Immobilienpreise steigen leicht, fallen aber schwer. Prognosen zufolge werden im Jahr 2025 zwei Marktszenarien erwartet, und die neue Grundstückspreisliste in Hanoi wird eine Kettenreaktion auslösen.

Die Immobilienpreise werden voraussichtlich nicht sinken, Experten prognostizieren zwei Marktszenarien für 2025, die neue Grundstückspreisliste in Hanoi wird eine Kettenreaktion auslösen und die Wohnungspreise in die Höhe treiben... das sind die neuesten Nachrichten vom Immobilienmarkt.

In den nächsten zwei bis drei Jahren wird sich der Immobilienmarkt durch bedeutende Veränderungen transparenter gestalten. Dazu gehören Preisschwankungen und eine veränderte Nachfrage sowohl von Investoren als auch von Hauskäufern. (Foto: Anh Phuong)

Das Angebot steigt, die Immobilienpreise lassen sich aber weiterhin nur schwer senken.

Das Angebot an neu fertiggestellten Wohnungen wird 2024 voraussichtlich rund 35.000 Einheiten erreichen und damit die vorherige Prognose von 22.000 bis 24.000 Einheiten übertreffen. Für 2025 wird ein Anstieg auf 40.000 Wohnungen in den beiden großen Märkten Hanoi und Ho-Chi-Minh -Stadt erwartet. Experten gehen jedoch davon aus, dass es trotz des deutlich steigenden Angebots schwierig sein wird, die Immobilienpreise zu senken.

Duong Thuy Dung, CEO von CBRE Vietnam, prognostizierte für den Immobilienmarkt im Jahr 2025, dass die Wohnungspreise zwar nicht sinken, aber auch nicht mehr so ​​rasant steigen werden wie zuletzt. Der Anstieg dürfte im Vergleich zu 2024 zwischen 5 und 8 % liegen. Wie man einen Preis findet, der der Zahlungsfähigkeit der Menschen entspricht, bleibt eine schwierige und große Herausforderung für den Markt, auf die es derzeit keine Antwort gibt.

Laut Frau Dungs Analyse stieg der Wohnungspreisindex in Hanoi im Vergleich zum zweiten Quartal 2019 um 64 Prozent – ​​doppelt so stark wie in Ho-Chi-Minh-Stadt. Der durchschnittliche Verkaufspreis für Neubauwohnungen erreichte fast 60 Millionen VND/m².

Der Wirtschaftsexperte und außerordentliche Professor Dr. Dinh Trong Thinh teilt diese Ansicht und prognostiziert für den Wohnungsmarkt in Hanoi ab 2024 einen rasanten Preisanstieg. Die Wohnungspreise sind von durchschnittlich 40 Millionen VND/m² im Jahr 2022 auf über 70 Millionen VND/m² Ende des dritten Quartals 2024 gestiegen. Projekte unter 60 Millionen VND/m² sind derzeit kaum noch erhältlich, viele Projekte im mittleren Preissegment kosten sogar über 100 Millionen VND/m².

In Hochphasen steigen die Verkaufspreise tendenziell täglich und wöchentlich, die Liquidität bleibt jedoch hoch. Die aufgestaute Nachfrage nach Wohnraum und Investitionen wurde freigesetzt, nachdem zahlreiche Anreize geschaffen wurden, um das Vertrauen von Kunden und Investoren in den Markt wiederherzustellen. Die boomende Nachfrage bei gleichzeitig weiterhin knappem Angebot hat die Preise in die Höhe getrieben.

Experten zufolge hat sich der Preisanstieg bei Wohnungen in Hanoi zwar verlangsamt, doch aufgrund gestiegener Grundstückskosten wird es 2025 schwierig sein, die Verkaufspreise zu senken. Der Markt in Hanoi folgt dem Wachstumstrend von Ho-Chi-Minh-Stadt. In den nächsten zwei bis drei Jahren wird sich der Immobilienmarkt deutlich verändern, unter anderem durch Preisschwankungen und eine angepasste Nachfrage von Investoren und Käufern. Prognosen zufolge wird das gesamte Angebot an Wohnungen in Hanoi im Jahr 2025 im gehobenen und Luxussegment angesiedelt sein, wobei der Luxusanteil 36 % beträgt.

Aus geschäftlicher Sicht erklärte Herr Ngo Huu Truong, stellvertretender Generaldirektor der Hung Thinh Corporation, dass die Immobilienpreise in der kommenden Zeit nur schwer sinken werden. Ein Grund dafür sei, dass die Genehmigungsverfahren für Projekte oft sehr lange dauern und dadurch die Investitionskosten erhöhen.

Nguyen Van Dinh, Vizepräsident des vietnamesischen Immobilienverbands, erklärte zu den Immobilienpreisen, dass die Bestimmungen des neuen Gesetzes bis Ende 2025 noch nicht vollständig umgesetzt seien und weiterhin die alten Probleme nachwirkten. Daher würden die Grundstückspreise voraussichtlich auf einem angemessenen Niveau bleiben. Sollte es jedoch bis 2026/27 nicht zu entsprechenden Anpassungen kommen, werde der Preisdruck weiter steigen.

Laut Herrn Dinh gibt es zwei mögliche Szenarien für den Immobilienmarkt. Bei guter Regulierung wird der Markt 2026/27 stabil bleiben. Ohne eine angemessene technische Anpassung könnten die Immobilienpreise jedoch auf ein unverhältnismäßig hohes Niveau steigen. Dann wird der Markt erneut in Schwierigkeiten geraten.

Der Markt hat seine schwierigste Phase durchgemacht.

Das Bauministerium hat soeben 10 Höhepunkte der Bauwirtschaft im Jahr 2024 bekannt gegeben. Insbesondere markiert 2024 einen Meilenstein in Bezug auf das Wachstum, das mit rund 7,8-8,2 % den höchsten Wert seit 2020 erreichen und damit das von der Regierung in Beschluss Nr. 01 festgelegte Ziel (6,4-7,3 %) übertreffen wird.

Dies ist die höchste Wachstumsrate der Bauwirtschaft seit 2020, die den gesamtwirtschaftlichen BIP-Wachstumsmotor maßgeblich antreibt. Die Urbanisierungsrate erreichte 44,3 % und übertraf damit das von der Nationalversammlung vorgegebene Ziel von 43,7 %. Die Bauwirtschaft erreichte zudem zwei weitere Regierungsziele: eine Abwassersammel- und -behandlungsrate von 18 % und eine durchschnittliche Wohnfläche von 26,5 m² pro Person landesweit.

Das Bauministerium stellte in seiner Analyse des Immobilienmarktes im vergangenen Jahr fest, dass zahlreiche Maßnahmen zur Beseitigung von Marktschwierigkeiten umgesetzt wurden. Die Arbeitsgruppe des Premierministers zur Beseitigung von Schwierigkeiten und Hindernissen bei der Umsetzung von Immobilienprojekten arbeitete eng mit Kommunen und Immobilienunternehmen zusammen, um Informationen und Gegebenheiten zu erfassen und jedes einzelne Projekt zu prüfen. Ziel war es, Schwierigkeiten und Hindernisse bei der Umsetzung zu besprechen, zu steuern und Lösungen zu finden.

„Der Immobilienmarkt hat positive Veränderungen erfahren und die schwierigste Phase überwunden, um wieder an Dynamik für Erholung und Entwicklung zu gewinnen“, betonte das Bauministerium.

Ein weiterer Höhepunkt des vergangenen Jahres war die besondere Aufmerksamkeit, die dem Ausbau des sozialen Wohnungsbaus gewidmet wurde. Am 24. Mai erließ das Sekretariat die Richtlinie Nr. 34 zur Stärkung der Führungsrolle der Partei beim Ausbau des sozialen Wohnungsbaus unter den neuen Gegebenheiten.

Das Bauministerium legt der Regierung einen Resolutionsentwurf zu bevorzugten Kapitalquellen für den sozialen Wohnungsbau vor. Demnach soll ein Förderpaket in Höhe von 100 Billionen VND für Sozialwohnungsbaudarlehen aus Anleihekapital mit einer Laufzeit von fünf Jahren aufgelegt werden. Diese Maßnahmen bilden die Grundlage für eine beschleunigte Entwicklung des sozialen Wohnungsbaus im ganzen Land.

Auswirkungen der neuen Grundstückspreisliste von Hanoi

Laut der kürzlich veröffentlichten und ab dem 20. Dezember 2024 gültigen Grundstückspreisliste von Hanoi sind die Grundstückspreise in einigen Gebieten Hanois 2- bis 6-mal höher als in der 2019 veröffentlichten Preisliste. Besonders hohe Grundstückspreise weisen einige Straßen im Bezirk Hoan Kiem auf, die fast 700 Millionen VND/m² erreichen.

Manche Meinungen besagen, dass die Anwendung einer neuen Grundstückspreisliste in Hanoi zu einem weiteren Anstieg der Immobilienpreise führen könnte.

Ein Bericht des Bauministeriums zeigt, dass die Grundstückskosten für Immobilienprojekte bei Anwendung der Grundstückspreistabelle von 2024 im Vergleich zu vorher deutlich steigen werden. Grund dafür sind die Hauptkostenfaktoren, die die Wohnungs- und Immobilienpreise beeinflussen: Entschädigungskosten für die Grundstücksräumung, Gebühren für die Grundstücksnutzung, Baukosten wie Wohnungsbau, Grundsteuer und Nebenkosten.

Insbesondere die Kosten für die Grundstücksnutzung machen oft einen großen Teil der Gesamtkosten eines Wohnbauprojekts aus; sie liegen zwischen 7 und 20 % bei Hochhauswohnanlagen und zwischen 25 und 50 % bei Villen- und Reihenhausprojekten.

Nach Angaben des Bauministeriums wird die Anwendung der neuen Grundstückspreisliste eine Kettenreaktion auslösen, die zu einem Anstieg der Immobilien- und Wohnungspreise um 15 bis 20 Prozent im Vergleich zu vorher führen wird.

Herr Vu Cuong Quyet, Generaldirektor von Dat Xanh Mien Bac, erklärte, dass eine Grundstückspreisliste Unternehmen dabei helfe, Grundstückspreise marktgerecht zu bewerten. Die angepasste Grundstückspreisliste sei eine wichtige Grundlage für Unternehmen zur Berechnung der Grundsteuer.

Wird die Grundsteuer jedoch nach dem Marktpreis berechnet, fällt die Grundsteuer für Unternehmen höher aus, was wiederum zu einem höheren Verkaufspreis der Immobilien für Käufer führt.

Kann ich eine Wohnung, die in Raten bezahlt wird, gemäß den neuen Bestimmungen verkaufen?

Der Kauf einer Wohnung auf Raten ist ein Trend, der vielen Menschen den Wunsch nach Wohneigentum vermittelt, ohne sofort eine große Summe Geld investieren zu müssen. Welche Bestimmungen müssen beim Kauf einer Wohnung auf Raten beachtet werden?

Der Kauf und Verkauf von Wohnungen auf Ratenzahlung ist in Artikel 167 des Wohnungsgesetzes von 2023 wie folgt geregelt:

- Von den Parteien vereinbart und im Hauskaufvertrag klar festgehalten.

Während der Ratenzahlungsperiode ist der Wohnungskäufer berechtigt, die Wohnung zu nutzen und für deren Instandhaltung verantwortlich, sofern nichts anderes vereinbart ist oder sich die Wohnung in der Gewährleistungsperiode befindet.

Insbesondere heißt es in Artikel 167 Absatz 2 des Wohnungsgesetzes von 2023: Der Wohnungskäufer, der in Raten zahlt, darf Transaktionen des Kaufs, Verkaufs, der Schenkung, des Tauschs, der Belastung oder der Kapitaleinlage in diese Wohnung mit einer anderen Person erst nach vollständiger Bezahlung der Wohnung durchführen, es sei denn, die Parteien haben eine andere Vereinbarung getroffen.

Gemäß dieser Verordnung muss der Käufer einer Wohnung, die er derzeit in Raten abbezahlt, wenn er sie an jemand anderen verkaufen möchte, den vollen Kaufpreis an den Verkäufer zahlen, es sei denn, die Parteien haben eine andere Vereinbarung getroffen.

Wenn der Käufer also eine Wohnung durch Ratenzahlung an den Investor oder durch Ratenzahlung an den Verkäufer erwirbt, ist er erst dann berechtigt, die Wohnung an eine andere Person zu verkaufen, wenn er den vollen Kaufpreis bezahlt hat, es sei denn, die Parteien haben eine andere Vereinbarung getroffen.

Wenn Sie einen Bankratenkredit mit einer Hypothek belasten und die Immobilie an jemand anderen verkaufen möchten, kann der Hypothekengeber gemäß Artikel 321 Absatz 5 des Bürgerlichen Gesetzbuches von 2015 die an die Bank verpfändete Wohnung an jemand anderen verkaufen, wenn die Bank zustimmt oder dies nach den gesetzlichen Bestimmungen möglich ist.

Wenn die Parteien oder die Bank dem Verkauf der in Raten bezahlten Wohnung zustimmen, können folgende Methoden angewendet werden:

Der Investor unterzeichnete den Kaufvertrag für die Wohnung, ohne den Antrag auf Ausstellung der Bescheinigung bei der zuständigen Behörde einzureichen.

Die Parteien unterzeichnen eine Erklärung zur Aufhebung des alten Ratenkaufvertrags für die Wohnung, und der Verkäufer wird entweder direkt mit dem neuen Käufer einen neuen Wohnungskaufvertrag abschließen (sofern der alte Käufer das Grundbuch nicht übertragen hat) oder eine schriftliche Vereinbarung über den Verkauf der Wohnung in Raten zwischen drei Parteien treffen: dem alten Käufer, dem Verkäufer und dem neuen Käufer.

Es soll eine Dreiparteienvereinbarung zwischen Bank, Käufer und Verkäufer getroffen werden, in der sich die Bank bereit erklärt, die in Raten bezahlte Wohnung an eine andere Person zu verkaufen. Gleichzeitig soll die Hypothek auf die Immobilie gelöscht, der Kaufvertrag neu unterzeichnet und das Grundbuchblatt (Red Book) an den neuen Käufer übertragen werden.

In diesem Fall können die Parteien die Darlehensverpflichtung der Bank gemäß den Bestimmungen des Artikels 370 des Bürgerlichen Gesetzbuches von 2015 auf eine andere Person übertragen.

Somit kann der Käufer die in Raten bezahlte Wohnung verkaufen, wenn der Verkäufer gemäß der obigen Analyse zustimmt oder wenn die Rate vollständig bezahlt wurde oder gemäß der Vereinbarung der Parteien.

Quelle: https://baoquocte.vn/bat-dong-san-gia-dia-oc-de-tang-kho-giam-du-bao-2-kich-ban-thi-truong-nam-2025-bang-gia-dat-moi-o-ha-noi-se-co-tac-dong-day-chuyen-299222.html