La marque des cinq révisions de la loi foncière et la révolution de la fusion des provinces et des villes

TPO - Après 80 ans d'instauration de l'État, la gestion foncière au Vietnam a connu de nombreuses évolutions, passant de la propriété féodale à la propriété publique, puis à l'ouverture au marché. Chaque réforme s'accompagne de transformations majeures pour le pays. Selon les experts, les réformes institutionnelles actuelles, telles que la fusion de provinces et de villes, la rationalisation des services et la création d'une base de données nationale, peuvent être considérées comme la « quatrième révolution » de la gestion foncière.

Báo Tiền Phong•29/08/2025

Changements majeurs dans la gestion des terres

Le Dr Tran Xuan Luong, directeur adjoint de l'Institut vietnamien d'études et d'évaluation du marché immobilier, a déclaré que la terre a longtemps été considérée comme la ressource la plus fondamentale de toute nation, un moyen de production privilégié et un fondement irremplaçable du développement socio-économique . Au Vietnam, au cours des 80 dernières années, depuis la Révolution d'août 1945, la gestion foncière a connu de nombreuses évolutions, passant de la propriété féodale à la propriété d'État, puis à un mécanisme de marché.

Selon le Dr Tran Xuan Luong, il convient de mentionner en premier lieu la réforme agraire (1953-1958), véritable révolution sociale. Les terres furent confisquées aux propriétaires terriens et redistribuées aux paysans sans terre ou sans exploitation, affirmant ainsi les droits de propriété de la paysannerie, principale force productive de l'époque. Sur le plan de la gestion étatique, cette période a jeté les bases d'un nouveau système de propriété, passant de la propriété privée à la propriété d'État.

En 1987, la première loi foncière a été promulguée, affirmant que la terre appartient à l'ensemble du peuple et est gérée uniformément par l'État. Une avancée majeure a été l'octroi par l'État de droits d'usage des terres aux ménages et aux particuliers. Cette reconnaissance initiale des droits fonciers a jeté les bases de la création ultérieure d'un marché des droits d'usage des terres.

La loi foncière de 1993 a constitué une étape majeure. Pour la première fois, les utilisateurs de terres se sont vu accorder cinq droits fondamentaux : le droit de transférer, le droit de louer, le droit d’hériter, le droit d’hypothéquer et le droit d’apporter des capitaux en utilisant leurs droits d’utilisation des terres.

« Ces droits intègrent les terres dans un système de marché géré par l'État, transformant les droits d'utilisation des terres en un actif négociable et contribuant ainsi à la formation et au développement du marché immobilier », a déclaré M. Luong.

Selon le directeur adjoint de l'Institut vietnamien d'études et d'évaluation du marché immobilier, la création du ministère des Ressources naturelles et de l'Environnement en 2002 a consolidé les compétences en matière de gestion foncière, de ressources et d'environnement. Ce fut un tournant, modernisant et professionnalisant la gestion foncière. Par ailleurs, la loi foncière a été révisée tous les dix ans. Plus précisément :

Loi foncière de 2003 : Élargir les droits des utilisateurs de terres et affirmer le rôle du marché.

Loi foncière de 2013 : Elle met l’accent sur le principe de transparence, des prix fonciers proches de la valeur marchande et renforce les enchères de droits d’utilisation des terres.

Loi foncière 2024 : Poursuite de réformes fortes et synchronisées avec la loi sur l’investissement, la loi sur la construction, la loi sur les transactions immobilières, etc. ; accélération de la transformation numérique et de la modernisation de la gestion foncière.

La loi foncière de 2024, mise en œuvre un an après sa promulgation, sera bientôt modifiée en raison de circonstances nouvelles liées aux changements survenus dans la structure à deux niveaux du gouvernement local...

La « quatrième révolution » dans la gestion des terres.

Évaluant les changements majeurs liés à la gestion foncière, le Dr Tran Xuan Luong a déclaré que si les étapes précédentes – de la réforme agraire de 1953 (octroi de droits d'utilisation des terres aux agriculteurs), à la promulgation de la loi foncière de 1993 (création du marché des droits d'utilisation des terres), jusqu'à la création du ministère des Ressources naturelles et de l'Environnement en 2002 (modernisation de la gestion foncière) – ont toutes été considérées comme des « étapes révolutionnaires » dans la gestion foncière, le Vietnam entre désormais dans une réforme institutionnelle sans précédent, qui est une « restructuration » globale de l'appareil de gestion.

Selon le Dr Tran Xuan Luong, les nouvelles réformes institutionnelles – fusion des provinces et des villes, rationalisation de l’appareil administratif et création d’une base de données nationale – peuvent être considérées comme la « quatrième révolution » dans la gestion foncière de notre pays.

Le Dr Tran Xuan Luong a déclaré que la fusion des provinces et des villes, ramenant le nombre d'unités administratives de 63 à 34, ne constitue pas simplement une réduction de l'appareil administratif, mais une « restructuration de l'espace de gestion foncière ». La réduction des niveaux intermédiaires permettra d'éliminer la fragmentation, d'accroître l'efficacité de la planification et du contrôle, et d'éviter le repli sur soi local dans la gestion foncière.

La réorganisation du modèle de gouvernement local à deux niveaux réduira considérablement le recours aux procédures locales de demande et d'octroi, renforçant ainsi la transparence et la responsabilité. Ceci permettra aux citoyens et aux entreprises d'accéder plus facilement et plus efficacement aux services fonciers.

Avec les réformes institutionnelles actuelles – fusion des provinces et des villes, rationalisation de l’appareil administratif et création d’une base de données nationale – on peut parler de la « quatrième révolution » dans la gestion foncière, inaugurant une nouvelle ère de gouvernance foncière moderne, transparente et durable.
Dr Tran Xuan Luong

Par ailleurs, la fusion du ministère des Ressources naturelles et de l'Environnement avec le ministère de l'Agriculture et du Développement rural en un seul ministère ( ministère de l'Agriculture et de l'Environnement ) chargé de la gestion des terres, des ressources et de l'agriculture permettra d'éliminer les chevauchements et d'assurer une gestion intersectorielle. La gestion des terres, des ressources et la production agricole seront ainsi coordonnées de manière harmonieuse et durable.

Par ailleurs, la mise en place d'une base de données foncières nationale moderne, intégrée aux données démographiques, financières et fiscales, et l'application de l'IA, de la blockchain, des cartes 3D et du big data contribueront à rendre le marché plus transparent, à réduire la corruption et à prévenir la spéculation. La gouvernance numérique de la gestion foncière transformera en profondeur la manière dont l'État régule le marché.

« Cette réforme peut être considérée comme la quatrième révolution dans la gestion foncière vietnamienne, faisant suite aux trois étapes majeures précédentes et inaugurant une nouvelle ère de gouvernance foncière moderne, transparente et durable. Il ne s'agit pas simplement d'un changement de système ou de lois, mais d'un tournant dans le cadre institutionnel, faisant de la terre une ressource véritablement stratégique gérée selon les normes internationales et contribuant directement à l'objectif de faire du Vietnam un pays développé d'ici le milieu du XXIe siècle », a déclaré le Dr Tran Xuan Luong, soulignant que les réformes foncières menées au fil des ans ont non seulement eu une importance institutionnelle, mais ont également eu un impact direct sur le développement du marché immobilier et des infrastructures nationales.

En réalité, l'immobilier et la construction représentent actuellement environ 1 à 13 % du PIB, constituant ainsi l'un des secteurs économiques clés et ayant un fort impact sur plus de 40 autres domaines tels que la construction, les matériaux, la finance et la banque, et l'emploi.

La transparence des droits d'utilisation des terres, une meilleure planification et une base de données foncières robuste contribueront à minimiser les risques juridiques, à encourager la participation des investisseurs nationaux et étrangers et à créer une offre immobilière stable et saine.

En outre, le foncier est la base du développement des parcs industriels, des zones économiques et des nouvelles zones urbaines, qui sont actuellement des forces motrices attirant les investissements directs étrangers, stimulant les exportations et créant des emplois pour des millions de travailleurs.

Selon le ministère du Plan et de l'Investissement (désormais ministère des Finances), le pays compte près de 420 parcs industriels, dont plus de 280 sont opérationnels, contribuant de manière significative à la valeur de la production industrielle et au chiffre d'affaires des exportations. Par ailleurs, des politiques foncières transparentes et stables permettent de mobiliser les ressources sociales pour les infrastructures de transport, l'énergie et les villes intelligentes, créant ainsi un effet d'entraînement et renforçant la compétitivité nationale.

Récemment, en donnant des instructions concernant la modification et le complément de la loi foncière de 2024, le secrétaire général To Lam a souligné la nécessité d'étudier, d'évaluer et d'identifier en profondeur les difficultés et les obstacles actuels du secteur foncier afin de déterminer des solutions globales, fondamentales et cohérentes. Les principaux points de vue, orientations et politiques relatifs à la modification et au complément de la loi foncière de 2024 et des lois connexes doivent être expliqués de manière complète, approfondie, convaincante et concrète.