Eliminar o "gargalo" na gestão de miniapartamentos abre mais oportunidades para compradores de imóveis.

Porque a partir de 1º de agosto, quando a Lei de Habitação de 2023 entrar oficialmente em vigor, os proprietários de miniapartamentos que cumprirem as condições receberão um certificado de propriedade de imóveis e outros bens vinculados ao terreno, de acordo com a legislação fundiária, podendo vendê-los, alugá-los ou financiá-los.

Ao longo dos últimos 10 anos, a gestão e o uso de miniapartamentos têm sido um tema recorrente, atraindo a atenção de moradores, especialistas e gestores. Essa atenção especial se deve, em grande parte, às inúmeras deficiências observadas nesse período, à ausência de regulamentações claras em documentos legais, o que leva a uma gestão negligente. Além disso, há conluios entre moradores e funcionários de órgãos públicos para acobertar violações de normas de construção (invasão de áreas comuns, aumento da altura dos prédios, etc.), bem como de normas de prevenção e combate a incêndios. Essas irregularidades têm causado graves consequências, resultando em danos materiais e pessoais aos moradores desses empreendimentos.

Histórias devastadoras ainda acontecem bem diante dos nossos olhos, como o incêndio no prédio de apartamentos nº 37, Travessa 29/70, Rua Khuong Ha (Bairro Khuong Dinh, Distrito de Thanh Xuan), que matou 56 pessoas em 13 de setembro de 2023. Este prédio tinha licença para 3 andares e 1 sótão, mas o investidor o construiu com 9 andares; apenas cerca de 8 meses depois, outro incêndio em um prédio de apartamentos, com consequências catastróficas, ocorreu no nº 1, Travessa 43/98/31, Rua Trung Kinh (Bairro Trung Hoa, Distrito de Cau Giay), matando 14 pessoas, incluindo a família do proprietário e inquilinos.

Além disso, a "ambiguidade" das normas de propriedade para miniapartamentos em documentos legais, especificamente no inciso 3º do artigo 43º do Decreto 71/2010/ND-CP, que permite a construção de moradias individuais para famílias e pessoas físicas, posteriormente legalizada no artigo 46º da Lei de Habitação de 2014, fez com que esse tipo de empreendimento florescesse descontroladamente. Investidores não apenas desrespeitam normas de projeto funcional, altura, prevenção e combate a incêndio, como também organizam transações e transferências por meio de contratos manuscritos, por não atenderem às exigências legais. Pessoas com recursos financeiros limitados acabaram aceitando esse produto como uma opção inevitável.

“Muitos mini-prédios de apartamentos são construídos ilegalmente em grandes cidades, em terrenos dispersos no meio de áreas residenciais, com trânsito difícil, sem garantir qualidade, segurança contra incêndio e prevenção de incêndios; não atendem aos requisitos para a obtenção da documentação necessária para os compradores, causando disputas, reclamações e insegurança social. No entanto, muitas pessoas aceitaram esse tipo de imóvel como uma regra inevitável, porque ele atende a diversas condições: proximidade com o centro, preço mais baixo do que outras opções de moradia... devido a restrições financeiras”, analisou o Dr. Nguyen Van Dinh, vice-presidente da Associação Imobiliária do Vietnã.

Desde a publicação do Decreto 71/2010/ND-CP e sua legalização na Lei da Habitação em 2014, os miniapartamentos têm se desenvolvido fortemente em todo o país, especialmente em grandes cidades como Hanói , Cidade de Ho Chi Minh, etc., áreas com terrenos limitados, alta densidade populacional e escassez de imóveis, o que faz com que os preços das casas subam a cada trimestre e a cada ano, dificultando ainda mais a aquisição de uma casa para pessoas de baixa renda. Nesse contexto, os miniapartamentos são considerados uma solução essencial para muitas dessas pessoas.

De acordo com a necessidade do mercado, quando a demanda aumenta, a oferta também aumenta, e os miniapartamentos se desenvolvem como uma necessidade da economia de mercado. Segundo estatísticas preliminares, a capital Hanói possui atualmente cerca de 2.000 prédios de miniapartamentos, enquanto na Cidade de Ho Chi Minh esse número é muito maior, com cerca de 42.000 apartamentos desse tipo. No entanto, diante das deficiências, limitações e distorções na gestão e no uso dos miniapartamentos, nos últimos 10 anos houve muitos debates sobre se esse tipo de empreendimento deveria ou não ser permitido.

“Com o aumento da onda migratória para as grandes cidades em busca de trabalho e sustento, trabalhadores comuns e pessoas de baixa renda com recursos financeiros limitados não têm acesso a imóveis caros, recorrendo, portanto, a miniapartamentos. Esses imóveis também são considerados um produto típico da economia de mercado. Apesar de saberem que esse tipo de moradia apresenta muitos riscos potenciais em termos de qualidade da construção e questões legais, muitas pessoas ainda o aceitam sem problemas”, afirmou o arquiteto e especialista em gestão urbana Tran Huy Anh.

Diante das deficiências na gestão e utilização de miniapartamentos, a Lei de Habitação de 2023 estabeleceu regulamentações específicas para essa categoria de imóveis. Assim, a partir de 1º de agosto, data de entrada em vigor da lei, os proprietários de miniapartamentos que atenderem aos requisitos receberão um certificado de propriedade do imóvel e demais bens vinculados ao terreno (conhecidos como "livros rosa"), conforme a legislação fundiária, podendo também vendê-los, alugá-los ou financiá-los.

Assim, os miniapartamentos que atendam às condições de prevenção e combate a incêndios, possuam vias de acesso que garantam a circulação de veículos de bombeiros até a base da construção, tenham direitos de uso do solo, atendam às condições para serem investidores em projetos habitacionais e, ao mesmo tempo, cumpram as normas de gestão e uso de edifícios de apartamentos do Ministério da Construção (o Ministério da Construção emitirá normas e regulamentos específicos para a gestão e operação de miniapartamentos)... estarão autorizados a operar de acordo com as disposições da legislação vigente.

“Aprecio esta regulamentação na Lei de Habitação de 2023, pois ela elimina muitos entraves na gestão e operação de miniapartamentos. Este é um produto de uma economia de mercado onde há demanda e oferta, já que atualmente a demanda por moradias populares é muito grande. Não podemos proibi-las simplesmente porque não conseguimos administrá-las. Permitir sua existência legal será a base para que as autoridades em todos os níveis as controlem mais de perto, criando equidade para os miniapartamentos, assim como para outros tipos de moradia”, disse Nguyen The Diep, vice-presidente do Clube Imobiliário de Hanói.

07:56 15 de julho de 2024

Fonte: https://kinhtedothi.vn/go-nut-that-ve-quan-ly-chung-cu-mini-them-co-hoi-cho-nguoi-mua-nha.html