Einige neue Punkte im Entwurf des Landgesetzes (geändert)

Obwohl das Landgesetz von 2024 bereits seit über einem Jahr in Kraft ist, führen die seit langem bestehenden Mängel im Mechanismus zur Ermittlung von Landpreisen und finanziellen Verpflichtungen sowie die Uneinheitlichkeit bei der Umsetzung der Bodenpolitik zu einem dringenden Änderungsbedarf.

Der Entwurf des geänderten Landgesetzes wird derzeit vom Ministerium für natürliche Ressourcen und Umwelt erarbeitet und liegt zur öffentlichen Kommentierung aus. Ziel ist es, Transparenz zu gewährleisten und rechtliche Hindernisse zu beseitigen, die die sozioökonomische Entwicklung behindern.

Illustratives Foto: Tuan Anh/TTXVN

Einer der wichtigsten Vorschläge in diesem Entwurf ist die Abschaffung der Regelung zur rückwirkenden Erhebung zusätzlicher Gebühren für Zeiträume, in denen Gebühren für die Landnutzung oder Pachtgebühren noch nicht entrichtet wurden – eine Bestimmung, die für viele Immobilienunternehmen seit langem ein Problem darstellt.

Laut Herrn Le Hoang Chau, Vorsitzender des Immobilienverbands von Ho-Chi-Minh -Stadt (HoREA), handelt es sich hierbei um eine bahnbrechende Änderung, die eines der größten Hindernisse für die Entwicklung des Immobilienmarktes beseitigen könnte. Bisher führten Verzögerungen bei der Festlegung finanzieller Verpflichtungen, die sich mitunter über 10, 20 oder sogar 30 Jahre erstreckten, dazu, dass viele Unternehmen zusätzliche Zahlungen leisten mussten, die die ursprüngliche Grundstücksnutzungsgebühr bei Weitem überstiegen – obwohl die Schuld nicht beim Investor lag.

Diese Gebühr erzeugt nicht nur finanziellen Druck, sondern treibt auch die Produktpreise in die Höhe, was sich negativ auf den Markt auswirkt und die Belastung auf die Käufer von Wohneigentum abwälzt. Die vorgeschlagene Abschaffung der genannten Regelung gemäß Artikel 257 Absatz 2 Nummer d des Entwurfs wird von der Wirtschaft sehr begrüßt und als Zeichen dafür gewertet, dass der Staat die Realität anerkennt und gemeinsam mit den Unternehmen an der Bewältigung von Schwierigkeiten arbeitet.

Darüber hinaus sieht der Entwurf des überarbeiteten Bodengesetzes auch umfangreiche Anpassungen des Mechanismus zur Ermittlung der Bodenpreise vor, wobei die Abschaffung des „Marktprinzips“ betont wird, damit der Staat eine führende Rolle bei der Bodenbewertung auf dem Primärmarkt behält.

Laut dem Ministerium für natürliche Ressourcen und Umwelt stützt sich der derzeitige Bewertungsmechanismus stark auf Beratungsunternehmen und Preise des Sekundärmarktes, was zu überhöhten oder wertverfälschenden Grundstückspreisen führt. Dies verursacht zahlreiche Probleme bei der Landakquise, der Entschädigung, der Festlegung von Startpreisen für Auktionen von Landnutzungsrechten und der Bestimmung finanzieller Verpflichtungen.

Um dem Rechnung zu tragen, werden die Grundstückspreise im Entwurf anhand der beabsichtigten Nutzung, der Nutzungsdauer und relevanter Daten, einschließlich nationaler Datenbanken und Marktinformationen der letzten 24 Monate, ermittelt. Die Bewertungsmethoden werden von der Regierung vorgegeben und dienen lediglich als Orientierung; die endgültige Preisentscheidung trifft der Staat.

Der Entwurf zur Änderung von Artikel 159 schlägt zwei Optionen zur Festlegung von Bodenpreistabellen vor, die auf die spezifischen Gegebenheiten der jeweiligen Region zugeschnitten sind. Die erste Option sieht eine detaillierte Bodenpreistabelle nach Fläche, Lage und – sofern ausreichend Daten vorliegen – sogar bis hin zu einzelnen Grundstücken vor. Diese Tabelle dient unter anderem zur Berechnung von Nutzungsgebühren, Pachtgebühren, Gebühren für die Nutzungsänderung und zur Festlegung des Startpreises für Auktionen. Die Preistabelle wird alle fünf Jahre vom Volkskomitee der Provinz festgelegt und kann bei Bedarf während dieses Zeitraums angepasst werden.

Die zweite Option sieht die Verwendung eines Grundstückspreisanpassungskoeffizienten (K-Koeffizient) anstelle einer spezifischen Preisliste vor. Dieser Koeffizient wird jährlich vom Volkskomitee der Provinz ab dem zweiten Jahr des fünfjährigen Grundstückspreiszyklus veröffentlicht. Er spiegelt die Schwankungsbreite der Grundstückspreise zwischen verschiedenen Gebieten wider und ermöglicht den Kommunen flexible Anpassungen, ohne dass die detaillierte Grundstückspreisliste neu erstellt werden muss.

Um Qualität und Objektivität bei der Erstellung von Bodenpreistabellen zu gewährleisten, schlägt das Ministerium für natürliche Ressourcen und Umwelt die Einrichtung eines Rates zur Bewertung von Bodenpreistabellen und Anpassungskoeffizienten auf Provinzebene vor. Der Rat soll sich aus Vertretern des Provinzvolkskomitees, Fachabteilungen, unabhängigen Beratungsorganisationen und Experten zusammensetzen.

Dem Gesetzesentwurf zufolge sind die Kommunen verpflichtet, bis spätestens 31. Dezember 2025 neue Grundstückspreislisten zu veröffentlichen, die ab dem 1. Januar 2026 gelten sollen. Das Ministerium für natürliche Ressourcen und Umwelt warnt jedoch, dass Änderungen der Grundstückspreislisten und Bewertungsmechanismen aufgrund von Unterschieden zwischen den Kommunen erhebliche Schwankungen verursachen und sich auf den Immobilienmarkt und die Investitionsförderung auswirken könnten.

Angesichts dieser Situation hat das Ministerium ein Dokument an die Provinzen und zentralverwalteten Städte geschickt, in dem es um eine gründliche Folgenabschätzung und die Berücksichtigung der sozioökonomischen Bedingungen vor der Festlegung konkreter Preise bittet, um Stabilität und Übereinstimmung mit den lokalen Entwicklungszielen zu gewährleisten.

Die Änderung des Landgesetzes zielt nicht nur darauf ab, technische und rechtliche Fragen zu klären oder Verwaltungsverfahren zu vereinfachen, sondern bietet auch eine entscheidende Chance, die Marktordnung wiederherzustellen und die Effizienz der Landnutzung – einer strategischen nationalen Ressource – zu verbessern.

Quelle: https://hanoimoi.vn/mot-so-diem-moi-trong-du-thao-luat-dat-dai-sua-doi-710835.html