Инвесторы «вспотели» из-за цен на землю в Ханое

Многие инвесторы в недвижимость в Ханое «сидят на месте», наблюдая за хаотичным и виртуальным ростом цен на земельный сегмент.

Рынок остывает, но цены продолжают расти

«Цены на недвижимость в Ханое стремительно растут. Земля в районе 4-й кольцевой дороги подорожала как минимум на 20% по сравнению с периодом празднования Лунного Нового года. Если сейчас я покупаю дом или землю, если владелец предлагает 10 донгов, я заплачу только 6 донгов, а потом буду вести переговоры. Текущая цена весьма условна и не отражает реальной стоимости недвижимости», — поделился с журналистами газеты «Дау Ту» г-н Нго Суан Чук, директор центра сделок с недвижимостью в Ханое.

Этот человек сказал, что цены на землю необоснованно завышаются, в основном за счет «сарафанного радио» от продавцов, но объем сделок во втором квартале 2024 года не был действительно активным. На самом деле, тот факт, что цены постоянно достигают новых пиков, сбивает многих покупателей с толку и заставляет их не торопиться тратить деньги.

«Хотя фактический объём сделок невелик, продавцы постоянно повышают цены, чтобы прозондировать рынок. Ажиотаж первого квартала 2024 года уже утих, и ажиотаж покупателей тоже снизился», — прокомментировал г-н Чук.

Положение о ежегодном прейскуранте цен на землю в Законе о земле 2024 года является наиболее часто используемой продавцами причиной повышения цен на недвижимость.

Аналогичным образом г-жа Динь Хыонг, инвестор с большим опытом использования рыночных циклов для «серфинга», также выразила сомнения относительно текущей рыночной ситуации.

«Цены на недвижимость в Ханое растут во всех сегментах. По моим наблюдениям, количество сделок сейчас сопоставимо только с периодом после Тэта, но цены продолжают расти. Это заставляет меня и многих друзей в сфере инвестиций в недвижимость не спешить вкладывать деньги», — сказала г-жа Хыонг.

Ссылаясь на факты, этот инвестор заявил, что цены на землю в районе Хадонг выросли на 15–20% по сравнению с первым кварталом 2024 года. Этот рост произошел в большинстве районов: от оживленных мест, таких как район Ванкуан, до мест, удаленных от центра, таких как район Йеннгиа.

«В районе Хадонг участок земли площадью 50 квадратных метров, через который проходит главная дорога, расположенный недалеко от кольцевой дороги №4, до Тэта был выставлен на продажу за 3,5 миллиарда донгов, но сейчас цена выросла до 7 миллиардов донгов. Ситуация, когда цены на недвижимость удвоились всего за полгода, уже не является чем-то необычным для районов вокруг кольцевой дороги №4», — сказала г-жа Хыонг.

Член группы «охотников за земельными участками», владеющей рядом земельных участков стоимостью до 300 миллиардов донгов в районе Донгань, рассказал, что перед Лунным Новым годом в прошлом году спекулянты скупили ряд земельных участков в Суанкане и Ко Лоа. В настоящее время стоимость участков с выгодным местоположением в этих районах достигла 200 миллионов донгов за квадратный метр.

По словам этого человека, с 2023 года эта команда начала скупать ряд земельных участков по ценам примерно в три раза ниже текущих. Многие из них представляют собой недвижимость, изъятую банками, поэтому цена ниже рыночной.

Обсуждая текущую цену на землю, члены этой спекулятивной группы также признали, что цена завышена чрезмерно. Предлагаемая продавцом сумма отражает будущие ожидания, а не реальную стоимость товара в настоящем.

Инвесторам необходимо сохранять «хладнокровие»

Все предприниматели в сфере недвижимости сходятся во мнении, что положение о ежегодном прейскуранте цен на землю в Законе о земле 2024 года является наиболее часто используемой продавцами причиной для повышения цен на недвижимость.

Ранее компенсационные цены основывались на рамочном прогнозе цен на землю, устанавливаемом правительством каждые пять лет. Этот временной разрыв привел к значительному разрыву между компенсационными ценами и фактическими ценами сделок. Однако согласно новому закону, цены на землю будут определяться на основе рыночных принципов, поэтому при реализации проектов компаниями расходы на компенсацию расходов на расчистку участка вырастут по сравнению с предыдущими. Чтобы обеспечить получение прибыли, инвесторы вынуждены повышать цены на продукцию для конечных потребителей.

«Когда растут цены на квартиры, торговые дома и виллы, сегмент жилой недвижимости не может оставаться в стороне. Хотя ежегодный прейскурант на землю вступит в силу только в 2026 году, брокеры используют это, чтобы поднять цены продажи прямо сейчас», — проанализировала г-жа Хыонг.

Этот инвестор добавил, что в контексте трех законов, связанных с недвижимостью, Закона о земле 2024 года, Закона о жилье 2023 года и Закона о предпринимательской деятельности в сфере недвижимости 2023 года, которые вступили в силу только с 1 августа, у инвесторов нет особых оснований вкладывать деньги в крупные сделки.

Разделяя эту точку зрения, г-н Нго Суан Чук также отметил, что инвесторам следует сохранять спокойствие и избегать FOMO (страха упустить выгоду), следуя за рынком. Если возможно, покупатели могут подождать до конца года, чтобы более чётко оценить последствия трёх новых законов, а затем принять окончательное решение.

По данным исследования информационного сайта Batdongsan.vn о ситуации на рынке недвижимости во втором квартале 2024 года, количество поисковых запросов на продажу земли в Ханое (земельные участки, жилые земли) за первые 6 месяцев года выросло на 118% по сравнению с аналогичным периодом 2023 года.

Несмотря на позитивное восстановление покупательских настроений, эксперты этого сайта заявили, что в следующем квартале на рынке вряд ли ожидаются серьёзные колебания. Это связано с тем, что покупатели по-прежнему хотят видеть более выраженные результаты политики управления, а процентные ставки по депозитам снова растут.

Это настроение наглядно отражено в результатах опроса 325 брокеров о ситуации на рынке земельных сделок во втором квартале 2024 года. Так, 35% брокеров заявили, что объем сделок остался стабильным; 29% отметили, что объем сделок снижается.

Г-н Нгуен Куок Ань, заместитель генерального директора Batdongsan.com, отметил, что это исследование продлится до конца четвёртого квартала 2024 года и завершится в начале 2025 года. Только после того, как рынок вступит в фазу стабильности, различные типы недвижимости смогут полностью восстановиться. Прогнозируется, что эта фаза наступит не ранее первого квартала 2026 года.

Источник: https://baodautu.vn/batdongsan/nha-dau-tu-toat-mo-hoi-vi-gia-dat-nen-ha-noi-d222125.html