Según el profesor asociado Dr. Tran Kim Chung, ex subdirector del Instituto Central de Gestión Económica , existen tres escenarios para el mercado inmobiliario en 2024. "Pero sea cual sea el escenario, el mercado será mejor que hace dos años", predijo el Sr. Chung.
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| Profesor asociado, Dr. Tran Kim Chung, ex subdirector del Instituto Central de Gestión Económica |
El desarrollo del año siguiente siempre se basa en los resultados del año anterior. Señor, ¿consideran muchos que el 2023 será un año muy malo para el mercado inmobiliario?
Si hacemos una evaluación general, se puede decir que en 2023 el mercado inmobiliario está bastante sombrío, pero analizando cada segmento del mercado por separado, no todo es gris.
En concreto, en un contexto de mercado bastante sombrío, el sector inmobiliario industrial presenta un buen desempeño. Esto se debe al fuerte crecimiento en la atracción de inversión extranjera directa en 2023.
Según la Oficina General de Estadística, el capital registrado nuevo, el capital registrado ajustado, así como el valor de las aportaciones de capital y la adquisición de acciones por parte de inversores extranjeros en Vietnam en 2023, alcanzaron casi los 36.600 millones de dólares, un aumento de más del 32 % con respecto al año anterior. El segmento de apartamentos comerciales de gama media y baja también presenta un buen rendimiento, tanto en precio de venta como en transacciones. El segmento de villas y propiedades inmobiliarias de superlujo en ubicaciones privilegiadas presenta un gran valor; si bien las transacciones son escasas, los precios apenas han disminuido. El sector inmobiliario turístico y de complejos turísticos comienza a mostrar signos de recuperación.
Es decir, en su opinión, ¿es aceptable la evolución del mercado inmobiliario en 2023?
El mercado inmobiliario vietnamita se formó en 1993, fecha de la promulgación de la primera Ley de Tierras. Tras 30 años de seguimiento del mercado inmobiliario, descubrí que cada 10 años se repetía el ciclo: dificultad - recuperación - estabilidad - crecimiento. En particular, los momentos difíciles solían coincidir con la época en que la Asamblea Nacional consideraba aprobar la nueva Ley de Tierras (1993, 2003, 2013). Dependiendo de las circunstancias, cada etapa duraba entre dos y tres años.
Este período difícil del mercado comenzó en el segundo trimestre de 2022 y pronto terminará, ya que la Asamblea Nacional aprobó la Ley de Tierras (enmendada) a principios de 2024. En 2023, el mercado se encuentra en el período difícil del "ciclo de 10 años", pero no decae ni empeora, sino que se mantiene bastante estable, lo cual es un punto positivo en la ley cíclica.
A diferencia de las reformas anteriores a la Ley de Tierras, esta vez la Asamblea Nacional modifica tanto la Ley de Vivienda como la Ley de Negocios Inmobiliarios, por lo que el mercado inmobiliario se recuperará con mayor fuerza. Sin embargo, las tres leyes entrarán en vigor a principios de 2025, por lo que en 2024 el mercado inmobiliario aún presenta tres escenarios.
¿Cuáles son específicamente estos tres escenarios, señor?
En el primer escenario, si no cambian todos los factores, el mercado continuará su tendencia alcista, pero lentamente.
El segundo escenario es que el mercado crezca fuertemente cuando hay shocks.
El tercer escenario, que nadie desea, pero que aún podría ocurrir, es que el mercado inmobiliario se desplome si la economía mundial entra en crisis, el comercio mundial disminuye, la inversión extranjera disminuye, la producción nacional y las actividades comerciales no se recuperan, y el flujo de caja de inversión en el mercado, especialmente el crédito bancario y los bonos corporativos, disminuye. Pero, independientemente del escenario, el mercado sigue estando mejor que hace dos años.
De estos tres escenarios, me inclino por el segundo, aunque el sistema legal para el funcionamiento del mercado inmobiliario este año no ha cambiado debido a la Ley de Tierras, la Ley de Negocios Inmobiliarios y la Ley de Vivienda recién aprobadas por la Asamblea Nacional, que no entrarán en vigor hasta 2025.
¿Por qué tienes una visión tan optimista?
Conscientes de la importancia especial del mercado inmobiliario en la recuperación y el desarrollo económico, desde principios de 2023, el Gobierno y el Primer Ministro han emitido una serie de documentos directivos y de gestión para implementar de forma sincrónica políticas, tareas y soluciones para eliminar las dificultades del mercado, especialmente las dificultades y obstáculos relacionados con la ley y las fuentes de capital.
Recientemente, en el Despacho Oficial 1376/CD-TTg (de fecha 17 de diciembre de 2023), el Primer Ministro solicitó que la implementación continua, drástica, oportuna y eficaz de soluciones para promover el desarrollo seguro, saludable y sostenible del mercado inmobiliario sea responsabilidad de los ministerios, las sucursales y las localidades. Los ministerios, las sucursales y las localidades deben considerar esta tarea urgente e importante que debe abordarse, de acuerdo con el principio de que cualquier problema bajo su autoridad debe resolverse, sin evadir, presionar, temer errores ni asumir responsabilidades.
El grupo de trabajo del Primer Ministro para revisar, instar y orientar la eliminación de dificultades y obstáculos en la ejecución de proyectos inmobiliarios, encabezado por el propio Ministro de Construcción, debe ser más drástico, más fuerte, más completo y oportuno para guiar y eliminar las dificultades y obstáculos en los procedimientos legales, acelerar la ejecución de proyectos inmobiliarios, especialmente proyectos de vivienda, grandes áreas urbanas y parques industriales con efectos colaterales; acelerar la descentralización, la autorización y la reducción de procedimientos administrativos innecesarios; manejar resueltamente los casos que causan dificultades, inconvenientes y trámites indirectos que causan retrasos para las personas y las empresas.
Pero señor, el mercado funciona en base a la oferta y la demanda, ¿no basta la determinación política?
Se ha emitido el documento legal de mayor jerarquía directamente relacionado con el mercado inmobiliario. El Gobierno está finalizando urgentemente el decreto rector, lo que, junto con la determinación del Gobierno y del Primer Ministro, ha restaurado la confianza de empresas, inversores y ciudadanos, lo cual constituye una base importante para creer que el mercado se recuperará pronto.
El mercado inmobiliario ha estado en recesión desde principios del segundo trimestre de 2022. Según la "regla de los 10 años", el período de recesión del mercado es de aproximadamente 1,5 a 2 años. Para el segundo trimestre de 2024, se cumplirán exactamente 2 años, y el mercado se estabilizará y desarrollará.
El mercado funciona según la ley de la oferta y la demanda. En cuanto a la oferta, el Gobierno ha decidido invertir 120 billones de VND en la construcción de al menos un millón de viviendas sociales para personas de bajos ingresos y trabajadores de parques industriales durante el período 2021-2030, pero este paquete de crédito se ha desembolsado muy poco actualmente. Para aumentar la oferta de bienes para el segmento más importante del mercado inmobiliario, el Primer Ministro ha instruido a los ministerios y sectores a implementar de forma drástica y eficaz el programa de crédito de 120 billones de VND para préstamos preferenciales destinados al desarrollo de viviendas sociales, viviendas para trabajadores y la renovación y reconstrucción de apartamentos.
Para estimular la demanda, el Primer Ministro solicitó al sector bancario tener soluciones prácticas y efectivas para promover el crédito a las empresas BBS; fortalecer la dirección, el impulso y la orientación a los bancos comerciales para que las empresas, los proyectos inmobiliarios y los compradores de viviendas puedan acceder a fuentes de crédito de manera más conveniente, resolviendo rápidamente las dificultades en el capital y el flujo de caja.
El Primer Ministro acaba de celebrar una conferencia con líderes de empresas inmobiliarias y manufactureras como Vingroup, FPT, Masan, Novaland, Hung Thinh, Sun Group, Geleximco, Taseco, Becamex IDC, Phat Dat, etc., para seguir eliminando dificultades y obstáculos. Esta conferencia puede considerarse la "Conferencia de Dien Hong" del mercado inmobiliario. Muchas dificultades y obstáculos en cuanto a mecanismos, legalidad, fuentes de capital, oferta y demanda se eliminarán lo antes posible tras la conferencia.
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