Инвесторы "нервничают" из-за цен на землю в Ханое.

Многие инвесторы в недвижимость в Ханое остаются бездействующими, наблюдая за хаотичным и искусственным ростом цен на земельные участки.

Рынок остыл, но цены продолжают расти.

«Цены на недвижимость в Ханое стремительно растут. Стоимость земли вокруг Кольцевой дороги №4 выросла как минимум на 20% по сравнению с периодом празднования Китайского Нового года. Если вы сейчас покупаете землю или дом, и владелец просит 10 донгов, я предложу только 6 донгов, а затем поторгуюсь. Текущие цены сильно завышены и не отражают реальную стоимость недвижимости», — поделился с корреспондентом газеты «Дау Ту» г-н Нго Суан Чук, директор центра сделок с недвижимостью в Ханое.

Этот источник сообщил, что цены на землю искусственно завышены, главным образом за счет рекомендаций продавцов, однако объемы сделок во втором квартале 2024 года были не особенно активными. Кроме того, непрерывный рекордный рост цен вызвал у многих покупателей опасения и нежелание инвестировать.

«Хотя фактический объем сделок невелик, продавцы постоянно повышают цены, чтобы оценить ситуацию на рынке. Ажиотаж первого квартала 2024 года сейчас спал, и энтузиазм покупателей также снизился», — прокомментировал г-н Чук.

Положение о ежегодных таблицах цен на землю, закрепленное в Законе о земле 2024 года, является наиболее часто используемой продавцами причиной для повышения цен на недвижимость.

Аналогичным образом, г-жа Динь Хуонг, опытный инвестор, умеющий использовать рыночные циклы для «серфинга на рынке», также выразила осторожность в нынешних рыночных условиях.

«Цены на недвижимость в Ханое растут во всех сегментах. По моим наблюдениям, текущий объем сделок лишь соответствует показателям периода после китайского Нового года, но цены продолжают расти. Это заставляет меня и многих моих друзей из инвестиционного сообщества в сфере недвижимости с осторожностью относиться к инвестициям», — сказала г-жа Хуонг.

В качестве доказательства этот инвестор заявил, что цены на землю в районе Ха Донг выросли на 15-20% по сравнению с первым кварталом 2024 года. Этот рост наблюдался в большинстве районов, от оживленных мест, таких как район Ван Куан, до мест, расположенных дальше от центра города, например, района Йен Нгиа.

«В районе Ха Донг участок земли площадью 50 м2, через который проходит главная дорога и который расположен прямо рядом с Кольцевой дорогой №4, до начала Тетского Нового года предлагался к продаже за 3,5 миллиарда донгов, но теперь цена выросла до 7 миллиардов донгов. Ситуация, когда цены на недвижимость удваиваются всего за полгода, уже не является чем-то необычным в районах вокруг Кольцевой дороги №4», — сказала г-жа Хуонг.

Члены группы «охотников за землей», владеющей многочисленными участками земли стоимостью до 300 миллиардов донгов в районе Донг Ань, сообщили, что еще до прошлогоднего китайского Нового года спекулятивные группы скупили ряд земельных участков в районах Сюань Кань и Ко Лоа. В настоящее время цены на участки в престижных районах достигают 200 миллионов донгов за квадратный метр.

Согласно этому источнику, группа начала скупать многочисленные земельные участки в 2023 году по ценам примерно в три раза ниже текущей рыночной стоимости. Многие из них представляли собой конфискованные банками объекты недвижимости, отсюда и значительно более низкие цены по сравнению с рыночной стоимостью.

Обсуждая текущие тенденции цен на землю, члены этой спекулятивной группы также признали, что цены чрезмерно завышены. Цены, указанные продавцами, отражают будущие ожидания, а не фактическую стоимость недвижимости в настоящее время.

Инвесторам необходимо сохранять хладнокровие.

Представители риэлторских компаний в целом сходятся во мнении, что регулирование ежегодных таблиц цен на землю в Законе о земле 2024 года является наиболее часто используемой продавцами причиной для повышения цен на недвижимость.

Ранее компенсационные цены основывались на рамочных ценах на землю, устанавливаемых правительством каждые пять лет. Этот временной разрыв создавал значительное несоответствие между компенсационными ценами и фактическими ценами сделок. Однако, согласно новому закону, земля будет оцениваться по рыночным принципам; следовательно, при реализации проектов предприятиями затраты на компенсацию и расчистку земли увеличатся по сравнению с прежними показателями. Для обеспечения прибыльности инвесторы вынуждены повышать продажную цену своей продукции конечным потребителям.

«По мере роста цен на квартиры, магазины и виллы, сегмент земельных участков не может оставаться в стороне. Хотя ежегодный прейскурант цен на землю будет введен в действие только в 2026 году, брокеры уже используют это как повод для повышения продажных цен», — проанализировала г-жа Хуонг.

Этот инвестор добавил, что, учитывая, что три закона, касающиеся недвижимости – Закон о земле 2024 года, Закон о жилищном строительстве 2023 года и Закон о предпринимательской деятельности в сфере недвижимости 2023 года – вступили в силу только 1 августа, у инвесторов пока нет достаточных оснований для совершения крупномасштабных сделок.

Разделяя это мнение, г-н Нго Суан Чук также посоветовал инвесторам сохранять спокойствие и избегать влияния FOMO (страха упустить возможность) на рынке. По возможности, покупатели могут подождать до конца года, чтобы лучше оценить последствия трех новых законов, прежде чем принимать окончательное решение.

Согласно опросу Batdongsan.vn о рынке недвижимости во втором квартале 2024 года, количество запросов на продажу земельных участков в Ханое (земельные участки, участки под застройку) увеличилось на 118% за первые шесть месяцев года по сравнению с аналогичным периодом 2023 года.

Несмотря на позитивное восстановление покупательских настроений, эксперты этого онлайн-издания утверждают, что в следующем квартале рынок вряд ли столкнется со значительными колебаниями. Это связано с тем, что покупатели по-прежнему ожидают дальнейшего влияния денежно-кредитной политики, а процентные ставки по депозитам снова растут.

Это мнение четко отражено в результатах опроса 325 риелторов, проведенного среди них по поводу сделок с землей во втором квартале 2024 года. Согласно опросу, 35% риелторов заявили, что объем сделок остается стабильным; 29% считают, что объем сделок снижается.

Г-н Нгуен Куок Ань, заместитель генерального директора Batdongsan.com, считает, что этот подготовительный этап продлится с настоящего момента до конца четвертого квартала 2024 года и завершится в начале 2025 года. Только когда рынок войдет в стабильную фазу, все виды недвижимости смогут полностью восстановиться. Прогнозируется, что этот этап наступит уже в первом квартале 2026 года.

Источник: https://baodautu.vn/batdongsan/nha-dau-tu-toat-mo-hoi-vi-gia-dat-nen-ha-noi-d222125.html