3 основні проблеми, що «гальмують» ринок, земельні ділянки поступово повертаються до реальної вартості, серія проектів соціального житла відстає від графіка

Ціни на землю та вілли знизилися одночасно, президент компанії з нерухомості порушив 3 ринкові проблеми та назвав 6 повільно розвиваючихся проектів соціального житла в Тхань Хоа ... це останні новини ринку нерухомості.

3 великі проблеми ринку нерухомості

3 серпня вдень прем'єр-міністр Фам Мінь Чінь провів онлайн-конференцію для оцінки результатів виконання Постанови уряду № 33/NQ-CP від ​​11 березня та пропозиції рішень для усунення труднощів та перешкод на ринку нерухомості.

На конференції виступив пан Ле Ту Мінь, голова правління акціонерної компанії IMG Investment. (Джерело: VGP)

Виступаючи на конференції, пан Ле Ту Мінь, голова правління акціонерної компанії IMG Investment, зазначив, що суть усунення труднощів на ринку нерухомості, які турбують уряд , полягає у 3 питаннях.

Перше – боротьба зі спекуляціями землею.

За його словами, наразі спекуляції землею та маніпуляції на ринку нерухомості впливають на економіку В'єтнаму. Люди купують землю, чекаючи можливості підвищити ціни, що призводить до того, що частина продуктивних сил «спить» і не працює ефективно, що є величезною втратою коштів.

Досвід інших країн полягає у використанні податків для регулювання спекуляцій. Він навів приклад компанії, яка наразі має проект в Австралії, і яка повинна сплачувати 2% земельного податку щороку. Ціна на землю незалежно оцінюється податковим органом щороку.

Щороку ця одиниця має сплачувати земельний податок у розмірі 700 000–800 000 доларів США, якщо проєкт не реалізовано. Цього року місцева влада вирішила підвищити ставку цього податку до 4%.

«Якщо В’єтнам запровадить цю політику, лише ті, хто реально реалізує проекти, наважаться володіти землею, а володіючи землею, вони повинні виконувати проекти дуже швидко. Цей захід не лише запобігає спекуляціям землею, але й допомагає Міністерству фінансів мати велике джерело доходів», – поділився пан Мінь.

Представники бізнесу рекомендували Комітету з розробки земельного закону доповнити та застосувати 2% річної ставки земельного податку та застосовувати прогресивний податок, коли земельні ділянки не вводяться в обіг або не приносять прибутку, як це роблять зарубіжні країни.

Друге – це політика управління процентними ставками Державного банку. Він вважає, що настав час знизити середньострокову процентну ставку до рівня нижче 10% на рік, а саме приблизно 8,5% на рік плюс-мінус, як 2 роки тому, оскільки за середньострокових процентних ставок вище 10% жодна економіка не є здоровою.

Ця процентна ставка в інших країнах становить 3-5% на рік. У В'єтнамі процентна ставка 5-6 місяців тому становила близько 12-14% на рік. Бізнес не хоче брати позики, не наважується брати позики, а клієнти втрачають довіру до ринку нерухомості, вони вкладають свої гроші в інші сфери.

Він також запропонував вжити заходів для запобігання або обмеження участі підприємств у сфері нерухомості в банківській сфері та навпаки. Оскільки підприємства, що беруть участь в обох сферах, мобілізують соціальний капітал переважно для власного бізнесу та мають незначний вплив на суспільство, навіть створюючи магнатів, які монополізують економіку.

По-третє , це усунення правових перешкод та врегулювання адміністративних процедур.

Найбільшою складністю для бізнесу в сфері нерухомості сьогодні є юридичне питання, а не банківське. Існує дублювання юридичних питань, одне й те саме питання, одне й те саме регулювання, але багато тлумачень, які правоохоронні органи не впроваджують і не наважуються впроваджувати, переважно на місцевому рівні.

Тому він рекомендував швидко завершити роботу правової системи, щоб чиновники могли працювати зі спокійною душею. Повинен бути чіткий указ про децентралізацію влади та відповідальності всіх рівнів, який чітко визначатиме: зміст, що має бути виконано, терміни виконання та відповідальність у разі перевищення терміну.

Керівники компанії також запропонували Міністерству планування та інвестицій дозволити в'єтнамським підприємствам застосовувати статтю 44.3 Закону про інвестиції та статтю 126 Закону про землю, продовжити термін оренди землі або дозволити підприємствам сплачувати орендну плату за землю протягом 70 років, щоб індустріальні парки мали достатній термін дії та були достатньо привабливими для орендодавців землі. Це відповідає закону та збільшує місцеві доходи.

Вілли та земельні ділянки зі знижкою

Згідно з нещодавно опублікованим звітом Міністерства будівництва про ринок нерухомості, у другому кварталі було здійснено майже 100 000 успішних угод. З них обсяг угод у другому кварталі в основному зосереджений на сегменті землі – 67 525 успішних угод, що становить приблизно 99,9% порівняно з першим кварталом та близько 31,5% порівняно з аналогічним періодом минулого року.

Решта майже 30 000 транзакцій були успішними для квартир та індивідуальних будинків, що становить 75,61% порівняно з попереднім кварталом, що дорівнює приблизно 43,03% порівняно з аналогічним періодом минулого року.

Однак, у другому кварталі сегмент нерухомості індивідуальних будинків та земельних ділянок у проектах, що цікавлять інвесторів, має переважно спекулятивний характер. Покупці більше не цікавляться вищезгаданими сегментами нерухомості, як раніше.

Крім того, багато інвесторів стикаються з проблемами з грошовими потоками, використовуючи занадто великий фінансовий леверидж, а забудовник припинив підтримувати процентні ставки за кредитами. На ринку спостерігається різке зниження ліквідності, що призводить до дедалі більшої кількості збиткових угод.

Ціна продажу вілл та земельних ділянок під проекти в багатьох населених пунктах у цьому кварталі продовжила знижуватися приблизно на 2-5% порівняно з попереднім кварталом. Крім того, ці об'єкти нерухомості можуть продовжувати коригуватися до відповідних значень, що відповідають інвестиційній вартості продукту та регіональній інфраструктурі в найближчому майбутньому.

У деяких районах спостерігається значне зниження цін на транзакції, особливо в приміських районах та віддалених районах кварталу, таких як: район Хадонг, район Мелінь, район Хоайдик (Ханой); 12-й район, район Біньччанх, район Нябе (Хошмин); район Нгу Ханьшон (Дананг); місто Б'єнхоа, район Нхон Трач (Донг Най).

Вінь Фук: Заклик до інвестицій у 6 проектів соціального житла

Виходячи з практичних потреб у цьому районі, Народний комітет провінції Віньфук закликає інвесторів будівництво 6 проектів соціального житла масштабом близько 8000 квартир та таунхаусів для працівників.

Віньфук – провінція з розвиненою промисловістю, в цьому районі є багато промислових парків, які приваблюють велику концентрацію працівників, тому потреба в житлі для облаштування багатьох сімей робітників зокрема та малозабезпечених людей загалом є нагальною проблемою.

Відомо, що з 2014 року по теперішній час Народна рада та Народний комітет провінції Віньфук видали багато механізмів, політик та нормативних актів щодо управління та розвитку житла для соціальних суб'єктів. Зокрема, Рішення № 159 Народної ради провінції про підтримку проектів соціального житла для працівників та малозабезпечених осіб у провінції в період 2015-2020 років; Рішення № 14 Народного комітету провінції про пріоритетні критерії відбору суб'єктів, які мають право на оренду та купівлю соціального житла в провінції; Рішення № 179 про план реалізації Програми розвитку житла провінції Віньфук до 2020 року з перспективою до 2030 року; Рішення № 1247 про затвердження 5-річного плану розвитку житла на період 2021-2025 років...

Окрім спрямування департаментів, відділень та місцевих органів влади на посилення управління та залучення інвестицій у проекти житлового будівництва, провінція Віньфук також надає пріоритет виділенню капіталу на розвиток житла. Тільки у 2023 році капітал на розвиток житла в провінції склав 8 606 мільярдів донгів. З них капітал на комерційне будівництво житла становить 2 748 мільярдів донгів; капітал на будівництво соціального житла – 164 мільярди донгів, а капітал на будівництво домогосподарств та фізичних осіб – 5 694 мільярди донгів.

Пан Нгуєн Тхань Ха, заступник директора Департаменту будівництва провінції Віньфук, повідомив, що в провінції Віньфук наразі реалізується 5 проектів соціального житла, зокрема: житловий район для малозабезпечених Вінаконекс Суан Май; житловий район для працівників та малозабезпечених осіб у районі Кхай Куанг; район соціального житла з багатоповерхівками для працівників у районі Гок Ну, район Кхай Куанг (місто Вінь Єн); район 8T для малозабезпечених осіб, район Суан Хоа, місто Фук Єн; район соціального житла в районі Фук Тханг (місто Фук Єн).

«Вищезазначені проекти соціального житла інвестували та завершили будівництво 1623 будинків площею 50-70 м²/будинок, задовольняючи житлові потреби працівників та малозабезпечених людей з 2015 року по теперішній час. Наразі Народний комітет провінції Віньфук продовжує закликати до інвестицій у 6 проектів соціального житла масштабом близько 8000 будинків та таунхаусів для працівників. Процедури реалізації проекту здійснюються відповідно до встановлених правил», – сказав пан Нгуєн Тхань Ха.

Згідно з проектом Прем'єр-міністра «Інвестування в будівництво щонайменше 1 мільйона квартир соціального житла для малозабезпечених та працівників промислових парків у період 2021-2030 років», метою провінції Віньфук є завершення будівництва 28 300 одиниць соціального житла, з яких 8 800 одиниць мають бути завершені у період 2022-2025 років, а 19 500 одиниць мають бути завершені у період 2026-2030 років. Це велика мета, для досягнення якої потрібні великі зусилля та рішучість відповідних відомств та галузей.

Тхань Хоа: Список проектів соціального житла, що відстають від графіка

Згідно з інформацією Департаменту будівництва Тхань Хоа, наразі в провінції є 18 проектів соціального житла, в які було інвестовано та які перебувають на стадії будівництва, з яких 12 проектів реалізуються за графіком, частково або повністю введені в експлуатацію, а 6 проектів відстають від графіка.

Проєкт соціального житла на вулиці Бао Нгоай. (Джерело: Міністерство будівництва)

Відомо, що причини повільного прогресу визначаються функціональними установами провінції Тханьхоа через повільне очищення ділянки під проект, повільне впровадження інвестицій та будівництва інвестором на відведеній земельній ділянці, а також ненаукове вміння керувати інвестиціями та будівництвом проектів... Серед повільно просуваючихся проектів соціального житла в Тханьхоа, перш за все, слід згадати проект соціального житла AMC I в районі Куангтхань міста Тханьхоа, який багато років був «відкладений».

24 вересня 2014 року Народний комітет провінції Тханьхоа видав документ № 8870, яким схвалив інвестиції в проект будівництва соціального житла в житловому комплексі AMC I в районі Куангтхань міста Тханьхоа.

Відповідно, Народний комітет провінції Тханьхоа схвалив інвестора, акціонерну компанію AMC Global Development, для інвестування в проект соціального житла AMC I. Метою інвестиційно-будівельної діяльності є створення умов для малозабезпечених людей у ​​цьому районі, щоб вони мали стабільне житло, що задовольнить потреби близько 900 домогосподарств із загальним обсягом інвестицій майже 527 мільярдів донгів, що використовуються з власного капіталу та інших законно мобілізованих джерел капіталу.

Народний комітет провінції Тханьхоа продовжив термін дії проекту приблизно на 36 місяців. З них період підготовки інвестицій становить 6 місяців з дати затвердження інвестиційного проекту, період реалізації інвестицій – 30 місяців з 6 серпня 2020 року до 6 лютого 2023 року. Після офіційного початку будівництва 21 січня 2021 року, дотепер у житловому комплексі соціального житла AMC I залишилося лише кілька незавершених будівельних об'єктів, а на території проекту буйно росте бур'ян.

Далі йде проект соціального житла Бао Нгоай, район Донг Хыонг, місто Тханьхоа, де було виявлено низку порушень, через що проект досі залишається «заблокованим». Народний комітет провінції Тханьхоа у 2018 році видав документ № 3071, яким затверджується інвестиційна політика цього проекту. Інвестором є Будівельно-торговельне акціонерне товариство 379 (розташоване в Ханої).

Наприкінці 2022 року, хоча компетентні органи ще не прийняли та не дозволили введення квартир в експлуатацію, багато домогосподарств, які придбали квартири в багатоквартирному будинку 379, вселилися туди та вільно жили.

9 січня 2023 року Народний комітет провінції Тханьхоа вирішив адміністративно оштрафувати Будівельно-житлове акціонерне товариство 379 на 80 мільйонів донгів за введення об'єкта в експлуатацію без документа, що затверджує результати приймання пожежогасіння та запобігання пожежам.

Після організації перевірки прийняття завершеного проекту, Міністерство будівництва нещодавно надіслало документ до Народного комітету провінції Тхань Хоа, в якому зазначалося, що вищезгаданий проект не відповідає умовам прийняття результатів завершення згідно з нормативними актами.

Окрім двох вищезгаданих проектів соціального житла, чотири інші проекти соціального житла в Тханьхоа також зазнали такої ж долі, зокрема: соціальне житло в районі Куангтхань міста Тханьхоа, інвестоване компанією Hop Luc Infrastructure Development and Construction Investment Company Limited; житло для робітників в промислово-міському парку Хоанглонг, район Тао Сюйен, місто Тханьхоа, інвестоване акціонерною компанією Vietnam Housing Real Estate Investment and Development Joint Stock Company; будівництво соціального житла для робітників у східній частині промислового парку Ле Мон, місто Тханьхоа, інвестоване компанією Sunjade Vietnam Shoes Company Limited; соціальне житло в районі Куангтхань міста Тханьхоа, інвестоване компанією An Phu Construction, Tourism and Trade Company Limited.

Джерело: https://baoquocte.vn/bat-dong-san-moi-nhat-3-van-de-lon-can-thi-truong-dat-nen-dan-ve-gia-tri-thuc-loat-du-an-nha-o-xa-hoi-cham-tien-do-237183.html