Компании, занимающиеся недвижимостью, стремятся расширить облигационный заем

Столкнувшись с растущим давлением со стороны кредиторов, многие компании, занимающиеся недвижимостью, вынуждены реструктурировать свои финансовые обязательства, чтобы продолжить свою деятельность и обеспечить денежный поток.

Столкнувшись с растущим давлением со стороны кредиторов, многие компании, занимающиеся недвижимостью, вынуждены реструктурировать свои финансовые обязательства, чтобы продолжить свою деятельность и обеспечить денежный поток.

На рынке корпоративных облигаций продолжается волна расширения долговых обязательств, особенно в секторе недвижимости. Столкнувшись с серьёзным давлением, связанным с несвоевременным погашением, многие компании вынуждены реструктурировать свои финансовые обязательства для поддержания операционной деятельности.

Типичным примером является Century Real Estate Investment and Development Corporation (Cen Invest). Облигации с кодом CIVCB2124001, выпущенные в октябре 2021 года с фиксированной процентной ставкой 10,5% годовых, изначально имели срок обращения 3 года и должны были погасить 13 октября 2024 года. Однако после заключения второго соглашения с держателями облигаций в конце октября 2024 года Cen Invest продлила срок погашения до 13 октября 2025 года.

Ранее облигация была обеспечена 50 миллионами акций Century Real Estate JSC (Cen Land, HoSE: CRE), входящих в Cen Group, и имущественными правами по договору о сотрудничестве между Galaxy Land и CRE в рамках проекта городского развития Хоангвантху (Хоангмай, Ханой ). Однако, поскольку цена акций CRE резко упала с более чем 25 000 донгов за акцию в начале 2022 года до менее 7000 донгов за акцию, Cen Invest пришлось предоставить дополнительное обеспечение.

Структура погашения облигаций по отраслям в 2025 году по данным VNDIRECT Research.

Согласно документу, отправленному на Ханойскую фондовую биржу (HNX) 11 февраля 2025 года, данное предприятие заложило дополнительно 20,7 млн акций АО «Тхань Дат ВН Инвестмент» (что эквивалентно 67,87% уставного капитала) — инвестора проекта жилого района Кхе Кат в Куанг Йене, Куангнинь , вместе с имущественными правами, вытекающими из проекта.

Компания Thanh Dat VN не только выступает в качестве залога, но и обязуется гарантировать погашение облигаций Cen Invest, не привлекая новых займов и не используя активы для обеспечения других обязательств. В случае необходимости продажи всех акций Thanh Dat VN для погашения долга, Cen Invest обязуется продать их по минимальной цене в 373 млрд донгов при условии одобрения держателями облигаций. Сделка будет завершена не позднее 31 мая 2025 года, а вырученные средства после вычета расходов будут перечислены на счёт погашения облигаций.

Аналогичная ситуация сложилась и в компании CRE, которая только что получила одобрение держателей облигаций на продление срока действия облигаций CRE202001 почти на 9 месяцев. Эти облигации стоимостью 450 млрд донгов были выпущены в конце 2020 года с первоначальным сроком обращения 36 месяцев, но были продлены на 22 месяца. К концу 2024 года компания выкупила часть основного долга, сократив непогашенную задолженность примерно до 354 млрд донгов.

Облигации CRE также обеспечены почти 59 млн акций CRE, а также 50 млн акций Cen Invest, имущественными правами на Galaxy Land и некоторыми другими активами. Однако из-за снижения стоимости акций компании пришлось скорректировать план выплат.

Согласно документу, направленному в HNX 24 января 2025 года, CRE обязалась перевести весь денежный поток по контракту на сотрудничество по проекту Khe Cat на счёт погашения задолженности держателей облигаций. Одновременно с февраля 2025 года процентная ставка по облигациям была снижена с 12% годовых до 10,5% годовых.

Помимо Cen Invest и CRE, многие другие компании, работающие в сфере недвижимости, испытывают трудности с продлением срока действия облигаций. Например, Nam An Investment and Trading Joint Stock Company ожидает погашения облигаций на сумму 4 700 млрд донгов. Nam An находится под серьёзным давлением из-за сложного финансового положения и превышения порога безопасности соотношения долга к собственному капиталу.

Или, например, Southern Star Urban Development and Business Investment Joint Stock Company, у которой имеется задолженность по облигациям на сумму 4,695 млрд донгов. Это предприятие находится в тревожном состоянии с точки зрения своей платежеспособности.

Аналогичным образом, акционерная компания Nam Long Investment Joint Stock Company (NLG) досрочно погасила два выпуска облигаций на сумму 1000 млрд донгов, чтобы снизить долговое бремя, хотя первоначальная дата погашения была в марте 2029 года. Акционерная компания Hai Phat Real Estate Investment and Trading Joint Stock Company также завершила досрочное приобретение облигаций на сумму 390 млрд донгов, в результате чего непогашенный остаток облигаций достиг 0...

Согласно отчету VNDIRECT Securities Research, 2025 год по-прежнему будет сложным для рынка корпоративных облигаций: общая стоимость погашенных облигаций оценивается в 203 000 млрд донгов, что на 8,5% больше, чем в 2024 году. В частности, наибольшему давлению подвергается сектор недвижимости, где объем погашенных облигаций превышает 130 000 млрд донгов, что составляет 64% от общей стоимости погашенных облигаций всего рынка и вдвое больше, чем в 2024 году.

Тревожным фактором является то, что в 2025 году наступает срок погашения ранее выпущенных облигаций недвижимости на сумму 56 000 млрд донгов, что усиливает давление на ликвидность для предприятий в условиях вялого рынка недвижимости. Юридическое оформление проектов по-прежнему идёт медленнее, чем ожидалось, что создаёт трудности для компаний, работающих в сфере недвижимости.

Не только сектор недвижимости, но и финансовые и банковские предприятия также имеют значительный объем облигаций со сроком погашения в 2025 году, стоимостью более 33 000 млрд донгов, что составляет более 16% от общей суммы погашения.

В целом, в условиях растущего долгового давления предприятиям сферы недвижимости приходится не только искать пути реструктуризации финансовых обязательств, но и обеспечивать стабильный денежный поток, чтобы преодолеть этот сложный период.

Источник: https://baodautu.vn/doanh-nghiep-bat-dong-san-no-luc-gia-han-no-trai-phieu-d246749.html