Die Unternehmen warten erneut auf die Pilotlösung für andere Landnutzungsarten.

Viele Unternehmen, die zwar Nutzungsrechte an Grundstücken besitzen, aber keine Wohnbauflächen haben, stehen vor der Frage, ob und wie sie nach Inkrafttreten des Landgesetzes gewerbliche Wohnbauprojekte umsetzen können.

Herr Dang Van Khai, stellvertretender Generaldirektor der Constrexim Housing Development Investment Joint Stock Company, verließ das Seminar „Neue Triebkräfte, Chancen und Herausforderungen durch das Landgesetz 2024 und verwandte Gesetze“ am Morgen des 15. August mit großen Hoffnungen.

Herr Dang Van Khai, stellvertretender Generaldirektor der Constrexim Housing Development Investment Joint Stock Company.

„Herr Dao Trung Chinh, Direktor der Abteilung für Landplanung und -entwicklung ( Ministerium für natürliche Ressourcen und Umwelt ), erwähnte den Pilotbeschluss der Nationalversammlung zur Umsetzung von gewerblichen Wohnbauprojekten durch Vereinbarungen über Landnutzungsrechte oder bestehende Landnutzungsrechte, sofern es sich nicht um Wohnbauland handelt. Dieser Beschluss wird in der kommenden Oktobersitzung erörtert. Wir werden weitere Vorschläge für unseren Fall einbringen, da wir uns derzeit nur auf die Pilotoptionen stützen“, erklärte Herr Khai am Rande des Seminars, das vom Business Magazine unter der Schirmherrschaft des vietnamesischen Verbandes für Konsumgüterentwicklung (ACOD) und des Hanoi Business Association (HBA) organisiert wurde.

Zuvor hatte Herr Khai mit seiner Frage im Seminar die Diskussion um die Themen, die nach Inkrafttreten des Landgesetzes am 1. August 2024 erörtert werden müssen, weiter angeheizt. Es handelt sich um einen typischen Fall, in dem ein Unternehmen zwar Nutzungsrechte an Grundstücken besitzt, aber kein Wohnbauland hat und daher nicht wie gewünscht einen Antrag auf Umwandlung in ein gewerbliches Wohnbauprojekt stellen kann.

Das Projekt des Unternehmens in Hai Duong , dessen Planung 2017 genehmigt wurde, umfasst Wohn- und Gewerbegrundstücke. Das Gewerbegrundstück, das weit entfernt von den Wohn- und Gemeinschaftsbereichen liegt, wurde vom Unternehmen für 50 Jahre gepachtet und verfügt über entsprechende Nutzungsrechte; es enthält jedoch keine Wohnfläche.

„Wir sind sehr besorgt, denn wenn wir weiterhin die genehmigten neun Stockwerke hohen Gewerbe- und Dienstleistungsgebäude errichten, um den Projektfortschritt sicherzustellen, werden diese voraussichtlich leer stehen und nicht vermietet werden können, da es keine Anwohner gibt. Wer sollte sie also mieten? Das wäre eine enorme Verschwendung. Wir möchten fragen, ob es möglich ist, die Planung so anzupassen, dass sowohl Gewerbe- als auch Wohnflächen berücksichtigt werden, und ob wir die Grundstücke neu ausschreiben oder versteigern müssen, da wir bereits die Eigentumsurkunden besitzen…“, sagte Herr Khanh, nachdem Herr Phan Duc Hieu, Ständiges Mitglied des Wirtschaftsausschusses der Nationalversammlung, und Herr Chinh die neuen Punkte des Landgesetzes vorgestellt hatten.

Das Problem besteht darin, dass weder das geltende Landrecht noch das Wohnungsgesetz einen Mechanismus vorsehen, der es Unternehmen mit dem Recht, Grundstücke ohne Wohnbauzone zum Bau von Gewerbewohnungen zu nutzen, ermöglicht, das Projekt selbst durchzuführen.

Zu diesem Thema räumte Herr Phan Duc Hieu ein, dass dies für viele Investoren ein Anliegen sei, betonte aber auch, dass diese Fragen bei der Verabschiedung des Landgesetzes eingehend diskutiert und erörtert worden seien.

Herr Phan Duc Hieu, ständiges Mitglied des Wirtschaftsausschusses der Nationalversammlung.

„Dieses Problem entstand nicht erst nach Verabschiedung des Gesetzes, sondern wurde im Hinblick auf Nutzen und Kosten, Stärken und Schwächen geprüft. Die Regierung erarbeitet derzeit eine Pilotresolution für Fälle, in denen zwar Land verfügbar ist, dieses aber nicht für den Bau von Wohnhäusern genutzt werden kann. Diese Resolution soll der Nationalversammlung vorgelegt werden.“

„Ich bin der Ansicht, dass Pilotprojekte notwendig sind, um die Auswirkungen zu bewerten, bevor über die Verabschiedung eines Gesetzes entschieden wird. Denn das Ziel des Bodengesetzes ist nicht nur die Entwicklung von Gewerbewohnungen, sondern die Schaffung eines umfassenden und ausgewogenen Immobilienmarktes, anstatt ein bestimmtes Segment oder eine bestimmte Art zu priorisieren“, erklärte Herr Hieu den Unternehmen hinsichtlich des Inhalts des Bodengesetzes, das am 1. August 2024 in Kraft trat.

Herr Chinh erklärte zu diesem Thema, dass mehrere Punkte klärungsbedürftig seien. Erstens Projekte, die vor dem Wohnungsbaugesetz von 2015 (mit dem auch andere Landnutzungsarten geregelt wurden) realisiert wurden. Zweitens nichtlandwirtschaftliche Flächen, die aufgrund von Auflagen aus der Innenstadt verlegt werden müssen, für die aber kein Bauland zur Verfügung steht. Drittens neue Projekte.

Herr Dao Trung Chinh, Direktor der Abteilung für Landplanung und -entwicklung (Ministerium für natürliche Ressourcen und Umwelt).

„Dies erfordert weitere Untersuchungen. Wir sind der Ansicht, dass für Fälle, die vor 2015 entstanden sind und infolge von Umsiedlungen nichtlandwirtschaftliche Projekte betrafen, die ins Stocken geraten sind, eine Lösung gefunden werden muss. Beschränkungen sollten sich voraussichtlich nur auf neue Projekte beziehen“, sagte Herr Chinh und bat die Unternehmen, weiterhin Rückmeldungen zu geben, damit die Behörden die Lösungsvorschläge zusammenfassen und der Regierung vorlegen können.

Derzeit wird der Entwurf einer Entschließung zur Erprobung der Umsetzung von kommerziellen Wohnbauprojekten durch Vereinbarungen über den Erwerb von Landnutzungsrechten oder bestehenden Landnutzungsrechten, sofern es sich bei dem Land nicht um Wohnbauland handelt, von der Regierung geprüft.

Der Entwurf schlägt zwei Optionen für die Kriterien zur Auswahl von Pilotprojekten vor.

Option 1 sieht die Durchführung von Pilotprojekten für gewerbliche Wohnbauprojekte durch Vereinbarungen über Landnutzungsrechte oder bestehende Landnutzungsrechte (sofern es sich bei dem Land nicht um Wohnbauland handelt) vor, wobei 30 % der Anzahl der Projekte und 20 % der Gesamtfläche der im Wohnungsbauprogramm und -plan bis 2030 genehmigten Wohnbauprojekte nicht überschritten werden dürfen.

Priorität haben Fälle, in denen sich das Land in städtischen Gebieten oder Gebieten mit genehmigten Stadtentwicklungsplänen befindet; Unternehmen mit Immobiliengeschäft, die vom Staat mit Nutzungsgebühren zugewiesenes Land oder gepachtetes Land mit einer einmaligen Pachtzahlung für die gesamte Pachtdauer nutzen; und Fälle, in denen die Einrichtung aufgrund von Umweltverschmutzung oder Unvereinbarkeit mit Bauplänen oder der Stadtplanung verlegt werden muss.

Option 2 ist ein Pilotprogramm für Fälle, in denen Investoren vor dem Inkrafttreten des Landgesetzes Nr. 31/2024/QH15 eine schriftliche Genehmigung des Provinzvolkskomitees für die Durchführung von gewerblichen Wohnbauprojekten durch Landnutzungsvereinbarungen erhalten haben; Fälle, in denen Investoren derzeit Landnutzungsrechte besitzen, die aus vom Staat gegen Landnutzungsgebühren zugeteiltem Land oder aus Pachtland mit einer einmaligen Pachtzahlung für die gesamte Pachtdauer stammen; und Fälle, in denen Investoren derzeit nichtlandwirtschaftliche Landnutzungsrechte für Einrichtungen besitzen, die aufgrund von Umweltverschmutzung oder aufgrund von Bau- oder Stadtplanungsmaßnahmen verlegt werden müssen.

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