قیمت مسکن بسیار بیشتر از درآمد است: راهکارهای پیشنهادی برای تنظیم بازار

با توجه به افزایش مداوم قیمت مسکن در شهرهای بزرگ که فراتر از توان پرداخت مردم است، دولت به سرعت در حال تدوین و آماده‌سازی مصوبه‌ای در مورد تعدادی از اقدامات برای کنترل و مهار قیمت املاک و مستغلات است. این مصوبه، راهکاری به موقع برای تنظیم بازار به سمت توسعه پایدار و سالم، مطابق با اهداف امنیت اجتماعی و ثبات اقتصاد کلان تلقی می‌شود.

تصویر تصویر: Tuan Anh/VNA

قیمت مسکن از درآمد مردم خیلی بیشتر است

طبق نظرسنجی انجام شده توسط موسسه تحقیقات املاک و مستغلات ویتنام (VIRES) در سپتامبر 2025، میانگین قیمت آپارتمان‌های اولیه در هانوی به طور متوسط ​​به 92.9 میلیون دونگ ویتنامی در هر متر مربع رسیده است. در همین حال، در شهر هوشی مین، این رقم حتی بالاتر است و به 135.3 میلیون دونگ ویتنامی در هر متر مربع می‌رسد. این قیمت با میانگین درآمد کارگران ویتنامی امروز که فقط بین 8 تا 10 میلیون دونگ ویتنامی در ماه در نوسان است، بسیار متفاوت است.

شکاف بزرگ بین قیمت مسکن و درآمد، رویای صاحب خانه شدن را برای اکثر مردم، به ویژه گروه‌های کم‌درآمد و متوسط، به طور فزاینده‌ای دور از دسترس می‌کند. در این شرایط، پیش‌نویس قطعنامه دولت در مورد مکانیسم کنترل قیمت مسکن، یک گام مهم سیاستی محسوب می‌شود که نشان دهنده عزم راسخ برای تغییر جهت بازار و محافظت از حق مردم برای دسترسی به مسکن است.

تحلیل وزارت ساخت و ساز نشان می‌دهد که طی سال‌های گذشته، قیمت املاک و مستغلات در شهرهای بزرگ به طور غیرطبیعی افزایش یافته است و به طور کامل منعکس کننده قانون واقعی عرضه و تقاضا نیست. بخشی از دلیل آن ناشی از سفته بازی، تورم قیمت و عدم شفافیت در اطلاعات برنامه ریزی است که باعث ایجاد "تب مجازی" در بسیاری از مناطق شده است. این وضعیت نه تنها بازار را مختل می‌کند، بلکه بر روانشناسی اجتماعی نیز تأثیر منفی می‌گذارد.

ساختار محصولات املاک و مستغلات نیز به طور جدی نامتوازن است و بیشتر عرضه در بخش‌های متوسط ​​و گران‌قیمت متمرکز شده است. در همین حال، بخش‌های مسکن اجتماعی، مسکن مقرون به صرفه و مسکن اجاره‌ای هنوز با کمبود جدی مواجه هستند. این امر باعث می‌شود تقاضای واقعی مسکن - که بخش بزرگی از جامعه را تشکیل می‌دهد - به درستی برآورده نشود.

در حال حاضر، ابزارهای تنظیم بازار مانند مالیات، اعتبار، برنامه‌ریزی یا قیمت‌گذاری زمین هماهنگ و ناکارآمد نیستند. فقدان شاخص‌های استاندارد و سیستم‌های داده قابل اعتماد، مداخله به موقع را برای سازمان‌های مدیریتی دشوار می‌کند، در حالی که مردم، به ویژه نسل جوان و کارگران شهری، به طور فزاینده‌ای در دسترسی به مسکن مناسب با مشکل مواجه هستند.

به گفته آقای بویی ون دوآن - مدیر موسسه تحقیقات املاک و مستغلات ویتنام، معرفی زودهنگام سازوکارها و سیاست‌های دولت برای کنترل قیمت مسکن ضروری است و باید به طور همزمان و به طور جدی اجرا شود. زیرا این یک مسئله تأمین اجتماعی است. قانون اساسی ویتنام تأیید می‌کند که مسکن یک نیاز اساسی مردم است. با این حال، با سطح قیمت فعلی، حتی گروه با درآمد متوسط ​​نیز در دسترسی به مسکن مشکل دارند. این امر بر کیفیت زندگی، بهره‌وری نیروی کار و شتاب توسعه جامعه تأثیر منفی می‌گذارد.

آقای دوآن هشدار داد: «بسیاری از جوانان امروز جرأت ازدواج یا بچه‌دار شدن ندارند، زیرا محل زندگی ثابتی ندارند. اگر این روند ادامه یابد، بر ساختار جمعیت و منابع انسانی کشور تأثیر خواهد گذاشت.»

از دیدگاه بازار، قیمت مسکن در برخی مناطق به سطوح غیرمنطقی بالایی رسیده است که بسیار فراتر از ارزش واقعی آن است. این امر باعث می‌شود بازار دچار اختلال، عدم اعتماد و عدم نقدشوندگی شود. وقتی املاک و مستغلات نقدشوندگی ندارند، جریان نقدی راکد می‌شود، کسب‌وکارها نمی‌توانند بدهی‌های خود را بازپرداخت کنند و این امر منجر به خطراتی برای سیستم بانکی و اقتصاد به طور کلی می‌شود. در آن زمان، اگر بازار در حالت "منجمد" قرار گیرد، اقتصاد کلان به ناچار تحت تأثیر منفی قرار خواهد گرفت.

آقای دوآن تأکید کرد که در جهان، بیشتر بحران‌های مالی از حباب‌های املاک و مستغلات سرچشمه می‌گیرند. بنابراین، ویتنام باید سریعاً اقدام کند، به طور پیشگیرانه بازار را آرام کند و قیمت مسکن را به ارزش واقعی خود بازگرداند.

سه رکن اساسی کنترل بازار

دکتر نگو تری لانگ، دانشیار و کارشناس اقتصادی، اظهار داشت که پیش‌نویس مصوبه دولت سه رکن اصلی را برای کنترل قیمت مسکن و تغییر شکل بازار پیشنهاد می‌کند. اولین رکن، ایجاد یک مرکز معاملات املاک و مستغلات است که داده‌های مربوط به برنامه‌ریزی، وضعیت حقوقی، تعهدات مالی و تاریخچه معاملات هر ملک را ادغام می‌کند.

این مرکز به عنوان یک «مرکز رسمی» برای معاملات املاک و مستغلات عمل خواهد کرد و به کاهش تورم قیمت و ایجاد پایه‌ای شفاف برای بازار کمک خواهد کرد. در صورت عملکرد صحیح، این مرکز انتظارات قیمتی را به ارزش‌های واقعی نزدیک‌تر می‌کند و در عین حال خطرات را برای خریداران و مشاغل کاهش می‌دهد.

رکن دوم، محدودیت اعتبار برای خریداران چند خانه‌ای است تا از موج‌سواری سوداگرانه جلوگیری شود. بر این اساس، نسبت وام صاحبان دو یا چند خانه کاهش می‌یابد و هزینه استفاده از اهرم مالی افزایش می‌یابد. با این حال، برای جلوگیری از تأثیرگذاری بر گروه تأمین‌کنندگان مسکن اجاره‌ای بلندمدت - که یک مؤلفه مهم در شهرهای بزرگ است - سیاست‌های اعتباری باید به وضوح بر اساس هدف استفاده طبقه‌بندی شوند. آقای لانگ توصیه کرد که به جای «همسطح‌سازی»، سیاست‌ها باید «ریسک‌های رفتاری» مانند حمایت از وام‌های ترجیحی برای خریداران واقعی خانه، تشدید سفته‌بازی کوتاه‌مدت و ایجاد شرایطی برای سرمایه‌گذاران برای اجاره شفاف را تعیین کنند.

در کنار آن، رکن سوم، توسعه مسکن تجاری مقرون به صرفه است، با تعریف روشنی از «قیمت مقرون به صرفه» که با درآمد متوسط ​​هر محل مرتبط باشد و نرخ پرداخت معقولی (30 تا 35 درصد درآمد) داشته باشد. علاوه بر تنظیم صندوق‌های جداگانه زمین و اولویت دادن به انتخاب سرمایه‌گذاران توانمند، این محصول باید زمان انتقال الزام‌آوری داشته باشد تا از سرگردانی جلوگیری شود، ضمن اینکه با مکانیسمی برای حمایت از خریداران در شرایط دشوار از طریق صندوق توسعه مسکن نیز همراه باشد.

از دیدگاه کارشناسان، دکتر لی شوان سانگ، معاون مدیر موسسه اقتصادی ویتنام، تأیید کرد که برای حل مشکل قیمت مسکن، لازم است «شیر عرضه»، به ویژه مسکن ارزان قیمت، «باز شود». این متخصص همچنین خاطرنشان کرد که یکی از دلایل افزایش شدید قیمت مسکن در هانوی در سال‌های اخیر، تصمیم 61/2024/QD-UBND در مورد تقسیم زمین است. بر این اساس، از اکتبر 2024، مقررات مربوط به حداقل مساحت تقسیم زمین از 30 متر مربع به 50 متر مربع افزایش می‌یابد، به همراه الزام عرض و نمای 4 متر یا بیشتر.

آقای سانگ تحلیل کرد: «این سیاست، عرضه خانه‌های کوچک - که برای اکثر ساکنان شهری مناسب هستند - را به شدت کاهش داده است. در کنار مقررات مربوط به زیرساخت‌ها و استانداردهای شهری، تقریباً هیچ صندوق مسکن کوچک با قیمت‌های معقول باقی نمانده است.»

علاوه بر این، حذف چارچوب قیمت زمین و الزام قیمت‌گذاری بر اساس «اصول بازار» طبق قانون زمین ۲۰۲۴ نیز شرایطی را ایجاد می‌کند که قیمت زمین به سرعت افزایش یابد، به ویژه در مناطقی که پتانسیل توسعه زیرساخت‌ها را دارند. همه سیاست‌های اداری موقتی هستند. ریشه آرام کردن بازار همچنان افزایش عرضه واقعی است، به ویژه در بخش مسکنی که برای توانایی پرداخت مردم مناسب باشد.

پیش‌نویس مصوبه دولت در مورد کنترل قیمت املاک و مستغلات یک گام سیاستی ضروری است که نقش نظارتی دولت را در بازگرداندن بازار به مسیر اصلی نشان می‌دهد. مسئله مسکن نه تنها یک مسئله بازار، بلکه یک موضوع امنیت اجتماعی، توسعه پایدار و ثبات نیز هست.

بنابراین، انتظار می‌رود صدور و اجرای مؤثر این قطعنامه به ارتقای توسعه خطوط تولید مناسب، محدود کردن گمانه‌زنی، افزایش شفافیت و حمایت از حقوق مشروع مردم کمک کند.

منبع: https://baotintuc.vn/bat-dong-san/gia-nha-vuot-xa-thu-nhap-de-xuat-loat-giai-phap-dieu-tiet-thi-truong-20251017132032400.htm