Einige Neuerungen im Entwurf des Bodengesetzes (geändert)

Der Entwurf des geänderten Bodengesetzes wird vom Ministerium für natürliche Ressourcen und Umwelt ausgearbeitet und beraten. Ziel ist es, Öffentlichkeit und Transparenz zu gewährleisten und rechtliche Hindernisse zu beseitigen, die die sozioökonomische Entwicklung behindern.

Bildunterschrift — Illustrationsfoto: Tuan Anh/VNA

Einer der herausragenden Inhalte dieses Entwurfs ist die Abschaffung der Regelung zur Erhebung zusätzlicher Gebühren für die noch nicht berechnete Zeit der Grundnutzungsgebühren und Grundrenten – ein Inhalt, der vielen Immobilienunternehmen seit langem Probleme bereitet.

Laut Le Hoang Chau, dem Vorsitzenden der Ho Chi Minh City Real Estate Association (HoREA), handelt es sich hierbei um eine bahnbrechende Veränderung, die eines der größten Hindernisse für die Entwicklung des Immobilienmarktes beseitigen kann. Bisher führte die Verzögerung bei der Ermittlung der finanziellen Verpflichtungen, die manchmal bis zu 10, 20 oder sogar 30 Jahre betragen konnte, dazu, dass viele Unternehmen Nachzahlungen leisten mussten, die die ursprüngliche Landnutzungsgebühr bei weitem überstiegen – und das, obwohl der Fehler nicht beim Investor lag.

Diese Steuer verursacht nicht nur finanziellen Druck, sondern erhöht auch die Produktpreise, wirkt sich negativ auf den Markt aus und belastet Eigenheimkäufer. Die Abschaffung der oben genannten Regelung, die in Punkt d, Absatz 2, Artikel 257 des Entwurfs vorgeschlagen wird, wird von der Geschäftswelt sehr begrüßt und gilt als Zeichen dafür, dass der Staat auf die Realität hört und Unternehmen bei der Überwindung ihrer Schwierigkeiten unterstützt.

Darüber hinaus sieht der Entwurf des überarbeiteten Bodengesetzes eine umfassende Anpassung des Mechanismus zur Bestimmung der Bodenpreise vor. Dabei wird die Abschaffung des „Marktprinzips“ betont, damit der Staat bei der Bodenpreisgestaltung auf dem Primärmarkt eine führende Rolle spielen kann.

Nach Angaben des Ministeriums für natürliche Ressourcen und Umwelt ist der derzeitige Preismechanismus stark von Beratungseinheiten und Sekundärmarktpreisen abhängig. Dies führt dazu, dass die Grundstückspreise in die Höhe getrieben werden oder nicht den wahren Wert widerspiegeln. Dies hat zahlreiche Konsequenzen für die Landrückgewinnung, Entschädigungen, den Startpreis für Auktionen von Landnutzungsrechten sowie die Festlegung finanzieller Verpflichtungen.

Um dies zu vermeiden, wird der Grundstückspreis im Entwurf anhand des Nutzungszwecks, der Nutzungsdauer und verwandter Daten, einschließlich nationaler Datenbanken und Marktinformationen der letzten 24 Monate, bestimmt. Die Bewertungsmethoden werden von der Regierung vorgeschrieben und dienen nur als Referenz, während die endgültige Preisentscheidung vom Staat getroffen wird.

Der Änderungsentwurf zu Artikel 159 sieht zwei Optionen zur Festlegung von Grundstückspreistabellen vor, die den örtlichen Gegebenheiten gerecht werden. Die erste Option sieht detaillierte Grundstückspreistabellen nach Gebiet, Standort und bei ausreichender Datenlage sogar nach Grundstück vor. Die Grundstückspreistabelle wird beispielsweise für die Berechnung von Landnutzungsgebühren, Pachtzinsen, Änderungen der Landnutzung mit Gebührenerhebung oder die Festlegung von Startpreisen bei Auktionen verwendet. Die Preistabelle wird alle fünf Jahre vom Volkskomitee der Provinz beschlossen und kann während dieser Zeit bei Bedarf angepasst werden.

Die zweite Option sieht die Verwendung eines Anpassungskoeffizienten für die Grundstückspreise (Koeffizient K) anstelle einer spezifischen Preisliste vor. Dieser Koeffizient wird jährlich ab dem zweiten Jahr des fünfjährigen Zyklus der Grundstückspreisliste vom Volkskomitee der Provinz herausgegeben. Dieser Koeffizient spiegelt die Schwankungsbreite der Grundstückspreise zwischen den Regionen wider und ermöglicht den Gemeinden flexible Anpassungen, ohne die detaillierte Grundstückspreisliste neu erstellen zu müssen.

Um Qualität und Objektivität bei der Erstellung von Grundstückspreislisten zu gewährleisten, schlägt das Ministerium für natürliche Ressourcen und Umwelt die Einrichtung eines Rates zur Bewertung von Preislisten und Anpassungskoeffizienten auf Provinzebene vor. Dem Rat gehören Vertreter des Volkskomitees der Provinz, Fachabteilungen, unabhängiger Beratungsorganisationen und Experten an.

Gemäß den Bestimmungen des Gesetzesentwurfs sind die Gemeinden dafür verantwortlich, bis spätestens 31. Dezember 2025 neue Grundstückspreislisten herauszugeben, die ab dem 1. Januar 2026 gelten. Das Ministerium für natürliche Ressourcen und Umwelt warnte jedoch, dass Änderungen der Preislisten und der Mechanismen zur Grundstücksbewertung aufgrund von Unterschieden zwischen den Gemeinden zu großen Schwankungen führen könnten, was sich auf den Immobilienmarkt und die Investitionsanziehung auswirken könnte.

Angesichts dieser Realität hat das Ministerium ein Dokument an die Provinzen und zentral verwalteten Städte gesandt, in dem es sie auffordert, die Auswirkungen sorgfältig zu prüfen und die sozioökonomischen Bedingungen zu berücksichtigen, bevor sie sich für konkrete Preise entscheiden, um Stabilität und Übereinstimmung mit den lokalen Entwicklungsorientierungen zu gewährleisten.

Die Änderung des Bodengesetzes zielt nicht nur darauf ab, technisch-rechtliche Probleme zu lösen oder Verwaltungsverfahren zu vereinfachen, sondern ist auch eine wichtige Gelegenheit, die Marktordnung wiederherzustellen und die Effizienz der Bodennutzung – einer strategischen Ressource des Landes – zu verbessern.

Quelle: https://hanoimoi.vn/mot-so-diem-moi-trong-du-thao-luat-dat-dai-sua-doi-710835.html