Wie lässt sich der rasante Anstieg der Immobilienpreise eindämmen?

Erstellen Sie eine angemessene Grundstückspreisliste.

Laut VARS-Forschungsdaten erreichen die Immobilienpreise kontinuierlich neue Höchststände und übertreffen damit das Einkommenswachstum der überwiegenden Mehrheit der Bevölkerung bei Weitem.

Laut Regierungszeitung unterstreicht diese Situation die dringende Notwendigkeit, die Effektivität der staatlichen Steuerung des Immobilienmarktes zu verbessern.

Steigen die Preise für Wohnungen, Reihenhäuser, Grundstücke usw. stark an, wird in der Öffentlichkeit umgehend die Frage der Zweitwohnungsbesteuerung als Lösung zur Dämpfung der Immobilienpreise aufgeworfen. Tatsächlich ist dies nicht das erste Mal, dass dieser Vorschlag unterbreitet wurde. Trotz eingehender Diskussionen ist die Besteuerung von Zweitwohnungen jedoch weiterhin nur ein Thema, das in der Presse diskutiert wird.

„Die Bemühungen zur Stabilisierung des Immobilienmarktes müssen sich auf Maßnahmen in den Bereichen Land, Investitionen, sozialer Wohnungsbau usw. stützen und nicht nur auf die Besteuerung“, bekräftigte Herr Le Xuan Nga, Generaldirektor von BHS Property.

Laut Herrn Nga sind die Grundstückskosten in der Innenstadt sehr hoch, was Investoren hinsichtlich Entschädigungszahlungen, Grundsteuern usw. Kopfzerbrechen bereitet. Mit der Einführung jährlicher Grundstückspreislisten werden diese Kosten in Zukunft weiter steigen.

Herr Nga, der viele Marktzyklen miterlebt hat, räumte ein, dass es noch nie so schwierig war, den Endpreis des Produkts mit den Baukosten in Einklang zu bringen wie heute. Aus betriebswirtschaftlicher Sicht ist Herr Nga überzeugt, dass die Hauspreise sinken werden, wenn die Grundstückspreise angemessen festgelegt werden.

Zuvor hatte das Bauministerium prognostiziert, dass sich der durchschnittliche Wohnungspreis um 15 bis 20 % erhöhen könnte, wenn die Vorschriften für die jährlichen Grundstückspreistabellen angewendet würden.

Das Angebot an Sozialwohnungen für diejenigen, die diese wirklich benötigen, muss erhöht werden.

Im Gespräch mit der Investmentzeitung erklärte Pham Duc Toan, CEO von EZ Property, dass die Aussicht auf sinkende Preise durch Gewerbeimmobilienprojekte insbesondere im Wohnungssegment nahezu ausgeschlossen sei. Laut dem Savills-Bericht für das dritte Quartal 2024 erreichte der Durchschnittspreis für neue Wohnungen 69 Millionen VND/m², ein Anstieg von 6 % gegenüber dem Vorquartal und 28 % gegenüber dem Vorjahr.

„Ich denke, der Schlüssel zur Abkühlung der Immobilienpreise liegt in sozialen Wohnungsbauprojekten in den Randgebieten der Hauptstadt. Nach der Fertigstellung dieser Projekte werden die Hauspreise in Hanoi im Vergleich zu heute um 30 bis 40 Prozent sinken“, erklärte Herr Toan.

Laut Herrn Toan liegen viele Sozialwohnungsprojekte in Hanoi zu weit außerhalb des Stadtzentrums (z. B. in den Bezirken Hoai Duc und Quoc Oai), und die technische und soziale Infrastruktur ist noch rudimentär. Daher sind sie trotz relativ niedriger Verkaufspreise von nur etwa 10–14 Millionen VND/m² auch nach mehr als 20 Verkaufsrunden noch nicht ausverkauft.

Der CEO von EZ Property ist der Ansicht, dass die Regierung Haushaltsmittel proaktiv für den Bau von Sozialwohnungen einsetzen sollte. Darüber hinaus könnten die durchführenden Behörden auf Gewinnziele verzichten und dies als öffentliche Investition zum Wohle der Allgemeinheit betrachten.

Singapur zählt zu den Vorreiterländern bei der Umsetzung dieser Politik. Bereits in den 1960er-Jahren gründete die singapurische Regierung das Housing Development Board (HDB), um den sozialen Wohnungsbau voranzutreiben. Aktuell liegt die Wohneigentumsquote in Singapur bei fast 90 % und damit weltweit unter den höchsten. Mehr als 80 % der Haushalte leben in Sozialwohnungen.

Abgesehen von Sozialwohnungsprojekten zählen die Immobilienpreise in Singapur jedoch zu den höchsten in Asien. Es ist ein Tummelplatz für Immobilienhaie und Finanzmagnaten. Selbst nach der Erhöhung der Zweitgrundsteuer auf 20–30 % steigen die Preise für Gewerbeimmobilien in Singapur weiter an.

Die Entwicklung von Satellitenstädten ist notwendig, um die Immobilienpreise zu senken.

Im Jahr 2023 hatte Hanoi etwa 8,5 Millionen Einwohner, mit einem durchschnittlichen jährlichen Zuwachs von rund 200.000. Die Mehrheit der Einwohner lebt in den inneren Stadtbezirken, was die Infrastruktur der Stadt stark belastet.

Daher ist es langfristig notwendig, die Entwicklung von Satellitenstädten voranzutreiben. Dies wird ein wichtiger Schritt zur Stabilisierung des Marktes und zur Senkung der Immobilienpreise sein. Allerdings stellt die Fertigstellung der dazugehörigen Verkehrsinfrastruktur eine große Herausforderung für den Staatshaushalt dar und wird viel Zeit in Anspruch nehmen.

Dementsprechend benötigen die Vorstadtgebiete mehr Annehmlichkeiten, insbesondere öffentliche Verkehrssysteme wie Busse und Straßenbahnen, um die Randbezirke mit dem Zentrum von Hanoi zu verbinden.

Zu diesem Zeitpunkt wird die Hauptstadt nicht mehr die einzige Möglichkeit sein, sich niederzulassen und ein Unternehmen zu gründen, die Belastung der Bevölkerung und der städtischen Infrastruktur wird abnehmen, und die Wohnungspreise werden sich allmählich stabilisieren.

Langfristig ist es notwendig, die Entwicklung von Satellitenstädten auszuweiten, um den Markt zu stabilisieren und die Immobilienpreise zu senken.

Dr. Tran Xuan Luong (Nationale Wirtschaftsuniversität) erklärte: „Langfristig müssen wir die Entwicklung von Satellitenstädten ausweiten. Dies wird ein sehr wichtiger Schritt zur Stabilisierung des Marktes und zur Senkung der Immobilienpreise sein. Allerdings ist zu beachten, dass die Fertigstellung der anbindenden Verkehrsinfrastruktur sowie der dazugehörigen Infrastruktur eine große Herausforderung für den Staatshaushalt darstellt und viel Zeit in Anspruch nehmen wird.“

Laut Herrn Pham Duc Toan benötigen die Vororte mehr Infrastruktur, insbesondere öffentliche Verkehrsmittel wie Busse und Straßenbahnen. Dies sei der entscheidende Faktor, um die Vororte mit dem Zentrum von Hanoi zu verbinden.

„Dadurch wird die lokale Wirtschaft angekurbelt und weitere Unternehmen werden sich ansiedeln. Wenn die Hauptstadt nicht mehr die einzige Option für die Niederlassung und Unternehmensgründung ist, wird die Belastung für die Bevölkerung und die städtische Infrastruktur abnehmen und die Immobilienpreise werden sich allmählich stabilisieren“, kommentierte Herr Toan.

Herr Nguyen Giang, ein Immobilienmakler aus Ha Dong, Hanoi, erklärte, dass der Schlüssel zur Abkühlung der Immobilienpreise im sozialen Wohnungsbau in den Stadtrandgebieten der Hauptstadt liege. Nach Fertigstellung dieser Projekte würden die Hauspreise in Hanoi im Vergleich zum aktuellen Niveau um 30 bis 40 Prozent sinken.

„Viele Sozialwohnungsprojekte in Hanoi liegen jedoch zu weit außerhalb des Stadtzentrums (beispielsweise in den Bezirken Hoai Duc und Quoc Oai), und die technische und soziale Infrastruktur ist noch rudimentär. Daher sind sie trotz relativ niedriger Verkaufspreise von nur etwa 10–14 Millionen VND/m² auch nach mehr als 20 Verkaufsrunden noch nicht ausverkauft“, sagte Herr Giang.

Laut Herrn Giang sollte der Staat proaktiv Haushaltsmittel für den Bau von Sozialwohnungen einsetzen. Darüber hinaus könnten die durchführenden Behörden laut der Zeitung Thanh Tra Gewinnziele außer Acht lassen und dies als öffentliche Investition zum Wohle der Allgemeinheit betrachten.

Setze nicht alles auf eine Karte.

Von der Antike bis heute glauben die Vietnamesen, dass „jeder Quadratmeter Land so viel wert ist wie Gold“. Deshalb ist ein Haus oder ein Grundstück nicht nur ein Wohnort, sondern auch ein Mittel zur Vermögenssicherung und für gewinnbringende Investitionen.

Bei Immobilien sollte man nicht alles auf eine Karte setzen.

Laut Dr. Tran Xuan Luong nimmt diese Ansicht jedoch extreme Züge an. Viele Menschen investieren ihr überschüssiges Geld sofort in Immobilien und lösen so unbeabsichtigt Preisschwankungen aus, die die Immobilienpreise in die Höhe treiben.

Herr Tran Vu, Geschäftsführer der DHCONS Construction Joint Stock Company, wies darauf hin, dass viele Menschen aufgrund ihrer begrenzten Finanzkenntnisse und ihres mangelnden Rechtsverständnisses leicht von Einzelpersonen und Organisationen irregeführt und manipuliert werden könnten und alles auf eine Karte setzten, nämlich Immobilien.

Viele Menschen spekulieren unwissentlich mit Immobilien, weil sie glauben, zu investieren. Besonders im Bereich der Grundstücke kaufen zahlreiche Personen Parzellen in Vororten und treiben dann die Preise in die Höhe, obwohl diese Immobilien keine Wertsteigerung erfahren.

Laut dem Stadtentwicklungsplan Hanoi für den Zeitraum 2021–2030 mit einer Vision bis 2050 wird Hanoi zwei zentral verwaltete Städte haben: die Wissenschafts- und Ausbildungsstadt Hoa Lac und die Nordstadt, die die Verwaltungsgebiete der Bezirke Soc Son und Me Linh sowie einen Teil des Bezirks Dong Anh umfassen. Darüber hinaus hat Hanoi laut der Zeitung Thanh Tra die Prüfung der Gründung zweier weiterer Städte vorgeschlagen: einer Tourismusstadt im Gebiet Son Tay-Ba Vi und einer südlichen Flughafenstadt in Phu Xuyen-Ung Hoa.

Quelle: https://www.nguoiduatin.vn/giai-phap-nao-de-ha-nhiet-gia-nha-dang-tang-thang-dung-204241010162723893.htm