ANTD.VN – Die meisten Meinungen beim wissenschaftlichen Workshop „Angemessene Grundstücksbewertung für klare Projekte“, der am Nachmittag des 27. Juli von der Investment Newspaper organisiert wurde, lauteten, dass die „Überschuss“-Methode bei der Grundstücksbewertung nicht aufgegeben werden sollte, sondern stattdessen die Eingabe- und Ausgabedaten standardisiert werden sollten.
Warum wird vorgeschlagen, die „Überschussmethode“ abzuschaffen?
Derzeit werden die Änderungsentwürfe zu Dekret 44 und Rundschreiben 36 vom Ministerium für natürliche Ressourcen und Umwelt mit den zuständigen Ministerien, Zweigstellen und Behörden beraten. Es gibt viele unterschiedliche Meinungen zu den aktuellen Methoden der Grundstücksbewertung, die die zuständige Behörde ändern möchte, insbesondere zur Abschaffung der „Überschussmethode“.
Als Grund für den Vorschlag, die „Überschussmethode“ abzuschaffen, sagte Herr Dao Trung Chinh, Direktor der Abteilung für Planung und Landressourcenentwicklung im Ministerium für natürliche Ressourcen und Umwelt und Leiter des Redaktionsteams des überarbeiteten Bodengesetzes, dass Bewertungsmethoden wie Überschuss-, Vergleichs-, Abzugs- und Einkommensmethoden usw. alle auf dem Weltmarkt verwendet würden und allesamt wissenschaftliche Methoden seien.
Der Redaktionsausschuss hat jedoch vorgeschlagen, die Überschussmethode vorübergehend auszusetzen und nicht anzuwenden, da die Überschussmethode die Methoden des Vergleichs, des Abzugs, des Einkommens usw. abdeckt.
„Kommunen und Investoren befürchten, dass die Abschaffung der Überschussmethode die Grundstücksbewertung verzögert. Wir stellen die umgekehrte Frage: Warum dauert es immer noch so lange, seit wir die Überschussmethode eingeführt haben? Der Grund muss woanders liegen“, fragte ein Vertreter des Ministeriums für natürliche Ressourcen und Umwelt.
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Überblick über den Workshop |
Er sagte, dass die Überschussmethode in einigen Punkten für Vietnam nicht geeignet sei, beispielsweise: Bei dieser Methode ziehen wir die geschätzten Einnahmen ab. Bei den Kosten rechnen wir für drei, fünf oder zehn Jahre später, aber es gibt einige Schwachstellen. Bei der Kostenermittlung sind Zinskosten, Werbung und Projektmanagement zu berücksichtigen. Bei den Einnahmen geht es um die Bauzeit, die Verkaufszeit, die Verkaufsquote usw.
„Meiner Meinung nach sind diese Faktoren sehr locker. Beispielsweise sind die Kosten bei einer Bauzeit von drei oder vier Jahren sehr unterschiedlich. Auch bei einem Verkauf von vier oder fünf Jahren sind die Kosten sehr unterschiedlich. Auch die geschätzten jährlichen Verkaufsraten führen zu sehr unterschiedlichen Ergebnissen. Wenn wir nicht streng sind, wird der subjektive Wille des Gutachters, des Gutachters und der lokalen Entscheidungsträger die Bewertungsergebnisse stark beeinflussen“, sagte Dao Trung Chinh.
Darüber hinaus, so sagte er, hätten wir keine Überwachungsbehörde und nicht genügend Informationen, ganz zu schweigen von der Abhängigkeit von der Steigerungsrate der Immobilienpreise.
„In diesem Sinne schlagen wir vor, es vorerst nicht anzuwenden, da es kein Datenbanksystem und keine Updates gibt“, sagte Herr Chinh.
Der Schlüssel sind korrekte Daten.
Allerdings ist nach Ansicht von Wirtschaftsverbänden wie VCCI, Vietnam Valuation Association, Ho Chi Minh City Real Estate Association (HoREA) ... sowie vieler Experten und Unternehmen die Abschaffung dieser Methode weder in der Theorie noch in der Praxis ratsam, da dies zu einer Rückkehr der Grundstücksbewertung auf den Stand vor 2007 führen würde.
Herr Le Hoang Chau, Vorsitzender der Ho Chi Minh City Real Estate Association (HoREA), sagte, dass es in Ho Chi Minh City derzeit 320 Projekte gebe, von denen 280 die Überschussmethode anwenden, die vor allem in den letzten acht Jahren angewendet wurde. Der Grund dafür sei, dass es sehr schwierig sei, andere Methoden anzuwenden.
Diese Methode birgt jedoch große potenzielle Risiken. Herr Chau verwies auf ein Projekt in einer Provinz und erklärte, dass die Provinzbehörde den Landnutzungswert mit der Überschussmethode auf rund 900 Milliarden VND berechnet habe. Eine andere Behörde habe ihn jedoch auf 1.800 Milliarden VND und eine weitere Behörde auf 1.300 Milliarden VND geschätzt.
Warum liegt also dieser große Fehler vor? Herr Chau sagte, dass alle Methoden auf Eingabedaten basieren müssen. Wenn diese Daten jedoch nicht genau erhoben werden, lässt sich der Durchschnittspreisindex nicht ermitteln.
Herr Tran Quoc Dung, stellvertretender Generaldirektor der Hung Thinh Corporation, sagte, dass ohne die Überschussmethode viele Projekte keine anderen Methoden verwenden könnten, da es keine ähnlichen Vermögenswerte zum Vergleichen gäbe, ganz zu schweigen davon, dass mindestens drei Vermögenswerte zum Vergleich benötigt würden.
Dieser Unternehmensvertreter sagte auch, dass die Überschussmethode in Wirklichkeit nicht so kompliziert sei, wie das Ministerium für natürliche Ressourcen und Umwelt glaube, da sie auf Marktdaten basiere und in der Lage sei, das Entwicklungspotenzial zu bestimmen, was sowohl für Unternehmen als auch für Manager von Vorteil sei.
Darüber hinaus werden in der Überschussmethode Informationen wie der vom Markt akzeptierte Kaufpreis der Wohnung, Verkaufsannahmen, Kosten usw. angezeigt. Während diese Faktoren bei anderen Methoden nicht berücksichtigt werden, besteht bei ihrer Anwendung die Möglichkeit, dass der Investor einen unrealistischen und ineffektiven Preis angibt und der Staat nicht den entsprechenden Geldbetrag einziehen kann usw.
„Wir empfehlen die Beibehaltung der Überschussmethode, da sie wissenschaftlich fundiert und mit internationalen Praktiken vereinbar ist. Die Überschussmethode wird seit vielen Jahren angewendet. Obwohl sie viele Probleme mit sich bringt, hat die Praxis vor Ort ihre Anwendbarkeit bewiesen. In vielen Fällen können Grundstückspreise ohne die Überschussmethode nicht ermittelt werden“, äußerte sich der Leiter der Hung Thinh Group.
Auch Rechtsanwalt Nguyen Hong Chung, Vorstandsvorsitzender von DVL Ventures und stellvertretender Vorsitzender des Hanoi Real Estate Club, äußerte die Meinung, dass die Tatsache, dass die Redaktionsagentur der Ansicht sei, es fehle an einer Datenbank zur Bestimmung und an subjektiven Faktoren im Zusammenhang mit Personen, nicht bedeute, dass diese Methode ungeeignet sei. Denn diese beiden Faktoren treten auch bei anderen Methoden auf.
Er nannte als Beispiel ein Projekt mit gemischter Nutzung, bei dem der Investor Komponenten wie Strom, Straßen, Schulen, Bahnhöfe usw. errichten und an den Staat übergeben muss. Die übrigen drei Methoden können dann nicht angewendet werden, weil sie die soziale Infrastruktur nicht berücksichtigen, die dem Staat zur Nutzung zurückgegeben wird.
Nach der Residualmethode sind diese Kosten in den Kosten für die Fertigstellung des Projekts enthalten. Wird die Residualmethode weggelassen, ist es schwierig, den Wert des zukünftigen Projekts zu bestimmen.
Auch Rechtsanwalt Tran Duc Phuong von der Anwaltskammer Ho-Chi-Minh-Stadt sagte, die Grundlage für die Abschaffung der Überschussmethode sei nicht überzeugend.
Wir können nicht jetzt Geld ausgeben und es zwei oder drei Jahre später wieder investieren, Zeit verschwenden und das Problem nicht lösen. Die Überschussmethode ist mit vielen gesetzlichen Regelungen verbunden, darunter auch Regelungen, die es dem Staat ermöglichen, die Wertschöpfung von Immobilien durch Richtlinien zu regulieren. Nur mit dieser Methode lässt sich dieser Wert berechnen…
Prof. Dr. Hoang Van Cuong, Mitglied des Finanz- und Haushaltsausschusses der Nationalversammlung, erklärte außerdem, dass die Überschussmethode, wenn die Berechnungsfaktoren nicht standardisiert seien, also die Inputs nicht standardisiert seien, zu ungenauen Output-Ergebnissen führe. Investoren wollten immer den niedrigsten Output-Preis erzielen, während die Input-Kosten am höchsten seien, was zu Haushaltsverlusten führe.
Er sagte jedoch, dass diese Methode weltweit immer noch weit verbreitet sei und keine Verluste erziele, da es weder Preisunterschiede noch Steuerhinterziehung gebe. „Ihr Geschäfts- und Rechtsumfeld ist transparent und diszipliniert.
In einem solchen Umfeld wird, selbst wenn der Inputpreis niedriger ist als der tatsächliche Preis, eine Differenz zum Verkaufspreis durch Steuern reguliert. „Die Methode selbst stellt kein Problem dar, sondern liegt am Managementmechanismus“, sagte Prof. Dr. Hoang Van Cuong.
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