Einkommen und Immobilienpreise in Hanoi bleiben „erweitert“

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Preise verankern sich weiterhin auf hohem Niveau

Laut dem Marktbericht für das erste Halbjahr 2023 von Savills Vietnam stieg das Angebot an neuen Wohnungen im Vergleich zum Vorquartal um 76 % und im Jahresvergleich um 125 % auf 3.596 Einheiten. Davon entfielen 20.412 Einheiten auf den Primärmarkt, ein Plus von 5 % im Vergleich zum Vorquartal und 14 % im Jahresvergleich.

Im Gegensatz dazu gab es auf dem Markt für Villen und Reihenhäuser im Quartal keine neuen Projekte. Das gesamte neue Angebot bestand aus 126 Einheiten aus bestehenden Projekten, ein Anstieg von 334 % im Vergleich zum Vorquartal, aber ein Rückgang von -14 % im Vergleich zum Vorjahr. Das Primärangebot bestand aus 797 Einheiten aus 14 Projekten, ein Anstieg von 5 % im Vergleich zum Vorquartal, aber ein Rückgang von -20 % im Vergleich zum Vorjahr.

Wohnungen sind auch heute noch das Produkt, für das die Menschen am meisten Interesse haben, allerdings „stecken“ die Verkaufspreise noch immer auf einem hohen Niveau fest.

Im zweiten Quartal 2023 lag der durchschnittliche Erstverkaufspreis von Wohnungen auf dem Hanoi- Markt bei 53 Millionen VND/ ^m2 , ein Anstieg von 1 % gegenüber dem Vorquartal und 17 % gegenüber dem Vorjahr. Dieser Preis ist 18 Quartale in Folge gestiegen und liegt 73 % über dem Niveau des ersten Quartals 2019. Frau Do Thu Hang, Senior Director der Beratungs- und Forschungsabteilung von Savills Hanoi, kommentierte: „Aufgrund der gestiegenen Grundstückspreise und Baukosten. Darüber hinaus führen die Notwendigkeit, in die Verbesserung der Produktqualität und der umliegenden Infrastruktur und Versorgungseinrichtungen zu investieren, sowie interne Projekte dazu, dass die Erstmarktpreise oder die Preise neu gestarteter Projekte immer über dem allgemeinen Marktniveau der zum Verkauf stehenden Wohnungen liegen.“

Frau Hoang Thanh Nhan aus dem Bezirk Cau Giay sagte: „Meine Familie möchte eine Wohnung für ihre Kinder kaufen, damit sie getrennt wohnen können. Aber die Preise in der Innenstadt sind zu hoch, während die Preise für Projekte in den Vororten immer noch hoch sind. Wir haben uns sechs bis sieben Projekte angesehen, aber noch keine Entscheidung getroffen. Denn wenn wir kaufen, müssen wir mehr Geld von der Bank leihen. Obwohl unser Einkommen nicht hoch ist, bereitet uns der Druck, Zinsen zahlen zu müssen, derzeit die größte Sorge.“

Unterdessen wurden die Preise für Villen und Stadthäuser im zweiten Quartal 2023 im Vergleich zum Vorquartal nach unten korrigiert. Bei Stadthäusern gab es keine Preissenkungen. Insbesondere sank der Primärpreis für Villen im Vergleich zum Vorquartal um 10 % auf 100 Millionen VND/ ^m2 Lagerland im Bezirk Me Linh, zusammen mit einem zusätzlichen Primärangebot, was zu einem Überangebot führte, während die Kundennachfrage nicht wirklich zunahm. Die Preise für Ladenhäuser sanken im Vergleich zum Vorquartal um 7 %. Im Gegensatz dazu stiegen die Preise für Stadthäuser im Vergleich zum Vorquartal um 4 % und erreichten 173 Millionen VND/ ^m2 .

Mit synchroner Infrastruktur, grünem Campus und angemessenen Preisen zieht das High-End-Immobiliensegment immer noch die Aufmerksamkeit vieler Menschen auf sich, aber die Transaktionen verlaufen langsam und düster.

Frau Do Thu Hang kommentierte die uneinheitliche Entwicklung der Preise für Flachbauten und Wohnungen wie folgt: „Der Preisrückgang auf dem Markt für Villen und Reihenhäuser ist auf die Einführung von Projekten fernab des Zentrums zu angemessenen Preisen zurückzuführen, was zu einem Rückgang des Marktniveaus führt. Tatsächlich sind die Preise für Flachbauten nach wie vor hoch, insbesondere in den Gebieten an den Ringstraßen 2 und 3 von Hanoi sowie in bebauten Gebieten mit Plänen für soziale Infrastruktur, stabiler Verkehrsinfrastruktur und hoher Bevölkerungsdichte.“

Das Einkommenswachstum bleibt mit dem Preiswachstum „erweitert“

Die langfristige Nachfrage nach Wohnraum bleibt aufgrund positiver Nettomigration, Bevölkerungswachstum und hoher Urbanisierungsraten hoch. Prognosen zufolge wird Hanoi zwischen 2023 und 2025 157.000 neue Haushalte haben. Das künftige Angebot umfasst jedoch nur 59.000 Wohnungen aller Art, 9.000 Flachbauten und 18.700 Sozialwohnungen, die voraussichtlich zum Verkauf angeboten werden. Es fehlen 70.300 Wohnungen.

Angesichts der hohen Nachfrage nach Wohnraum stellt sich die Frage, ob sich die Menschen in Hanoi mit ihrem Durchschnittseinkommen ein Eigenheim leisten können. Der Bericht von Savills Vietnam wies auch darauf hin, dass Hanoi im Jahr 2023 ein durchschnittliches Pro-Kopf-Einkommen von 150 Millionen VND pro Person und Jahr anstrebt. Im Vergleich zu 2019 beträgt die durchschnittliche Einkommenswachstumsrate 6 % pro Jahr. Gleichzeitig beträgt die Wachstumsrate der Wohnungspreise von 2019 bis zur ersten Hälfte des Jahres 2023 13 % pro Jahr.

Hanoi muss dem Segment des sozialen Wohnungsbaus (für Geringverdiener) mehr Aufmerksamkeit schenken, damit arbeitende Menschen Zugang zu Wohnraum erhalten und ihr Leben stabilisieren können.

Frau Hang kommentierte: „Es ist offensichtlich, dass das Wachstum des Pro-Kopf-Einkommens in Hanoi geringer ist als das Wachstum der Wohnungspreise. Dies zeigt, dass die Menschen länger brauchen, um ein Eigenheim zu erwerben, wenn diese Kluft weiter wächst. Wenn sich diese beiden Zahlen nicht annähern, wird es für die Menschen im Allgemeinen – für die Einwohner Hanois und für diejenigen aus anderen Provinzen –, die in Hanoi aus beruflichen Gründen oder für ihre Kinder ein Eigenheim erwerben möchten, länger dauern und schwieriger werden. Ganz zu schweigen von niedrigen Wohnimmobilien: Bei hohen Preisen werden Käufer auch die Angemessenheit des Preises und dessen Verhältnis zum tatsächlichen Wert des Produkts berücksichtigen. Dadurch wird der Entscheidungsprozess der Käufer langsamer und langwieriger.“

Auf dem Markt für Villen und Stadthäuser ziehen jedoch weiterhin Produkte mit angemessenen Preisen und gut geplanten Projekten Käufer an. Dies spiegelt sich in der Tatsache wider, dass sich die Transaktionen im Flachbausegment in Hanoi nach einem trüben ersten Quartal tendenziell verbessert haben. 106 Einheiten wurden verkauft, ein Anstieg von 20 % gegenüber dem Vorquartal.

„Dies ist eines der positiven Zeichen, die Ende des zweiten Quartals 2023 verzeichnet wurden, als auf dem Markt Flachbauprojekte mit Produkten zu Preisen von etwa 10 Milliarden VND/Einheit angeboten wurden. Laut Aufzeichnungen aus dem zweiten Quartal 2023 in Hanoi machten Projekte mit Primärpreisen unter 10 Milliarden VND 39 % der Transaktionen aus, Wohnungen zwischen 10 und 20 Milliarden VND 28 % und Wohnungen über 30 Milliarden VND nur 13 %. Die Daten zeigen, dass die Verkaufsrate umso besser ist, je günstiger der Preis des Produkts ist“, kommentierte Frau Hang.

Herr Dinh Van Troi, Vertriebsleiter der Dai Phong Real Estate Construction Investment Joint Stock Company, sagte: „Das Primärangebot ist begrenzt, aber der Vorteil für Eigenheimkäufer auf dem heutigen Markt in Hanoi besteht darin, dass sie sich für den Sekundärmarkt entscheiden können – mit vielen Produkten, die im Voraus entwickelt wurden, rechtlich abgesichert sind und zu günstigeren Preisen angeboten werden.“

Unter den aktuellen Bedingungen sind die Preise auf dem Sekundärmarkt im Vergleich zum Primärmarkt weiterhin wettbewerbsfähig. Laut Savills Vietnam werden niedrige Produkte im zweiten Quartal 2023 auf dem Sekundärmarkt typischerweise 20 % günstiger angeboten als Primäreinheiten. Auf dem Primärmarkt gibt es weniger Auswahl, während der Sekundärmarkt preislich mehr Auswahl bietet. Obwohl die Produkte nicht mehr neu sind, können Käufer sie sofort in Betrieb nehmen oder nutzen.

Insbesondere hat Hanoi in letzter Zeit die Auszahlung öffentlicher Investitionen gefördert. Dies ist ein günstiger Faktor für die Wirtschaftstätigkeit Hanois im Allgemeinen und für andere Aktivitäten, insbesondere für den Immobilienhandel. Der gerade begonnene Bau der Ringstraße 4 dürfte die Entwicklung in Vororten wie Me Linh, Dan Phuong, Hoai Duc, Soc Son, Ha Dong und Thanh Oai fördern. Wenn die Ringstraße 4 im Jahr 2027 für den Verkehr freigegeben wird, wird das Wohnungsangebot in den Gebieten rund um die Ringstraße 4 voraussichtlich im Vergleich zum heutigen Stand zunehmen.

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