ฮานอย 'เข้มงวด' การคาดเดา ความคืบหน้าล่าสุดกรณีหนี้ 1,000 เล่มแดง ขั้นตอนการแปลงที่ดินเกษตรกรรมเป็นที่ดินที่อยู่อาศัย

ยอดขาย “ลดขาดทุน” ยังซบเซา ฮานอยคุมเข้มเก็งกำไร กว๋างนาม เสนอยกเลิกโครงการบั๊กดัตอัน... ข่าวอสังหาฯ ล่าสุด

Bất động sản mới nhất: Hà Nội ‘siết’ tình trạng đầu cơ, diễn biến mới nhất vụ nợ 1.000 sổ đỏ, thủ tục chuyển đất thổ canh sang thổ cư

ตั้งแต่ปลายปี 2565 ตลาดอสังหาริมทรัพย์ในทัญฮว้าประสบปัญหามากมายเนื่องจากสภาพคล่องที่ล่าช้า (ที่มา: BXD)

ฮานอย ควบคุมการเก็งกำไรอสังหาริมทรัพย์อย่างเข้มงวด

คณะกรรมการประชาชนฮานอยเพิ่งออกมติอนุมัติโครงการ "พัฒนา เศรษฐกิจ เมืองฮานอย" ซึ่งต้องมีการพัฒนาตลาดอสังหาริมทรัพย์อย่างสมดุลและควบคุมการเก็งกำไรอย่างเข้มงวด

จากการประเมินสถานการณ์การพัฒนาโดยทั่วไปของอุตสาหกรรมในฮานอย โครงการระบุว่าในภาคอสังหาริมทรัพย์ ภายในปี 2563 พื้นที่เมืองจะมีธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ที่ไม่ใช่ของรัฐจำนวน 22,934 แห่ง

สถานประกอบการเหล่านี้กระจุกตัวอยู่ในเขต Cau Giay (3,600 แห่ง), Thanh Xuan (3,414), Nam Tu Liem (2,417), Bac Tu Liem (2,750) และ Long Bien (2,680) ... ดึงดูดคนงานหลายพันคนให้เข้าร่วม โดยมีอัตราการเติบโตที่สูงในช่วงปี 2559-2563

อัตราการเติบโตของรายได้เฉลี่ยของภาคธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ที่ไม่ใช่ของรัฐในอำเภอเตยโห เพิ่มขึ้น 38.57%/ปี ลองเบียน 24.4%/ปี ห่าดง 39.14%/ปี นามตูเลียม 18%/ปี บั๊กตูเลียม 10.68%/ปี...

อย่างไรก็ตาม โครงการยังได้ชี้ว่าในกระบวนการพัฒนาตลาดอสังหาริมทรัพย์ยังคงมีข้อบกพร่องและข้อจำกัดมากมาย เช่น ตัวชี้วัดโครงสร้างพื้นฐานในเมืองบางประการ เช่น ที่อยู่อาศัย ปริมาณการจราจรในเมือง และพื้นที่สวนสาธารณะต่อหัว ยังอยู่ในระดับต่ำเมื่อเทียบกับประเทศอื่นๆ ในภูมิภาคและในโลก

โครงสร้างพื้นฐานในเมืองที่มีภาระเกินพิกัดก่อให้เกิดปัญหาการจราจรติดขัด น้ำท่วม และปัญหาสุขาภิบาลสิ่งแวดล้อมในเมือง โครงสร้างพื้นฐานเชิงพาณิชย์ในเขตเมืองมีข้อบกพร่องและปัญหาหลายประการ

บนพื้นฐานดังกล่าว ผ่านโครงการ "การพัฒนาเศรษฐกิจเมืองของกรุงฮานอย" ที่ออกเมื่อวันที่ 13 มิถุนายน คณะกรรมการประชาชนกรุงฮานอยได้มอบหมายให้กรมก่อสร้างให้คำแนะนำเกี่ยวกับแนวทางแก้ไขสำหรับการพัฒนาผลิตภัณฑ์อสังหาริมทรัพย์ที่อยู่อาศัย อสังหาริมทรัพย์อุตสาหกรรม อสังหาริมทรัพย์เชิงพาณิชย์ - บริการ (พื้นที่ค้าปลีก สำนักงานให้เช่า โรงแรม ฯลฯ)

โดยเฉพาะอย่างยิ่ง จำเป็นต้องควบคุมและกำกับดูแลเพื่อให้แน่ใจว่าตลาดอสังหาริมทรัพย์พัฒนาไปในลักษณะอุปทาน-อุปสงค์ที่สมดุล มีเสถียรภาพ มีสุขภาพดี เปิดเผย โปร่งใส และควบคุมการเก็งกำไรอสังหาริมทรัพย์ในพื้นที่ส่วนกลางอย่างเคร่งครัด

คณะกรรมการประชาชนฮานอยเรียกร้องให้หน่วยงานเฉพาะทางส่งเสริมการพัฒนาอาคารสีเขียว สำนักงานสีเขียว และโรงแรมสีเขียวที่เป็นมิตรต่อสิ่งแวดล้อม เพื่อให้บริการตลาดการเช่าและธุรกิจการท่องเที่ยว สอดคล้องกับแนวทางการพัฒนาการค้าและบริการในเขตเมืองศูนย์กลาง

ขณะเดียวกัน ให้ความสำคัญกับการพัฒนากองทุนที่อยู่อาศัยเพื่อสังคมในพื้นที่ที่มีแนวโน้มจะเป็นเขตในอนาคตอันใกล้ ประกาศรายชื่อนักลงทุนในโครงการที่อยู่อาศัยเพื่อสังคม และโครงการปรับปรุงและก่อสร้างอาคารชุดเก่าที่สามารถกู้ยืมเงินสนับสนุนอัตราดอกเบี้ย 2% ผ่านระบบธนาคารพาณิชย์

กวางนามเสนอให้เพิกถอนโครงการของบั๊กดัตอัน

ตามรายงาน การก่อสร้าง เมื่อวันที่ 14 มิถุนายน กรมการวางแผนและการลงทุนของจังหวัดกวางนามเพิ่งส่งรายงานไปยังคณะกรรมการประชาชนจังหวัดเกี่ยวกับความยากลำบากและปัญหาในการปรึกษาหารือเกี่ยวกับการขยายความคืบหน้าของโครงการลงทุนก่อสร้างที่อยู่อาศัยที่ลงทุนโดยบริษัท Bach Dat An Joint Stock Company (บริษัท Bach Dat An)

กรมวางแผนและการลงทุนจังหวัดกว๋างนาม ระบุว่า บริษัทบั๊กดัตอานได้รับมอบหมายให้ดำเนินโครงการ 14 โครงการ จนถึงปัจจุบัน คณะกรรมการประชาชนจังหวัดกว๋างนามได้ยุติโครงการลงทุนไปแล้ว 5 โครงการ

โครงการที่เหลืออีก 9 โครงการกำลังอยู่ระหว่างการดำเนินการ อย่างไรก็ตาม ในกระบวนการดำเนินโครงการข้างต้น นักลงทุนประสบปัญหาและอุปสรรคต่างๆ

โดยเฉพาะกับโครงการ 3 โครงการ ได้แก่ การขยายเขตเมือง 7B, เขตเมืองริมน้ำ Hera Complex, เขตเมือง Bach Dat การลงนามสัญญาระดมทุนสำหรับโครงการทั้ง 3 นี้กับบริษัท Hoang Nhat Nam Investment Joint Stock Company และ GAIA Real Estate Investment Company Limited เอกสารทางกฎหมายของโครงการเหล่านี้ยังไม่สมบูรณ์ ไม่มีโครงสร้างพื้นฐาน ภาระผูกพันทางการเงินต่อรัฐยังไม่ได้รับการปฏิบัติตาม และไม่ได้รับการรับประกันตามระเบียบข้อบังคับ

นอกจากนี้ ที่ดินในโครงการทั้ง 3 แห่งนี้ ก็ถูกผู้ซื้อโอนกรรมสิทธิ์ไปจริงหลายครั้งแล้ว ทั้งที่โครงการดังกล่าวไม่ได้มีการรับประกันความคืบหน้าตามที่ผู้ซื้อให้คำมั่นไว้ ทำให้เกิดการร้องเรียน ฟ้องร้อง และมีการรวมตัวกันที่หน่วยงานของรัฐ ก่อให้เกิดจุดร้อนในจังหวัดกว๋างนาม

จากความคิดเห็นเกี่ยวกับการขยายความคืบหน้าการดำเนินโครงการของหน่วยงานที่เกี่ยวข้อง กรมการวางแผนและการลงทุนจังหวัดกวางนามพบว่า บริษัท Bach Dat An ไม่ได้ปฏิบัติตามภาระผูกพันทางภาษีต่อหน่วยงานของรัฐ ไม่โอนเงินเพื่อจ่ายค่าชดเชยและการเคลียร์พื้นที่ตามแผนที่ได้รับอนุมัติ และตามคำสั่งของคณะกรรมการประชาชนจังหวัดกวางนาม

นอกจากนี้ บริษัทฯ ยังไม่ร่วมมือในการปฏิบัติตามภาระผูกพันในการฝากเงินเพื่อให้มั่นใจว่าโครงการจะดำเนินไปตามที่กำหนดไว้

“ดังนั้น ความสามารถของนักลงทุนจึงไม่สามารถรับประกันได้ว่าจะดำเนินโครงการต่อไปได้ ขณะเดียวกัน กรมสรรพากรได้ยื่นคำร้องขอเพิกถอนใบรับรองการจดทะเบียนธุรกิจของวิสาหกิจ ดังนั้น กรมการวางแผนและการลงทุนจึงไม่มีมูลเหตุที่จะแจ้งหน่วยงานที่เกี่ยวข้องให้ขยายความคืบหน้าการดำเนินโครงการออกไป” รายงานระบุ

เมื่อเผชิญกับสถานการณ์ดังกล่าว กรมการวางแผนและการลงทุนได้ส่งเรื่องให้คณะกรรมการประชาชนจังหวัดกวางนามพิจารณา และรายงานต่อคณะกรรมการพรรคของคณะกรรมการประชาชนจังหวัด เพื่อขอคำแนะนำจากคณะกรรมการถาวรของคณะกรรมการพรรคจังหวัดเกี่ยวกับการยุติกิจกรรมโครงการที่ดำเนินการโดยบริษัท Bach Dat An

เจ้าหน้าที่จังหวัดกวางนามเสนอให้เพิกถอนโครงการของบริษัทบั๊กดัตอัน (ภาพ: กงบิ่ญ)

ทัญฮว้า: อสังหาริมทรัพย์หลายแห่งที่ประกาศขายขาดทุนยังคงประสบปัญหา

ไม่ใช่เรื่องยากที่จะหาโฆษณาอสังหาฯ "ขาดทุน" "ขายด่วนเพื่อฟื้นทุน" หรือ "ขายด่วนเพื่อชำระหนี้" บนเพจซื้อขายอสังหาฯ กลุ่มซื้อขายอสังหาฯ และที่อยู่อาศัย (บนโซเชียลเน็ตเวิร์ก)

จากการศึกษาพบว่าตั้งแต่ปลายปี 2565 จนถึงปัจจุบัน ตลาดอสังหาริมทรัพย์ในทัญฮว้าประสบปัญหาต่างๆ มากมายเนื่องจากสภาพคล่องที่ลดลง ในขณะที่อัตราดอกเบี้ยธนาคารกำลังเพิ่มขึ้น นักลงทุนจำนวนมากกำลังตกอยู่ใน "วิกฤต" การหาเงินทุนเพื่อพลิกฟื้นเป็นเรื่องยาก ถูกบังคับให้ตัดขาดทุนเพื่อพลิกฟื้นหรือฟื้นคืนเงินทุนเพื่อนำไปลงทุนในด้านอื่น

ความจริงที่ว่าอสังหาริมทรัพย์ของนักลงทุนจำนวนมากกำลังประสบปัญหาในการชำระบัญชี ส่งผลให้ผู้ลงทุนเพิ่มภาระ โดยมองหาทุกวิถีทางเพื่อกระตุ้นความต้องการ เช่น การตัดขาดทุนหรือการขายอย่างรวดเร็วเพื่อฟื้นทุน สามารถเห็นได้จากแปลงที่ดินในบางอำเภอและเมืองที่เคยมีสถานการณ์ที่ดิน "ตึงเครียด" มาก่อน ปัจจุบันยุคที่ดินดิจิทัลได้ผ่านพ้นไปแล้ว เศรษฐกิจอยู่ในภาวะลำบาก ความต้องการของผู้คนลดลงอย่างรวดเร็ว อัตราดอกเบี้ยธนาคารสูงขึ้น ทำให้การขายอสังหาริมทรัพย์เป็นเรื่องยากอย่างหลีกเลี่ยงไม่ได้

จากการสำรวจพบว่าไม่เพียงแต่ที่ดินเปล่าเท่านั้นที่อยู่ในสภาพขาดสภาพคล่อง แต่โครงการอสังหาริมทรัพย์หลายโครงการก็ประสบปัญหาในการขายเช่นกัน เนื่องจากผู้คนมองว่าราคาสูงเกินไป ตัวอย่างโครงการที่พบเห็นได้ทั่วไป ได้แก่ โครงการในเขตกวางถัง เขตดงเว และเมืองแท็งฮวา

ขั้นตอนการแปลงที่ดินเกษตรกรรมเป็นที่ดินที่อยู่อาศัย

ตามข้อ d. วรรค 1 มาตรา 57 แห่งพระราชบัญญัติที่ดิน พ.ศ. 2556 เมื่อครัวเรือนและบุคคลธรรมดาแปลงที่ดินเกษตรกรรมเป็นที่ดินที่ไม่ใช่เกษตรกรรม จะต้องขออนุญาตจากคณะกรรมการประชาชนประจำอำเภอที่ที่ดินนั้นตั้งอยู่ (อำเภอ, อำเภอ, อำเภอ, อำเภอเมือง, อำเภอย่อยจังหวัด, อำเภอย่อยเมืองย่อยเมืองส่วนกลาง) นอกจากนี้ ประชาชนยังต้องจัดเตรียมเอกสารเพื่อยื่นขอแปลงที่ดินเพื่อวัตถุประสงค์การใช้ประโยชน์ที่ดินตามบทบัญญัติของกฎหมายด้วย

ดังนั้น ประชาชนจึงต้องยื่นคำร้องขอเปลี่ยนแปลงวัตถุประสงค์การใช้ที่ดิน และจะเปลี่ยนแปลงได้ก็ต่อเมื่อคณะกรรมการประชาชนประจำอำเภอที่ที่ดินนั้นตั้งอยู่ได้รับอนุมัติแล้วเท่านั้น หากเปลี่ยนแปลงโดยไม่ได้รับอนุญาต จะถูกปรับและถูกบังคับให้กลับคืนสู่สภาพเดิม

ภายใต้มาตรา 59 แห่งพระราชบัญญัติที่ดิน พ.ศ. 2556 อำนาจในการอนุญาตให้เปลี่ยนแปลงวัตถุประสงค์การใช้ที่ดินได้กำหนดไว้อย่างชัดเจนดังต่อไปนี้

สำหรับองค์กร: คณะกรรมการประชาชนจังหวัด (จังหวัด, เมืองที่บริหารจัดการโดยส่วนกลาง) เป็นผู้ตัดสินใจ

สำหรับครัวเรือนและบุคคล: คณะกรรมการประชาชนระดับอำเภอมีอำนาจในการตัดสินใจ

กรณีขออนุญาตเปลี่ยนวัตถุประสงค์การใช้ที่ดินเพื่อเกษตรกรรมเป็นที่ดินเพื่อพาณิชยกรรมและบริการที่มีพื้นที่ตั้งแต่ 0.5 ไร่ขึ้นไป จะต้องได้รับความเห็นชอบเป็นหนังสือจากคณะกรรมการประชาชนจังหวัดก่อนมีมติ

ดังนั้น ครัวเรือนและบุคคลที่ขออนุญาตเปลี่ยนแปลงวัตถุประสงค์การใช้ที่ดิน จะต้องระบุในคำร้องให้ชัดเจน ดังนี้ เรียน คณะกรรมการประชาชน + ชื่ออำเภอ ตำบล อำเภอ จังหวัด อำเภอเมือง จังหวัด อำเภอเมืองจังหวัด อำเภอเมืองส่วนกลางที่ที่ดินตั้งอยู่

แบบคำขอเปลี่ยนแปลงวัตถุประสงค์การใช้ที่ดิน ประกอบด้วย แบบคำขอเปลี่ยนแปลงวัตถุประสงค์การใช้ที่ดินตามแบบที่ 01 ออกตามหนังสือเวียนที่ 30/2557/TT-BNTMT; หนังสือรับรองสิทธิการใช้ที่ดิน (เล่มสีแดง เล่มสีชมพู)

ขั้นตอนและลำดับการดำเนินการ :

ขั้นตอนที่ 1. ยื่นใบสมัคร สถานที่ยื่นใบสมัคร (สำหรับครัวเรือนและบุคคล):

วิธีที่ 1 : ยื่นคำร้องที่แผนกบริการเบ็ดเสร็จระดับอำเภอ เพื่อส่งต่อไปยังกรมทรัพยากรธรรมชาติและสิ่งแวดล้อม

วิธีที่ 2 : ในพื้นที่ที่ยังไม่มีหน่วยงานกลางให้ยื่นคำร้องโดยตรงไปยังกรมทรัพยากรธรรมชาติและสิ่งแวดล้อม

ขั้นตอนที่ 2: รับเอกสาร

หากคำร้องครบถ้วนแล้ว ฝ่ายรับคำร้องจะบันทึกไว้ในสมุดรับคำร้องและออกใบเสร็จรับเงินให้แก่ผู้สมัคร

หากใบสมัครสูญหายหรือไม่ถูกต้อง ภายในเวลาไม่เกิน 3 วันทำการ ผู้สมัครจะต้องได้รับแจ้งและสั่งให้ดำเนินการเพิ่มเติมและกรอกใบสมัครให้ถูกต้องตามระเบียบ

ขั้นตอนที่ 3. ดำเนินการตามคำร้องขอ เมื่อได้รับหนังสือแจ้งการชำระเงินจากกรมสรรพากร ผู้ใช้ที่ดินจะต้องชำระเงินตามจำนวนที่ถูกต้องและภายในกำหนดเวลาที่ระบุไว้ในหนังสือแจ้ง

ขั้นตอนที่ 4. ส่งผลลัพธ์กลับมา

แหล่งที่มา