La marque des 5 fois de modification de la loi foncière et de la révolution de fusion des provinces et des villes

TPO - Après 80 ans d'institutionnalisation nationale, la gestion foncière au Vietnam a connu de nombreux tournants, passant de la propriété féodale à la propriété publique, puis à l'entrée dans le marché. Chaque réforme s'accompagne de changements majeurs pour le pays. Selon les experts, les réformes institutionnelles actuelles, telles que la fusion des provinces et des villes, la rationalisation de l'appareil et la création d'une base de données nationale, peuvent être considérées comme la « quatrième révolution » de la gestion foncière.

Báo Tiền Phong•29/08/2025

Changements majeurs dans la gestion des terres

Le Dr Tran Xuan Luong, directeur adjoint de l'Institut vietnamien d'étude et d'évaluation du marché immobilier, a déclaré que la terre est depuis longtemps considérée comme la ressource la plus fondamentale de chaque pays, un moyen de production privilégié et un pilier indispensable au développement socio-économique . Au Vietnam, au cours des 80 dernières années, depuis la Révolution d'août 1945, la gestion foncière a connu de nombreux tournants, passant de la propriété féodale à la propriété publique, puis à l'entrée dans le marché.

Selon le Dr Tran Xuan Luong, la première chose à mentionner est la réforme agraire (1953-1958), une grande révolution sociale. La confiscation des terres aux propriétaires terriens et leur distribution aux agriculteurs qui n'en possédaient pas ou en manquaient, confirmant la propriété de la classe paysanne, principale force productive de l'époque. En termes de gestion étatique, cette période a posé les bases d'un nouveau régime de propriété, passant de la propriété privée à la propriété publique.

Dr. Tran Xuan Luong - Directeur adjoint de l'Institut de recherche et d'évaluation du marché immobilier du Vietnam.

En 1987, la première loi foncière fut promulguée, affirmant que la terre appartenait à tous et était gérée par l'État. L'élément nouveau majeur résidait dans l'octroi par l'État de droits d'usage foncier aux ménages et aux particuliers. Il s'agissait de la première reconnaissance des droits fonciers, ouvrant la voie à la formation d'un marché des droits fonciers pour la période suivante.

La loi foncière de 1993 a marqué une étape majeure. Pour la première fois, les exploitants fonciers se sont vu accorder cinq droits fondamentaux : le droit de cession, le droit de bail, le droit d'héritage, le droit d'hypothèque et le droit d'apport de capitaux grâce aux droits d'utilisation des terres.

« Ces droits amènent la terre dans l'orbite du marché géré par l'État, transformant les droits d'utilisation de la terre en un type d'actif avec valeur transactionnelle, contribuant à promouvoir la formation et le développement du marché immobilier », a déclaré M. Luong.

Selon le directeur adjoint de l'Institut vietnamien d'étude et d'évaluation du marché immobilier, la création du ministère des Ressources naturelles et de l'Environnement en 2002 a permis de fusionner les fonctions de gestion des terres, des ressources naturelles et de l'environnement. Cette création a marqué un tournant dans la modernisation et la professionnalisation de la gestion foncière. Des modifications ont également été apportées au cycle décennal de modification de la loi foncière. Plus précisément :

Loi foncière 2003 : étendre les droits des utilisateurs des terres, affirmer le rôle du marché.

Loi foncière 2013 : met l’accent sur le principe de transparence, les prix des terrains proches des prix du marché et renforce les enchères des droits d’utilisation des terres.

Loi foncière 2024 : Poursuivre les réformes fortes et synchrones avec la loi sur les investissements, la loi sur la construction, la loi sur les affaires immobilières, etc. ; accélérer la transformation numérique et moderniser la gestion foncière.

La loi foncière de 2024, qui entrera en vigueur après 1 an de fonctionnement, sera modifiée en raison de nouvelles situations liées aux changements dans les collectivités locales à deux niveaux...

La « quatrième révolution » dans la gestion des terres

Evaluant les changements majeurs liés à la gestion des terres, le Dr Tran Xuan Luong a déclaré que si les étapes précédentes - depuis la réforme agraire de 1953 (octroi de droits d'utilisation des terres aux agriculteurs), la promulgation de la loi foncière de 1993 (créant le marché des droits d'utilisation des terres), jusqu'à la création du ministère des Ressources naturelles et de l'Environnement en 2002 (modernisation de la gestion des terres) - étaient toutes considérées comme des « jalons révolutionnaires » dans la gestion des terres, le Vietnam entre maintenant dans une réforme institutionnelle sans précédent, qui est une « restructuration » complète de l'appareil de gestion.

Selon le Dr Tran Xuan Luong, avec la nouvelle réforme institutionnelle - fusion des provinces et des villes, rationalisation de l'appareil, construction d'une base de données nationale - cela peut être considéré comme la « quatrième révolution » dans la gestion des terres dans notre pays.

Le Dr Tran Xuan Luong a déclaré que la fusion des provinces et des villes, passant de 63 à 34 unités administratives, ne constitue pas une simple réduction de l'appareil administratif, mais une « restructuration de l'espace administratif foncier ». La réduction des niveaux intermédiaires éliminera la fragmentation, améliorera l'efficacité de la planification et de la supervision, et évitera la décentralisation de la gestion foncière.

Réorganiser le modèle de gouvernement local à deux niveaux, réduisant ainsi considérablement le mécanisme de « demande-don » local et renforçant la transparence et la responsabilité. Cela permet aux citoyens et aux entreprises d'accéder aux services fonciers de manière plus transparente et plus rapide.

Avec la nouvelle réforme institutionnelle actuelle - fusion des provinces et des villes, rationalisation de l'appareil et création d'une base de données nationale - cela peut être considéré comme la « quatrième révolution » dans la gestion des terres, ouvrant une nouvelle ère d'administration foncière moderne, transparente et durable.
Dr Tran Xuan Luong

Par ailleurs, le ministère des Ressources naturelles et de l'Environnement fusionnera avec le ministère de l'Agriculture et du Développement rural pour former un ministère unique ( ministère de l'Agriculture et de l'Environnement – PV) chargé de la gestion des terres, des ressources et de l'agriculture, ce qui éliminera les chevauchements et garantira une gestion intersectorielle. Les terres, les ressources et la production agricole seront coordonnées de manière harmonieuse et durable.

Par ailleurs, la création d'une base de données foncière nationale moderne, intégrant les données démographiques, financières et fiscales, et l'application de l'IA, de la blockchain, des cartes 3D et du big data contribueront à la transparence du marché, à la réduction de la corruption et à la prévention de la spéculation. L'administration numérique en matière de gestion foncière transformera fondamentalement la manière dont l'État régule le marché.

« Cela peut être considéré comme la quatrième révolution dans la gestion foncière au Vietnam, après trois étapes majeures précédentes, ouvrant une nouvelle ère de gestion foncière moderne, transparente et durable. Cette réforme ne se résume pas à un simple changement d'appareil ou de législation, mais constitue un tournant institutionnel, faisant de la terre une ressource véritablement stratégique, gérée selon les normes internationales, contribuant directement à l'objectif de faire du Vietnam un pays développé d'ici le milieu du XXIe siècle », a déclaré le Dr Tran Xuan Luong, soulignant que, grâce aux réformes de la gestion foncière, celle-ci revêt non seulement une importance institutionnelle, mais a également un impact direct sur le développement du marché immobilier et des infrastructures nationales.

En fait, l'immobilier et la construction représentent actuellement environ 1 à 13 % du PIB, devenant l'un des secteurs économiques clés, et ayant en même temps une forte influence sur plus de 40 autres domaines tels que la construction, les matériaux, la finance - la banque et l'emploi.

La transparence des droits d’utilisation des terres, l’achèvement de la planification et de la base de données foncières contribueront à minimiser les risques juridiques, à encourager les investisseurs nationaux et étrangers à participer et à créer une offre immobilière stable et saine.

En outre, la terre constitue également la base du développement de parcs industriels, de zones économiques et de nouvelles zones urbaines, qui constituent la force motrice pour attirer les investissements directs étrangers, promouvoir les exportations et créer des emplois pour des millions de travailleurs.

Selon le ministère de la Planification et de l'Investissement, aujourd'hui ministère des Finances, le pays compte près de 420 parcs industriels, dont plus de 280 sont en activité et contribuent significativement à la valeur de la production industrielle et au chiffre d'affaires à l'exportation. Par ailleurs, des politiques foncières transparentes et stables contribuent également à mobiliser les ressources sociales pour les infrastructures de transport, l'énergie et les villes intelligentes, créant ainsi des retombées positives et renforçant la compétitivité nationale.

Récemment, dans ses directives sur la modification et le complément de la loi foncière de 2024, le secrétaire général To Lam a souligné la nécessité d'étudier, d'évaluer et d'identifier pleinement les difficultés et obstacles actuels dans le secteur foncier afin de trouver des solutions globales, fondamentales et cohérentes. Les principaux points de vue, orientations et politiques importantes visant à modifier et à compléter la loi foncière de 2024 et les lois connexes doivent être expliqués de manière complète, approfondie, convaincante et réalisable.