ฮานอย 'เข้มงวด' การเก็งกำไร ความคืบหน้าล่าสุดในหนี้ 1,000 เล่มแดง ขั้นตอนการแปลงที่ดินเกษตรกรรมเป็นที่ดินที่อยู่อาศัย

ขายขาดทุนยังซบเซา ฮานอย คุมเก็งกำไรเข้มงวด กวางนามเสนอเพิกถอนโครงการ Bach Dat An... คือข่าวอสังหาฯ ล่าสุด

Bất động sản mới nhất: Hà Nội ‘siết’ tình trạng đầu cơ, diễn biến mới nhất vụ nợ 1.000 sổ đỏ, thủ tục chuyển đất thổ canh sang thổ cư

ตั้งแต่ปลายปี 2565 จนถึงปัจจุบัน ตลาดอสังหาฯ ในทัญฮว้าประสบปัญหาหลายประการเนื่องจากสภาพคล่องที่ล่าช้า (ที่มา: BXD)

ฮานอยควบคุมการเก็งกำไรอสังหาริมทรัพย์อย่างเข้มงวด

คณะกรรมการประชาชนฮานอยเพิ่งออกมติอนุมัติโครงการ "พัฒนา เศรษฐกิจ เมืองของฮานอย" ซึ่งต้องมีการพัฒนาตลาดอสังหาริมทรัพย์อย่างสมดุลและควบคุมการเก็งกำไรอย่างเข้มงวด

จากการประเมินสถานการณ์การพัฒนาโดยทั่วไปของอุตสาหกรรมในฮานอย โครงการดังกล่าวระบุว่าในภาคอสังหาริมทรัพย์ ภายในปี 2563 พื้นที่เมืองจะมีธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ที่ไม่ใช่ของรัฐ 22,934 แห่ง

สถานประกอบการเหล่านี้กระจุกตัวอยู่ในเขต Cau Giay (3,600 แห่ง), Thanh Xuan (3,414), Nam Tu Liem (2,417), Bac Tu Liem (2,750), Long Bien (2,680)... ดึงดูดคนงานนับพันให้เข้าร่วมด้วยอัตราการเติบโตที่สูงในช่วงปี 2559-2563

อัตราการเติบโตของรายได้เฉลี่ยของภาคธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ที่ไม่ใช่ของรัฐในอำเภอเตยโฮ เพิ่มขึ้น 38.57%/ปี ลองเบียน 24.4%/ปี ห่าดง 39.14%/ปี นามตูเลียม 18%/ปี บั๊กตูเลียม 10.68%/ปี...

อย่างไรก็ตาม โครงการดังกล่าวยังชี้ให้เห็นด้วยว่าในกระบวนการพัฒนาตลาดอสังหาริมทรัพย์ยังคงมีข้อบกพร่องและข้อจำกัดอยู่หลายประการ เช่น ตัวบ่งชี้บางประการเกี่ยวกับโครงสร้างพื้นฐานในเมือง เช่น ที่อยู่อาศัย ปริมาณการจราจรในเมือง และพื้นที่สวนสาธารณะต่อหัว อยู่ในระดับต่ำเมื่อเทียบกับประเทศอื่นๆ ในภูมิภาคและในโลก

โครงสร้างพื้นฐานในเมืองที่มีภาระเกินพิกัดทำให้เกิดปัญหาการจราจรติดขัด น้ำท่วม และการสุขาภิบาลสิ่งแวดล้อมในเมือง ส่วนโครงสร้างพื้นฐานทางการค้าในเขตเมืองก็มีข้อบกพร่องและความยากลำบากมากมาย

บนพื้นฐานดังกล่าว ผ่านโครงการ "พัฒนาเศรษฐกิจเมืองของฮานอย" ที่ออกเมื่อวันที่ 13 มิถุนายน คณะกรรมการประชาชนกรุงฮานอยได้มอบหมายให้แผนกก่อสร้างให้คำแนะนำเกี่ยวกับแนวทางแก้ปัญหาในการพัฒนาผลิตภัณฑ์อสังหาริมทรัพย์ที่อยู่อาศัย อสังหาริมทรัพย์อุตสาหกรรม อสังหาริมทรัพย์เชิงพาณิชย์ - บริการ (พื้นที่ค้าปลีก สำนักงานให้เช่า โรงแรม ฯลฯ)

โดยเฉพาะอย่างยิ่ง จำเป็นต้องควบคุมและกำกับเพื่อให้แน่ใจว่าตลาดอสังหาริมทรัพย์พัฒนาไปในลักษณะอุปทาน-อุปสงค์ที่สมดุล มีเสถียรภาพ มีสุขภาพดี เปิดกว้าง และโปร่งใส คุมเข้มการเก็งกำไรอสังหาฯ ใจกลางเมือง

คณะกรรมการประชาชนฮานอยเรียกร้องให้หน่วยงานเฉพาะทางสนับสนุนการพัฒนาอาคารสีเขียว สำนักงานสีเขียว และโรงแรมสีเขียวที่เป็นมิตรต่อสิ่งแวดล้อม เพื่อรองรับตลาดการให้เช่าและธุรกิจการท่องเที่ยว สอดคล้องกับแนวทางการพัฒนาการค้าและบริการในเขตเมืองศูนย์กลาง

พร้อมกันนี้ให้ให้ความสำคัญต่อการพัฒนากองทุนบ้านอยู่อาศัยในพื้นที่เป้าหมายที่มุ่งเป็นเขตในระยะต่อไป ประกาศรายชื่อผู้ลงทุนโครงการบ้านพักอาศัยและซ่อมแซมซ่อมแซมอาคารชุดเก่าที่สามารถกู้เงินเพื่ออุดหนุนอัตราดอกเบี้ย 2% ผ่านระบบธนาคารพาณิชย์

กวางนามเสนอให้เพิกถอนโครงการของบั๊กดัตอัน

ตามรายงาน การก่อสร้าง เมื่อวันที่ 14 มิถุนายน กรมวางแผนและการลงทุนของจังหวัดกวางนามเพิ่งส่งรายงานไปยังคณะกรรมการประชาชนจังหวัดเกี่ยวกับความยากลำบากและอุปสรรคในการปรึกษาหารือในการขยายความคืบหน้าของโครงการลงทุนก่อสร้างที่อยู่อาศัยที่ลงทุนโดยบริษัท Bach Dat An Joint Stock Company (บริษัท Bach Dat An)

ตามข้อมูลของกรมวางแผนและการลงทุนจังหวัดกวางนาม บริษัท Bach Dat An ได้รับมอบหมายให้ดำเนินโครงการจำนวน 14 โครงการ จนถึงปัจจุบัน คณะกรรมการประชาชนจังหวัดกวางนามได้ยุติกิจกรรมการลงทุนสำหรับโครงการจำนวน 5 โครงการ

โครงการที่อยู่ในระหว่างดำเนินการเหลืออยู่ 9 โครงการ อย่างไรก็ตามในกระบวนการดำเนินโครงการดังกล่าว ผู้ลงทุนพบกับความลำบากและปัญหา

โดยเฉพาะกับโครงการ 3 โครงการ ได้แก่ การขยายเขตเมือง 7B, พื้นที่เมืองริมน้ำ Hera Complex, พื้นที่เมือง Bach Dat การลงนามสัญญาระดมทุนสำหรับโครงการทั้ง 3 นี้กับบริษัท Hoang Nhat Nam Investment Joint Stock Company และบริษัท GAIA Real Estate Investment Company Limited เอกสารทางกฎหมายของโครงการเหล่านี้ยังไม่สมบูรณ์, ไม่มีโครงสร้างพื้นฐาน, ภาระผูกพันทางการเงินต่อรัฐยังไม่ได้รับการปฏิบัติตาม, และไม่ได้รับการค้ำประกันตามระเบียบข้อบังคับ

นอกจากนี้ ที่ดินในโครงการทั้ง 3 นี้ยังถูกผู้ซื้อโอนกรรมสิทธิ์ไปจริงหลายครั้ง ทั้งที่โครงการดังกล่าวไม่ได้มีการรับประกันความคืบหน้าตามที่ผู้ซื้อตกลงไว้ จึงเกิดการร้องเรียน ฟ้องร้อง และเกิดการรวมตัวของฝูงชนที่หน่วยงานของรัฐ ก่อให้เกิดจุดวิกฤตในจังหวัดกวางนาม

จากความคิดเห็นเกี่ยวกับการขยายความคืบหน้าการดำเนินโครงการของหน่วยงานที่เกี่ยวข้อง กรมวางแผนและการลงทุนจังหวัดกวางนามพบว่า บริษัท Bach Dat An ไม่ปฏิบัติตามภาระผูกพันด้านภาษีต่อหน่วยงานของรัฐ ไม่โอนเงินเพื่อจ่ายค่าชดเชยและการเคลียร์พื้นที่ตามแผนที่ได้รับอนุมัติและคำแนะนำของคณะกรรมการประชาชนจังหวัดกวางนาม

นอกจากนี้ บริษัทฯ ไม่ได้ให้ความร่วมมือในการปฏิบัติตามภาระผูกพันในการฝากหลักประกันเพื่อให้มั่นใจว่าการดำเนินโครงการเป็นไปตามระเบียบข้อบังคับ

“ด้วยเหตุนี้ ความสามารถของนักลงทุนจึงไม่ได้รับประกันว่าจะดำเนินการโครงการต่อไปได้ ในขณะเดียวกัน หน่วยงานด้านภาษีได้ยื่นคำร้องขอเพิกถอนใบรับรองการจดทะเบียนธุรกิจของบริษัท ดังนั้น กรมการวางแผนและการลงทุนจึงไม่มีพื้นฐานที่จะแจ้งให้หน่วยงานที่มีอำนาจพิจารณาขยายความคืบหน้าในการดำเนินโครงการได้” รายงานระบุ

เมื่อเผชิญกับสถานการณ์ดังกล่าว กรมการวางแผนและการลงทุนได้ส่งเรื่องไปยังคณะกรรมการประชาชนจังหวัดกวางนามเพื่อพิจารณา และรายงานต่อคณะกรรมการพรรคการเมืองของคณะกรรมการประชาชนจังหวัด เพื่อขอคำแนะนำจากคณะกรรมการถาวรของคณะกรรมการพรรคจังหวัดเกี่ยวกับการยุติกิจกรรมโครงการที่ดำเนินการโดยบริษัท Bach Dat An

ทางการจังหวัดกวางนามเสนอให้เพิกถอนโครงการของบริษัท Bach Dat An (ภาพ: กงบิ่ญ)

ทัญฮว้า: อสังหาฯ หลายแห่งที่ประกาศขายขาดทุนยังคงประสบปัญหา

ไม่ใช่เรื่องยากที่จะหาโฆษณาขายอสังหาฯขาดทุน "ขายด่วนเพื่อฟื้นทุน" หรือขายด่วนเพื่อชำระหนี้... บนเพจซื้อขายอสังหาฯ กลุ่มซื้อขายอสังหาฯ และกลุ่มซื้อขายที่อยู่อาศัย (บนโซเชียลเน็ตเวิร์ก)

ตามการศึกษาวิจัย พบว่าตั้งแต่ปลายปี 2565 จนถึงปัจจุบัน ตลาดอสังหาริมทรัพย์ในทัญฮว้าเผชิญกับความยากลำบากมากมายเนื่องจากสภาพคล่องที่ล่าช้า ในขณะที่อัตราดอกเบี้ยธนาคารกำลังเพิ่มขึ้น นักลงทุนจำนวนมากก็เข้าสู่ “วิกฤต” การหาเงินทุนมาหมุนเวียนทำได้ยาก ถูกบังคับให้ตัดขาดทุนเพื่อหมุนเวียน หรือกู้คืนเงินทุนเพื่อนำไปลงทุนในด้านอื่น

ความจริงที่ว่าอสังหาริมทรัพย์จำนวนมากของนักลงทุนกำลังประสบความยากลำบากในการชำระบัญชี ทำให้ผู้ลงทุนเพิ่มภาระ พวกเขาพยายามหาทุกวิถีทางเพื่อกระตุ้นความต้องการ เช่น การตัดขาดทุนหรือขายอย่างรวดเร็วเพื่อฟื้นทุน ซึ่งสามารถเห็นได้จากแปลงที่ดินในบางเขตและเมืองที่ดินเคย "ฮอต" แต่ในปัจจุบันยุคที่ดินดิจิทัลได้ผ่านพ้นไปแล้ว เศรษฐกิจลำบาก ความต้องการของผู้คนลดลงอย่างรวดเร็ว อัตราดอกเบี้ยธนาคารเพิ่มขึ้น ทำให้การขายอสังหาริมทรัพย์เป็นเรื่องยากที่หลีกเลี่ยงไม่ได้

จากการสำรวจพบว่าไม่เพียงแต่แปลงที่ดินเท่านั้นที่อยู่ในสภาพที่ขาดสภาพคล่อง แต่โครงการอสังหาริมทรัพย์ที่ยังดำเนินการอยู่หลายโครงการก็อยู่ในสภาวะที่ขายได้ยากด้วยเช่นกัน เพราะผู้คนมองว่าราคาสูงเกินไป โดยทั่วไป โครงการบางส่วนจะอยู่ในเขต Quang Thang เขต Dong Ve และเมือง Thanh Hoa

ขั้นตอนการแปลงที่ดินเกษตรกรรมเป็นที่ดินเพื่ออยู่อาศัย

ตามข้อ d. วรรค 1 มาตรา 57 แห่งพระราชบัญญัติที่ดิน พ.ศ. 2556 เมื่อครัวเรือนและบุคคลเปลี่ยนที่ดินเกษตรกรรมไปเป็นที่ดินที่ไม่ใช่เกษตรกรรม จะต้องได้รับอนุญาตจากคณะกรรมการประชาชนประจำอำเภอที่ดินนั้นตั้งอยู่ (อำเภอ อำเภอ เมือง นครภายใต้จังหวัด เมืองภายใต้เมืองที่บริหารจัดการโดยส่วนกลาง) นอกจากนี้ ประชาชนยังต้องเตรียมเอกสารเพื่อขอเปลี่ยนแปลงวัตถุประสงค์การใช้ที่ดินให้สอดคล้องกับบทบัญญัติของกฎหมายด้วย

ดังนั้น ประชาชนจะต้องยื่นคำร้องขอเปลี่ยนแปลงวัตถุประสงค์การใช้ประโยชน์ที่ดิน และจะกระทำได้เฉพาะเมื่อมีคำสั่งอนุญาตจากคณะกรรมการประชาชนประจำอำเภอที่แปลงที่ดินนั้นตั้งอยู่เท่านั้น หากท่านเคลื่อนย้ายโดยไม่ได้รับอนุญาต ท่านจะถูกปรับและต้องคืนสภาพเดิมให้

ภายใต้มาตรา 59 แห่งพระราชบัญญัติที่ดิน พ.ศ. 2556 อำนาจในการอนุญาตให้เปลี่ยนแปลงวัตถุประสงค์การใช้ที่ดินได้กำหนดไว้ชัดเจนดังนี้

สำหรับองค์กร: คณะกรรมการประชาชนจังหวัด (จังหวัด, เทศบาลเมืองส่วนกลาง) เป็นผู้ตัดสินใจ

สำหรับครัวเรือนและบุคคล: คณะกรรมการประชาชนระดับอำเภอมีอำนาจในการตัดสินใจ

กรณีขออนุญาตเปลี่ยนวัตถุประสงค์การใช้ที่ดินเพื่อเกษตรกรรมเป็นเชิงพาณิชย์และบริการที่มีพื้นที่ตั้งแต่ 0.5 ไร่ขึ้นไป จะต้องได้รับอนุมัติเป็นหนังสือจากคณะกรรมการประชาชนจังหวัดก่อนดำเนินการ

ดังนั้น ครัวเรือนและบุคคลที่ขออนุญาตเปลี่ยนแปลงวัตถุประสงค์การใช้ที่ดิน จะต้องระบุในคำร้องให้ชัดเจน ดังนี้ เรียน คณะกรรมการประชาชน + ชื่ออำเภอ ตำบล เมืองในจังหวัด ตำบลในเมืองที่เป็นศูนย์กลางการบริหารส่วนกลางที่ที่ดินตั้งอยู่

แบบคำร้องขอเปลี่ยนแปลงวัตถุประสงค์การใช้ที่ดิน ประกอบด้วย แบบคำร้องขอเปลี่ยนแปลงวัตถุประสงค์การใช้ที่ดิน ตามแบบเลขที่ 01 ออกตามหนังสือเวียนที่ 30/2014/TT-BNTMT หนังสือรับรองสิทธิการใช้ที่ดิน (เล่มแดง เล่มชมพู)

ขั้นตอนและลำดับการดำเนินการ :

ขั้นตอนที่ 1. ส่งใบสมัคร สถานที่ยื่นคำร้อง (สำหรับครัวเรือนและบุคคลธรรมดา) :

วิธีที่ 1 : ยื่นคำร้องที่หน่วยงานรับเรื่องร้องเรียนระดับอำเภอ เพื่อส่งต่อไปยังกรมทรัพยากรธรรมชาติและสิ่งแวดล้อม

วิธีที่ 2 : ในพื้นที่ที่ไม่มีหน่วยงานกลางให้ส่งเรื่องไปที่กรมทรัพยากรธรรมชาติและสิ่งแวดล้อมโดยตรง

ขั้นตอนที่ 2: รับเอกสาร

หากใบสมัครครบถ้วน แผนกรับคำร้องจะบันทึกลงในสมุดรับคำร้องและมอบใบเสร็จรับเงินให้กับผู้สมัคร

หากใบสมัครไม่ครบถ้วนหรือไม่ถูกต้อง ต้องมีการแจ้งและแนะนำให้ผู้สมัครดำเนินการเพิ่มเติมและกรอกใบสมัครให้ครบถ้วนตามระเบียบภายในระยะเวลาไม่เกิน 3 วันทำการ

ขั้นตอนที่ 3. แก้ไขคำร้องขอ เมื่อได้รับหนังสือแจ้งการชำระเงินจากกรมสรรพากร ผู้ใช้ที่ดินจะต้องชำระเงินในจำนวนที่ถูกต้องและภายในกำหนดเวลาที่ระบุในหนังสือแจ้ง

ขั้นตอนที่ 4. ส่งผลลัพธ์กลับมา

แหล่งที่มา