Immobilienpreise lassen sich leicht erhöhen und nur schwer senken. Bei der Prognose von zwei Marktszenarien im Jahr 2025 wird die neue Grundstückspreisliste in Hanoi eine Kettenreaktion auslösen.

Es ist unwahrscheinlich, dass die Immobilienpreise sinken. Experten prognostizieren zwei Marktszenarien für 2025. Die neue Grundstückspreisliste in Hanoi wird eine Kettenreaktion auslösen und das Immobilienpreisniveau aktivieren … so lauten die neuesten Nachrichten aus der Immobilienbranche.

In den nächsten zwei bis drei Jahren wird sich der Immobilienmarkt deutlich verändern, was zu Preisschwankungen und Anpassungen der Nachfrage sowohl von Investoren als auch von Eigenheimkäufern führen wird. (Foto: Anh Phuong)

Angebot steigt, Immobilienpreise bleiben schwer zu senken

Das Angebot an neu eröffneten Wohnungen wird im Jahr 2024 rund 35.000 Einheiten erreichen und damit höher sein als die bisherige Prognose von 22.000 bis 24.000 Einheiten. Für die beiden großen Märkte Hanoi und Ho-Chi-Minh -Stadt wird für 2025 ein Anstieg auf 40.000 Wohnungen prognostiziert. Experten gehen jedoch davon aus, dass es trotz des deutlich steigenden Angebots schwierig sein wird, die Immobilienpreise zu „kühlen“.

In seiner Prognose zum Immobilienmarkt im Jahr 2025 sagte Duong Thuy Dung, CEO von CBRE Vietnam, dass die Immobilienpreise zwar nicht sinken, aber auch nicht so schnell steigen werden wie in der letzten Zeit. Der Anstieg könnte im Vergleich zu 2024 um 5 bis 8 % steigen. Wie man einen Preis findet, der der Zahlungsfähigkeit der Menschen entspricht, bleibt eine schwierige Frage und stellt eine große Herausforderung für den Markt dar, auf die es derzeit keine Antwort gibt.

Laut Frau Dungs Analyse stieg der Wohnungspreisindex in Hanoi im Vergleich zum zweiten Quartal 2019 um 64 % und damit doppelt so stark wie in Ho-Chi-Minh-Stadt. Der durchschnittliche Erstverkaufspreis lag bei fast 60 Millionen VND/m2.

Der Wirtschaftsexperte und außerordentliche Professor Dr. Dinh Trong Thinh teilt diese Ansicht und meint, dass die Preise im Wohnungssegment von Hanoi im Jahr 2024 rasant steigen werden. Die Wohnungspreise sind von durchschnittlich 40 Millionen VND/m² im Jahr 2022 auf über 70 Millionen VND/m² bis zum Ende des dritten Quartals 2024 gestiegen. Bemerkenswert ist, dass es auf dem Markt keine Projekte mehr gibt, die unter 60 Millionen VND/m² kosten; viele Projekte im mittleren Preissegment kosten sogar über 100 Millionen VND/m².

In Hochsaisonen steigen die Verkaufspreise tendenziell täglich, ja sogar wöchentlich, doch die Liquidität bleibt hoch. Die aufgestaute Nachfrage nach Wohnraum und Investitionen entlädt sich, als es viele Anreize gibt, das Vertrauen von Kunden und Investoren in den Markt wiederherzustellen. Die boomende Nachfrage, während das Angebot weiterhin knapp ist, treibt die Preise in die Höhe.

Experten gehen davon aus, dass sich der Preisanstieg für Wohnungen in Hanoi zwar verlangsamt hat, es aber aufgrund der gestiegenen Grundstückskosten schwierig sein wird, die Verkaufspreise im Jahr 2025 zu senken. Tatsächlich folgt der Markt in Hanoi dem Wachstumsszenario von Ho-Chi-Minh-Stadt. In den nächsten zwei bis drei Jahren wird sich der Immobilienmarkt deutlich verändern und deutliche Veränderungen mit sich bringen, darunter Preisschwankungen und Anpassungen der Nachfrage sowohl von Investoren als auch von Eigenheimkäufern. Prognosen zufolge wird das gesamte Primärangebot in Hanoi im Jahr 2025 im gehobenen und luxuriösen Segment angesiedelt sein; Luxusimmobilien machen hiervon 36 % aus.

Aus geschäftlicher Sicht erklärte Ngo Huu Truong, stellvertretender Generaldirektor der Hung Thinh Corporation, dass die Immobilienpreise in der kommenden Zeit nur schwer zu senken sein werden. Einer der Gründe dafür sei, dass die Genehmigungsverfahren für Projekte oft lange dauern und die Investitionskosten dadurch steigen.

In Bezug auf die Immobilienpreise erklärte Nguyen Van Dinh, Vizepräsident des vietnamesischen Immobilienverbandes, dass die Bestimmungen des neuen Gesetzes bis Ende 2025 nicht vollständig umgesetzt würden, sondern weiterhin das alte Problem ausgenutzt werde. Daher sei zu erwarten, dass die Grundstückspreise auf einem angemessenen Niveau bleiben. Sollte es jedoch zwischen 2026 und 2027 keine entsprechenden Anpassungen geben, werde der Preisdruck weiter steigen.

Laut Herrn Dinh gibt es für den Immobilienmarkt zwei Szenarien. Bei einer guten Regulierung wird der Markt auch 2026/2027 stabil bleiben. Erfolgt jedoch keine gute technische Anpassung, könnten die Immobilienpreise auf ein höheres, unvernünftigeres Niveau steigen. Und dann wird der Markt wieder schwierig.

Der Markt hat seine schwierigste Phase hinter sich.

Das Bauministerium hat gerade zehn Höhepunkte der Bauindustrie im Jahr 2024 bekannt gegeben. Insbesondere markiert das Jahr 2024 einen Meilenstein in Bezug auf das Wachstum: Es wird mit etwa 7,8–8,2 % den höchsten Wert seit 2020 erreichen und damit das von der Regierung in Resolution Nr. 01 festgelegte Ziel (6,4–7,3 %) übertreffen.

Dies ist zugleich die höchste Wachstumsrate der Bauindustrie seit 2020, die die treibende Kraft für das gesamte BIP-Wachstum der Wirtschaft darstellt. Die Urbanisierungsrate erreichte 44,3 % und übertraf damit das von der Nationalversammlung gesetzte Ziel von 43,7 %. Die Bauindustrie erreichte zudem zwei weitere von der Regierung gesetzte Ziele: eine Abwassersammel- und -aufbereitungsrate von 18 % und eine landesweite durchschnittliche Wohnfläche von 26,5 m² Wohnfläche pro Person.

Bei der Bewertung des Immobilienmarktes im vergangenen Jahr erklärte das Bauministerium, dass viele synchrone Lösungen umgesetzt wurden, um Marktschwierigkeiten zu beseitigen. Die Arbeitsgruppe des Premierministers zur Beseitigung von Schwierigkeiten und Hindernissen bei der Umsetzung von Immobilienprojekten arbeitete mit Kommunen und Immobilienunternehmen zusammen, um Informationen und Situationen zu erfassen und jedes einzelne Projekt zu überprüfen, um die Schwierigkeiten und Hindernisse bei der Umsetzung zu diskutieren, anzuleiten und zu beantworten.

„Der Immobilienmarkt hat positive Veränderungen durchgemacht und die schwierigste Phase überwunden, um Schwung für Erholung und Entwicklung zu gewinnen“, betonte das Bauministerium.

Ein weiterer Höhepunkt des vergangenen Jahres war die besondere Aufmerksamkeit, die der Entwicklung des sozialen Wohnungsbaus gewidmet wurde. Am 24. Mai erließ das Sekretariat die Richtlinie Nr. 34 zur Stärkung der Führungsrolle der Partei bei der Entwicklung des sozialen Wohnungsbaus in der neuen Situation.

Das Bauministerium legt der Regierung einen Resolutionsentwurf zu bevorzugten Finanzierungsquellen für den sozialen Wohnungsbau vor. Demnach wird ein Vorzugspaket in Höhe von 100.000 Milliarden VND für Sozialwohnungskredite aus Anleihen mit einer Laufzeit von fünf Jahren vorgeschlagen. Diese Maßnahmen bilden die Grundlage für eine landesweite Beschleunigung des sozialen Wohnungsbaus in der kommenden Zeit.

Auswirkungen der neuen Grundstückspreisliste in Hanoi

Laut der kürzlich veröffentlichten und gültigen Grundstückspreisliste von Hanoi vom 20. Dezember 2024 sind die Grundstückspreise in einigen Gebieten Hanois zwei- bis sechsmal höher als in der Grundstückspreisliste von 2019. Insbesondere die höchsten Grundstückspreise gelten für einige Straßen im Bezirk Hoan Kiem, wo sie fast 700 Millionen VND/m2 erreichen.

Einigen Meinungen zufolge könnte die Einführung einer neuen Grundstückspreisliste in Hanoi zu einem weiteren Anstieg der Immobilienpreise führen.

Ein Bericht des Bauministeriums zeigt, dass die Landnutzungskosten für Immobilienprojekte bei Anwendung der Grundstückspreistabelle 2024 im Vergleich zu früher deutlich steigen werden. Der Grund dafür ist, dass die Hauptkosten, die die Wohnungs- und Immobilienpreise beeinflussen, folgende sind: Kosten für die Räumung des Grundstücks, Landnutzungsgebühren, Projektbaukosten wie Wohnen, Immobilien, Steuern, damit verbundene Gebühren usw.

Insbesondere die Kosten für die Landnutzungsgebühren machen oft einen großen Teil der Gesamtkosten eines Wohnbauprojekts aus. Sie liegen bei 7–20 % bei Hochhausprojekten und bei 25–50 % bei Villen- und Reihenhausprojekten.

Nach Angaben des Bauministeriums wird die Anwendung der neuen Grundstückspreisliste eine Kettenreaktion auslösen und zu einem Anstieg der Immobilien- und Wohnungspreise um 15 bis 20 Prozent im Vergleich zu vorher führen.

Herr Vu Cuong Quyet, Generaldirektor von Dat Xanh Mien Bac, sagte, dass eine Grundstückspreisliste Unternehmen dabei unterstützen werde, die Grundstückspreise eng an den Marktpreisen auszurichten. Die angepasste Grundstückspreisliste sei eine wichtige Grundlage für die Festlegung der Grundsteuer.

Wenn die Grundsteuer jedoch nach dem Marktpreis berechnet wird, fällt die Grundsteuer für Unternehmen höher aus, wodurch sich für Käufer auch der Verkaufspreis der Immobilien erhöht.

Kann ich eine Wohnung, die in Raten abbezahlt wird, nach der neuen Regelung verkaufen?

Der Kauf einer Wohnung auf Raten liegt im Trend. Viele Menschen möchten ein Eigenheim besitzen, ohne gleich viel Geld ausgeben zu müssen. Welche Regelungen müssen beim Kauf einer Wohnung auf Raten beachtet werden?

Der Kauf und Verkauf von Wohnungen per Ratenzahlung ist im Artikel 167 des Wohnungsgesetzes 2023 wie folgt geregelt:

- Von den Parteien vereinbart und im Hauskaufvertrag klar festgelegt.

- Während der Ratenzahlungsfrist ist der Käufer der Wohnung zur Nutzung berechtigt und für deren Instandhaltung verantwortlich, sofern nichts anderes vereinbart wurde oder während der Gewährleistungsfrist der Wohnung.

Insbesondere Absatz 2, Artikel 167 des Wohnungsgesetzes von 2023 besagt: Der Käufer eines Eigenheims, der in Raten oder in Raten zahlt, darf erst dann mit einer anderen Person Transaktionen zum Kauf, Verkauf, zur Schenkung, zum Tausch, zur Hypothek oder zur Kapitaleinlage in dieses Eigenheim durchführen, wenn er das Eigenheim vollständig bezahlt hat, es sei denn, die Parteien haben eine andere Vereinbarung getroffen.

Nach dieser Regelung muss der Käufer einer Wohnung, die derzeit in Raten bezahlt wird, den vollen Kaufpreis an den Verkäufer zahlen, wenn er diese an jemand anderen verkaufen möchte, sofern die Parteien keine andere Vereinbarung getroffen haben.

Wenn der Käufer also eine Wohnung in Raten mit dem Investor oder in Raten mit dem Verkäufer kauft, ist es ihm nur nach Zahlung des vollen Kaufpreises der Wohnung gestattet, die Wohnung an eine andere Person zu verkaufen, sofern die Parteien keine andere Vereinbarung getroffen haben.

Wenn Sie einen Ratenkredit einer Bank mit einer Hypothek belasten und ihn an jemand anderen verkaufen möchten, kann der Hypothekenschuldner gemäß Artikel 321 Absatz 5 des Bürgerlichen Gesetzbuchs von 2015 die mit einer Hypothek belastete Wohnung an jemand anderen verkaufen, wenn die Bank zustimmt oder die gesetzlichen Bestimmungen eingehalten werden.

Wenn sich die Parteien oder die Bank auf den Verkauf der Wohnung mit Ratenzahlung einigen, können folgende Methoden angewendet werden:

- Der Investor hat das Übertragungsdokument des Kaufvertrags für die Wohnung unterzeichnet, ohne bei der staatlichen Behörde einen Antrag auf Ausstellung des Zertifikats einzureichen.

- Die Parteien unterzeichnen die Kündigung des alten Ratenkaufvertrags für die Wohnung und der Verkäufer unterzeichnet direkt den Wohnungskaufvertrag mit dem neuen Käufer (sofern der alte Käufer das Rote Buch nicht übertragen hat) oder schließt eine schriftliche Vereinbarung über den Verkauf der Wohnung in Raten zwischen drei Parteien: dem alten Käufer, dem Verkäufer und dem neuen Käufer.

- Treffen Sie eine Dreiparteienvereinbarung zwischen Bank, Käufer und Verkäufer, in der die Bank sich bereit erklärt, die in Raten bezahlte Wohnung an eine andere Person zu verkaufen. Gleichzeitig wird die Hypothek auf die Immobilie freigegeben, der Kaufvertrag erneut unterzeichnet und das Rote Buch an den neuen Käufer übertragen.

In diesem Fall können die Parteien die Kreditverpflichtung der Bank gemäß den Bestimmungen des Artikels 370 des Bürgerlichen Gesetzbuchs von 2015 auf eine andere Person übertragen.

Der Käufer kann die Wohnung also in Raten verkaufen, wenn er gemäß der obigen Analyse die Zustimmung des Verkäufers hat oder wenn die Rate vollständig bezahlt wurde oder die Parteien dies vereinbart haben.

Quelle: https://baoquocte.vn/bat-dong-san-gia-dia-oc-de-tang-kho-giam-du-bao-2-kich-ban-thi-truong-nam-2025-bang-gia-dat-moi-o-ha-noi-se-co-tac-dong-day-chuyen-299222.html