Ціни на квартири стрімко зростають, значно перевищуючи їхню справжню вартість, і, за прогнозами, цей сегмент принесе найкращу прибутковість у 2025 році.

Ціни на квартири значно перевищують їхню реальну вартість, обсяги угод перевищують обсяги угод з таунхаусами та земельними ділянками, а квартири в центрі Ханоя обіцяють найкращу прибутковість у 2025 році… це останні новини ринку нерухомості.

Ціни на квартири на первинному ринку постійно зростають і не показують ознак зупинки, зростають та підтримують високі ціни на квартири на вторинному ринку, які значно перевищують їхню реальну вартість. (Фото: Лінь Ань)

3 міста з найвищим зростанням у 2024 році

Згідно зі звітом В'єтнамської асоціації ріелторів (VARS), ринок нерухомості у 2024 році пройшов свій найскладніший етап.

Загалом у 2024 році на ринку було зареєстровано приблизно 81 000 товарів, запропонованих до продажу, що на 40% більше, ніж у 2023 році. З них 65 376 були новими товарами, що приблизно втричі більше, ніж у 2023 році, але лише близько 7% від кількості у 2018 році. Тільки у четвертому кварталі 2024 року на ринку було зареєстровано 28 000 нових товарів, запропонованих до продажу, що вдвічі більше, ніж у попередньому кварталі, і в чотири рази більше, ніж за аналогічний період 2023 року.

Обсяги транзакцій у 2024 році продовжували стабільно зростати, оскільки пропозиція покращувалася. Загалом у 2024 році на всьому ринку було зареєстровано понад 47 000 успішних транзакцій, що еквівалентно коефіцієнту поглинання 72%.

Примітно, що в сегменті квартир спостерігається різке зростання цін на багатьох ринках. Згідно з дослідженням VARS, проведеним на 150 вибраних проектах, до кінця 2024 року середня ціна продажу в Ханої зросла на 72,4% порівняно з другим кварталом 2019 року. Далі йде Дананг зі зростанням на 49,9%, тоді як у Хошиміні спостерігається повільніше зростання приблизно на 34,3%.

Ціни на первинному ринку постійно зростають і не показують ознак зупинки, стимулювання та підтримки високих цін на квартири на вторинному ринку, які значно перевищують їхню реальну вартість.

Поряд з цим, ціна на поділені земельні ділянки з повною юридичною документацією також відновилася та значно зросла на тлі зменшення пропозиції землі через суворіші правила поділу та продажу землі. Зокрема, земельні ділянки з низькою вартістю, ціна яких становить близько 30 мільйонів донгів/м2 у містах з розвиненою інфраструктурою або запланованою забудовою, користуються великим попитом, ціни на які зросли на 15% порівняно з кінцем попереднього року.

У звіті VARS також зазначається, що інвестори схильні шукати житлову землю в приміських провінціях та містах з розумними цінами та значним потенціалом зростання завдяки перевагам інфраструктури та міського планування, тоді як ціни на житлову землю в двох великих містах Ханої та Хошиміні постійно зростають і встановили нові високі рівні, перевищуючи доступність більшості клієнтів.

Пан Нгуєн Ван Дінь, голова Асоціації ріелторів В'єтнаму, зазначив, що ринок нерухомості все ще розвивається позитивно. Ліквідність на ринку має тенденцію до деякого зниження в сегменті високого класу, але залишається стабільною завдяки житловим продуктам, які відповідають реальним потребам у житлі та мають розумні ціни.

VARS вважає, що для відновлення та розвитку ринку в безпечному, здоровому та сталому напрямку інвесторам необхідно забезпечити відповідність цін купівельній спроможності ринку, а не зосереджуватися на короткостроковому прибутку.

Два сегменти привернуть увагу інвесторів.

За словами пана Тран Куанг Чунга, директора з розвитку бізнесу OneHousing, через зміни в макроекономічній політиці, планах розвитку проектів та запусків продуктів інвесторами, ринок нерухомості у 2025 році матиме два сегменти, які привертатимуть увагу інвесторів.

По-перше, є квартири, які задовольнять потреби як інвесторів, що прагнуть грошового потоку, так і інвесторів, які шукають зростання ціни. Квартири – це сегмент із помірною загальною ціною, що робить їх доступними для багатьох інвесторів, а попит на квартири в майбутньому залишається дуже високим. За однакового рівня інвестицій, квартири демонструють вищу цінність порівняно з таунхаусами та земельними ділянками з точки зору орендної дохідності та зростання ціни.

Згідно з даними Центру маркетингових досліджень та аналізу клієнтів OneHousing, до першого кварталу 2024 року співвідношення угод між квартирами та земельними ділянками в Ханої становило приблизно 40-60%. Однак, починаючи з другого кварталу 2024 року, через швидке зростання попиту на квартири, цей баланс змінився на протилежний – кількість угод з квартирами перевищила кількість угод із земельними ділянками.

Другий сегмент, на який орієнтуються багато інвесторів, – це малоповерхова нерухомість у рамках масштабних проектів або земельні ділянки з добре розвиненою інфраструктурою, які можна перетворити на житлові одиниці. Ринок у 2025 році також матиме більшу частку, виділену цьому сегменту.

Експерт радить інвесторам ретельно обмірковувати свій капітал, виходячи на ринок у цей час, визначаючи довгострокові інвестиції на 2-3 роки від моменту покупки до отримання нерухомості. Або ж їм слід купувати з метою утримання активів або отримання доходу від оренди, а не займатися короткостроковими спекулятивними інвестиціями, оскільки це надзвичайно ризикована та нестійка форма інвестування.

Який сегмент принесе найбільший прибуток у 2025 році?

Пан Нгуєн Ван Дінь, голова Асоціації ріелторів В'єтнаму, вважає, що квартири в центрі Ханоя – це варіант, який можуть розглянути інвестори. Ця лінійка продуктів має багато характеристик, які значною мірою визначають прибутковість інвестицій.

За словами голови Асоціації ріелторів В'єтнаму, протягом періоду з 2018 по 2023 рік пропозиція квартир у центральній частині Ханоя постійно залишалася низькою, поряд із загальним зниженням пропозиції по всьому Ханою. До 2024 року пропозиція квартир у Ханої знову почала зростати, але в основному зосередилася в приміських районах, віддалених від центру міста, складаючи понад 90%.

Пропозиція квартир у центральному районі, включаючи райони Хоан Кієм, Ба Дінь, Донг Да та Хай Ба Чунг, залишається дуже обмеженою. Попередні дані за 2024 рік показують, що в центральному районі буде запущено лише близько 400 нових квартир, причому лише 3 нові проекти становлять лише близько 30% від показника 2023 року.

Пропозиція квартир у центральних районах Ханоя залишається низькою та стає дедалі меншою через зменшення площі землі, доступної для забудови, та суворі правила щодо висоти та щільності забудови, що призводить до обмеженої пропозиції на ринку. Зокрема, ціни на нерухомість у центральному районі мають тенденцію до зростання, що зумовлено високим попитом з боку економічного та міського розвитку. Середня ціна на квартири в чотирьох центральних районах Ханоя подвоїлася з початку 2019 року, перевищивши середнє зростання по всьому місту на 30%. Серед них райони Хай Ба Чунг та Донг Да зазнали найбільшого зростання цін за останні п'ять років.

Нові проекти, запущені протягом останніх трьох років, також демонстрували постійне зростання цін, приблизно на 10% після кожного етапу продажу. Зокрема, у 2024 році нещодавно запущені проекти елітних апартаментів у центральному районі мали звичайні ціни, починаючи від 125 мільйонів донгів/м2.

Вартість квартир з обслуговуванням становить приблизно 88 мільйонів донгів/м2 (без ПДВ та плати за обслуговування). Вартість оренди стрімко зростає, перевищуючи загальне зростання ринку через загальні тенденції та дефіцит, і, за оцінками, вона приблизно на 15% вища, ніж за аналогічний період минулого року.

За словами пана Діня, попит на квартири, включаючи як інвестиційні, так і житлові, в центральному районі залишається стабільно високим, особливо на елітну нерухомість. Первинна пропозиція обмежена і досить добре поглинається випуском нових квартир невеликими партіями.

Попередній рівень поглинання нової пропозиції у 2024 році оцінюється на рівні 50%. Рівень заповнюваності орендних квартир стабільно залишається вище 80% і демонструє стійку тенденцію до зростання. Угоди в цьому районі переважно відбуваються на вторинному ринку через обмежену первинну пропозицію.

Пан Дінь наголосив, що чотири центральні райони Хоан К'єм, Ба Дінь, Донг Да та Хай Ба Чунг завжди користуються попитом серед інвесторів завдяки їхньому вигідному розташуванню та високоякісній сучасній соціальній інфраструктурі. У цих районах також розташовані штаб-квартири великих компаній, корпорацій та посольств.

В результаті, нерухомість, розташована в цих районах, має легкий доступ до ресторанів, кафе, торгових центрів, міжнародних лікарень та розважальних закладів, що задовольняє потреби орендарів високого класу. Зокрема, планування чотирьох центральних районів до 2030 року з перспективою до 2050 року має на меті створити зону, яка об'єднує багато високоякісних житлових приміщень, створюючи таким чином ідеальне середовище для проживання мешканців.

Земля, продана на аукціоні в районах, що межують з Ханоєм, була продана за найвищу ціну, перевищивши 76 мільйонів донгів/м2.

Центр земельного розвитку округу Куок-Оай, у координації з Акціонерною аукціонною компанією № 5 - Національною, нещодавно успішно продав на аукціоні 26 земельних ділянок (LK2, LK6) в зоні аукціону прав землекористування DG31/2019 у селі Єн Куан, комуна Тан Фу, округ Куок-Оай (Ханой).

Площа земельних ділянок, що виставляються на аукціон, коливається від 73,2 до 101,5 м², а початкова ціна становить 4,7 мільйона донгів/м².

Після майже 14 годин аукціон з продажу 26 земельних ділянок було успішно завершено. Найвища виграшна ставка становила 76,7 мільйона донгів/м2, що приблизно в 16 разів перевищує початкову ціну, тоді як найнижча – 40,7 мільйона донгів/м2, що більш ніж у 8,6 раза перевищує початкову ціну.

Округ Куок-Оай зібрав майже 133 мільярди донгів на цьому аукціоні, що на понад 121 мільярд донгів більше, ніж початкова ціна.

Раніше в листопаді округ Куок-Оай успішно продав на аукціоні десятки земельних ділянок у селі Єн Куан, комуна Тан Фу. Найвища виграшна ставка становила 94,7 мільйона донгів/м2, а найнижча – 70,7 мільйона донгів/м2.

За даними Народного комітету округу Куок-Оай, у 2024 році округ успішно організував 7 аукціонних сесій за 6 проектами, що охоплювали 161 земельну ділянку площею понад 14 920 м². Загальна сума виграшних торгів склала понад 825,3 мільярда донгів.

У січні цього року Національна спільна аукціонна компанія № 5, у координації з Центром розвитку земельного фонду округу Куок-Оай, продовжить проводити аукціони з продажу права користування 26 земельними ділянками (зони LK1, LK2), що є активами Народного комітету округу Куок-Оай.

26 земельних ділянок виставляються на аукціон в рамках проекту будівництва інфраструктури для аукціонної зони з продажу прав землекористування DG 31 у селі Єн Куан, комуна Тан Фу, район Куок Оай.

Розмір земельних ділянок коливається від 85 до 122 м². Початкова ціна становить 4,7 мільйона донгів/м², що еквівалентно від 399,5 до понад 573 мільйонів донгів за ділянку.

Кінцевий термін продажу та отримання аукціонної документації – 17:00 15 січня.

Аукціон проводитиметься шляхом кількох раундів прямого голосування, з мінімум шістьма обов'язковими раундами. Процес голосування завершується, коли ніхто більше не робить ставок. Торги будуть зростаючими. Аукціон відбудеться вранці 18 січня.

Джерело: https://baoquocte.vn/bat-dong-san-gia-chung-cu-tang-chong-mat-vuot-xa-gia-tri-thuc-nhan-dinh-phan-khuc-se-mang-lai-loi-nhuan-tot-nhat-nam-2025-299638.html