ฮานอยเข้มงวดการแบ่งเขตและที่ดิน: ราคาที่อยู่อาศัยจะเพิ่มขึ้นหรือไม่?

ตามมติ 61/2024/QD-UBND ลงวันที่ 27 กันยายน 2024 ของคณะกรรมการประชาชน ฮานอย ตั้งแต่วันที่ 7 ตุลาคม ฮานอยจะใช้กฎระเบียบใหม่เกี่ยวกับพื้นที่ดินที่อยู่อาศัยขั้นต่ำสำหรับการแบ่งที่ดิน

ดังนั้น ที่ดินสำหรับที่อยู่อาศัยในเขตและเมืองที่จะแบ่งแยกเป็นแปลงต้องมีพื้นที่ไม่น้อยกว่า 50 ตารางเมตร ความยาวมากกว่า 4 เมตร และความกว้างติดถนนจราจร 4 เมตรขึ้นไป สำหรับชุมชนในที่ราบ พื้นที่ขั้นต่ำสำหรับการแบ่งแยกเป็นแปลงคือ 80 ตารางเมตร สำหรับชุมชนในมิดแลนด์ 100 ตารางเมตร และสำหรับชุมชนในภูเขา 150 ตารางเมตร

นายเหงียน เดอะ เดียป สมาชิกสมาคมอสังหาริมทรัพย์เวียดนาม ให้ความเห็นว่าในระยะยาว นี่เป็นแนวโน้มที่หลีกเลี่ยงไม่ได้ที่จะนำไปปรับใช้ในหลายประเทศพร้อมกัน โดยมุ่งหวังที่จะเพิ่มความโปร่งใสของตลาด การลดการแบ่งเขตที่ดินไม่เพียงแต่ส่งผลกระทบต่อกลุ่มคนเล็กๆ เท่านั้น เนื่องจากไม่เพียงแต่ในฮานอยเท่านั้น แต่ยังรวมถึงเมืองประเภทที่ 2 และ 3 ด้วย จำนวนนักลงทุนที่เข้าร่วมในตลาดที่ดินมีจำนวนมาก เนื่องจากที่ดินประเภทนี้มีสภาพคล่องที่ดีและมีความต้องการสูง นักลงทุนบางรายจึง "กักตุน" สินค้าและนำไปขายต่อในราคาสูง

อย่างไรก็ตาม นอกเหนือจากประโยชน์ที่ได้รับแล้ว ผู้เชี่ยวชาญเชื่อว่ากฎระเบียบนี้อาจลดอุปทานอสังหาริมทรัพย์ในฮานอยและส่งผลให้ราคาอสังหาริมทรัพย์ยังคงปรับตัวสูงขึ้นอย่างต่อเนื่อง โดยเฉพาะอย่างยิ่ง กฎระเบียบใหม่นี้จะทำให้อุปทานของอพาร์ตเมนต์ขนาดเล็กราคาไม่แพงมีจำกัด ส่งผลให้ราคาที่อยู่อาศัยพุ่งสูงขึ้น ทำให้ยากต่อการลดหรือเพิ่มราคา

หลายคนกังวลว่าราคาที่ดินจะเพิ่มขึ้นหลังจากมีกฎระเบียบใหม่ (ภาพประกอบ: เฉา อันห์)

คุณดิงห์ มิญ ตวน ผู้อำนวยการ PropertyGuru Vietnam ประจำภาคใต้ มีมุมมองเดียวกันว่า การเพิ่มมาตรการแบ่งที่ดินและการขายที่ดินให้เข้มงวดยิ่งขึ้นจะช่วยรับประกันสิทธิของผู้ซื้ออสังหาริมทรัพย์ อีกทั้งยังช่วยยกระดับความโปร่งใสของตลาดอสังหาริมทรัพย์ ซึ่งจะช่วยผลักดันให้เกิดการพัฒนาอย่างยั่งยืนในอนาคต อย่างไรก็ตาม คุณตวนยังตั้งข้อสังเกตว่า กฎระเบียบใหม่นี้อาจส่งผลกระทบต่อตลาดที่ดินทั้งในด้านอุปทานและราคาขาย

ปัจจุบัน กว่า 90% ของอุปทานที่ดินที่ขายได้เป็นผลิตภัณฑ์ที่บุคคลทั่วไปแบ่งแยกแปลงที่ดิน แล้วจึงตั้งโครงการขาย ดังนั้น มาตรการควบคุมที่เข้มงวดขึ้นตามกฎระเบียบใหม่อาจช่วยลดปัญหาการแบ่งแยกที่ดินที่แพร่หลายได้ แต่อุปทานที่เข้าสู่ตลาดก็จะ "หดตัว" เช่นกัน ส่งผลให้ราคาขายสูงขึ้น

คุณเหงียน วัน ดิงห์ ประธานสมาคมนายหน้าอสังหาริมทรัพย์เวียดนาม ระบุว่า ความต้องการที่ดินมีสูงมากอยู่เสมอ ขณะที่ตลาดยังขาดแคลนที่ดินจากโครงการของภาครัฐ ดังนั้น กฎระเบียบที่เข้มงวดในการแบ่งแยกและการขายที่ดินนี้ แม้จะเป็นสิ่งจำเป็น แต่ก็จะทำให้ตลาดที่ดินมีความผันผวนอย่างมากในปีหน้า เนื่องจากอุปทานที่ดินจะขาดแคลนและราคาอาจพุ่งสูงขึ้น

ไม่เพียงแต่ราคาที่สูงขึ้นเท่านั้น กฎระเบียบการแบ่งสรรที่ดินใหม่ของฮานอยยังบังคับให้ผู้ซื้อต้องใช้เงินมากขึ้นเพื่อซื้อบ้านในฮานอยอีกด้วย ยกตัวอย่างเช่น บ้านขนาด 30 ตารางเมตร ราคา 150 ล้านดอง/ตารางเมตร ผู้ซื้อต้องการเงิน 4.5 พันล้านดอง แต่หากที่ดินขั้นต่ำคือ 50 ตารางเมตร ในราคาเดียวกัน ผู้ซื้อต้องการเงิน 7.5 พันล้านดอง

คุณ Pham Duc Toan ประธานเจ้าหน้าที่บริหารของ EZ Property กล่าวว่า ที่ดินเปล่าขนาด 30-40 ตารางเมตร ได้รับความนิยมจากหลาย ๆ คน เนื่องจากราคาไม่แพงและสามารถสร้างอาคารได้หลายชั้นเพื่อเพิ่มพื้นที่ใช้สอย ปัจจุบันนักลงทุนหลายรายลงทุนซื้อที่ดินเปล่าขนาด 90-120 ตารางเมตร แล้วแบ่งขายเป็นแปลงเล็ก ๆ หลายแปลง ทำกำไรได้มหาศาล เมื่อพื้นที่ขั้นต่ำสำหรับการแบ่งแปลงเพิ่มขึ้น พวกเขาจะต้องลงทุนและลงทุนอย่างมากเพื่อซื้อที่ดินแปลงใหญ่ ซึ่งจะทำให้ราคาที่ดินหลังการแบ่งแปลงสูงขึ้น

“ กฎระเบียบนี้อาจลดกิจกรรมการซื้อขายที่ดินในระยะสั้น จำกัดอุปทานในตลาด และผลักดันให้ราคาที่ดินที่แบ่งย่อยเดิมสูงขึ้น นอกจากนี้ อาจสร้างแรงกดดันอย่างมากต่อผู้ที่ต้องการที่อยู่อาศัยและที่ดิน โดยเฉพาะอย่างยิ่งในบริบทของราคาอสังหาริมทรัพย์ในฮานอยที่พุ่งสูงขึ้นอย่างรวดเร็วและยังคงอยู่ในระดับสูงในช่วงที่ผ่านมา ” นายตวนกล่าวคาดการณ์

เฉา อันห์

แหล่งที่มา