Eliminando o “gargalo” na gestão de mini apartamentos, mais oportunidades para compradores de imóveis

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Porque a partir de 1º de agosto, quando a Lei de Habitação de 2023 entrar oficialmente em vigor, os proprietários de mini apartamentos que atenderem às condições receberão um certificado de propriedade de casas e outros bens vinculados à terra, de acordo com a lei de terras, e poderão vender, arrendar ou comprar com opção de compra.

Nos últimos 10 anos, a gestão e o uso de mini apartamentos sempre foram uma questão polêmica que atraiu atenção especial de moradores, especialistas e gerentes... Os mini apartamentos receberam atenção especial porque, durante esse período, houve muitas deficiências, não havia regulamentações claras em documentos legais, o que levou a uma gestão frouxa; moradores conspiram com alguns funcionários de agências estaduais para encobrir violações de ordens de construção (invasão de espaços comuns, aumento da altura dos edifícios...), prevenção e combate a incêndios... levando a muitas consequências sérias, causando grandes danos às vidas e propriedades dos moradores que vivem nesses projetos.

Histórias de cortar o coração ainda estão presentes diante de nossos olhos, como o incêndio no mini prédio de apartamentos no nº 37, Beco 29/70, Rua Khuong Ha (Bairro Khuong Dinh, Distrito de Thanh Xuan), que matou 56 pessoas em 13 de setembro de 2023. Este mini prédio de apartamentos foi licenciado para 3 andares e 1 sótão, mas o investidor o construiu em 9 andares; depois de apenas cerca de 8 meses, outro mini incêndio com consequências catastróficas ocorreu no nº 1, Beco 43/98/31, Rua Trung Kinh (Bairro Trung Hoa, Distrito Cau Giay), matando 14 pessoas, incluindo a família do proprietário e os inquilinos.

Além disso, com a "ambiguidade" das regulamentações de propriedade para miniapartamentos em documentos legais, especificamente na Cláusula 3, Artigo 43, Decreto 71/2010/ND-CP, permitindo a construção de casas individuais para famílias e indivíduos, o que foi posteriormente legalizado no Artigo 46 da Lei de Habitação de 2014. Isso fez com que essa linha de produtos prosperasse descontroladamente, os investidores não apenas desobedecem às regulamentações sobre design funcional, altura, prevenção e combate a incêndios... mas também organizam transações e transferências por meio de contratos manuscritos, porque não atendem aos requisitos legais; enquanto pessoas com finanças limitadas aceitaram esse produto como uma regra inevitável.

“Muitos miniprédios de apartamentos são construídos ilegalmente em grandes cidades, em terrenos localizados em áreas residenciais, com trânsito difícil, sem garantia de qualidade, segurança contra incêndio e sem a possibilidade de separar os imóveis para os compradores, causando disputas, processos judiciais e insegurança social. No entanto, muitas pessoas aceitaram este produto como uma regra inevitável, pois ele atende às seguintes condições: perto do centro, mais barato do que outros produtos imobiliários... devido a restrições financeiras” - analisou o vice-presidente da Associação Imobiliária do Vietnã, Dr. Nguyen Van Dinh.

Desde que o Decreto 71/2010/ND-CP foi promulgado e legalizado na Lei de Habitação em 2014, os miniapartamentos se desenvolveram fortemente em todo o país, especialmente em grandes cidades como Hanói e Ho Chi Minh... áreas com terrenos limitados, população densa e escassez de produtos habitacionais, fazendo com que os preços dos imóveis aumentem a cada trimestre, a cada ano, tornando cada vez mais difícil para pessoas de baixa renda adquirirem uma casa própria. Diante dessa situação, os miniapartamentos são considerados uma salvação para muitas dessas pessoas.

De acordo com as necessidades do mercado, com o aumento da demanda, a oferta também aumenta, e produtos de miniapartamentos são desenvolvidos como uma necessidade da economia de mercado. Segundo estatísticas preliminares, Hanói possui atualmente cerca de 2.000 miniapartamentos; enquanto na Cidade de Ho Chi Minh, o número é muito maior, com cerca de 42.000 apartamentos no estilo miniapartamento. No entanto, diante das deficiências, limitações e distorções na gestão e no uso de miniapartamentos, nos últimos 10 anos houve muitos debates sobre se os miniapartamentos deveriam ou não ser permitidos.

“Com o aumento da onda de migração para as grandes cidades em busca de trabalho e renda, trabalhadores comuns e pessoas de baixa renda com recursos financeiros limitados, que não conseguem acessar produtos caros de moradia, têm recorrido a miniapartamentos, o que os torna considerados um produto típico da economia de mercado. Embora saibam que esse produto apresenta muitos riscos potenciais em termos de qualidade da construção, bem como questões legais, um grande número de pessoas ainda o aceita com satisfação”, afirmou o arquiteto Tran Huy Anh, especialista em gestão urbana.

Diante das deficiências na gestão e utilização de miniapartamentos, a Lei de Habitação de 2023 estabeleceu regulamentações específicas para essa linha de produtos. Assim, a partir de 1º de agosto, quando a lei entra oficialmente em vigor, os proprietários de miniapartamentos que atenderem às condições receberão um certificado de propriedade de imóveis e outros bens vinculados à terra (comumente conhecidos como livros rosa), de acordo com a lei de terras, e também poderão vender, arrendar ou comprar com opção de compra.

Assim, os miniapartamentos que atendem às condições de prevenção e combate a incêndios, têm estradas que garantem que os veículos de combate a incêndios possam chegar à base do edifício, têm direitos de uso do solo, atendem às condições de serem investidores do projeto habitacional; ao mesmo tempo, devem cumprir os regulamentos sobre gestão e uso de edifícios de apartamentos do Ministério da Construção (o Ministério da Construção emitirá normas e regulamentos separados sobre gestão e operação de miniapartamentos)... poderão operar de acordo com as disposições da lei atual.

“Aprecio esta disposição na Lei de Habitação de 2023, pois elimina muitos gargalos na gestão e operação de miniapartamentos. Isso é produto de uma economia de mercado onde há demanda e oferta, pois atualmente a demanda do mercado por produtos de habitação de baixo custo é muito grande. Não podemos proibi-los simplesmente porque não conseguimos administrá-los. Permitir sua existência legal será a base para que as autoridades em todos os níveis os controlem mais rigorosamente, criando justiça para miniapartamentos como outros produtos de habitação”, disse Nguyen The Diep, vice-presidente do Clube Imobiliário de Hanói.