Les transactions stagnent, mais le prix de vente des appartements à Hanoï continue d'augmenter comme par magie.

(Dan Tri) - Selon les experts, la hausse continue des prix des appartements a incité de nombreuses personnes à reporter leurs projets d'achat. Toutefois, malgré les difficultés rencontrées lors des transactions, les prix de vente des appartements continuent d'augmenter.

Les acheteurs de maisons en difficulté face à la tempête des prix

Selon un sondage réalisé par les journalistes de Dan Tri , le prix de vente des appartements à Hanoï a continué d'afficher une tendance à la hausse au cours du mois écoulé.

Un appartement de 64 m² avec 2 chambres, situé dans le complexe Vinhomes Smart City, a été mis en vente mi-octobre pour environ 4,2 milliards de VND. Depuis, son prix a continué d'augmenter pour atteindre 4,6 milliards de VND.

Au sein du projet Thang Long n° 1, un appartement de 87 m² avec deux chambres était proposé à la vente début octobre au prix de 5,7 milliards de VND. Cependant, son prix a depuis été porté à 6 milliards de VND.

Selon les données d'un institut de recherche, le prix de vente moyen des appartements neufs sur l'ensemble du marché immobilier de Hanoï a augmenté de manière significative, passant de 40 millions de VND/m² début 2022 à environ 72 millions de VND/m² au troisième trimestre de cette année.

En particulier, le prix moyen des nouveaux projets ouverts ce trimestre a atteint environ 70 millions de VND/m2 (hors TVA et frais d'entretien), car l'offre d'appartements nouvellement ouverts au cours du trimestre a été principalement enregistrée dans le segment haut de gamme et de luxe, représentant 100 % de la part de marché.

À la recherche d'un logement, M. Nguyen Van Ngu (originaire de Nam Dinh ) explique que depuis trois mois, sa famille visite sans relâche des appartements dans les districts de Nam Tu Liem et Ha Dong. Disposant de 3 milliards de dongs, M. Ngu souhaite acquérir un appartement d'environ 65 à 70 mètres carrés, comprenant deux chambres. Cependant, plus il poursuit ses recherches, plus il se sent pris au piège par la flambée des prix.

« Il s'agit du même appartement invendu, mais le prix proposé par le propriétaire est plus élevé qu'auparavant. Par exemple, une maison de 68 m² à My Dinh (Nam Tu Liem, Hanoï) était affichée à la vente en septembre pour environ 3,3 milliards de VND. Le même bien est maintenant proposé à 3,7 milliards de VND », a-t-il déclaré. Face à la fluctuation constante des prix de l'immobilier, M. Ngu a temporairement suspendu son projet d'achat et attend que les prix se stabilisent.

Comme l'a indiqué M. Tran Van Cuong (originaire de Bac Giang ), sa famille a visité de nombreux appartements à Hanoï ces deux derniers mois. Or, M. Cuong a été stupéfait de constater que le prix de vente annoncé par le propriétaire augmentait sans cesse.

Certaines personnes ont renoncé à leur projet d’achat d’une maison en raison de la hausse rapide des prix de vente (Illustration : Tran Khang).

Il y a dix jours, M. Cuong a reçu un devis du propriétaire d'un appartement de 72 m² avec deux chambres, situé dans le district de Hoang Mai à Hanoï, pour un prix de 4,3 milliards de VND, soit 60 millions de VND/m². Cependant, récemment, le propriétaire a informé M. Cuong que le prix était passé à 4,7 milliards de VND.

« La hausse rapide des prix des appartements me fait hésiter : dois-je acheter maintenant ou attendre que le marché se stabilise ? Si j'achète maintenant, le prix risque de baisser, puisqu'il a déjà augmenté. Si je n'achète pas, j'ai peur que les prix continuent d'augmenter », a-t-il déclaré.

D'après les données d'un institut d'études de marché, le prix de vente moyen des appartements à l'échelle nationale était de 35 millions de VND/m² au premier trimestre 2021. Au troisième trimestre 2024, ce prix avait atteint 51 millions de VND/m². Ainsi, en quatre ans, les prix des appartements ont augmenté de 45 %, soit plus de 10 % par an.

Pourquoi les prix des appartements s'envolent-ils ?

L'expert immobilier Nguyen Quoc Anh a déclaré que de nombreuses raisons expliquent la forte hausse des prix des appartements.

Premièrement, le marché immobilier est cyclique. Plus précisément, les prix des appartements augmentent car le marché est actuellement en phase de reprise. Auparavant, mi-2024, ce service avait prévu la reprise de chaque type de bien immobilier, les logements étant les premiers à se redresser.

Après une période difficile, le moral des investisseurs immobiliers est au plus bas. Leur principale crainte n'est plus la baisse des prix, mais le manque de liquidité du bien. C'est pourquoi ils privilégient désormais des biens présentant un statut juridique précis, générant des flux de trésorerie et pouvant être loués, comme les appartements.

La seconde raison est que l'offre ne répond pas à la demande du marché, alors que celle-ci est très importante. Par exemple, à Hanoï, on estime qu'il faut chaque année entre 100 000 et 170 000 nouveaux appartements, alors que l'offre en début d'année ne couvre qu'environ 30 000 unités, et environ 10 000 unités en 2023.

Parallèlement, la densité de population des zones urbaines est très élevée. Certains pays, comme la Corée et la Chine, malgré des réseaux de transport performants permettant de se déplacer facilement entre les provinces et les villes, la population vit et travaille majoritairement dans les grandes agglomérations. Le Vietnam ne fait pas exception. Acquérir un logement dans les grandes villes n'a jamais été chose aisée. Avec la concentration croissante de la population, il est très difficile de faire baisser les prix.

Par ailleurs, l'offre immobilière se concentre de plus en plus sur les segments haut de gamme. À titre d'exemple, début 2020, le segment très haut de gamme (prix supérieurs à 55 millions de VND/m²) ne représentait qu'environ 6 % de l'offre totale. Au troisième trimestre de cette année, ce chiffre atteignait près de 60 %.

Selon l'expert, dans un contexte de faible offre sur le marché, après avoir réglé les problèmes juridiques et lancé les produits, les investisseurs se concentrent principalement sur le segment moyen et supérieur (prix supérieurs à 35 millions de VND/m2).

« Le lancement d'un projet prend beaucoup de temps, tandis que les prix des terrains continuent d'augmenter chaque jour ; il est donc logique que les investisseurs décident de lancer des appartements dont les prix varient de la gamme moyenne à la gamme supérieure », a déclaré M. Quoc Anh.

Un immeuble d'appartements à Hanoï (Photo : Duong Tam).

La troisième raison tient à un facteur psychologique. Concrètement, lorsque le prix des appartements n'a pas beaucoup augmenté, les gens ont tendance à attendre une baisse. Mais dès qu'ils constatent une hausse de 10 à 20 %, tout le monde se précipite pour acheter, par crainte d'une nouvelle augmentation. Ce choc psychologique provoque un rebond du marché.

« En réalité, le marché est extrêmement dynamique depuis environ un an. Cela s'explique aussi par l'impatience des gens qui attendent une baisse des prix des appartements », a conclu M. Quoc Anh.

Nguyen Van Dinh, président de l'Association vietnamienne des agents immobiliers (VARS), a constaté une hausse inhabituelle des prix des appartements ces derniers temps, notamment à Hanoï. Ce phénomène est certainement influencé par des groupes d'intérêts, alors que la conjoncture économique, le marché et les revenus des ménages ne se sont pas encore redressés.

« Les prix de l'immobilier augmentent, mais il n'y a pas de transactions. Il pourrait s'agir d'une manœuvre d'un groupe d'investissement aux intentions douteuses », a déclaré franchement M. Dinh.

Selon lui, ces groupes d'intérêts profitent de la pénurie de logements pour recourir à des pratiques de hausse des prix. Ces dernières années, aucun nouveau projet n'a obtenu de permis d'investissement. Les logements disponibles sur le marché sont principalement des immeubles anciens, rachetés et revendus. L'offre est à la fois insuffisante et de mauvaise qualité ; les logements destinés aux ménages et aux personnes à faibles revenus sont très rares, et la structure du marché est inadaptée.

De plus, la plupart des nouveaux logements sont construits selon des normes élevées, ce qui engendre des coûts d'investissement et fonciers importants. Les investisseurs anticipent également des profits plus élevés qu'auparavant. Par conséquent, il est très difficile de faire baisser les prix des appartements neufs. Ces prix élevés sur le marché du neuf ont également entraîné une forte hausse des prix sur le marché de l'occasion.

Actuellement, l'optimisme des acheteurs s'est progressivement dégradé, les prix des appartements ayant augmenté continuellement depuis le début de l'année.

Les transactions immobilières d'appartements ont ralenti, mais il est prévu qu'elles soient difficiles à diminuer à court terme (Photo : Tran Khang).

M. Pham Duc Toan, directeur général d'EZ Property, a déclaré que récemment, la flambée des prix des appartements à Hanoï était uniquement due à un déséquilibre entre l'offre et la demande. À ce jour, les prix des appartements à Hanoï ont dépassé leur niveau record.

« J'ai un groupe d'amis qui ont tous des revenus élevés, mais en voyant les prix actuels des appartements, ils pensent tous qu'ils sont trop élevés, disproportionnés par rapport à la valeur et très difficiles d'accès », a-t-il déclaré.

Les prix des appartements sont exorbitants, ce qui dissuade de nombreuses personnes d'acheter un logement, les jugeant excessifs. Par conséquent, le marché locatif est actuellement très tendu. M. Toan prévoit que d'ici la fin de l'année, les prix des appartements devraient rester stables. Toutefois, une baisse des prix sera également très difficile, sauf pour les vendeurs contraints de brader leur bien au besoin.

Nguyen Van Dinh a déclaré que pour faire baisser les prix des appartements à Hanoï, il est nécessaire d'accélérer la construction de logements sociaux. Il convient de réguler l'offre de manière proactive en utilisant efficacement les outils de planification, en ajustant les plans et en allouant davantage de fonds pour l'acquisition de terrains constructibles afin d'aider les investisseurs à mettre en œuvre les projets de logements sociaux dès leur élaboration.

À long terme, pour stabiliser le prix des appartements en particulier et celui des logements en général, une forte implication de l'État est indispensable. Il est notamment nécessaire de poursuivre le développement des infrastructures de transport, de réduire le temps de trajet entre les zones périphériques et le centre-ville, et de favoriser l'augmentation de l'offre en périphérie afin de faire baisser les prix de l'immobilier.

Source : https://dantri.com.vn/bat-dong-san/giao-dich-chung-nhung-gia-rao-ban-chung-cu-ha-noi-van-tang-nhu-len-dong-20241118023451755.htm