(ภาพประกอบ)
ทนายความ เหงียน วัน ดินห์ (สมาคมทนายความ ฮานอย ) ผู้เชี่ยวชาญด้านกฎหมายอสังหาริมทรัพย์ ได้รวบรวมรายการประเด็นใหม่ที่โดดเด่น 17 ประการของมติ (มีผลบังคับใช้ตั้งแต่วันที่ 1 มกราคม 2569) เมื่อเปรียบเทียบกับกฎหมายที่ดินฉบับปัจจุบัน (กฎหมายที่ดิน พ.ศ. 2567) ดังนี้:
1. เพิ่มกลุ่มกรณีการคืนที่ดินอีก 3 กลุ่ม ได้แก่ (1) การดำเนินโครงการในเขตการค้าเสรีและโครงการในศูนย์กลางทางการเงินระหว่างประเทศ (2) ในกรณีที่โครงการดำเนินการผ่านข้อตกลงสิทธิการใช้ที่ดินที่หมดอายุแล้ว และมีการตกลงกันในพื้นที่มากกว่า 75% และเจ้าของที่ดินมากกว่า 75% แล้ว สภาประชาชนจังหวัดจะต้องพิจารณาและอนุมัติการคืนที่ดินส่วนที่เหลือให้แก่นักลงทุน (3) เพื่อจัดตั้งกองทุนที่ดินเพื่อชำระค่าสัญญา BT และให้เช่าที่ดินเพื่อการผลิตและธุรกิจอย่างต่อเนื่องในกรณีที่องค์กรต่างๆ ใช้ที่ดินที่รัฐคืนมา (ระบุไว้ในมาตรา 3.2 ของมติ)
2. ขยายขอบเขตการใช้ตารางราคาที่ดินให้ครอบคลุมทุกวัตถุประสงค์ (ทั้ง "ปัจจัยนำเข้า" ของความสัมพันธ์ด้านที่ดิน - เมื่อรัฐทำการเวนคืนที่ดิน และ "ปัจจัยส่งออก" ของความสัมพันธ์ด้านที่ดิน - เมื่อรัฐทำการจัดสรร/ให้เช่าที่ดิน) และยกเลิก "ราคาที่ดินเฉพาะเจาะจง" ตารางราคาที่ดินและสัมประสิทธิ์การปรับราคาที่ดินใช้เป็นพื้นฐานในการคำนวณค่าธรรมเนียมการใช้ที่ดิน ค่าเช่าที่ดิน และค่าชดเชยสำหรับประชาชนเมื่อรัฐทำการเวนคืนที่ดิน (มาตรา 5 ของมติ)
3. ระเบียบว่าด้วยการลดค่าธรรมเนียมการใช้ที่ดินเมื่อมีการเปลี่ยนแปลงวัตถุประสงค์การใช้ที่ดิน: ในกรณีที่ที่ดินสวน ที่ดินสระน้ำ หรือที่ดิน เกษตรกรรม ภายในแปลงเดียวกันกับที่ดินเพื่อที่อยู่อาศัยถูกเปลี่ยนเป็นที่ดินเพื่อที่อยู่อาศัย (และกรณีอื่นๆ บางกรณี) ค่าธรรมเนียมจะเป็นดังนี้: ร้อยละ 30 ของส่วนต่างระหว่างค่าธรรมเนียมการใช้ที่ดินที่คำนวณตามราคาที่ดินเพื่อที่อยู่อาศัยและค่าธรรมเนียมการใช้ที่ดินที่คำนวณตามราคาที่ดินเกษตรกรรม ณ เวลาที่อนุมัติการเปลี่ยนแปลงวัตถุประสงค์การใช้ที่ดิน สำหรับพื้นที่ที่เปลี่ยนแปลงภายในขีดจำกัดการจัดสรรที่ดินเพื่อที่อยู่อาศัยของท้องถิ่น; ร้อยละ 50 ของส่วนต่างสำหรับพื้นที่ที่เกินขีดจำกัดแต่ไม่เกินหนึ่งเท่าของขีดจำกัดการจัดสรรที่ดินเพื่อที่อยู่อาศัย; ร้อยละ 100 ของส่วนต่างสำหรับพื้นที่ที่เกินสองเท่าของขีดจำกัดการจัดสรรที่ดินเพื่อที่อยู่อาศัย
สิทธิพิเศษนี้ใช้ได้เพียงครั้งเดียวต่อครัวเรือนหรือบุคคล (ต่อแปลงที่ดิน) หากครัวเรือนหรือบุคคลใดมีการเปลี่ยนแปลงวัตถุประสงค์การใช้ที่ดินนับตั้งแต่กฎหมายที่ดินปี 2024 มีผลบังคับใช้ (1 สิงหาคม 2024) จนถึงก่อนที่ระเบียบใหม่จะมีผลบังคับใช้ (1 มกราคม 2026) สิทธิพิเศษนี้จะถูกนำมาใช้ย้อนหลัง: หากยังไม่ได้ชำระค่าธรรมเนียมการใช้ที่ดิน จะมีการคำนวณใหม่ (ในอัตรา 30% หรือ 50% ของส่วนต่าง) หากได้ชำระค่าธรรมเนียมการใช้ที่ดินแล้ว (ในอัตรา 100% ของส่วนต่างตามกฎหมายที่ดินปี 2024) จะมีการคำนวณใหม่และรัฐจะชดเชยให้… (มาตรา 10.2, มาตรา 4.10 ของมติ)
4. อนุญาตให้มีการเวนคืนที่ดินก่อนที่แผนการชดเชย การสนับสนุน และการจัดสรรที่อยู่อาศัยใหม่จะได้รับการอนุมัติและจัดเตรียมการจัดสรรที่อยู่อาศัยใหม่ในกรณีต่อไปนี้: (1) การดำเนินโครงการสำคัญระดับชาติ โครงการลงทุนสาธารณะเร่งด่วนที่ไม่มีการจัดเตรียมการจัดสรรที่อยู่อาศัยใหม่ (แต่แผนการเวนคืนที่ดินต้องประกาศต่อสาธารณะ) (2) โครงการอื่นๆ (ที่ไม่มีการจัดเตรียมการจัดสรรที่อยู่อาศัยใหม่) ที่ผู้ใช้ที่ดินมากกว่า 75% เห็นด้วยกับการเวนคืนที่ดินก่อนที่แผนการเวนคืนที่ดินจะได้รับการอนุมัติ (3) โครงการลงทุนสาธารณะเร่งด่วน โครงการจัดสรรที่อยู่อาศัยใหม่ในพื้นที่ และโครงการจัดสรรที่อยู่อาศัยใหม่ตามเส้นทางก่อสร้างหลัก คณะกรรมการประชาชนจังหวัดจะกำหนดระเบียบเกี่ยวกับการจัดหาที่อยู่อาศัยชั่วคราว ระยะเวลา และค่าใช้จ่าย (มาตรา 3.3, 3.4 ของมติ)
5. อนุญาตให้หน่วยงานผู้มีอำนาจตัดสินใจเกี่ยวกับการเวนคืนที่ดินตามความคืบหน้าของโครงการหรือความคืบหน้าของการเคลียร์พื้นที่ (มาตรา 3.5 ของมติ)
6. อนุญาตให้หน่วยงานที่เกี่ยวข้องตัดสินใจเกี่ยวกับการจัดสรรและการให้เช่าที่ดินตามความคืบหน้าของโครงการหรือความคืบหน้าของการเคลียร์พื้นที่ (มาตรา 4.1 ของมติ)
7. อนุญาตให้ผู้ใช้ที่ดินเลือกได้ว่าจะชำระค่าเช่าที่ดินเป็นเงินก้อนหรือชำระเป็นรายปี (มาตรา 4.2 ของมติ)
8. อนุญาตให้จัดสรรและให้เช่าที่ดิน และอนุญาตให้เปลี่ยนการใช้ประโยชน์ที่ดินจากนาข้าวและป่าไม้ไปใช้ประโยชน์อื่น ๆ โดยไม่ต้องขออนุมัติจากสภาประชาชนจังหวัด (มาตรา 4.3 ของมติ)
9. กรณีเพิ่มเติมของการจัดสรรที่ดินและการให้เช่าที่ดินโดยไม่ต้องประมูลหรือเสนอราคา: (1) ที่ดินเพื่อการชำระเงินภายใต้สัญญา BT; (2) เพื่อดำเนินโครงการในกรณีที่รัฐได้ที่ดินคืน ไม่ใช้เงินทุนของรัฐ มีมติอนุมัตินโยบายการลงทุนและอนุมัติ/คัดเลือกนักลงทุน; (3) โครงการด้านพลังงาน โครงการด้านการท่องเที่ยวที่เกี่ยวข้องกับการค้าและบริการในพื้นที่ที่มีสภาพ เศรษฐกิจ และสังคมที่ยากลำบากเป็นพิเศษ (มาตรา 4.4 ของมติ)
10. ลดข้อกำหนดสำหรับการประมูลสิทธิการใช้ที่ดินสำหรับโครงการที่อยู่อาศัย ลดข้อกำหนดสำหรับการประมูลเพื่อคัดเลือกนักลงทุนสำหรับโครงการพื้นที่อยู่อาศัยในเมืองและชนบท โดยให้มีเพียงแผนผังการใช้ที่ดิน (หรือแผนผังเมืองทั่วไปในกรณีที่ไม่จำเป็นต้องมีแผนผังการใช้ที่ดิน) เท่านั้นที่จำเป็น (มาตรา 4.5, 4.6 ของมติ)
11. อนุญาตให้ปรับเงื่อนไขการใช้ที่ดินสำหรับนักลงทุนรายใหม่ที่เข้ามาแทนที่นักลงทุนที่ยุบเลิกหรือล้มละลาย และนักลงทุนที่ได้รับโอนโครงการ นักลงทุนรายใหม่และนักลงทุนที่ได้รับโอนโครงการจะต้องชำระค่าธรรมเนียมการใช้ที่ดินและค่าเช่าที่ดินเพิ่มเติม (มาตรา 4.7 ของมติ)
12. ลดระยะเวลาการแจ้งการเวนคืนที่ดินเหลือ 60 วันสำหรับที่ดินเกษตรกรรม และ 120 วันสำหรับที่ดินที่ไม่ใช่เกษตรกรรม (กฎหมายที่ดิน พ.ศ. 2567 กำหนดไว้ที่ 90 วันและ 180 วันตามลำดับ); ลดระยะเวลาการประกาศแผนการชดเชย การสนับสนุน และการจัดสรรที่ดินใหม่ต่อสาธารณะ; และลดระยะเวลาการเจรจาเมื่อมีความขัดแย้งเกี่ยวกับแผนการเวนคืนที่ดิน (มาตรา 3.9 ของมติ)
13. การชี้แจงกรณีการยกเว้นค่าธรรมเนียมการใช้ที่ดินและค่าเช่าที่ดิน: ไม่จำเป็นต้องมีการประเมินราคาที่ดินและการคำนวณค่าธรรมเนียมการใช้ที่ดินและค่าเช่าที่ดิน และไม่จำเป็นต้องมีขั้นตอนการยื่นขอรับการยกเว้น ยกเว้นในกรณีที่ได้รับการยกเว้นค่าเช่าที่ดินเฉพาะจำนวนปีที่กำหนดไว้เท่านั้น เมื่อเปรียบเทียบกับกฎหมายที่ดินปี 2024 มติฉบับนี้ชี้แจงว่า ในกรณีที่ได้รับการยกเว้นค่าเช่าที่ดินเฉพาะจำนวนปีที่กำหนดไว้เท่านั้น ยังคงจำเป็นต้องมีการประเมินราคาที่ดินและการคำนวณค่าเช่าที่ดิน (มาตรา 10.1 ของมติ)
14. การลดเงื่อนไขสำหรับการขายทรัพย์สินบนที่ดินที่เช่าโดยชำระค่าเช่ารายปี: ทรัพย์สินที่มีใบอนุญาตก่อสร้าง (ในกรณีที่ต้องมีใบอนุญาตก่อสร้าง); ทรัพย์สินที่สร้างเสร็จสมบูรณ์ตามแผนงานและโครงการโดยละเอียด ยกเว้นในกรณีที่ศาลมีคำสั่งให้ดำเนินการตามคำพิพากษาหรือคำตัดสิน… เมื่อเปรียบเทียบกับมาตรา 46 ของกฎหมายที่ดิน พ.ศ. 2567 มติฉบับนี้ลดเงื่อนไขที่ว่าทรัพย์สินต้องได้รับการจดทะเบียน ซึ่งหมายความว่าทรัพย์สินที่ไม่จำเป็นต้องมีใบรับรองกรรมสิทธิ์ก็สามารถขายได้เช่นกัน (มาตรา 11.1 ของมติ)
15. ในกรณีที่ผู้ใช้ที่ดินจัดสรรส่วนหนึ่งของที่ดินเพื่อการอยู่อาศัย หรือที่ดินที่มีทั้งที่อยู่อาศัยและที่ดินประเภทอื่น ๆ สำหรับเป็นทางสัญจร เมื่อทำการแบ่งแยกหรือรวมแปลงที่ดิน ไม่จำเป็นต้องเปลี่ยนแปลงวัตถุประสงค์การใช้ที่ดินสำหรับพื้นที่ที่จัดสรรไว้สำหรับทางสัญจร การอนุญาตให้เปลี่ยนแปลงวัตถุประสงค์การใช้ที่ดินสำหรับส่วนหนึ่งของแปลงที่ดินไม่จำเป็นต้องมีการแบ่งแยกแปลงที่ดิน การรวมแปลงที่ดินที่มีวัตถุประสงค์การใช้ที่ดิน รูปแบบการใช้ที่ดิน และระยะเวลาการใช้ที่ดินที่แตกต่างกันนั้นได้รับอนุญาต (มาตรา 11.3 ของมติ)
16. ลดความซับซ้อนของระบบการวางแผนการใช้ที่ดิน: ไม่ต้องมีแผนการใช้ที่ดิน 5 ปี (2026-2030) สำหรับเมืองที่อยู่ภายใต้การบริหารส่วนกลาง ไม่ต้องมีแผนการใช้ที่ดินระดับอำเภอ ไม่ต้องมีแผนการใช้ที่ดินระดับอำเภอรายปี และไม่ต้องมีแผนการใช้ที่ดินระดับตำบล (มาตรา 12.3 ของมติ)
17. ข้อกำหนดที่ว่ากิจกรรมการถมทะเลจะต้องได้รับการอนุมัติจากสภาแห่งชาติและนายกรัฐมนตรี และจะต้องมีการตัดสินใจด้านนโยบายการลงทุน จะถูกยกเลิกหากดำเนินการในพื้นที่ที่ระบุไว้ในมาตรา 190.3 แห่งกฎหมายที่ดิน (พื้นที่คุ้มครองโบราณสถานและวัฒนธรรม สถานที่ท่องเที่ยว... มรดกทางธรรมชาติ... อุทยานแห่งชาติ เขตอนุรักษ์ธรรมชาติ เขตอนุรักษ์พันธุ์สัตว์และถิ่นที่อยู่... พื้นที่ท่าเรือ น่านน้ำหน้าท่าเทียบเรือ... ปากแม่น้ำ และพื้นที่ที่วางแผนและใช้เพื่อการป้องกันและความมั่นคงของชาติ) (มาตรา 11.6 แห่งมติ)
ที่มา: https://vtv.vn/17-diem-moi-cua-nghi-quyet-thao-go-vuong-mac-trong-to-chuc-thi-hanh-luat-dat-dai-100251212104941604.htm
การแสดงความคิดเห็น (0)