Grunderwerbsteuer: Zweiseitige Auswirkungen und langfristige Erwartungen

Bildunterschrift — Illustrationsfoto: Tuan Anh/VNA

Ziel ist es, Spekulationen einzudämmen, langfristige Anlagen zu fördern und die Staatseinnahmen zu erhöhen. Viele sind jedoch der Ansicht, dass ein gesunder Immobilienmarkt nicht durch hohe Steuern kontrolliert wird, sondern sich durch gute Liquidität, transparente Prozesse und Fairness gegenüber Investoren und Menschen mit tatsächlichem Bedarf auszeichnet. Die Grunderwerbsteuer hat zwar ambivalente Auswirkungen, doch bei einer angemessenen Ausgestaltung kann sie langfristig positive Effekte erzielen.

Spekulationen eindämmen oder den Sekundärmarkt abwürgen?

Kürzlich schlug das Finanzministerium im Entwurf des geänderten Einkommensteuergesetzes eine Berechnungsmethode für die Einkommensteuer auf Immobilienverkäufe vor. Diese basiert auf dem Nettogewinn – Verkaufspreis abzüglich Kaufpreis und Nebenkosten. Der vorgeschlagene Steuersatz beträgt demnach 20 % des steuerpflichtigen Einkommens und wird für jeden Verkauf neu berechnet. Können Kaufpreis und Nebenkosten nicht ermittelt werden, wird die Steuer direkt auf den Verkaufspreis erhoben. Der Steuersatz ist dabei progressiv und richtet sich nach der Besitzdauer: 10 % bei einer Besitzdauer von unter 2 Jahren, 6 % bei 2 bis 5 Jahren, 4 % bei 5 bis 10 Jahren und 2 % bei einer Besitzdauer von über 10 Jahren oder bei geerbten Immobilien.

Experten zufolge ist dieser Vorschlag ein bedeutender Versuch, kurzfristige Spekulationen einzudämmen und die Transparenz bei Verrechnungspreisen zu erhöhen, indem er Verkäufer dazu zwingt, sowohl die Kostenpreise als auch die tatsächlichen Kosten vollständig anzugeben, was dazu beiträgt, dass das Datensystem die wahren Werte widerspiegelt.

Viele Experten befürchten jedoch, dass eine unzureichende Steuerpolitik den Sekundärmarkt – der derzeit eine wichtige Liquiditätsrolle spielt – zum Erliegen bringen wird. Kleinanleger würden vom Markt verdrängt, und auch Immobilienunternehmen, Banken und der Finanzmarkt wären betroffen.

Dr. Nguyen Van Dinh, Vorsitzender des vietnamesischen Immobilienmaklerverbands (VARS), erklärte, es sei notwendig, die Ziele der Politik klar zu definieren. Auch wenn anfänglich negative Reaktionen zu erwarten seien, müsse sichergestellt werden, dass sich der Markt nachhaltig und gesund entwickle und reale Bedürfnisse befriedige, anstatt weiterhin spekulative und gewinnorientierte Aktivitäten zu fördern. Denn dieses Steuerniveau werde viele Investoren, insbesondere jene mit dem Ziel des „Surfens“, dazu zwingen, ihre Anlagestrategien zu überdenken.

Tatsächlich wird die neue Steuerpolitik mit Sicherheit zu einem Rückgang der Transaktionen auf dem Immobilienmarkt führen und das gesamte Marktsystem, von den Geschäftsaktivitäten der Unternehmen bis hin zu den Investoren, beeinträchtigen. Kurzfristig wird es aufgrund der geringeren Nachfrage schwieriger sein, Projekte mit hohen Verkaufspreisen zu realisieren.

Dies wird eine der unvermeidlichen Folgen sein, mit denen der Markt konfrontiert wird, sollte die Steuerpolitik zum jetzigen Zeitpunkt verabschiedet werden. Laut Herrn Dinh ist die Verabschiedung einer Steuerpolitik jedoch notwendig, um den Markt in eine gesündere Richtung zu lenken. Beispielsweise zwingt dies Investoren dazu, ihre Preisstrategien zu überdenken. Daraus könnten sich Möglichkeiten zur Anpassung des Preisniveaus am Markt ergeben.

Wir brauchen einen klaren, öffentlichen und transparenten Fahrplan.

Eine aktuelle Umfrage von Batdongsan.com.vn unter 1.000 Immobilieninteressierten zeigt, dass bis zu 95 % der Befragten Immobilien hauptsächlich als Kapitalanlage und nicht zum Wohnen erwerben. Ein großer Anteil dieser Befragten plant, die Immobilie innerhalb eines Jahres wieder zu verkaufen. Dies verdeutlicht das derzeitige große Interesse der Vietnamesen an Immobilieninvestitionen, die jedoch nur eine kurze Haltedauer aufweisen. Sie tendieren dazu, nach dem Motto „Verkaufen, wenn der Preis stimmt“ zu handeln und ihr Kapital flexibel in jeweils rentablere Anlageklassen umzuschichten.

Herr Dinh Minh Tuan, Regionaldirektor Süd von Batdongsan.com.vn, merkte an, dass eine gewinnbasierte Steuerberechnung zwar prinzipiell sinnvoller wäre, es jedoch schwierig sei, den tatsächlichen Gewinn zu ermitteln, da zahlreiche Nebenkosten wie Maklerprovisionen, Renovierungskosten und Kredite anfielen, für die keine Rechnungen oder gültigen Belege vorlägen, die von der Steuer abgezogen werden könnten. Angesichts dieser Situation befürchtet Herr Tuan, dass Steuerzahler ohne klare Regelung höhere Steuersätze zahlen müssten, als ihnen tatsächlich zustünden.

Die Anpassung der Grunderwerbsteuer wird weiterhin als notwendig erachtet, um den Haushalt auszugleichen und die Einnahmen zu erhöhen. Angesichts des vorgeschlagenen Steuersatzes von 10–20 % auf den Gewinn ist es jedoch erforderlich, einen transparenten und angemessenen Mechanismus sowie einen geeigneten Fahrplan zu entwickeln, um Marktverwerfungen und eine übermäßige Belastung der Bevölkerung zu vermeiden – so die Analyse der Experten von Batdongsan.com.vn.

Rechtsanwalt Le Cao, geschäftsführender Anwalt der Kanzlei FDVN, erklärte, dass eine Rechtsvorschrift nur dann ihre volle Wirkung entfalten kann, wenn sie der Realität entspricht. Daher müssen Steuerrichtlinien vor ihrer Veröffentlichung sorgfältig geprüft und umfassend bewertet werden, um mögliche Probleme in der Praxis vorherzusehen und zu lösen.

Neben der Festlegung angemessener Steuersätze sollten spezifische Regelungen getroffen werden, um Streitigkeiten bei der Ermittlung von Faktoren wie angemessenen Kosten, Kaufpreis-Verkaufspreis-Abweichung, Haltedauer usw. zu vermeiden. Gleichzeitig sollte das Gesetz auch Ausnahmeregelungen enthalten, um in Sonderfällen für Gerechtigkeit zu sorgen.

„Der Kern der Immobilienmarktsteuerung, einschließlich der Steuerpolitik, besteht im Aufbau eines transparenten und einheitlichen landesweiten Immobiliendatensystems. Derzeit bestehen noch viele Mängel, wie beispielsweise Immobilien, die auf fremde Namen eingetragen sind, intransparente Geldflüsse in den Immobiliensektor oder die Manipulation des Marktes durch Interessengruppen, was zu erheblichen Verzerrungen der Immobilienwerte führt“, erklärte Rechtsanwalt Le Cao.

Laut diesem Anwalt ist Datentransparenz daher eine der Grundvoraussetzungen. Mit einer klaren, datenbasierten Managementplattform lassen sich Transaktionen leicht nachverfolgen und Immobilienwerte nähern sich ihrem tatsächlichen Wert an. Der Markt wird dadurch nachhaltiger funktionieren, Menschen erhalten leichter Zugang zu Immobilien, die ihren tatsächlichen Bedürfnissen entsprechen, und spekulative Phänomene, die den Markt verzerren, werden eingedämmt. Ein detailliertes, transparentes Managementsystem hilft nicht nur bei der Kontrolle von Transaktionen, sondern dient auch als Schutzschild gegen zukünftige Streitigkeiten und Risiken.

Quelle: https://doanhnghiepvn.vn/kinh-te/thue-chuyen-nhuong-bat-dong-san-tac-dong-hai-mat-va-ky-vong-dai-han/20250728054844445

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