Grunderwerbsteuer: Doppelte Auswirkungen und langfristige Erwartungen

Bildunterschrift — Illustrationsfoto: Tuan Anh/VNA

Ziel ist es, Spekulationen einzuschränken, langfristiges Halten zu fördern und die Staatseinnahmen zu erhöhen. Viele Experten gehen jedoch davon aus, dass ein gesunder Immobilienmarkt nicht durch hohe Steuern kontrolliert wird, sondern durch gute Liquidität, transparente Abläufe und Fairness sowohl für Investoren als auch für Menschen mit realen Bedürfnissen. Die Grunderwerbsteuer soll zweiseitige Auswirkungen haben, doch eine vernünftige Politik wird langfristige Auswirkungen haben.

Spekulationen unterdrücken oder den Sekundärmarkt abwürgen?

Das Finanzministerium hat kürzlich im Entwurf des Einkommensteuergesetzes (geändert) eine Methode zur Berechnung der Einkommensteuer auf Immobilienübertragungen vorgeschlagen, die auf dem Nettogewinn – Verkaufspreis abzüglich Kaufpreis und Nebenkosten – basiert. Der vorgeschlagene Steuersatz beträgt dementsprechend 20 % des zu versteuernden Einkommens, berechnet für jede Übertragung. Können Kaufpreis und Nebenkosten nicht ermittelt werden, wird die Steuer direkt auf den Verkaufspreis berechnet, wobei ein progressiver Steuersatz je nach Haltedauer gilt: 10 % bei weniger als zwei Jahren und 6 % bei zwei bis fünf Jahren; 4 % bei fünf bis zehn Jahren; 2 % bei mehr als zehn Jahren oder bei geerbtem Vermögen.

Experten zufolge wird dieser Vorschlag als bedeutender Versuch angesehen, kurzfristige Spekulationen einzudämmen und die Transparenz bei der Verrechnungspreisgestaltung zu erhöhen. Verkäufer werden dazu gezwungen, sowohl die Selbstkosten als auch die tatsächlichen Kosten vollständig offenzulegen, damit das Datensystem die wahren Werte widerspiegelt.

Viele Experten sind jedoch der Meinung, dass eine nicht sinnvoll gestaltete Steuerpolitik den Sekundärmarkt, der derzeit eine wichtige Rolle für die Liquidität spielt, zum Erliegen bringen wird. Kleinanleger werden aus dem Markt gedrängt, und auch Immobilienunternehmen, Banken und der Finanzmarkt werden betroffen sein.

Dr. Nguyen Van Dinh, Vorsitzender der Vietnam Association of Realtors (VARS), erklärte, die Ziele der Politik müssten klar definiert werden. Auch wenn es zunächst negative Reaktionen geben könne, sei dies notwendig, um eine nachhaltige und gesunde Marktentwicklung sicherzustellen und reale Bedürfnisse zu bedienen, anstatt weiterhin spekulative und profitgierige Aktivitäten zu fördern. Dieser Steuersatz werde viele Investoren, insbesondere solche mit dem Ziel des „Surfens“, dazu zwingen, ihre Anlagestrategien zu überdenken.

Tatsächlich wird die neue Steuerpolitik mit Sicherheit zu einem Rückgang der Transaktionen auf dem Immobilienmarkt führen und sich auf das gesamte Marktsystem auswirken, von den Geschäftsaktivitäten der Unternehmen bis hin zu den Investoren. Kurzfristig wird es aufgrund der geringeren Nachfrage schwieriger sein, Projekte mit hohen Verkaufspreisen zu realisieren.

Dies ist eine der unvermeidlichen Folgen für den Markt, wenn die Steuerpolitik zum jetzigen Zeitpunkt umgesetzt wird. Laut Herrn Dinh ist die Umsetzung der Steuerpolitik jedoch notwendig, um den Markt in eine gesündere Richtung zu lenken. Dies zwingt beispielsweise Investoren, ihre Preisstrategien zu überdenken. Daraus ergeben sich Möglichkeiten zur Anpassung des Marktpreisniveaus.

Wir brauchen einen klaren, öffentlichen und transparenten Fahrplan

Eine kürzlich von Batdongsan.com.vn durchgeführte Umfrage unter 1.000 Immobiliensuchenden ergab, dass bis zu 95 % der Befragten Immobilien hauptsächlich zu Anlagezwecken und nicht zum Wohnen kauften. Ein großer Teil der Befragten besitzt Immobilien mit der Absicht, diese innerhalb eines Jahres zu verkaufen. Dies zeigt, dass Vietnamesen derzeit sehr an Immobilieninvestitionen interessiert sind, die Haltedauer jedoch kurz ist und sie dazu neigen, „zu verkaufen, wenn der Preis stimmt“, wodurch sie ihre Kapitalflüsse flexibel auf andere, jeweils rentablere Anlagen umschichten.

Herr Dinh Minh Tuan, Regionaldirektor Süd von Batdongsan.com.vn, erklärte, dass die Berechnung der Steuer auf Basis des Gewinns grundsätzlich sinnvoller sei, es jedoch schwierig sei, den tatsächlichen Gewinn genau zu ermitteln, da viele Nebenkosten wie Maklerprovisionen, Renovierungsarbeiten, Kredite usw. ohne Rechnungen oder gültige Dokumente anfallen würden, die von der Steuer abgezogen werden könnten. Angesichts dieser Situation befürchtet Herr Tuan, dass Steuerzahler ohne klare Regelung höhere Steuern zahlen müssten als in Wirklichkeit.

Eine Anpassung der Grunderwerbsteuer wird weiterhin als notwendig erachtet, um einen ausgeglichenen Haushalt zu gewährleisten und die Einnahmen zu erhöhen. Angesichts des vorgeschlagenen Steuersatzes von 10–20 % auf den Gewinn ist es jedoch notwendig, einen öffentlichen, transparenten und vernünftigen Mechanismus sowie einen geeigneten Fahrplan zu entwickeln, um Marktschocks und eine große Belastung für die Bevölkerung zu vermeiden, analysierten Experten von Batdongsan.com.vn.

Rechtsanwalt Le Cao, leitender Anwalt der Kanzlei FDVN, erklärte, dass eine gesetzliche Regelung nur dann ihre volle Wirksamkeit entfalten könne, wenn sie mit der Realität im Einklang stehe. Daher müssten Steuerrichtlinien vor ihrer Verkündung sorgfältig geprüft und umfassend bewertet werden, um mögliche reale Situationen vorherzusehen und zu lösen.

Neben der Festlegung angemessener Steuersätze sind spezifische Regelungen erforderlich, um Streitigkeiten bei der Bestimmung von Faktoren wie angemessenen Kosten, Kaufpreis/Verkaufspreis, Haltedauer usw. zu vermeiden. Gleichzeitig sollte das Gesetz auch Ausnahmebestimmungen enthalten, um in Sonderfällen Fairness zu gewährleisten.

„Der Kern des Immobilienmarktmanagements, einschließlich der Steuerpolitik, besteht darin, ein landesweit transparentes und einheitliches Immobiliendatensystem aufzubauen. Derzeit bestehen noch viele Mängel, wie etwa die Registrierung von Immobilien auf fremde Namen, intransparente Geldflüsse in den Immobilienmarkt oder die Manipulation des Marktes durch Interessengruppen, die zu einer erheblichen Verzerrung der Immobilienwerte führen“, sagte Rechtsanwalt Le Cao.

Datentransparenz ist daher laut diesem Anwalt eine der Voraussetzungen. Mit einer klaren, datenbasierten Managementplattform lassen sich Transaktionen leicht verfolgen und Immobilienwerte nähern sich dem realen Wert an. Der Markt funktioniert dann nachhaltiger, Menschen erhalten leichteren Zugang zu Immobilien, die ihren tatsächlichen Bedürfnissen entsprechen, und spekulative Phänomene, die den Markt stören, werden begrenzt. Ein detailliertes, transparentes Managementsystem trägt nicht nur zur Kontrolle von Transaktionen bei, sondern dient auch als Schutzschild, um künftige Streitigkeiten und Risiken zu begrenzen.

Quelle: https://doanhnghiepvn.vn/kinh-te/thue-chuyen-nhuong-bat-dong-san-tac-dong-hai-mat-va-ky-vong-dai-han/20250728054844445

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