Quelle est la raison pour laquelle les prix de l’immobilier sont toujours « ancrés

La détermination du gouvernement

Le Premier ministre vient de publier le document urgent n° 527/TB-VPCP, annonçant la conclusion du Premier ministre lors de la Conférence sur les solutions pour éliminer les difficultés de croissance du crédit pour la production et les entreprises, favorisant la croissance et la stabilité macroéconomique.

Il est à noter que, dans son annonce, le Premier ministre a demandé au ministère de la Construction d'accompagner les entreprises immobilières dans la restructuration de leurs segments et la réduction des prix des produits. Des solutions appropriées, rapides et efficaces doivent être mises en place pour restructurer les segments destinés aux personnes ayant des besoins réels, aux logements sociaux, aux logements pour les travailleurs et aux personnes à faibles revenus.

Immobilier - Quelle est la raison pour laquelle les prix de l'immobilier sont toujours « ancrés » à un niveau élevé ? — Les nombreux mouvements sur le marché démontrent la détermination du gouvernement à éliminer les difficultés du marché immobilier.

Cette mesure continue de démontrer les efforts drastiques déployés par le gouvernement pour éliminer les difficultés afin que le marché immobilier puisse se redresser et se développer de manière sûre, saine et durable.

Lors de la Conférence sur les solutions pour surmonter les difficultés de croissance du crédit à la production et aux entreprises, favorisant ainsi la croissance et la stabilité macroéconomique, le 7 décembre au matin, le Premier ministre Pham Minh Chinh a déclaré que les banques et les entreprises forment un écosystème économique. Si l'économie se développe, les banques et les entreprises se développeront, et inversement, si les banques et les entreprises se développent, le pays se développera. Chaque individu et chaque entité doivent partager leurs responsabilités et contribuer à surmonter les difficultés afin que le pays puisse les surmonter et réaliser un développement commun.

Soulever la question des entreprises immobilières se plaignant de difficultés d'accès au financement. Or, ces dernières années, les prix de l'immobilier ont globalement augmenté. Si, malgré des difficultés, elles souhaitent maintenir le prix de vente au même niveau et exigent toujours un « aller simple », existe-t-il une responsabilité commune ?

Selon le Premier ministre, en temps normal, il existe des politiques normales, et en temps anormal, il doit en exister d'autres. En temps difficile, il est nécessaire d'adopter des politiques fondées sur l'esprit d'« harmonisation des avantages et de partage des risques » pour être appropriées, justes et favoriser le développement.

Pourquoi le prix de vente est augmenté ?

Ces derniers temps, le marché immobilier a été difficile, mais les prix restent stables. Les données de l'Association vietnamienne des agents immobiliers (VARS) montrent que les prix de l'immobilier ont été multipliés par dix au cours de la dernière décennie. Rien qu'en 2021, le prix moyen d'une maison a enregistré une croissance à deux chiffres.

Immobilier - Quelle est la raison pour laquelle les prix de l'immobilier sont toujours « ancrés » à un niveau élevé ? (Figure 2). — Le marché immobilier est difficile mais les prix de l'immobilier sont toujours « ancrés » à un niveau élevé, même le segment des appartements dans les grandes villes maintient toujours une tendance à la hausse (photo d'illustration).

VARS prévoit qu'en 2024, les prix des appartements du segment primaire continueront d'augmenter en moyenne d'environ 3 à 8 %. L'offre à court terme n'étant pas résorbée, la pénurie de nouvelles offres rend le marché peu compétitif. Les entreprises dont les projets d'appartements sont actuellement en vente sont donc les reines. Si elles ne rencontrent pas de difficultés de trésorerie, les investisseurs maintiendront les prix élevés afin de maximiser leurs profits. Parallèlement, l'amélioration constante des infrastructures continuera de tirer les prix vers le haut.

Le prix élevé des appartements s'explique non seulement par la volonté des investisseurs de maintenir les prix à un niveau élevé, mais aussi par l'augmentation des coûts d'investissement et de construction, due à la hausse des prix des matériaux, de la main-d'œuvre et des coûts d'accès au financement. De plus, le coût de création de fonds fonciers est trop élevé et de nombreux coûts non identifiés surviennent lors de la mise en œuvre des investissements, de la construction et du développement de projets, ce qui complique la baisse des prix pour les investisseurs.

Les faibles taux d’intérêt et l’inflation record du passé ont également contribué à la forte hausse des prix de l’immobilier, mais le problème principal est la pénurie d’offre.

L'offre est de plus en plus rare

En conséquence, le nombre de nouveaux projets de logements commerciaux agréés est très faible et en baisse, notamment dans les segments abordable et milieu de gamme. Plus précisément, selon les données publiées par le ministère de la Construction sur le marché du logement et de l'immobilier, en 2022, le pays comptait 126 nouveaux projets agréés, soit une baisse de seulement 52,7 % par rapport à 2021 et de 17 % en 2020.

Il convient de noter qu'il n'existe aucun projet de logement futur dans le segment abordable (prix inférieur à 25 millions de VND/m2) éligible à la mobilisation de capitaux et aux transactions de logement en 2021 et 2022. La proportion d'appartements de milieu de gamme (25 à 50 millions de VND/m2) éligibles à la mobilisation de capitaux et aux transactions de logement a également diminué continuellement de deux chiffres depuis 2020.

Les données de recherche du VARS montrent également que le nombre d'appartements abordables et de milieu de gamme à vendre est en baisse continue depuis 2019. Plus précisément, le nombre total d'appartements abordables à vendre en 2022 n'est que de 10 % par rapport à 2019.

La part de l'offre d'appartements abordables dans l'offre totale d'appartements à vendre a également diminué de manière continue, passant de 30 % en 2019 à 7 % en 2022. Au cours de la période 2019-2022, la part des appartements de milieu de gamme a également diminué pour atteindre respectivement 54 %, 46 %, 34 %, 27 %.

Comment restructurer les segments et réduire les coûts des produits ?

Selon VARS, pour restructurer les segments et réduire les coûts des produits, il faut des « efforts conjoints », une unification des points de vue, des méthodes de mise en œuvre et une coordination de nombreux sujets et composants, depuis les agences de gestion de l'État jusqu'aux entreprises et aux banques.

Du côté de l'agence de gestion de l'État, il est tout d'abord nécessaire d'étudier un plan visant à simplifier les procédures administratives d'investissement et de construction. Il convient également d'envisager des mesures visant à aider les entreprises à calculer les frais d'utilisation du sol et de déblaiement des terrains. Actuellement, ces deux postes représentent une part importante des dépenses des investisseurs et ont un impact direct sur le prix de l'immobilier.

Parallèlement, il est nécessaire de prendre des mesures strictes pour lutter contre tout acte susceptible de « compliquer » les investissements et le développement de projets des entreprises. Il est également nécessaire d'éviter les « coûts annexes », qui s'ajoutent de manière invisible au prix du produit.

La Banque d'État doit étudier et développer un programme de crédit à taux préférentiels, spécifiquement destiné aux entreprises investissant dans le logement abordable et à ses acquéreurs. Des mécanismes et des politiques spécifiques et clairs doivent être mis en place pour soutenir les investisseurs souhaitant restructurer des projets de logements haut de gamme vers des logements abordables ou sociaux.

Pour les entreprises immobilières, il est nécessaire d'examiner proactivement leur portefeuille de projets d'investissement. Vendre tout ou partie des projets qui ne sont pas adaptés à leurs ressources actuelles. Restructurer proactivement la dette et planifier la trésorerie. Concentrer les capitaux sur des projets juridiquement garantis, assortis de plans de prêt viables, réalisables rapidement et faciles à liquider.

Réduisez vos prévisions de bénéfices, voire acceptez de vendre à perte, et utilisez les bénéfices des années précédentes pour maintenir vos activités. Pour les nouveaux projets en phase de recherche, privilégiez proactivement le segment des prix abordables afin de garantir une capacité d'absorption lors du lancement des produits sur le marché.

En outre, les entreprises immobilières doivent continuellement innover, rechercher et appliquer les avancées technologiques pour améliorer la capacité de gestion, contrôler les risques et réduire les coûts.

N. Giang

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