ราคาที่เพิ่มขึ้นอย่างต่อเนื่อง ทำให้อพาร์ตเมนต์กลายเป็น "เค้กหวาน" ของนักลงทุน

ราคาอพาร์ทเม้นท์ยังคงเพิ่มขึ้นอย่างต่อเนื่อง

ตรงกันข้ามกับภาวะตลาดอสังหาริมทรัพย์โดยรวมที่ซบเซาในช่วงที่ผ่านมา ราคาอพาร์ตเมนต์กลับปรับตัวสูงขึ้นอย่างต่อเนื่อง ปัจจุบัน อพาร์ตเมนต์ในเมืองใหญ่ๆ เช่น ฮานอย และโฮจิมินห์ ยังคงได้รับความนิยมในฐานะกลุ่มอสังหาริมทรัพย์ที่ได้รับความสนใจสูงสุดจากผู้มองหาอสังหาริมทรัพย์

รายงานที่เพิ่งเผยแพร่โดยหน่วยวิจัยตลาดอสังหาริมทรัพย์ระบุว่าในไตรมาสที่ 3 ทั้งตลาดการซื้อ การขาย และการเช่า แม้ว่าธุรกิจหลายประเภทจะชะลอตัวลง แต่ธุรกิจอพาร์ตเมนต์กลับเป็นประเภทที่หายากแต่ยังคงรักษาตัวเลขการเติบโตในเชิงบวกได้

โดยเฉพาะอย่างยิ่งในตลาดซื้อขาย พบว่าอพาร์ตเมนต์มีอัตราการสนใจเพิ่มขึ้น 1% ขณะที่ตลาดอื่นๆ ลดลง 4-11% ส่วนตลาดเช่า อพาร์ตเมนต์มีอัตราการสนใจลดลง 13-28% ขณะที่อพาร์ตเมนต์เพิ่มขึ้น 6%

จากรายงานตลาดอสังหาริมทรัพย์ไตรมาสที่ 3 ของหน่วยงานดังกล่าว ตั้งแต่ปี 2558 จนถึงปัจจุบัน อัตราการเติบโตของรายได้ของประชาชนยังไม่สอดคล้องกับดัชนีการเพิ่มขึ้นของราคาอพาร์ตเมนต์ในฮานอยและโฮจิมินห์ซิตี้ หลังจาก 8 ปี รายได้ของคนเมืองเพิ่มขึ้นเพียง 39% (ข้อมูลจากสำนักงานสถิติแห่งชาติ) แต่ราคาอพาร์ตเมนต์ในโฮจิมินห์ซิตี้และฮานอยเพิ่มขึ้น 82% และ 56% ตามลำดับ

Liên tục tăng giá, căn hộ chung cư thành miếng bánh ngọt cho nhà đầu tư - 1 — ราคาอพาร์ตเมนต์ยังคงเพิ่มสูงขึ้นอย่างต่อเนื่อง โดยเกินรายได้ของคนเมืองมาก (ภาพประกอบ: ฮาฟอง)

จากข้อมูล ของกระทรวงก่อสร้าง ในไตรมาสที่ 3 จากการสังเคราะห์รายงานและข้อมูลการสำรวจจากหน่วยงานในพื้นที่และองค์กรวิจัยตลาด พบว่าอพาร์ตเมนต์เป็นประเภทอสังหาริมทรัพย์ที่ได้รับผลกระทบเชิงลบจากตลาดน้อยที่สุดในช่วงปีที่ผ่านมา เนื่องจากประเภทนี้ตอบโจทย์ความต้องการที่อยู่อาศัยที่แท้จริง

ความสนใจในอพาร์ตเมนต์เริ่มมีสัญญาณฟื้นตัว โดยความต้องการซื้ออพาร์ตเมนต์เพิ่มขึ้น 1% และความต้องการเช่าเพิ่มขึ้น 6% เมื่อเทียบกับไตรมาสก่อนหน้า โดยเฉพาะอย่างยิ่งอพาร์ตเมนต์ราคา 2-4 พันล้านดองเป็นที่ต้องการมากที่สุด พบว่าในเมืองใหญ่ๆ มีสัญญาณการดูดซับที่ดี โดยเฉพาะอย่างยิ่งในกลุ่มอพาร์ตเมนต์ ราคาต่ำกว่า 1 หมื่นล้านดองในย่านใจกลางเมือง

โดยเฉพาะอย่างยิ่งในฮานอย ราคาขายอพาร์ตเมนต์ที่เปิดขายในไตรมาสที่สามในตลาดแรกเพิ่มขึ้นเฉลี่ยเกือบ 7% เมื่อเทียบกับไตรมาสก่อนหน้า และเพิ่มขึ้น 14% เมื่อเทียบกับปีก่อน แตะที่ประมาณ 50.8 ล้านดอง/ตารางเมตร การปรับราคาเป็นไปตามแนวโน้มขาขึ้นเนื่องจากสัดส่วนอุปทานใหม่ในตลาดระดับไฮเอนด์ที่ล้นหลาม (มากกว่า 90%) ประกอบกับนักลงทุนบางรายได้ปรับราคาและเปิดขายอพาร์ตเมนต์เพิ่มเติมบนชั้นที่สูงขึ้น

ในตลาดรอง ราคาขายอพาร์ตเมนต์เฉลี่ยยังคงเพิ่มขึ้นอย่างต่อเนื่องจากไตรมาสก่อนหน้า โดยอยู่ที่ประมาณ 32 ล้านดองต่อตารางเมตร เพิ่มขึ้น 2.7% เมื่อเทียบกับไตรมาสก่อนหน้า และ 0.8% เมื่อเทียบกับช่วงเดียวกันของปีก่อน ทุกเขตในฮานอยมีรายงานราคาขายอพาร์ตเมนต์เพิ่มขึ้นในไตรมาสที่สามเมื่อเทียบกับไตรมาสที่สอง โดยเขตด่งดา แถ่งซวน เตยโฮ นามตูเลียม และเจียลัม เพิ่มขึ้นมากกว่า 3%

ในนครโฮจิมินห์ จำนวนอพาร์ตเมนต์ใหม่ที่เปิดตัวขายในไตรมาสที่สามส่วนใหญ่มาจากโครงการที่มีอยู่แล้วในระยะต่อไป ประมาณ 60% ของอุปทานใหม่ในช่วงเก้าเดือนแรกของปีนี้มาจากโครงการในเขตเมืองทางตะวันออก

ประมาณ 96% ของอุปทานใหม่ในไตรมาสที่สามมาจากกลุ่มไฮเอนด์ และอีก 4% ที่เหลือมาจากกลุ่มลักชัวรี ซึ่งเป็นโครงการเฟสต่อไปในเขตเมืองใหม่ Thu Thiem ราคาขายหลักของตลาดอพาร์ตเมนต์ในนครโฮจิมินห์ในไตรมาสที่สามสูงกว่า 60 ล้านดอง/ตารางเมตร

ในตลาดรอง ราคาอพาร์ตเมนต์เฉลี่ยอยู่ที่ 45 ล้านดองต่อตารางเมตร เพิ่มขึ้น 3% เมื่อเทียบกับไตรมาสก่อนหน้า ขณะเดียวกัน ราคาอพาร์ตเมนต์ในกลุ่มสินค้าหรูหราและราคาจับต้องได้แทบไม่เปลี่ยนแปลงเมื่อเทียบกับไตรมาสที่สอง

นักลงทุน “โต้คลื่น” ผู้ซื้อจ่ายราคาสูง

นายเจิ่น ดึ๊ก เกือง ในเขตฮวงมาย (ฮานอย) เปิดเผยว่าเมื่อวันพฤหัสบดีที่ผ่านมา เขาตัดสินใจวางเงินมัดจำเพื่อซื้ออพาร์ตเมนต์ขนาด 72 ตารางเมตรในเขตฮวงมาย (ฮานอย) ในราคา 2.2 พันล้านดอง โดยนายเกืองซื้ออพาร์ตเมนต์นี้จากนักลงทุนที่ "เล่นเซิร์ฟ"

“คนที่ขายอพาร์ตเมนต์ให้ผมเป็นนักลงทุน เขาซื้ออพาร์ตเมนต์นี้มาในราคา 1.9 พันล้านดองตั้งแต่เดือนกันยายนปีนี้ และสถานะการซื้อขายปัจจุบันคือได้จ่ายเงินมัดจำที่รับรองแล้ว 300 ล้านดอง” คุณเกืองเล่า

Liên tục tăng giá, căn hộ chung cư thành miếng bánh ngọt cho nhà đầu tư - 2 — อพาร์ทเมนต์กลายมาเป็นเรื่องง่ายสำหรับนักลงทุนที่เน้น "การเล่นเซิร์ฟ" ในปัจจุบัน (ภาพประกอบ: ฮาฟอง)

คุณเกืองกล่าวว่า เนื่องจากความจำเป็นในการอยู่อาศัย การซื้ออพาร์ตเมนต์ที่น่าพอใจในราคาที่สูงกว่าจากนักลงทุนที่ "ชอบเล่นเซิร์ฟ" ก็เป็นที่ยอมรับได้เช่นกัน “สิ่งที่ผมกังวลมากที่สุดไม่ใช่ราคา แต่คือการดำเนินกระบวนการโอนกรรมสิทธิ์อย่างราบรื่นและมีความเสี่ยงน้อยที่สุด” คุณเกืองกล่าว

คุณเหงียน วัน นาม นักลงทุนอสังหาริมทรัพย์มืออาชีพในฮานอย กล่าวว่า อพาร์ตเมนต์เป็นธุรกิจที่นักลงทุนให้ความสนใจเป็นพิเศษในช่วง 2-3 ปีที่ผ่านมา กำไรและราคาไม่ได้เพิ่มขึ้นเร็วเท่าที่ดินหรือที่ดินสำหรับอยู่อาศัย แต่ราคาอพาร์ตเมนต์กลับเพิ่มขึ้นอย่างต่อเนื่อง มีความเสี่ยงต่ำ และขายได้ง่ายเป็นพิเศษในช่วงที่ผ่านมา

“นับตั้งแต่ปลายปี 2564 ซึ่งเป็นช่วงที่ตลาดที่ดินทั่วประเทศ “คึกคัก” นักลงทุนหลายราย รวมถึงตัวผมเอง ต่างถอนเงินทุนออกไปลงทุนในอพาร์ตเมนต์ในฮานอย การใช้เลเวอเรจทางการเงินก็ได้รับการคำนวณอย่างรอบคอบมากขึ้น” คุณนัมกล่าว

นักลงทุนรายนี้มองว่าการลงทุนในอพาร์ตเมนต์อาจไม่ทำกำไรได้มากอย่างรวดเร็ว แต่ในระยะนี้ถือเป็นกลุ่มที่มีสภาพคล่องสูง “นักลงทุนบางรายอาจเลือกลงทุนระยะยาวและปล่อยเช่า ขึ้นอยู่กับแหล่งเงินทุน นอกจากนี้ยังมีนักลงทุนที่ลงทุนเร็วที่มองหาแหล่งสินค้าดีๆ เพื่อ “เล่นเซิร์ฟ” แต่แน่นอนว่ากำไรจะไม่สูง” คุณนัมกล่าวเสริม

จากมุมมองของผู้เชี่ยวชาญ นายเหงียน วัน ดิ่ญ ประธานสมาคมนายหน้าอสังหาริมทรัพย์เวียดนาม ยอมรับว่าราคาอพาร์ตเมนต์จะยังคงเพิ่มขึ้นทั้งในตลาดหลักและตลาดรอง โดยเฉพาะในกลุ่มที่อยู่อาศัยราคาประหยัดและระดับกลาง และในโครงการที่ใกล้จะถึงจุดสิ้นสุดของสายผลิตภัณฑ์แล้ว

ผู้เชี่ยวชาญท่านนี้ยังเน้นย้ำว่าอุปทานมีจำกัดมากขึ้นเรื่อยๆ ขณะที่ต้นทุนการจัดตั้งกองทุนที่ดิน ต้นทุนวัตถุดิบ และต้นทุนการเข้าถึงแหล่งเงินทุนก็เพิ่มสูงขึ้น ดังนั้น โครงการอสังหาริมทรัพย์จึงยากที่จะลดราคาและจำเป็นต้องรักษาราคาขายให้อยู่ในระดับสูง

“การขึ้นราคาอาจหยุดลงเมื่อปัญหาด้านขั้นตอน กฎหมาย และทุนได้รับการแก้ไข ส่งผลให้อุปทานในตลาดเพิ่มขึ้น” นายดินห์เน้นย้ำ

แหล่งที่มา