Einige neue Punkte im Entwurf des Landgesetzes (geändert)

Der Entwurf des geänderten Landgesetzes wird vom Ministerium für natürliche Ressourcen und Umwelt erarbeitet und kommentiert, mit dem Ziel, Öffentlichkeit und Transparenz zu gewährleisten und rechtliche Hindernisse zu beseitigen, die die sozioökonomische Entwicklung behindern.

Bildunterschrift — Illustrationsfoto: Tuan Anh/VNA

Einer der herausragenden Inhalte dieses Entwurfs ist die Abschaffung der Regelung zur Erhebung zusätzlicher Gebühren für die noch nicht berechnete Zeit der Grundstücksnutzungsgebühren und der Grundstücksmiete – ein Inhalt, der vielen Immobilienunternehmen über lange Zeit Probleme bereitet hat.

Laut Herrn Le Hoang Chau, Vorsitzender des Immobilienverbands von Ho-Chi-Minh -Stadt (HoREA), stellt dies eine bahnbrechende Änderung dar, die eines der größten Hindernisse für die Entwicklung des Immobilienmarktes beseitigen kann. Bisher führte die Verzögerung bei der Festlegung finanzieller Verpflichtungen, die mitunter 10, 20 oder sogar 30 Jahre betrug, dazu, dass viele Unternehmen zusätzliche Zahlungen leisten mussten, die die ursprüngliche Grundstücksnutzungsgebühr bei Weitem überstiegen – obwohl die Schuld nicht beim Investor lag.

Diese Steuer verursacht nicht nur finanziellen Druck, sondern treibt auch die Produktpreise in die Höhe, beeinträchtigt den Markt und belastet Hauskäufer. Die in Artikel 257 Absatz 2 Nummer d des Entwurfs vorgeschlagene Abschaffung der genannten Regelung wird von der Wirtschaft sehr begrüßt und als Zeichen dafür gewertet, dass der Staat die Realität anerkennt und Unternehmen bei der Bewältigung von Schwierigkeiten unterstützt.

Darüber hinaus sieht der Entwurf des überarbeiteten Landgesetzes auch umfangreiche Anpassungen des Mechanismus zur Ermittlung der Grundstückspreise vor, wobei die Abschaffung von „Marktprinzipien“ im Vordergrund steht, damit der Staat eine führende Rolle bei der Grundstückspreisgestaltung auf dem Primärmarkt spielen kann.

Laut dem Ministerium für natürliche Ressourcen und Umwelt stützt sich der aktuelle Preismechanismus stark auf Beratungsunternehmen und Sekundärmarktpreise, was zu überhöhten oder nicht dem tatsächlichen Wert entsprechenden Grundstückspreisen führt. Dies hat weitreichende Konsequenzen für die Landgewinnung, Entschädigungen, Startpreise bei Auktionen von Landnutzungsrechten sowie die Festlegung finanzieller Verpflichtungen.

Um dies zu beheben, wird der Grundstückspreis im Entwurf anhand des Nutzungszwecks, der Nutzungsdauer und relevanter Daten, einschließlich der nationalen Datenbank und Marktinformationen der letzten 24 Monate, ermittelt. Die Bewertungsmethoden sind staatlich geregelt und dienen lediglich als Richtwerte; die endgültige Preisentscheidung trifft der Staat.

Der Entwurf zur Änderung von Artikel 159 schlägt zwei Optionen zur Festlegung von Bodenpreistabellen vor, die den jeweiligen Gegebenheiten der einzelnen Gebiete gerecht werden. Die erste Option sieht detaillierte Bodenpreistabellen nach Fläche, Lage und, sofern ausreichend Daten vorliegen, sogar nach Grundstück vor. Bodenpreistabellen werden beispielsweise zur Berechnung von Nutzungsgebühren, Pachtzinsen, gebührenpflichtigen Nutzungsänderungen und zur Festlegung von Startpreisen bei Auktionen verwendet. Die Preistabellen werden alle fünf Jahre vom Volkskomitee der Provinz festgelegt und können bei Bedarf während dieses Zeitraums angepasst werden.

Die zweite Option sieht die Verwendung eines Anpassungskoeffizienten für Grundstückspreise (K-Koeffizient) anstelle einer spezifischen Preisliste vor. Dieser Koeffizient wird jährlich vom Volkskomitee der Provinz ab dem zweiten Jahr des fünfjährigen Zyklus der Grundstückspreistabelle veröffentlicht. Er spiegelt die regionalen Schwankungen der Grundstückspreise wider und ermöglicht es den Kommunen, flexibel Anpassungen vorzunehmen, ohne die detaillierte Grundstückspreistabelle neu erstellen zu müssen.

Um Qualität und Objektivität bei der Erstellung von Grundstückspreislisten zu gewährleisten, schlägt das Ministerium für natürliche Ressourcen und Umwelt die Einrichtung eines Rates zur Bewertung von Preislisten und Anpassungskoeffizienten auf Provinzebene vor. Der Rat soll sich aus Vertretern des Volkskomitees der Provinz, Fachabteilungen, unabhängigen Beratungsorganisationen und Experten zusammensetzen.

Gemäß den Bestimmungen des Gesetzentwurfs sind die Kommunen verpflichtet, bis spätestens 31. Dezember 2025 neue Grundstückspreislisten zu veröffentlichen, die ab dem 1. Januar 2026 gelten sollen. Das Ministerium für natürliche Ressourcen und Umwelt warnte jedoch, dass Änderungen der Preislisten und der Grundstücksbewertungsmechanismen aufgrund von Unterschieden zwischen den Kommunen zu großen Schwankungen führen und sich auf den Immobilienmarkt und die Investitionsförderung auswirken könnten.

Angesichts dieser Realität hat das Ministerium ein Dokument an die Provinzen und zentral verwalteten Städte geschickt, in dem es um eine gründliche Folgenabschätzung und die Berücksichtigung der sozioökonomischen Bedingungen vor der Festlegung konkreter Preise bittet, um Stabilität und Übereinstimmung mit den lokalen Entwicklungszielen zu gewährleisten.

Die Änderung des Landgesetzes dient nicht nur der Lösung rechtlicher und technischer Probleme oder der Vereinfachung administrativer Verfahren, sondern ist auch eine wichtige Chance, die Marktordnung wiederherzustellen und die Effizienz der Landnutzung – der strategischen Ressource des Landes – zu verbessern.

Quelle: https://hanoimoi.vn/mot-so-diem-moi-trong-du-thao-luat-dat-dai-sua-doi-710835.html