Die Einkommens- und Immobilienpreise in Hanoi sind weiterhin von einer zunehmenden Preisdifferenz betroffen.

Die Preise bleiben weiterhin auf hohem Niveau „verankert“.

Laut dem Halbjahresbericht von Savills Vietnam für das erste Halbjahr 2023 stieg das Angebot an neuen Wohnungen im Vergleich zum Vorquartal um 76 % und im Vergleich zum Vorjahr um 125 % auf 3.596 Einheiten. Davon entfielen 20.412 Einheiten auf den Primärmarkt, ein Anstieg von 5 % gegenüber dem Vorquartal und 14 % gegenüber dem Vorjahr.

Im Gegensatz dazu wurden im Markt für Villen und Reihenhäuser im Berichtszeitraum keine neuen Projekte gestartet; das gesamte neue Angebot stammte aus bestehenden Projekten mit 126 Einheiten, was einem Anstieg von 334 % gegenüber dem Vorquartal, aber einem Rückgang von 14 % gegenüber dem Vorjahr entspricht. Das Primärangebot umfasste 797 Einheiten aus 14 Projekten, ein Anstieg von 5 % gegenüber dem Vorquartal, aber ein Rückgang von 20 % gegenüber dem Vorjahr.

Wohnungen sind nach wie vor die begehrtesten Immobilien bei den Verbrauchern, allerdings sind die Verkaufspreise weiterhin auf einem hohen Niveau.

Im zweiten Quartal 2023 erreichte der durchschnittliche Verkaufspreis von Wohnungen auf dem Markt in Hanoi 53 Millionen VND/ ^m² , ein Anstieg von 1 % gegenüber dem Vorquartal und 17 % gegenüber dem Vorjahr. Dieser Preisanstieg ist seit 18 Quartalen in Folge gestiegen und liegt 73 % über dem Wert des ersten Quartals 2019. Frau Do Thu Hang, Senior Director der Beratungs- und Forschungsabteilung von Savills Hanoi, kommentierte: „Dies ist auf die stark gestiegenen Grundstückspreise und Baukosten zurückzuführen. Darüber hinaus führt der Investitionsbedarf zur Verbesserung der Produktqualität sowie der umliegenden Infrastruktur und Annehmlichkeiten innerhalb der Projekte dazu, dass die Preise auf dem Primärmarkt, also die Preise neu auf den Markt gebrachter Projekte, stets über dem allgemeinen Marktdurchschnitt für zum Verkauf stehende Wohnungen liegen.“

Frau Hoang Thanh Nhan, wohnhaft im Bezirk Cau Giay, erklärte: „Meine Familie möchte für unser Kind eine Wohnung kaufen, damit es selbstständig leben kann. Die Preise in der Innenstadt sind jedoch zu hoch, und auch in Wohnprojekten am Stadtrand sind die Preise weiterhin hoch. Wir haben uns sechs bis sieben Projekte angesehen, konnten uns aber noch nicht entscheiden, da der Kauf einen zusätzlichen Bankkredit erfordern würde. Angesichts unseres geringen Einkommens bereitet uns die Zinsbelastung derzeit die größten Sorgen.“

Unterdessen zeigten die Preise für Villen und Reihenhäuser im zweiten Quartal 2023 im Vergleich zu den Vorquartalen für einige Objekte einen Rückgang. Bei Reihenhäusern gab es keine Preissenkungen. Konkret sanken die Preise für Villen im ersten Baujahr im Bezirk Me Linh um 10 % gegenüber dem Vorquartal auf 100 Millionen VND/ ^m² unverkauften Bauland. Gleichzeitig erhöhte sich das Angebot an Villen im ersten Baujahr, was zu einem Überangebot führte, während die Kundennachfrage nicht wesentlich gestiegen ist. Die Preise für Geschäftshäuser sanken um 7 % gegenüber dem Vorquartal. Im Gegensatz dazu stiegen die Preise für Reihenhäuser um 4 % gegenüber dem Vorquartal auf 173 Millionen VND/ ^m² .

Mit integrierter Infrastruktur, Grünflächen und angemessenen Preisen lockt das gehobene Immobiliensegment nach wie vor viele interessierte Käufer an; die Transaktionen verlaufen jedoch langsam und schleppend.

Zu den gegenläufigen Preistrends bei Einfamilienhäusern und Wohnungen erklärte Frau Do Thu Hang: „Der Preisrückgang bei Villen und Reihenhäusern ist darauf zurückzuführen, dass Projekte außerhalb des Stadtzentrums zu günstigen Preisen auf den Markt gebracht wurden, was zu einem allgemeinen Preisrückgang auf dem Markt geführt hat. Tatsächlich bleiben die Preise im Segment der Einfamilienhäuser hoch, insbesondere in Gebieten nahe der Ringstraßen 2 und 3 von Hanoi, in entwickelten Gebieten mit stabiler sozialer und verkehrstechnischer Infrastruktur sowie in Gebieten mit hoher Bevölkerungsdichte.“

Das Einkommenswachstum setzt sich im Einklang mit der Preissteigerungsrate fort.

Die langfristige Nachfrage nach Wohnraum bleibt aufgrund positiver Nettozuwanderungsraten, Bevölkerungswachstums und hoher Urbanisierungsraten hoch. Prognosen zufolge wird Hanoi zwischen 2023 und 2025 zusätzlich 157.000 Haushalte verzeichnen. Demgegenüber stehen voraussichtlich nur 59.000 Wohnungen aller Kategorien, 9.000 Einfamilienhäuser und 18.700 Sozialwohnungen. Es besteht somit ein Wohnraummangel von 70.300 Einheiten.

Angesichts der hohen Nachfrage nach Wohnraum stellt sich die Frage, ob sich Einwohner Hanois mit ihrem durchschnittlichen Einkommen Wohneigentum leisten können. Ein Bericht von Savills Vietnam zeigt zudem, dass Hanoi bis 2023 ein durchschnittliches Pro-Kopf-Einkommen von 150 Millionen VND pro Person und Jahr anstrebt. Im Vergleich zu 2019 beträgt das durchschnittliche Einkommenswachstum 6 % pro Jahr. Gleichzeitig stiegen die Wohnungspreise von 2019 bis Mitte 2023 jährlich um 13 %.

Hanoi muss dem Segment des sozialen Wohnungsbaus (für Geringverdiener) mehr Aufmerksamkeit schenken, damit auch Berufstätige Zugang zu Wohnraum erhalten und ihr Leben stabilisieren können.

Frau Hang kommentierte: „Es ist offensichtlich, dass das Wachstum des Pro-Kopf-Einkommens in Hanoi hinter dem Anstieg der Wohnungspreise zurückbleibt. Dies verdeutlicht, dass der Erwerb von Wohneigentum für die Menschen länger dauern wird, wenn sich diese Diskrepanz vergrößert. Sollten sich diese beiden Werte nicht angleichen, wird der Erwerb von Wohneigentum für die Bevölkerung im Allgemeinen, für die Einwohner Hanois sowie für Menschen aus anderen Provinzen, die in Hanoi ein Haus für ihre Arbeit oder ihre Kinder erwerben möchten, länger und schwieriger. Hinzu kommt, dass Käufer bei hohen Preisen für Wohnungen in niedrigen Gebäuden die Angemessenheit des Preises und dessen Verhältnis zum tatsächlichen Wert der Immobilie sorgfältig prüfen. Dies führt zu längeren und langsameren Entscheidungsprozessen.“

Im Markt für Villen und Reihenhäuser erfreuen sich jedoch preisgünstige und gut geplante Projekte weiterhin großer Beliebtheit. Dies belegt die Tatsache, dass sich die Transaktionen im Segment der Flachbauten in Hanoi nach einem schwachen ersten Quartal erholt haben: Hier wurden 106 Einheiten verkauft, ein Plus von 20 % gegenüber dem Vorquartal.

„Dies ist eines der positiven Anzeichen, die sich Ende des zweiten Quartals 2023 abzeichneten, als der Markt für Flachbauprojekte mit Einheiten um die 10 Milliarden VND pro Einheit bekannt wurde. Laut Daten aus dem zweiten Quartal 2023 in Hanoi entfielen 39 % der Transaktionen auf Projekte mit einem Preis unter 10 Milliarden VND, 28 % auf Projekte mit einem Preis zwischen 10 und 20 Milliarden VND und lediglich 13 % auf Projekte mit einem Preis über 30 Milliarden VND. Die Daten zeigen, dass sich Produkte umso besser verkaufen, je günstiger sie bepreist sind“, kommentierte Frau Hang.

Laut Herrn Dinh Van Troi, Vertriebsdirektor der Dai Phong Investment and Construction - Real Estate Joint Stock Company: Während das Primärangebot begrenzt ist, liegt ein Vorteil für Wohnungskäufer auf dem Hanoi-Markt derzeit in der Möglichkeit, auf dem Sekundärmarkt zu wählen – mit vielen bereits entwickelten Produkten, die rechtlich abgesichert sind und zu günstigeren Preisen angeboten werden.

Aktuell sind die Preise auf dem Gebrauchtimmobilienmarkt im Vergleich zum Neubaumarkt weiterhin wettbewerbsfähig. Laut Savills Vietnam lagen beispielsweise die Preise für Flachbauten im zweiten Quartal 2023 um 20 % niedriger als die für Neubauwohnungen. Der Neubaumarkt bietet eine begrenzte Auswahl, während der Gebrauchtimmobilienmarkt preislich mehr Flexibilität bietet. Auch wenn die Immobilien nicht neu sind, können Käufer sofort einziehen oder sie direkt nutzen.

Hanoi hat in letzter Zeit die Auszahlung öffentlicher Investitionen beschleunigt. Dies wirkt sich positiv auf die allgemeine Wirtschaftstätigkeit Hanois und insbesondere auf den Immobiliensektor aus. Mit dem Baubeginn des vierten Rings wird eine verstärkte Entwicklung in Vorortgebieten wie Me Linh, Dan Phuong, Hoai Duc, Soc Son, Ha Dong und Thanh Oai erwartet. Nach der geplanten Verkehrsfreigabe des vierten Rings im Jahr 2027 dürfte das Wohnungsangebot in den umliegenden Gebieten deutlich steigen.

Quelle: https://baotainguyenmoitruong.vn/thu-nhap-va-gia-nha-o-ha-noi-van-bi-noi-rong-361356.html