الأراضي في مرحلة "البقعة الباردة"، وأسعار الشقق في دا نانغ ترتفع بشكل كبير، فهل هناك ظاهرة "التواطؤ" لرفع الأسعار؟

حان الوقت لشراء الأراضي للاستفادة من الفرص، أسعار الشقق في دا نانغ مرتفعة للغاية، والمنازل التي تزيد قيمتها عن 30 مليار دونج تهيمن على السوق... هذه هي أحدث أخبار العقارات.

آخر مستجدات سوق العقارات: يقول الخبراء إنه ابتداءً من الربع الثاني من عام ٢٠٢٤، سيشهد سوق الأراضي تغيرات واضحة. (المصدر: CafeF)

حان الوقت لشراء الأراضي لتجميعها

وفقاً للعديد من خبراء العقارات، يستغل المستثمرون فترة انخفاض السوق لشراء الأراضي، مما يُسهّل عملية التفاوض. وفي الوقت نفسه، يُمكن للمستثمرين اغتنام الفرصة قبل تطبيق قانون الأراضي وقانون تنظيم الأعمال العقارية، اللذين من المرجح أن يُغيّرا مستوى أسعار جميع أنواع العقارات.

وفقًا للسيد فو هونغ ثانغ، مدير خدمات الاستشارات وتطوير المشاريع في مجموعة DKRA، لا يزال سوق الأراضي يواجه صعوبات جمة، ويتفاوت انتعاشه بين القطاعات. ورغم تجاوزه الفترة الأصعب، واحتمال تسجيله مؤشرات إيجابية من حيث إجمالي العرض والطلب، سواءً على مستوى المدخلات أو المخرجات، إلا أن هذه الفترة لا تزال تُمثل "نقطة ضعف" في سوق الأراضي.

أشار السيد ثانغ إلى أن معاملات الأراضي في الجنوب لا تزال ضعيفة خلال الأشهر الأربعة الأولى من العام، ففي معظم المناطق، من مدينة هو تشي منه إلى لونغ آن ، ودونغ ناي، وبينه دونغ، أو حتى مناطق أبعد مثل تاي نينه وبينه فوك، لم تتجاوز سيولة الأراضي نسبة 20-25% من حجم التداول الافتتاحي. العديد من المناطق التي كانت تشهد نشاطًا ملحوظًا في السنوات السابقة لم تسجل أي معاملات.

قال السيد ثانغ: "إن اللوائح الجديدة المتعلقة بتشديد تقسيم وبيع قطع الأراضي في قانون العقارات المُعدّل ستجعل سوق الأراضي بحاجة إلى مزيد من الوقت للتعافي. لذلك، على أقرب تقدير، يمكن لقطع الأراضي أن "تتعافى" بحلول نهاية العام، ولا يزال الوقت مناسبًا للبحث عن سلع بأسعار معقولة".

وتوافق السيد دينه مينه توان، مدير موقع Batdongsan.com.vn في المنطقة الجنوبية، مع هذا الرأي، متوقعًا أن يُشدد قانون العقارات المُعدّل، عند دخوله حيز التنفيذ رسميًا، إجراءات تقسيم وبيع الأراضي، مما قد يُؤدي إلى استمرار انخفاض الإقبال على شراء الأراضي. كما سينخفض سعر الأراضي، لا سيما الأراضي الكبيرة. ومع ذلك، على المدى الطويل، قد تستمر أسعار الأراضي في الارتفاع، وستعود المعاملات. والسبب هو أن أسعار العقارات تعتمد أيضًا على عوامل أخرى، مثل تطوير البنية التحتية، والنمو الاقتصادي ، ودخل الأفراد.

في ظلّ مبدأ "كل شبر من الأرض ذهب"، يرتفع الطلب على امتلاك العقارات وتكوين الأصول بين الفيتناميين بشكل كبير. لذلك، ستظلّ الأراضي تحظى باهتمام المستهلكين الأكبر في السنوات القادمة. ويمكن لمن لديهم تدفقات مالية مستقرة التفكير في شراء الأراضي الآن لتكوين أصول وتحقيق أرباح جيدة في السنوات القادمة، كما حلل السيد توان.

ردًا على سؤال الاستثمار في الأراضي، يقول الخبراء إنه ابتداءً من الربع الثاني من هذا العام، سيشهد سوق الأراضي تحولًا واضحًا. ينبغي على المستثمرين الذين يعتمدون على الرافعة المالية عدم المشاركة في هذا الوقت. أما بالنسبة للمستثمرين الكبار ذوي التدفقات النقدية القوية، فالآن هو الوقت المناسب للبحث عن الفرص.

المنازل التي تزيد قيمتها عن 30 مليار دونج تهيمن على السوق في مدينة هوشي منه

وفقًا لسافيلز فيتنام، سيكون عرض المنازل والفلل الجديدة في مدينة هو تشي منه محدودًا للغاية في الربع الأول من عام 2024، حيث يبلغ 42 وحدة فقط. ويأتي العرض الجديد من مشروع واحد فقط في مدينة ثو دوك، بسعر بيع يبلغ حوالي 10 مليارات دونج للوحدة.

وفيما يتعلق بالسبب وراء العرض المحدود في السنوات الثلاث الماضية، قال خبراء من شركة سافيلز فيتنام إن ذلك يرجع بشكل رئيسي إلى الحواجز القانونية، مما أدى إلى ركود المشاريع الجديدة.

في الأشهر الثلاثة الأولى من عام 2024، بلغ العرض الأولي من المنازل والفلل في مدينة هو تشي منه 762 وحدة، مستقرًا ربع سنويًا، ولكنه ارتفع بنسبة 13% على أساس سنوي. وشكلت المنتجات التي تجاوز سعر بيعها 30 مليار دونج 76% من حصة السوق، وتركز 85% من العرض الأولي في مدينة ثو دوك.

تتوقع سافيلز فيتنام أن يصل عرض منازل التاون هاوس والفلل في مدينة هو تشي منه خلال الأرباع الثلاثة المتبقية من هذا العام إلى حوالي 1,149 وحدة، معظمها من المراحل التالية من المشاريع القائمة. وسيشكل قطاع منازل التاون هاوس غالبية العرض المستقبلي، بسعر بيع يتجاوز 20 مليار دونج للوحدة.

في غضون ذلك، وفي تقييمها لسوق المنازل والفلل في مدينة هو تشي منه والمناطق المحيطة بها خلال المرحلة الأولى من هذا العام، أشارت مجموعة DKRA إلى أن الطلب في السوق ظل منخفضًا، حيث تركزت الصفقات في فئة المنتجات التي يقل سعر بيعها عن 10 مليارات دونج للوحدة. وتصدرت مدينتا هو تشي منه وبينه دونغ السوق، حيث استحوذتا على أكثر من 80% من استهلاك المنتجات الأولية خلال هذا الربع.

وبحسب خبراء من مجموعة DKRA، فإن المستوى الأساسي لأسعار المنازل والفيلات في مدينة هوشي منه والمناطق المجاورة يظل مرتفعا، حيث يتراوح متوسط السعر من 4.1 إلى 27.8 مليار دونج/وحدة.

تشير الدراسات الاستقصائية إلى أن عرض المنازل والفلل في مدينة هو تشي منه محدود للغاية، مما أدى إلى ارتفاع أسعار المنازل. ويرغب معظم المستثمرين الذين لديهم منتجات في الوقت الحالي في إعادة تنظيم عروضهم وبيعها بأسعار أعلى من السنوات السابقة. كما شهد السوق حالة من "التواطؤ" بين أصحاب المشاريع لرفع الأسعار.

على سبيل المثال، ظهر مشروع فيلا فخمة في مدينة ثو دوك، بسعر بيع يتجاوز 700 مليار دونج للوحدة. وقد أدى هذا السعر غير المسبوق لهذا المشروع إلى ارتفاع أسعار المشاريع المجاورة بشكل ملحوظ. فعلى سبيل المثال، ارتفع سعر بيع مشروع كان يتراوح سابقًا بين 15 و17 مليار دونج للوحدة إلى 20-25 مليار دونج للوحدة.

تتركز معظم المنتجات المعروضة للبيع في القطاع الراقي، الواقع على طول نهر هان.

شقق دانانج باهظة الثمن

في أواخر مايو، سجّل سوق الشقق في دا نانغ أسعارًا تُضاهي أسعارها في هانوي، حيث وصل إلى 150 مليون دونج للمتر المربع. وتقع معظم المشاريع الجديدة في مواقع مركزية خلابة على ضفاف نهر هان.

يقع مشروع "فيلمور" على ضفاف نهر هان، ويتجاوز سعره 100 مليون دونج فيتنامي للمتر المربع، ويضم 206 شقق فاخرة، تتراوح مساحاتها بين 48 و125 مترًا مربعًا. ويبدأ المشروع بتسليم المنازل للعملاء. تُعرض شقة بغرفتي نوم، بمساحة تزيد عن 74 مترًا مربعًا، بإطلالة على النهر، للبيع بسعر يقارب 11 مليار دونج فيتنامي، أي ما يعادل 145 مليون دونج فيتنامي للمتر المربع. أما شقة زاوية بثلاث غرف نوم، بمساحة 152 مترًا مربعًا، فتبلغ قيمتها 23 مليار دونج فيتنامي، أي ما يعادل أكثر من 150 مليون دونج فيتنامي للمتر المربع.

بجواره مشروع "ذا رويال"، الذي يتميز أيضًا بأسعاره الباهظة. تبلغ قيمة شقة بغرفتي نوم، بمساحة 77 مترًا مربعًا، 10 مليارات دونج، أي ما يعادل 129 مليونًا للمتر المربع.

بالإضافة إلى ذلك، يوجد مشروع آخر في شارع تران هونغ داو، بمساحة تصل إلى 8 هكتارات، ويضم ثلاثة أبراج تضم أكثر من 1300 شقة، تتراوح مساحة كل منها بين 25.8 و112 مترًا مربعًا. ومن المتوقع أن يتراوح سعر البيع بين 65 و100 مليون دونج فيتنامي.

أو مشروع "صن بونتي ريزيدنس"، الواقع أيضًا في شارع تران هونغ داو، على بُعد حوالي 300 متر من جسر التنين. يتراوح سعر بيع الشقق هنا بين 65 و100 مليون دونج للمتر المربع، حسب موقع الطابق والإطلالة. ووفقًا للوسطاء، فقد نفدت جميع وحدات المشروع تقريبًا بعد أسابيع قليلة من طرحه للبيع.

وفي مشاريع الشقق السكنية بانوما 1 وبانوما 2 الواقعة عند سفح جسر تران ثي لي، تبلغ أسعار الشقق المرتفعة ذات الإطلالات الجميلة حوالي 80-100 مليون دونج/متر مربع.

وبحسب إدارة البناء في مدينة دا نانغ، سجل عدد المعاملات العقارية في المدينة في الربع الأول من عام 2024، 2117 شقة ومنزلًا فرديًا، بزيادة قدرها 145% عن نفس الفترة من عام 2023 وزيادة بنسبة 103.2% عن الربع الرابع من عام 2023.

صرحت السيدة فو كوي هوي، رئيسة قسم المبيعات في مجموعة مينه مينه، بأن سوق الشقق في دا نانغ شهد استقطابًا جيدًا. وقد باعت بعض المشاريع التي تم إطلاقها مؤخرًا 90% من مبيعاتها، بينما بلغت نسبة المشترين المحليين 40%.

وفقًا للسيدة هوي، مقارنةً بطرفي البلاد، هانوي وهو تشي منه، فإن ارتفاع أسعار الشقق في دا نانغ ضئيل (7-10%). علاوة على ذلك، ومع انخفاض أسعار الفائدة المصرفية، اختار العديد من العملاء ذوي الأموال الفائضة شراء شقق للسكن أو الاستثمار، ثم تأجيرها، لأن معظم مشاريع الشقق تقع في مواقع مناسبة، بالقرب من الأنهار والبحر، وفي قلب دا نانغ السياحي.

فيما يتعلق باستمرار الاهتمام بالشقق الفاخرة التي تصل أسعارها إلى مئات الملايين من الدونغ، علّق السيد فو هونغ ثانغ، مدير خدمات الاستشارات وتطوير المشاريع في مجموعة DKRA، قائلاً إن السبب في ذلك هو استمرار ندرة الشقق في دا نانغ، حيث لا يُطرح في السوق سوى ما بين 500 إلى أقل من 1000 وحدة سنويًا. كما أن صندوق الأراضي النظيفة المخصص لتطوير المشاريع في المنطقة المركزية وبالقرب من مركز المدينة ينضب تدريجيًا، في ظل ارتفاع أسعار الأراضي.

علاوةً على ذلك، تُطوَّر معظم المشاريع المعروضة للبيع من قِبَل مستثمرين كبار ذوي سمعة طيبة، وقد استكملت الإجراءات القانونية، وتشهد تقدمًا سريعًا في البناء، مما يعزز ثقة المشترين. وتُطبَّق العديد من سياسات البيع التفضيلية ودعم الحوافز.

إلغاء ترخيص بناء الطابق السفلي من مبنى ملعب كو هيل للغولف في دا لات

في 29 مايو، قررت إدارة البناء في مقاطعة لام دونج للتو إلغاء تصريح البناء للطابق السفلي داخل مشروع مبنى الجولف Cu Doi Da Lat الذي تستثمره شركة Hoang Gia DL المساهمة.

جاء هذا القرار من قبل إدارة البناء بعد التأكد من عدم قيام المستثمر بإزالة مخالفات البناء وفقاً للترخيص خلال المدة المحددة في وثيقة معالجة المخالفات لدى الجهة المختصة.

في الوقت نفسه، يُطلب من المنشأة المذكورة أعلاه إعادة رخصة البناء الممنوحة. مدة التنفيذ خمسة أيام، تُحسب من تاريخ توقيع قرار إلغاء رخصة البناء.

في حالة عدم قيام المستثمر في بناء ملعب جولف Cu Doi Da Lat بإعادة رخصة البناء على النحو المنصوص عليه، فإن الجهة المختصة ستصدر قرارًا بإلغاء رخصة البناء.

وبناءً على ذلك، منحت إدارة البناء في مقاطعة لام دونج في عام 2023 ترخيصًا لمستثمر المشروع المذكور أعلاه لتنفيذ جزء من الطابق السفلي من كتلة خدمة الجولف في مبنى ملعب الجولف Cu Doi Da Lat، بمساحة تبلغ حوالي 2639 مترًا مربعًا.

في وقت سابق، وخلال التفتيش، اكتشفت السلطات العديد من مخالفات البناء غير القانونية وغير المرخصة في مجمع أعمال ملعب دوي كو دا لات للغولف. وقد سجلت السلطات هذه المخالفات، وأصدرت قرارات بفرض غرامات. وحاليًا، أوقف المستثمر بناء المشروع.

وفيما يتعلق بهذا المشروع، قررت إدارة الموارد الطبيعية والبيئة في لام دونج مؤخرًا أن حوالي 5629 مترًا مربعًا من أراضي الغابات المحمية التي بنتها المؤسسة بشكل غير قانوني في هذا المشروع لا تكفي لتغيير غرض استخدام الأرض، ولن يتم تحويلها إلى أرض سكنية تجارية وخدمية.

لذلك اقترحت الإدارة وتنتظر رأي لجنة الشعب الإقليمية، والتي ستقدم منها تقريراً إلى مجلس الشعب الإقليمي، يقترح تعديل وإلغاء استخدام 5629 متراً مربعاً من أراضي الغابات المحمية إلى أراضٍ تجارية وخدمية لتنفيذ بناء مبنى نادي الجولف.

المصدر: https://baoquocte.vn/bat-dong-san-moi-nhat-dat-nen-o-giai-doan-diem-lanh-gia-chung-cu-da-nang-cao-ngat-nguong-co-hien-tuong-bat-tay-nhau-day-gia-273347.html