ผู้เชี่ยวชาญ: ราคาอพาร์ตเมนต์ที่สูงลิ่วในฮานอยยังไม่ถึงจุดสูงสุด

รายงานจากศูนย์วิจัยตลาดและข้อมูลเชิงลึกลูกค้า OneHousing ระบุว่าตลาดอพาร์ตเมนต์ ในฮานอย ในปี 2568 จะมีอพาร์ตเมนต์ใหม่ประมาณ 30,000 ยูนิต เทียบเท่ากับช่วงพีคปี 2559-2562 คาดว่าราคาอพาร์ตเมนต์ที่เปิดใหม่จะอยู่ที่เฉลี่ย 72 ล้านดองต่อตารางเมตร (ไม่รวมภาษีมูลค่าเพิ่มและค่าบำรุงรักษา) เท่ากับราคาในไตรมาสที่ 3 ของปี 2567 และเพิ่มขึ้น 75% เมื่อเทียบกับไตรมาสแรกของปี 2565

อย่างไรก็ตาม คุณ Tran Quang Trung ผู้อำนวยการฝ่ายพัฒนาธุรกิจของ OneHousing ให้ความเห็นว่า “ ราคาอพาร์ตเมนต์ในฮานอยเพิ่มขึ้นอย่างรวดเร็วในช่วงเวลาสั้นๆ แต่ในการเดินทางสู่ปี 2030 นี่เป็นเพียงจุดเริ่มต้นของวัฏจักรการเติบโตครั้งใหม่ ” คุณ Trung คาดการณ์ว่าอุปทานหลักทั้งหมดในฮานอยในปี 2025 จะอยู่ในเซกเมนต์ระดับไฮเอนด์และหรูหรา ซึ่งเซกเมนต์หรูหราคิดเป็น 36%

นอกจากนี้ ด้วยการเปลี่ยนแปลงกฎหมายฉบับใหม่ ต้นทุนปัจจัยการผลิตของโครงการก็เพิ่มขึ้น นักลงทุนไม่ให้ความสำคัญกับกลุ่มระดับกลางอีกต่อไป แต่หันไปพัฒนาโครงการในกลุ่มระดับไฮเอนด์และระดับหรูหราแทน เพื่อให้บรรลุความคาดหวังด้านกำไรของนักลงทุนและตอบสนองความต้องการของชนชั้นกลางที่กำลังเติบโตในเวียดนาม

สำหรับแนวโน้มราคาอพาร์ตเมนต์ในช่วงต่อไป คุณเหงียน ก๊วก อันห์ รองผู้อำนวยการทั่วไปของ PropertyGuru Vietnam เชื่อว่าภายในไตรมาสแรกของปี 2568 ตลาดอสังหาริมทรัพย์จะเข้าสู่ช่วงของการรวมทุนและกระบวนการทางกฎหมายให้เสร็จสมบูรณ์ ในช่วงไตรมาสที่สองถึงสี่ของปี 2568 ตลาดจะปรับตัวดีขึ้นและเข้าสู่เส้นทางการพัฒนาที่มั่นคงในปี 2569 ด้วยแนวโน้มนี้ ราคาอพาร์ตเมนต์อาจยังคงปรับตัวสูงขึ้นต่อไปในช่วงเวลาถัดไป

ราคาอพาร์ตเมนต์ในฮานอยยังไม่ถึงจุดสูงสุด (ภาพประกอบ: Minh Duc)

“ ปัญหาราคาอพาร์ตเมนต์ในปัจจุบันอยู่ที่ต้นทุนที่ดินนำเข้า ซึ่งคาดว่าจะเพิ่มขึ้นเมื่อมีการบังคับใช้กฎระเบียบราคาที่ดินฉบับใหม่ นอกจากนี้ ต้นทุนการก่อสร้างก็มีแนวโน้มสูงขึ้นเช่นกัน ความต้องการที่อยู่อาศัยที่แท้จริงอยู่ในระดับสูง ขณะที่อุปทานในตลาดไม่น่าจะเพิ่มขึ้นอีกในระยะเวลาอันใกล้นี้ ” นายก๊วก อันห์ กล่าว

คุณเหงียน ฮว่า อัน ผู้อำนวยการ CBRE ฮานอย มีมุมมองเดียวกันว่า ตลาดอพาร์ตเมนต์ในฮานอยกำลังค่อยๆ บรรเทา “ความต้องการ” ที่อยู่อาศัยที่ขาดแคลนลง ราคาจะไม่ลดลง แต่จะไม่พุ่งสูงขึ้นอย่างร้อนแรงเหมือนในช่วงที่ผ่านมา ซึ่งเพิ่มขึ้นประมาณ 5-8% เมื่อเทียบกับปี 2567 ปัจจุบัน อพาร์ตเมนต์ทั้งเพื่อการอยู่อาศัยและการลงทุนมีความหลากหลายมากขึ้น ระดับราคาก็สูงกว่าปีก่อนๆ ดังนั้น การรอให้ราคาที่อยู่อาศัยลดลงจึงเป็นเรื่องยาก

ตามที่ผู้เชี่ยวชาญกล่าวไว้ ราคาอสังหาริมทรัพย์จะลดลงได้ก็ต่อเมื่อมีอุปทานส่วนเกิน ความต้องการเติบโตช้า ส่งผลกระทบต่อสภาพคล่องของตลาด ส่งผลกระทบต่อราคาขาย หรือเกิดความผันผวนอย่างรุนแรงในเศรษฐกิจมหภาค ตลาดการเงิน การเติบโตทาง เศรษฐกิจ ...

แม้ว่าในปัจจุบันเศรษฐกิจของเวียดนามจะเติบโตอย่างต่อเนื่อง แต่อัตราดอกเบี้ย อัตราเงินเฟ้อ และอัตราแลกเปลี่ยนยังได้รับการควบคุมในระดับที่เหมาะสม แต่ปริมาณที่อยู่อาศัยยังคงอยู่ในภาวะขาดแคลนและไม่สมดุลระหว่างกลุ่มต่างๆ ดังนั้น ในระยะสั้น ราคาอสังหาริมทรัพย์จะลดลงได้ยากมาก

รายงานของ CBRE ยังคาดการณ์ว่าในปี 2568 อุปทานอพาร์ตเมนต์ใหม่อาจสูงถึงกว่า 30,000 ยูนิต ราคาจะไม่ลดลง แต่จะไม่เพิ่มขึ้นอย่างรวดเร็วเหมือนในช่วงที่ผ่านมา ซึ่งอาจเพิ่มขึ้นเพียง 5-8% เมื่อเทียบกับปี 2567 ณ สิ้นไตรมาสที่ 3 ของปี 2567 ฮานอยมีราคาอพาร์ตเมนต์เพิ่มขึ้นอย่างรวดเร็วติดต่อกัน 4 ไตรมาส โดยแตะระดับ 26% เมื่อเทียบกับปีก่อนหน้า

ในทำนองเดียวกัน คุณเหงียน ถิ ฮอง วัน รองผู้อำนวยการฝ่ายประเมินราคาและที่ปรึกษาทางการเงิน บริษัท ซาวิลส์ ฮานอย กล่าวว่า ในระยะสั้น ราคาที่อยู่อาศัย โดยเฉพาะราคาอพาร์ตเมนต์ จะยังคงปรับตัวสูงขึ้นอย่างต่อเนื่อง เนื่องจากอุปทานใหม่ในตลาดมีจำกัด ส่งผลให้อุปทานลดลง 34% เมื่อเทียบกับไตรมาสก่อน และ 25% เมื่อเทียบกับปีก่อนหน้า โดยมีประมาณ 2,700 ยูนิตในไตรมาสที่สองของปี 2567 โดย 98% ของอุปทานมาจากโครงการเดิม และแทบจะไม่มีโครงการใหม่เกิดขึ้นเลย

คุณเหงียน ดุง มินห์ รองกรรมการผู้จัดการใหญ่ บริษัท เอ็มไอเคกรุ๊ป กล่าวว่า ในช่วง 5 ปีที่ผ่านมา โครงการขนาดใหญ่สร้างมูลค่าเพิ่มมหาศาล ก่อนหน้านี้เมื่อ 4 ปีก่อน โครงการที่ราคาอพาร์ตเมนต์อยู่ที่ประมาณ 40 ล้านดอง/ตร.ม. แต่ปัจจุบันราคาพุ่งสูงถึง 80-90 ล้านดอง/ตร.ม. ปัญหาระยะสั้น เช่น อุปทานมีจำกัด ถือเป็นปัจจัยหนึ่งที่ส่งผลต่อราคาขาย

“ ตั้งแต่นี้ไปจนถึงสิ้นปีและต้นปีหน้า ราคาขายเฉลี่ยของอพาร์ตเมนต์ในฮานอยจะยังคงเพิ่มขึ้นอย่างต่อเนื่อง ในอนาคตอันใกล้นี้ กฎหมายใหม่ๆ จะสร้างโอกาสให้นักลงทุนรายใหญ่ได้มีโครงการขนาดใหญ่ใหม่ๆ ซึ่งจะสร้างมูลค่าที่แท้จริงให้กับสังคม ” คุณมินห์กล่าว

เฉา อันห์

แหล่งที่มา