Viele Unternehmen verfügen über Landnutzungsrechte, jedoch über keine Wohngrundstücke und kämpfen mit der Frage, ob und wie sie nach Inkrafttreten des Land Law gewerbliche Wohnbauprojekte realisieren können.
Herr Dang Van Khai, stellvertretender Generaldirektor der Constrexim Housing Development Investment Joint Stock Company, verließ den Workshop „Neue Dynamik, Chancen, Herausforderungen durch das Landgesetz von 2024 und verwandte Gesetze“ am Morgen des 15. August voller Hoffnungen.
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| Herr Dang Van Khai, stellvertretender Generaldirektor der Constrexim Housing Development Investment Joint Stock Company. |
„Herr Dao Trung Chinh, Direktor der Abteilung für Planung und Landressourcenentwicklung ( Ministerium für natürliche Ressourcen und Umwelt ), erwähnte die Pilotresolution der Nationalversammlung zur Pilotierung der Umsetzung kommerzieller Wohnbauprojekte durch Vereinbarungen über den Erhalt von Landnutzungsrechten oder den Besitz von Landnutzungsrechten, die nicht Wohngrundstücke betreffen. Diese Resolution wird in der kommenden Oktobersitzung diskutiert. Wir werden weitere Empfehlungen zu unserem Fall abgeben, da wir uns derzeit nur auf Pilotoptionen verlassen“, erklärte Herr Khai am Rande des vom Business Magazine organisierten Workshops, der von der Vietnam Association for Consumer Goods Development (ACOD) und der Hanoi Business Association (HBA) gesponsert wurde.
Zuvor hatte Herr Khai im Workshop eine Frage aufgeworfen, die weiterhin Anlass zu Diskussionen gab, die nach dem Inkrafttreten des Landgesetzes am 1. August 2024 diskutiert werden müssen. Denn es handelt sich um einen typischen Fall, in dem ein Unternehmen zwar Landnutzungsrechte, aber keine Wohnfläche besitzt und daher nicht die gewünschte Umwandlung in ein Projekt mit gewerblich genutztem Wohnraum beantragen kann.
Das seit 2017 genehmigte Projekt des Unternehmens in Hai Duong umfasst Wohn- und Gewerbegrundstücke. Die Gewerbegrundstücke liegen weit entfernt vom Wohn- und Wohngebiet. Das Unternehmen hat eine 50-jährige Pachtgebühr entrichtet und ein rotes Grundstücksbuch erhalten, es gibt jedoch keinerlei Wohngrundstücke.
„Wir sind sehr besorgt, denn wenn wir weiterhin neunstöckige Gewerbe- und Dienstleistungsgebäude bauen, um den Projektfortschritt zu gewährleisten, müssen wir diese wahrscheinlich leer stehen lassen und können sie nicht vermieten, da es keine Bewohner gibt. Wer soll sie dann für Dienstleistungen mieten? Das wäre Verschwendung. Wir möchten fragen, ob es möglich ist, die Planung so anzupassen, dass sowohl Gewerbe- als auch Wohngebäude entstehen, und ob wir die Baugenehmigungen erneut ausschreiben oder versteigern müssen, wenn wir bereits über die Baugenehmigung verfügen? …“, erörterte Herr Khanh, nachdem er Herrn Phan Duc Hieu, ständiges Mitglied des Wirtschaftsausschusses der Nationalversammlung, und Herrn Chinh zugehört hatte, die die neuen Punkte des Bodengesetzes vorstellten.
Das Problem besteht darin, dass das aktuelle Boden- und Wohnungsbaugesetz keinen Mechanismus vorsieht, der es Unternehmen mit Landnutzungsrechten ohne Wohnfläche ermöglicht, selbst Gewerbewohnungen zu bauen.
In Bezug auf dieses Thema räumte Herr Phan Duc Hieu ein, dass dies ein Thema sei, das viele Investoren beunruhige, betonte jedoch auch, dass diese Themen auch bei der Verabschiedung des Landgesetzes sorgfältig erörtert und debattiert worden seien.
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| Herr Phan Duc Hieu, ständiges Mitglied des Wirtschaftsausschusses der Nationalversammlung. |
Dieses Problem entstand nicht erst nach Verabschiedung des Gesetzes, sondern wurde anhand der Vor- und Nachteile sowie der Stärken und Schwächen abgewogen. Die Regierung erarbeitet derzeit eine Pilotresolution für Fälle, in denen zwar Land vorhanden ist, aber keine Möglichkeit besteht, gewerblichen Wohnraum zu erschließen. Diese Resolution soll der Nationalversammlung vorgelegt werden.
Ich denke, das Pilotprojekt ist notwendig, um die Auswirkungen zu bewerten, bevor über eine Legalisierung entschieden wird. Denn das Ziel des Bodengesetzes ist nicht nur die Entwicklung von Gewerbewohnungen, sondern auch die Entwicklung eines umfassenden und ausgewogenen Immobilienmarktes, nicht die Priorisierung eines Segments oder Typs“, besprach Herr Hieu mit Unternehmen den Inhalt des Bodengesetzes, das am 1. August 2024 in Kraft tritt.
Herr Chinh sagte in diesem Fall, dass es einige Probleme gebe, die geklärt werden müssten. Ein Problem seien die Projekte vor dem Inkrafttreten des Wohnungsbaugesetzes von 2015 (mit dem auch andere Grundstücke reguliert wurden). Ein weiteres Problem seien nicht landwirtschaftlich genutzte Flächen, die aufgrund von Auflagen aus der Innenstadt verlagert werden müssten, es sich aber nicht um Wohngebiete handele. Ein weiteres Problem seien neue Projekte.
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| Herr Dao Trung Chinh, Direktor der Abteilung für Landressourcenplanung und -entwicklung (Ministerium für natürliche Ressourcen und Umwelt). |
„Das muss noch genauer untersucht werden. Unserer Ansicht nach muss für Fälle, die vor 2015 bestanden, wie z. B. nichtlandwirtschaftliche Landprojekte, die aufgrund von Umsiedlungen ausgesetzt wurden, eine Lösung gefunden werden. Die Einschränkung wird wahrscheinlich nur für neue Projekte gelten“, sagte Herr Chinh und bat die Unternehmen, weiterhin ihre Meinung abzugeben, damit die Behörden Lösungsvorschläge für die Regierung erarbeiten und prüfen können.
Derzeit wird der Resolutionsentwurf zur Pilotierung der Umsetzung gewerblicher Wohnungsbauprojekte durch Vereinbarungen über den Erhalt von Landnutzungsrechten bzw. über Landnutzungsrechte, die kein Wohnbauland sind, von der Regierung beraten.
Der Entwurf bietet zwei Optionen für die für die Pilotierung ausgewählten Projektkriterien.
Option 1 – Pilotierung gewerblicher Wohnungsbauprojekte durch Vereinbarungen über den Erhalt von Landnutzungsrechten oder den Besitz von Landnutzungsrechten, die kein Wohngrundstück sind, überschreitet nicht 30 % der Anzahl der Projekte und 20 % der Gesamtfläche des durch das Wohnungsbauprogramm und den Plan bis 2030 genehmigten Bedarfs an Wohnungsbauprojekten.
Vorrang haben Fälle von Grundstücken in städtischen Gebieten, Gebieten mit genehmigter städtebaulicher Planung; Unternehmen mit Immobiliengeschäftsfunktionen, die vom Staat zugeteilte Grundstücke mit Landnutzungsgebühren oder vom Staat gepachtete Grundstücke mit einmaligen Landmietgebühren für die gesamte Pachtdauer nutzen; in Fällen, in denen Einrichtungen wegen Umweltverschmutzung oder wegen Nichteinhaltung der Bau- oder Stadtplanung verlegt werden müssen.
Option 2 ist ein Pilotprojekt für Fälle, in denen Investoren vor dem Inkrafttreten des Bodengesetzes Nr. 31/2024/QH15 ein Dokument vom Volkskomitee der Provinz erhalten haben, in dem die Umsetzung eines gewerblichen Wohnungsbauprojekts durch eine Vereinbarung zum Erhalt von Landnutzungsrechten genehmigt wird; in Fällen, in denen Investoren Landnutzungsrechte besitzen, die auf vom Staat zugeteiltem Land beruhen, für das Landnutzungsgebühren erhoben wurden, oder auf gepachtetem Land, für das eine einmalige Grundrente für die gesamte Pachtdauer erhoben wurde; in Fällen, in denen Investoren nicht landwirtschaftliche Landnutzungsrechte besitzen und die Anlage aufgrund von Umweltverschmutzung verlegt werden muss, muss die Anlage gemäß der Bau- und Stadtplanung verlegt werden.
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