Das Ministerium für Landwirtschaft und Umwelt hat offiziell um Stellungnahmen zum Gesetzentwurf zur Änderung und Ergänzung einiger Artikel des Landgesetzes 2024 gebeten – Foto: NGOC HIEN
Laut einer Quelle von Tuoi Tre Online vom 28. Juli hat das Ministerium für Landwirtschaft und Umwelt den Entwurf eines Gesetzes zur Änderung und Ergänzung einiger Artikel des Landgesetzes von 2024 sowie die Erläuterungen zu diesem Gesetzesentwurf an verschiedene Abteilungen geschickt, um Feedback einzuholen.
Warum ist eine Änderung des Landgesetzes von 2024 notwendig?
In seiner Stellungnahme zum Gesetzentwurf zur Änderung und Ergänzung einiger Artikel des Landgesetzes stellte das Ministerium für Landwirtschaft und Umwelt fest, dass nach einem Jahr der Umsetzung neben den erzielten Erfolgen noch viele Hindernisse bestehen, die weiterer Forschung und Änderung bedürfen.
Konkret ist das derzeitige System der Landnutzungsplanung und -verwaltung nicht mit dem zweistufigen Organisationsmodell der lokalen Regierung vereinbar.
Die Forderung nach einer jährlichen Flächennutzungsplanung auf Bezirksebene erhöht den Verfahrensaufwand, verlängert die Zeit für den Zugang zu Grundstücken und verzögert deren Nutzung.
Das Landgesetz von 2024 hat es Gebieten mit städtischer und ländlicher Planung ermöglicht, die Landnutzung ohne separate Landnutzungspläne zu regeln, indem sie stattdessen die bestehenden Pläne für die Verwaltung nutzen.
Die tatsächliche Abdeckung der Stadt- und Landplanung ist jedoch weiterhin gering. In vielen Gebieten erstreckt sich die Planung nicht über das gesamte Verwaltungsgebiet, sodass Kommunen selbst bei bestehenden Plänen zusätzliche Flächennutzungspläne erstellen müssen, was zu Überschneidungen und Verschwendung führt.
Nach Angaben des Ministeriums für Landwirtschaft und Umwelt erfolgen die Landzuweisung und -verpachtung derzeit hauptsächlich durch Auktionen von Landnutzungsrechten oder durch Bieterverfahren zur Auswahl von Investoren.
Dieser Prozess ist jedoch von den rechtlichen Verfahren und Vorschriften für Auktionen und Ausschreibungen abhängig und erfordert daher eine beträchtliche Vorbereitungszeit.
Gleichzeitig ist es in vielen Fällen immer noch schwierig, Investoren mit ausreichender Kapazität auszuwählen, was zu Verzögerungen im Projektfortschritt, einer langsamen Nutzung von Grundstücken und einer Beeinträchtigung der Investitionsattraktivität führt.
Darüber hinaus sind für groß angelegte Mischnutzungsprojekte mit hohen technischen Anforderungen und einer Rolle bei der Förderung der lokalen oder regionalen Entwicklung Investoren mit außergewöhnlichen Fähigkeiten unerlässlich.
Der derzeitige Bietermechanismus verlängert jedoch den Implementierungsprozess und führt möglicherweise nicht zur Auswahl eines Investors, der die erwarteten Anforderungen tatsächlich erfüllt.
Darüber hinaus argumentiert das Ministerium für Landwirtschaft und Umwelt, dass die obligatorische Versteigerung von Landnutzungsrechten für überschüssiges Land für Hauptsitze und Arbeitsplätze sowie für Land, das aus der Privatisierung und Veräußerung staatseigener Unternehmen zur Förderung der wirtschaftlichen Entwicklung zurückgewonnen wird (einschließlich Fällen, in denen Landnutzungsgebühren oder Pachtgebühren erlassen oder reduziert werden), den Prozess verlängert, die Verfahren erhöht und die Kosten für die Einhaltung der Vorschriften steigert.
Dies stellt insbesondere dann eine Herausforderung für Investitionsanreizprojekte dar, die Land benötigen, wenn gleichzeitig ein zweistufiges Kommunalverwaltungsmodell umgesetzt und zentrale und lokale Verwaltungseinheiten und Behörden zusammengeführt werden.
Eine Reihe von Vorschriften zur Landbeschaffung, Landzuweisung und Landbewertung ändern.
Das Ministerium für Landwirtschaft und Umwelt ist der Ansicht, dass es derzeit keine Regelungen für den Landerwerb für Projekte mit besonderen Anforderungen hinsichtlich des Investitionsstandorts, dringende Projekte im Bereich der politischen und außenpolitischen Angelegenheiten (wie z. B. Projekte im Rahmen von APEC), Projekte in Freihandelszonen, internationale Finanzzentren, Logistikprojekte usw. gibt.
Das Ministerium wies außerdem auf mehrere Hindernisse bei der Landbeschaffung, Entschädigung und Umsiedlung hin, die im Gesetz geändert werden müssten.
Insbesondere hinsichtlich der Grundstückspreise ist das Ministerium der Ansicht, dass der Staat – in seiner Rolle als repräsentativer Eigentümer des Grundstücks – sein Recht ausüben muss, die Grundstückspreise zu kontrollieren und festzulegen.
Insbesondere im Primärmarkt (Landzuweisung, Verpachtung, Nutzungsänderung von Grundstücken, Anerkennung von Nutzungsrechten an Grundstücken) werden die Grundstückspreise vom Staat festgelegt, unabhängig vom Ergebnis von Konsultationen.
Auf dem Sekundärmarkt (Übertragung, Verpachtung, Hypothek, Kapitaleinlage unter Nutzung von Landnutzungsrechten) werden die Grundstückspreise durch gegenseitige Vereinbarung zwischen den Parteien gemäß dem Zivilrecht festgelegt; der Staat kontrolliert den Markt primär durch Planung, Finanzinstrumente, Raumplanung und Infrastruktur.
Allerdings hängt die staatliche Bodenbewertung auf dem Primärmarkt nach den geltenden Vorschriften von den Bodenpreisen auf dem Sekundärmarkt und den Ergebnissen von Beratungsunternehmen ab, während die Ermittlung konkreter Bodenpreise weiterhin eine Herausforderung darstellt.
Der Grund dafür ist, dass viele Faktoren berücksichtigt werden müssen, was zu uneinheitlichen Bewertungsergebnissen führt, die die wahre Natur der Grundstückspreise auf dem Primär- und Sekundärmarkt nicht genau widerspiegeln.
Dadurch kann die entscheidende Rolle des Staates bei der Regulierung der Bodenpreise nicht voll ausgeschöpft werden, was sich negativ auf den Fortschritt beim Zugang zu Land und bei der Umsetzung von Investitionsprojekten auswirkt und sogar zu höheren Kosten und einer Beeinträchtigung der Rechte der Investoren führt.
Die Ermittlung konkreter Grundstückspreise, insbesondere bei der Anwendung der Überschussmethode auf Grundstücke oder Gebiete für Investitionsprojekte von Organisationen, ist ebenfalls mit vielen Mängeln behaftet.
Diese Methode hängt von der Fähigkeit ab, Informationen zu sammeln, von Transferpreisen, Mietpreisen sowie von Art und Form des Unternehmens.
Der Markt für Landnutzungsrechte ist unterdessen oft volatil und weist mitunter plötzliche Preissprünge und Instabilität auf. Die Bestimmung des Ausmaßes dieser Schwankungen basiert hauptsächlich auf historischen Daten, die die tatsächliche zukünftige Wertsteigerung des Landes nicht präzise widerspiegeln.
Das Ministerium für Landwirtschaft und Umwelt ist daher der Ansicht, dass die staatlich festgelegten Preise von Marktschwankungen abhängig sein und diesen unterliegen werden, wenn diese Methode der Bodenpreissteuerung fortgesetzt wird.
Darüber hinaus argumentieren einige, dass die Regelung, die die Anwendung bestimmter Bodenpreise vorschreibt, wenn der Staat Land an Investitionsorganisationen zuweist, ausbeuterisch sei und zu verlängerten Bearbeitungszeiten, erhöhten Kosten, verringerter Wettbewerbsfähigkeit und negativen Auswirkungen auf die Investitionsattraktivität in der Region führe.
Darüber hinaus erzeugen die mit der Festlegung konkreter Grundstückspreise verbundenen Risiken bei einigen Beamten und zuständigen Behörden ein Gefühl der Besorgnis und Angst vor Verantwortung, was den Grundstücksbewertungsprozess verlangsamt und den Fortschritt von Investitionsprojekten beeinträchtigt.
Quelle: https://tuoitre.vn/chinh-thuc-lay-y-kien-sua-luat-dat-dai-2024-sau-1-nam-thuc-thi-vi-sao-phai-sua-20250728215103237.htm
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