Die Einkommen und Immobilienpreise in Hanoi bleiben „hoch“.

Die Preise verharren weiterhin auf hohem Niveau.

Laut dem Halbjahresmarktbericht 2023 von Savills Vietnam stieg das Angebot an neuen Wohnungen im Vergleich zum Vorquartal um 76 % und im Vergleich zum Vorjahr um 125 % auf 3.596 Einheiten. Davon entfielen 20.412 Einheiten auf den Primärmarkt, ein Plus von 5 % gegenüber dem Vorquartal und 14 % gegenüber dem Vorjahr.

Im Gegensatz dazu gab es im Markt für Villen und Reihenhäuser im Quartal keine neuen Projekte. Das gesamte neue Angebot stammte aus bestehenden Projekten mit 126 Einheiten, ein Anstieg von 334 % gegenüber dem Vorquartal, aber ein Rückgang von 14 % gegenüber dem Vorjahr. Das Primärangebot umfasste 797 Einheiten aus 14 Projekten, ein Anstieg von 5 % gegenüber dem Vorquartal, aber ein Rückgang von 20 % gegenüber dem Vorjahr.

Wohnungen sind nach wie vor das Produkt, an dem die Menschen heute am meisten interessiert sind, allerdings ist der Verkaufspreis immer noch auf einem hohen Niveau "festgefahren".

Im zweiten Quartal 2023 erreichte der durchschnittliche Verkaufspreis von Wohnungen auf dem Markt in Hanoi 53 Millionen VND/ ^m² , ein Anstieg von 1 % gegenüber dem Vorquartal und 17 % gegenüber dem Vorjahr. Dieser Preisanstieg hält nun schon seit 18 Quartalen in Folge an und liegt 73 % über dem Wert des ersten Quartals 2019. Frau Do Thu Hang, Senior Director der Beratungs- und Forschungsabteilung von Savills Hanoi, erklärte dazu: „Aufgrund gestiegener Grundstückspreise und Baukosten sowie des Investitionsbedarfs zur Verbesserung der Produktqualität und der umliegenden Infrastruktur und Versorgungseinrichtungen führen auch interne Projekte dazu, dass die Preise auf dem Primärmarkt bzw. die Preise neu auf den Markt gebrachter Projekte stets über dem allgemeinen Marktniveau für zum Verkauf stehende Wohnungen liegen.“

Frau Hoang Thanh Nhan aus dem Bezirk Cau Giay sagte: „Meine Familie möchte eine Wohnung für unsere Kinder kaufen, damit sie separat wohnen können. Die Preise in der Innenstadt sind jedoch zu hoch, und auch die Wohnungen in den Vororten sind noch teuer. Wir haben uns bereits sechs oder sieben Projekte angesehen, konnten uns aber noch nicht entscheiden. Denn wenn wir kaufen, müssten wir einen höheren Kredit aufnehmen, und da unser Einkommen nicht hoch ist, bereitet uns die Zinsbelastung derzeit die größten Sorgen.“

Unterdessen sanken die Preise für Villen und Reihenhäuser im zweiten Quartal 2023 im Vergleich zum Vorquartal teilweise. Reihenhäuser verzeichneten hingegen keine Preissenkungen. Konkret ging der Primärpreis für Villen im Bezirk Me Linh um 10 % auf 100 Mio. VND/ ^m² zurück, während das Angebot an neuen Objekten zu einem Überangebot führte, ohne dass die Kundennachfrage nennenswert gestiegen wäre. Die Preise für Geschäftshäuser sanken um 7 %. Im Gegensatz dazu stiegen die Preise für Reihenhäuser um 4 % auf 173 Mio. VND/ ^m² .

Mit synchronisierter Infrastruktur, grünem Campus und angemessenen Preisen übt das gehobene Immobiliensegment nach wie vor große Anziehungskraft auf viele Menschen aus, doch die Transaktionen verlaufen schleppend und trostlos.

Zu den uneinheitlichen Preisentwicklungen bei Einfamilienhäusern und Wohnungen erklärte Frau Do Thu Hang: „Der Preisrückgang bei Villen und Reihenhäusern ist darauf zurückzuführen, dass Projekte außerhalb des Zentrums zu günstigen Preisen auf den Markt gebracht wurden, was zu einem Absinken des Marktniveaus geführt hat. Tatsächlich sind die Preise im Segment der Einfamilienhäuser weiterhin hoch, insbesondere in Gebieten entlang des zweiten und dritten Rings von Hanoi sowie in entwickelten Gebieten mit geplanten sozialen und verkehrstechnisch stabilen Infrastrukturen und hoher Bevölkerungsdichte.“

Das Einkommenswachstum bleibt im Einklang mit dem Preiswachstum „verstärkt“.

Die langfristige Nachfrage nach Wohnraum bleibt aufgrund positiver Nettozuwanderung, Bevölkerungswachstum und hoher Urbanisierungsraten hoch. Prognosen zufolge wird Hanoi zwischen 2023 und 2025 157.000 zusätzliche Haushalte haben. Demgegenüber stehen lediglich 59.000 Wohnungen aller Art, 9.000 Einfamilienhäuser und 18.700 Sozialwohnungen, die voraussichtlich zum Verkauf angeboten werden. Es besteht ein Mangel von 70.300 Wohnungen.

Angesichts der hohen Nachfrage nach Wohnraum stellt sich die Frage, ob sich Menschen mit durchschnittlichem Einkommen in Hanoi ein Eigenheim leisten können. Der Bericht von Savills Vietnam hebt zudem hervor, dass Hanoi bis 2023 ein durchschnittliches Pro-Kopf-Einkommen von 150 Millionen VND pro Person und Jahr anstrebt. Im Vergleich zu 2019 beträgt das durchschnittliche Einkommenswachstum 6 % pro Jahr. Gleichzeitig stiegen die Wohnungspreise von 2019 bis Mitte 2023 jährlich um 13 %.

Hanoi muss dem sozialen Wohnungsbau (für Menschen mit niedrigem Einkommen) mehr Aufmerksamkeit schenken, damit auch Berufstätige Zugang zu Wohnraum erhalten und ihr Leben stabilisieren können.

Frau Hang kommentierte: „Es ist offensichtlich, dass das Pro-Kopf-Einkommen in Hanoi langsamer wächst als die Wohnungspreise. Wenn sich diese Diskrepanz weiter vergrößert, wird es für die Menschen immer länger dauern, ein Eigenheim zu erwerben. Sollten sich diese beiden Zahlen nicht angleichen, wird es für alle – sowohl für die Einwohner Hanois als auch für diejenigen aus anderen Provinzen, die in Hanoi ein Haus kaufen möchten, sei es beruflich oder für ihre Kinder – schwieriger und zeitaufwendiger. Besonders bei niedrigen Wohneinheiten werden Käufer bei hohen Preisen nicht nur die Angemessenheit des Preises, sondern auch dessen Wert hinterfragen. Dadurch verlängert sich der Entscheidungsprozess.“

Im Markt für Villen und Reihenhäuser erfreuen sich jedoch preisgünstige und gut geplante Projekte weiterhin großer Beliebtheit. Dies spiegelt sich in der positiven Entwicklung der Transaktionen im Segment der Flachbauten in Hanoi wider, die sich nach einem schwachen ersten Quartal mit 106 verkauften Einheiten – ein Plus von 20 % gegenüber dem Vorquartal – erholt haben.

„Dies ist eines der positiven Anzeichen, die wir Ende des zweiten Quartals 2023 verzeichnen konnten. Damals gab es auf dem Markt Flachbauprojekte mit Wohnungen zu Preisen um die 10 Milliarden VND pro Einheit. Laut den Aufzeichnungen aus Hanoi im zweiten Quartal 2023 entfielen 39 % der Transaktionen auf Projekte mit einem Verkaufspreis unter 10 Milliarden VND, 28 % auf Wohnungen zwischen 10 und 20 Milliarden VND und lediglich 13 % auf Wohnungen über 30 Milliarden VND. Die Daten zeigen, dass die Verkaufszahlen umso höher sind, je günstiger der Preis ist“, kommentierte Frau Hang.

Herr Dinh Van Troi, Vertriebsdirektor der Dai Phong Real Estate Construction Investment Joint Stock Company, sagte: Das Primärangebot ist begrenzt, aber der Vorteil für Wohnungskäufer auf dem Markt in Hanoi besteht heute darin, dass sie auf den Sekundärmarkt ausweichen können – mit vielen Produkten, die bereits im Voraus entwickelt wurden, rechtlich abgesichert sind und zu günstigeren Preisen angeboten werden.

Unter den aktuellen Bedingungen sind die Preise auf dem Gebrauchtmarkt im Vergleich zum Neumarkt weiterhin wettbewerbsfähig. Laut Savills Vietnam lagen die Preise für Flachbauprodukte im zweiten Quartal 2023 typischerweise 20 % unter denen von Neugeräten. Der Neumarkt bietet eine geringere Auswahl, während der Gebrauchtmarkt preislich eine größere Vielfalt bietet. Zwar sind die Produkte nicht mehr neu, dafür können Käufer sie aber sofort einsetzen.

Insbesondere hat Hanoi in letzter Zeit die Auszahlung öffentlicher Investitionen gefördert. Dies wirkt sich positiv auf die allgemeine Wirtschaftstätigkeit Hanois und insbesondere auf den Immobiliensektor aus. Mit dem Baubeginn des vierten Autobahnrings (Ring Road 4) wird eine Förderung der Entwicklung in Vorortgebieten wie Me Linh, Dan Phuong, Hoai Duc, Soc Son, Ha Dong und Thanh Oai erwartet. Nach der geplanten Verkehrsfreigabe des Ring Road 4 im Jahr 2027 wird ein Anstieg des Wohnungsangebots in den umliegenden Gebieten prognostiziert.

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