أسعار الأراضي في حالة ركود، بينما أسعار الشقق في دا نانغ مرتفعة للغاية، فهل هناك تواطؤ لرفع الأسعار؟

حان الوقت لشراء قطع الأراضي لاغتنام الفرص؛ أسعار الشقق في دا نانغ مرتفعة للغاية؛ المنازل التي تتجاوز أسعارها 30 مليار دونغ فيتنامي تهيمن على السوق... هذه آخر أخبار العقارات.

آخر أخبار العقارات: يتوقع الخبراء أن يشهد سوق الأراضي تغييرات كبيرة ابتداءً من الربع الثاني من عام 2024. (المصدر: CafeF)

حان الوقت لشراء أرض كاستثمار.

بحسب العديد من خبراء العقارات، يسعى المستثمرون بنشاط لاقتناء الأراضي، مستغلين التراجع الحالي في السوق، مما يُسهّل المفاوضات. في الوقت نفسه، يُمكن للمستثمرين اغتنام الفرص قبل دخول قانون الأراضي وقانون تجارة العقارات حيز التنفيذ، واللذان من المرجح أن يُحدثا تغييراً كبيراً في أسعار جميع أنواع العقارات.

بحسب السيد فو هونغ ثانغ، مدير الخدمات الاستشارية وتطوير المشاريع في مجموعة DKRA، لا يزال سوق الأراضي يواجه صعوبات جمة، والتعافي متفاوت بين مختلف القطاعات. ورغم تجاوزه المرحلة الأكثر حرجاً، واحتمالية ظهور مؤشرات إيجابية على صعيد العرض والطلب، والمدخلات والمخرجات، إلا أن هذه المرحلة لا تزال تمثل نقطة ضعف في سوق الأراضي.

أشار السيد ثانغ إلى أن معاملات الأراضي في الجنوب ظلت بطيئة للغاية خلال الأشهر الأربعة الأولى من العام. ففي معظم المناطق، من مدينة هو تشي منه إلى لونغ آن ، ودونغ ناي، وبينه دوونغ، وحتى في مناطق أبعد مثل تاي نينه وبينه فوك، لم تتجاوز مبيعات الأراضي 20-25% من الكمية المعروضة. أما العديد من المناطق التي شهدت ازدهاراً في السنوات السابقة، فلم تشهد أي معاملات حتى الآن.

وأشار السيد ثانغ إلى أن "اللوائح الجديدة التي تُشدد إجراءات تقسيم الأراضي وبيعها في قانون الأعمال العقارية المعدل تعني أن سوق الأراضي سيحتاج إلى مزيد من الوقت للتعافي. ولذلك، فإن أقرب موعد لعودة سوق الأراضي إلى مساره الصحيح هو نهاية العام، ولا يزال الوقت الحالي مناسبًا للبحث عن عقارات بأسعار معقولة".

يتبنى السيد دينه مينه توان، مدير موقع Batdongsan.com.vn في المنطقة الجنوبية، الرأي نفسه، إذ يتوقع أن يؤدي قانون الأعمال العقارية المعدل، حال دخوله حيز التنفيذ الرسمي، إلى تشديد اللوائح المتعلقة بتقسيم الأراضي وبيعها، مما قد يُفضي إلى مزيد من التراجع في الإقبال على قطع الأراضي. كما ستنخفض أسعار الأراضي، لا سيما القطع الكبيرة. مع ذلك، على المدى البعيد، قد تستمر أسعار الأراضي في الارتفاع، وتستأنف عمليات البيع والشراء. ويعود ذلك إلى أن أسعار العقارات تعتمد أيضاً على عوامل أخرى، مثل تطوير البنية التحتية، والنمو الاقتصادي ، ومستويات دخل الأفراد.

وأضاف السيد توان في تحليله: "إنّ الاعتقاد السائد بأنّ كل شبر من الأرض يساوي وزنه ذهباً يعني أنّ الطلب على امتلاك الأراضي وتكوين الثروة بين الشعب الفيتنامي مرتفع للغاية. ولذلك، ستظلّ قطع الأراضي تحظى بأكبر قدر من الاهتمام من المستهلكين في السنوات القادمة. ويمكن لمن يملكون موارد مالية مستقرة التفكير في شراء الأراضي الآن بهدف تكوين الثروة وتحقيق أرباح جيدة في السنوات المقبلة".

فيما يتعلق بمسألة الاستثمار في الأراضي، يشير الخبراء إلى أن سوق الأراضي سيشهد تغيرات ملحوظة ابتداءً من الربع الثاني من هذا العام. ويُنصح المستثمرون الذين يستخدمون الرافعة المالية بتجنب الاستثمار في الوقت الراهن. أما بالنسبة للمستثمرين الكبار الذين يتمتعون بتدفقات نقدية قوية، فالآن هو الوقت الأمثل لاقتناص الفرص الاستثمارية.

تهيمن المنازل التي يزيد سعرها عن 30 مليار دونغ فيتنامي على سوق مدينة هو تشي منه.

بحسب شركة سافيلز فيتنام، كان المعروض من المنازل والفيلات الجديدة في مدينة هو تشي منه محدوداً للغاية خلال الربع الأول من عام 2024، حيث بلغ 42 وحدة فقط. وجاء هذا المعروض الجديد من مشروع واحد فقط في مدينة ثو دوك، بأسعار بيع تقارب 10 مليارات دونغ فيتنامي للوحدة.

وفيما يتعلق بأسباب محدودية العرض خلال السنوات الثلاث الماضية، يعتقد خبراء من شركة سافيلز فيتنام أن ذلك يرجع أساساً إلى العوائق القانونية، مما أدى إلى ركود المشاريع الجديدة.

في الأشهر الثلاثة الأولى من عام 2024، بلغ المعروض الأساسي من المنازل والفيلات في مدينة هو تشي منه 762 وحدة، محافظاً على استقراره مقارنةً بالربع السابق، ولكنه شهد زيادة بنسبة 13% على أساس سنوي. واستحوذت المنتجات التي يزيد سعرها عن 30 مليار دونغ فيتنامي على 76% من حصة السوق، وتركز 85% من المعروض الأساسي في مدينة ثو دوك.

تتوقع شركة سافيلز فيتنام أن يصل المعروض من المنازل والفيلات في مدينة هو تشي منه خلال الأرباع الثلاثة المتبقية من هذا العام إلى حوالي 1149 وحدة، معظمها من المراحل اللاحقة للمشاريع القائمة. وستتركز غالبية المعروض المستقبلي في فئة المنازل، بأسعار بيع تتجاوز 20 مليار دونغ فيتنامي للوحدة.

في غضون ذلك، وبعد تقييم سوق المنازل والفيلات في مدينة هو تشي منه والمناطق المحيطة بها خلال النصف الأول من هذا العام، ترى مجموعة DKRA أن الطلب في السوق لا يزال منخفضًا، حيث تتركز معظم المعاملات في فئة المنتجات التي يقل سعرها عن 10 مليارات دونغ فيتنامي للوحدة. وقد تصدرت مدينة هو تشي منه ومنطقة بينه دوونغ السوق، حيث استحوذتا على أكثر من 80% من استهلاك المنتج الأساسي خلال الربع.

وفقًا لخبراء من مجموعة DKRA، فإن سعر السوق الأساسي للمنازل والفيلات في مدينة هو تشي منه والمناطق المحيطة بها لا يزال مرتفعًا، حيث تتراوح الأسعار المتوسطة من 4.1 إلى 27.8 مليار دونغ فيتنامي للوحدة.

تشير الدراسات إلى أن المعروض من المنازل والفيلات في مدينة هو تشي منه محدود للغاية، مما يؤدي إلى ارتفاع أسعار العقارات. ويرغب معظم المطورين العقاريين الذين لديهم عقارات متاحة حاليًا في إعادة تسويق منتجاتهم وبيعها بأسعار أعلى من السنوات السابقة. كما شهد السوق حالات تواطؤ بين أصحاب المشاريع لرفع الأسعار بشكل مصطنع.

على سبيل المثال، أدى ظهور مشروع فلل فاخرة للغاية في مدينة ثو دوك، بسعر بيع يتجاوز 700 مليار دونغ فيتنامي للوحدة، إلى ارتفاع ملحوظ في أسعار المشاريع المجاورة. فعلى سبيل المثال، ارتفع سعر الوحدة في مشروع كان يُباع سابقًا بسعر يتراوح بين 15 و17 مليار دونغ فيتنامي إلى ما بين 20 و25 مليار دونغ فيتنامي.

تقع معظم العقارات المعروضة للبيع في الشريحة الراقية وعلى طول نهر هان.

الشقق في دا نانغ غالية الثمن.

في أواخر شهر مايو، سجل سوق الشقق في دا نانغ أسعاراً مماثلة لتلك الموجودة في هانوي، حيث بلغت 150 مليون دونغ فيتنامي للمتر المربع. وتقع معظم المشاريع الجديدة في مواقع مركزية مميزة على طول نهر هان.

يتميز مشروع "ذا فيلمور"، الواقع على ضفاف نهر هان، بأسعار تتجاوز 100 مليون دونغ فيتنامي للمتر المربع، ويضم 206 شقق فاخرة تتراوح مساحتها بين 48 و125 مترًا مربعًا. ويجري حاليًا تسليم الوحدات للعملاء. وتُعرض شقة من غرفتي نوم بمساحة تزيد عن 74 مترًا مربعًا وإطلالة على النهر للبيع بسعر يقارب 11 مليار دونغ فيتنامي، أي ما يعادل 145 مليون دونغ فيتنامي للمتر المربع. أما شقة زاوية من ثلاث غرف نوم بمساحة 152 مترًا مربعًا، فيبلغ سعرها 23 مليار دونغ فيتنامي، أي ما يعادل أكثر من 150 مليون دونغ فيتنامي للمتر المربع.

وبجوارها يقع مشروع "ذا رويال" الذي يتميز أيضاً بأسعار باهظة. إذ تبلغ تكلفة شقة من غرفتي نوم بمساحة 77 متراً مربعاً 10 مليارات دونغ فيتنامي، أي ما يعادل 129 مليون دونغ فيتنامي للمتر المربع.

إضافةً إلى ذلك، يمتد مشروع آخر في شارع تران هونغ داو على مساحة 8 هكتارات، ويتألف من 3 أبراج تضم أكثر من 1300 شقة، تتراوح مساحتها بين 25.8 و112 مترًا مربعًا. ويتراوح سعر البيع المتوقع بين 65 و100 مليون دونغ فيتنامي.

يقع مشروع آخر، وهو مشروع "صن بونتي ريزيدنس"، في شارع تران هونغ داو، على بُعد حوالي 300 متر من جسر التنين. وتتراوح أسعار الشقق فيه بين 65 و100 مليون دونغ فيتنامي للمتر المربع، وذلك بحسب الطابق والإطلالة. ووفقًا لوكلاء العقارات، فقد بيعت جميع وحدات المشروع تقريبًا في غضون أسابيع قليلة من إطلاقه.

وفي الوقت نفسه، في مشروعي الشقق Panoma 1 و Panoma 2 الواقعين عند سفح جسر Tran Thi Ly، يبلغ سعر الشقق في الطوابق العليا ذات المناظر الجميلة حوالي 80-100 مليون دونغ فيتنامي/م2.

وبحسب إدارة البناء في مدينة دا نانغ، فقد سجل عدد معاملات العقارات في المدينة في الربع الأول من عام 2024، 2117 شقة ومنزلًا فرديًا، بزيادة قدرها 145٪ مقارنة بالفترة نفسها من عام 2023، وزيادة قدرها 103.2٪ مقارنة بالربع الرابع من عام 2023.

صرحت السيدة فو كوي هوي، رئيسة قسم المبيعات في مجموعة مينه مينه، بأن سوق الشقق في دا نانغ يشهد إقبالاً جيداً. وقد باعت بعض المشاريع 90% من وحداتها منذ إطلاقها، ويشكل المشترون المحليون ما يصل إلى 40% من إجمالي المشترين.

بحسب السيدة هوي، فإن ارتفاع أسعار الشقق في دا نانغ ليس كبيرًا حتى الآن (7-10%) مقارنةً بهانوي ومدينة هو تشي منه. إضافةً إلى ذلك، دفعت أسعار الفائدة المنخفضة في البنوك العديد من العملاء الذين يملكون أموالًا فائضة إلى شراء شقق للسكن أو الاستثمار، بنية تأجيرها لاحقًا، نظرًا لوقوع معظم مشاريع الشقق في مواقع مميزة، بالقرب من الأنهار والشواطئ وفي المناطق السياحية المركزية في دا نانغ.

فيما يتعلق بالاهتمام المستمر بالشقق الفاخرة التي تُباع بمئات الملايين من الدونغ الفيتنامي، صرّح السيد فو هونغ ثانغ، مدير الخدمات الاستشارية وتطوير المشاريع في مجموعة DKRA، بأن ذلك يعود إلى النقص المستمر في المعروض من الشقق في دا نانغ، حيث لا يتجاوز عدد الوحدات المعروضة في السوق 500 إلى أقل من 1000 وحدة سنويًا. كما أن الأراضي النظيفة المخصصة لتطوير المشاريع في مركز المدينة والمناطق المحيطة بها آخذة في النفاد تدريجيًا، ولا تزال أسعار الأراضي مرتفعة.

علاوة على ذلك، فإن معظم المشاريع التي يتم إطلاقها تُطوّر من قبل مستثمرين كبار ذوي سمعة طيبة، مع توفير وثائق قانونية كاملة وسرعة في إنجاز المشاريع، مما يعزز الثقة بين المشترين. كما يجري تطبيق العديد من سياسات البيع التفضيلية وتدابير الدعم لتحفيز الطلب.

تم إلغاء تصريح بناء الطابق السفلي لملعب دوي كو للغولف في دا لات.

في 29 مايو، أصدرت إدارة البناء في مقاطعة لام دونغ قرارًا بإلغاء تصريح البناء الخاص بالطابق السفلي داخل مشروع ملعب دوي كو للغولف في دا لات، والذي تملكه شركة هوانغ جيا دي إل المساهمة.

وقد اتخذت إدارة الإنشاءات هذا القرار بعد أن تبين لها أن المستثمر قد فشل في تصحيح الانحرافات الإنشائية عن التصريح خلال الإطار الزمني المحدد في وثيقة معالجة المخالفات الصادرة عن السلطات.

في الوقت نفسه، يُطلب من الشركة إعادة رخصة البناء الصادرة سابقاً. ويكون الموعد النهائي لذلك خمسة أيام، تبدأ من تاريخ توقيع قرار إلغاء رخصة البناء.

إذا فشل مستثمر مبنى ملعب دوي كو للغولف في دا لات في إعادة رخصة البناء كما هو مطلوب، فستصدر السلطات قرارًا بإلغاء رخصة البناء.

وبناءً على ذلك، في عام 2023، منحت إدارة البناء في مقاطعة لام دونغ تصريحًا لمستثمر المشروع لتنفيذ جزء من الطابق السفلي لمبنى خدمات الجولف في مبنى ملعب دوي كو للجولف في دا لات، والذي يغطي مساحة تبلغ حوالي 2639 مترًا مربعًا.

خلال تفتيش سابق، اكتشفت السلطات العديد من المخالفات لأنظمة البناء وتراخيص بناء غير مصرح بها في مجمع ملعب دوي كو للغولف في دا لات. تم توثيق هذه المخالفات وفرض غرامات عليها، وقد أوقف المستثمر أعمال البناء في المشروع.

فيما يتعلق بهذا المشروع، قررت إدارة الموارد الطبيعية والبيئة في لام دونغ مؤخراً أن حوالي 5629 متراً مربعاً من أراضي الغابات المحمية التي قامت المؤسسة ببناء مبانٍ فيها بشكل غير قانوني داخل المشروع تفتقر إلى الأساس اللازم لتحويل استخدام الأراضي ولن يتم تحويلها إلى أرض تجارية أو خدمية.

لذلك، تقترح الإدارة، وتنتظر رأي اللجنة الشعبية الإقليمية، تقديم تقرير إلى المجلس الشعبي الإقليمي، تطلب فيه تعديل وإلغاء مشروع تحويل 5629 مترًا مربعًا من أراضي الغابات المحمية إلى أراضي تجارية وخدمية لبناء مبنى نادي غولف.

المصدر: https://baoquocte.vn/bat-dong-san-moi-nhat-dat-nen-o-giai-doan-diem-lanh-gia-chung-cu-da-nang-cao-ngat-nguong-co-hien-tuong-bat-tay-nhau-day-gia-273347.html