ร่าง พ.ร.บ.ที่ดินฯ ลืมกองทุนที่ดินท่องเที่ยว นักลงทุนต้องจ่ายราคาแพงขึ้นง่าย

ในการประชุมเชิงปฏิบัติการทางวิทยาศาสตร์ภายใต้หัวข้อ "การแก้ไขกฎหมายที่ดิน: การสร้างที่ดินเพื่อการท่องเที่ยว" ในเช้าวันที่ 19 ตุลาคม ทนายความ Nguyen Hong Chung ประธานคณะกรรมการบริหารของ DVL Ventures รองประธานของ Hanoi Real Estate Club ได้หยิบยกประเด็นดังกล่าวขึ้นมา โดยมาตรา 62 ของกฎหมายที่ดินปี 2556 กำหนดให้กรณีที่รัฐเรียกร้องคืนที่ดินเพื่อการพัฒนา ทางเศรษฐกิจ และสังคมเพื่อผลประโยชน์ของประเทศและสาธารณะ

โครงการที่รัฐฟื้นฟูที่ดินนั้น มุ่งเน้นการปรับปรุงโครงสร้างพื้นฐานทางเทคนิคและโครงสร้างพื้นฐานทางสังคมร่วมกันของประชาชน เพื่อให้เกิดความมั่นคงทางสังคมแก่ประชาชน โดยไม่รวมโครงการที่มีเป้าหมายเพื่อพัฒนาการ ท่องเที่ยว ความบันเทิง หรือการผสมผสานที่อยู่อาศัยเชิงพาณิชย์กับการพัฒนาการท่องเที่ยว งานบริการ ความบันเทิง

ในช่วงปี พ.ศ. 2558 - 2562 การท่องเที่ยวมีการพัฒนาอย่างมาก หลายจังหวัดและเมืองถือว่าการพัฒนาการท่องเที่ยวเป็นแนวทางที่ดีโดยให้การท่องเที่ยวเป็นแกนหลัก ส่งผลให้แม้กฎหมายจะบัญญัติให้อสังหาริมทรัพย์เพื่อการท่องเที่ยวไม่ต้องอยู่ภายใต้การเวนคืนที่ดินโดยรัฐ แต่เนื่องจากโครงการด้านการท่องเที่ยวถูกระบุว่าเป็นโครงการสำคัญ แต่จังหวัดหลายแห่งก็ยังคงเวนคืนที่ดินและจัดสรรที่ดินให้กับธุรกิจอยู่

ตามที่ผู้เชี่ยวชาญเห็นว่าจำเป็นต้องสร้างกองทุนที่ดินเพื่อพัฒนาการท่องเที่ยว (ภาพประกอบ)

ส่งผลให้ภายหลังปี 2562 เริ่มเกิดปัญหาทางกฎหมายที่เกี่ยวข้องกับอสังหาริมทรัพย์เพื่อการท่องเที่ยว เมื่อมีการร้องขอให้พิจารณา โครงการจำนวนหนึ่งถูกระงับเนื่องจากกฎระเบียบการจัดสรรที่ดิน และจนถึงขณะนี้ โครงการเหล่านี้ยังคงถูกระงับโดยรอกรอบทางกฎหมายใหม่

“ เพื่อให้การท่องเที่ยวกลายเป็นภาคเศรษฐกิจหลักอย่างแท้จริง ฉันคิดว่ากฎหมายที่ดินฉบับใหม่จะต้องมีกฎระเบียบเฉพาะเกี่ยวกับที่ดินเพื่อการท่องเที่ยว ในเวลาเดียวกัน ควรมีนโยบายและกลไกที่เปิดกว้างอย่างแท้จริงเกี่ยวกับที่ดิน ภาษี การลงทุน ฯลฯ เพื่อการพัฒนาการท่องเที่ยว”

การพัฒนาเศรษฐกิจในแต่ละขั้นตอนมีลำดับความสำคัญที่แตกต่างกัน เมื่อเราได้ระบุให้การท่องเที่ยวเป็นหัวหอกแล้ว โครงการด้านการท่องเที่ยว เช่น สวนสนุก พื้นที่บันเทิง อาคารอเนกประสงค์ ฯลฯ จะต้องถูกเพิ่มเข้าไปในรายการที่ดินที่รัฐจะเรียกคืนเพื่อการพัฒนาเศรษฐกิจและสังคม ” นายจุงเสนอ

นายเหงียน วัน ดิงห์ ผู้เชี่ยวชาญด้านกฎหมายอสังหาริมทรัพย์ ยังได้ชี้ให้เห็นข้อบกพร่องอีกประการหนึ่งในร่างกฎหมายที่ดิน (แก้ไข) ซึ่งก็คือ ในกรณีของการฟื้นฟูที่ดินเพื่อการพัฒนาเศรษฐกิจและสังคมเพื่อผลประโยชน์ของชาติและสาธารณะ ตามที่ระบุไว้ในมาตรา 79 แห่งร่างกฎหมายที่ดิน (แก้ไข) นั้น ในปัจจุบันไม่มีโครงการพัฒนาด้านการท่องเที่ยว ความบันเทิง และสันทนาการใดๆ เลย

ร่างดังกล่าวกำหนดให้มีการกู้คืนที่ดินสำหรับโครงการบ้านพักอาศัยผสมผสาน พาณิชยกรรม และบริการเท่านั้น หากสภาประชาชนจังหวัดตัดสินใจตามเงื่อนไขในท้องถิ่น

ดังนั้น โครงการจะต้อง “ยึดติด” กับส่วนหนึ่งของฟังก์ชันที่อยู่อาศัย (ไม่มีการควบคุมระดับหรือเปอร์เซ็นต์) เพื่อให้รัฐสามารถเรียกคืนที่ดินได้

“ ผมเห็นด้วยกับมุมมองที่ว่าที่ดินควรได้รับการทวงคืนทั้งสำหรับโครงการด้านการท่องเที่ยว ความบันเทิง และสันทนาการ (โดยไม่มีกิจกรรมเพื่อการอยู่อาศัย) อย่างไรก็ตาม ในทำเลที่เหมาะสมกับการท่องเที่ยว ควรให้ความสำคัญกับการทวงคืนที่ดินเพื่อดำเนินโครงการด้านการท่องเที่ยวที่สำคัญ สร้างแรงผลักดันให้กับการพัฒนาเศรษฐกิจและสังคมในท้องถิ่น และสร้างแรงผลักดันให้กับทั้งภูมิภาค ” นายดิงห์กล่าว

การสัมมนาเชิงวิชาการ หัวข้อ “การแก้ไขกฎหมายที่ดิน : การสร้างที่ดินเพื่อการท่องเที่ยว” — การสัมมนา เชิงวิชาการ หัวข้อ “การแก้ไขกฎหมายที่ดิน : การสร้างที่ดินเพื่อการท่องเที่ยว”

นายดิงห์วิเคราะห์ว่าในความเป็นจริงแล้ว หากไม่อนุญาตให้มีการเวนคืนที่ดิน ก็ไม่สามารถดำเนินโครงการขนาดใหญ่เพื่อดึงดูดนักลงทุนที่มีศักยภาพและความสามารถได้ หากยังคงใช้ร่างกฎหมายฉบับปัจจุบันต่อไป การดำเนินโครงการด้านการท่องเที่ยวที่สำคัญต่างๆ จะถูกปิดกั้น เพื่อดำเนินโครงการด้านการท่องเที่ยว ความบันเทิง และสันทนาการ ท้องถิ่นจะถูกบังคับให้ "แทรก" ที่ดินที่อยู่อาศัยบางส่วน (อาจเป็นเพียงเปอร์เซ็นต์เล็กน้อย) เข้าไปในโครงการวางแผนโครงการเพื่อให้เป็นไปตามเงื่อนไขการจัดซื้อที่ดิน

การ “หลบเลี่ยง” ในลักษณะนี้จะก่อให้เกิดผลตามมา ที่ดินที่อยู่อาศัยที่ไม่ได้ใช้ก่อให้เกิดการสิ้นเปลืองทรัพยากรหรือหากใช้ไปแล้วก็จะกลายเป็นที่อยู่อาศัยภายในขอบเขตของโครงการท่องเที่ยว ผู้ที่พักอาศัยระยะยาวในโครงการจะลดระดับความหรูหราของโครงการรีสอร์ทลง ดังนั้น นายดิงห์ จึงเห็นว่า จำเป็นต้องเพิ่มมาตรา 79 ของร่างกรณีการเวนคืนที่ดิน เพื่อดำเนินโครงการด้านการท่องเที่ยว ความบันเทิง และสันทนาการล้วนๆ ที่ไม่มีบ้านพักเป็นหลักแหล่ง

เห็นด้วย ดร. Do Thanh Trung ที่ปรึกษาคณะกรรมการบริษัท Phuc Khang Investment and Construction Joint Stock Company กล่าวอีกว่า กฎเกณฑ์ที่ระบุว่าโครงการด้านการท่องเที่ยว ความบันเทิง และสันทนาการ (โดยใช้ทุนส่วนตัว) จะไม่รวมอยู่ในกรณีการฟื้นฟูที่ดินเพื่อการพัฒนาเศรษฐกิจและสังคมในร่างกฎหมายที่ดิน (แก้ไข) จะทำให้ผู้ลงทุนเข้าถึงกองทุนที่ดินเพื่อดำเนินโครงการได้ยาก

โดยเฉพาะอย่างยิ่งสำหรับโครงการขนาดใหญ่ นักลงทุนสามารถเข้าถึงที่ดินเพื่อดำเนินโครงการได้โดยผ่านข้อตกลงในการรับโอนสิทธิการใช้ที่ดินเท่านั้น อย่างไรก็ตามในพื้นที่ขนาดใหญ่การบรรลุข้อตกลงกับครัวเรือน 100% เป็นเรื่องยากมาก

เพราะจะมีบางครัวเรือนไม่ยอมรับราคาที่ผู้ลงทุนเสนอมา นอกจากนี้ ที่ดินที่โครงการกำลังดำเนินการอยู่นั้นไม่เพียงแต่มีประชาชนทั่วไปอาศัยอยู่เท่านั้น แต่ยังมีนักเก็งกำไรอยู่ด้วย ดังนั้น อาจเกิดสถานการณ์ที่ราคาถูกกดดันต่อผู้ลงทุนได้

แม้มาตรา 128 แห่งร่างพระราชบัญญัติที่ดิน (แก้ไขเพิ่มเติม) จะไม่กำหนดกลไกการจัดการกรณีไม่สามารถตกลงเรื่องการโอนกรรมสิทธิ์ได้ทั้งหมด แต่รัฐก็จะสนับสนุนการกู้คืนที่ดิน

“ ดังนั้นข้อเสนอในการเพิ่มโครงการการท่องเที่ยว ความบันเทิง และสันทนาการขนาดใหญ่ ได้แก่ “โครงการเขตเมืองใหม่ขนาดเกิน 300 ไร่” “โครงการบ้านจัดสรรแบบผสมผสานหรือเขตเมืองใหม่รวมกับธุรกิจการค้า บริการ ความบันเทิงและสันทนาการ พื้นที่อเนกประสงค์” ในขอบเขตของการประมูลโครงการที่ใช้ที่ดินเพื่อให้รัฐเข้ามาแทรกแซงการเวนคืนที่ดินนั้นมีความจำเป็น ” นายตรังเน้นย้ำ

เจา อันห์

แหล่งที่มา