Les failles juridiques alimentent les conflits dans les immeubles d'appartements

Des contrats de vente ambigus et une réglementation juridique laxiste exposent les acheteurs de logements à des risques en cas de litiges de propriété avec des investisseurs immobiliers.

Des images de résidents brandissant des banderoles pour protester contre les investisseurs ont circulé dans de nombreux immeubles d'habitation à Hanoï et dans certaines provinces. Les conflits les plus vifs portent sur la répartition des espaces, qu'ils soient communs ou privés : sous-sols, parkings, salles communes, salles de sport , locaux commerciaux et espaces locatifs… Experts et avocats avancent plusieurs raisons expliquant cette situation.

Un contrat de vente ambigu avantage l'investisseur

M. Tran Khanh, président du Club de gestion immobilière de Hanoï , a constaté que le décret 71/2010 stipulait auparavant que la répartition entre propriété privée et commune devait être clairement indiquée dans le contrat de vente d'un appartement. Or, le décret 99/2015, relatif à la mise en œuvre de la loi actuelle sur le logement, ne contient plus cette disposition. Chaque projet immobilier dispose donc d'un contrat de vente distinct, dont le contenu peut être interprété de multiples façons, source de litiges. Nombre de ces contrats, rédigés par les investisseurs, manquent de précision et omettent même la question de la propriété commune, ce qui avantage l'investisseur.

D'après M. Khanh, la plupart des acheteurs ne s'intéressent qu'au prix et à la qualité de l'appartement et accordent peu d'importance aux clauses de copropriété et de propriété privative stipulées dans le contrat. Une fois l'appartement remis, le syndic représentant les résidents n'a aucun droit de répartir les parties communes et privatives avec l'investisseur. De là découlent des litiges récurrents concernant la contribution de l'investisseur et des résidents au fonds d'entretien de l'immeuble (2 % de la valeur de l'appartement ou de la surface privative).

M. Nguyen Manh Ha, vice-président de l'Association vietnamienne de l'immobilier, a également souligné que de nombreux contrats d'achat et de vente d'appartements ne sont pas conformes à la réglementation, voire illégaux, ce qui engendre des litiges. Lors de la signature d'un contrat d'achat ou de vente, les clients n'en examinent souvent pas attentivement les termes. Par ailleurs, de nombreux investisseurs, soucieux de vendre leurs biens, « présentent des informations trompeuses et réduisent les services publics dans les parties communes des résidents à leur propre profit ».

Le 23 avril, les résidents et les employés de bureau de l'immeuble Bonanza (23 rue Duy Tan, Hanoï) ont brandi des banderoles exigeant de l'investisseur un dialogue et des éclaircissements sur les points litigieux. Photo : Fournie par les résidents.

La loi ne définit pas encore précisément les places de stationnement pour les immeubles d'habitation.

Le récent différend concernant la propriété commune et privée dans les immeubles d'habitation porte sur les espaces de stationnement pour motos, vélos et voitures en sous-sol. La loi sur le logement en vigueur stipule que les emplacements pour vélos et motos sont en copropriété. En revanche, les acquéreurs d'appartements doivent louer ou acheter une place de parking pour voiture. S'ils ne louent ni n'achètent, la gestion de cet emplacement est assurée par le promoteur, et les coûts d'aménagement ne sont pas inclus dans le prix de vente de l'appartement.

Maître Truong Anh Tu, directeur du cabinet Truong Anh Tu, a analysé la nature de la place de parking de l'appartement, la considérant comme une partie commune incluse dans le prix de vente. Dès la remise des clés, l'investisseur perdra la propriété de cette place. Le prix de vente de l'appartement n'étant pas fixe et fluctuant, il est difficile de prouver que l'investisseur n'a pas inclus le coût de construction de la place de parking dans le prix de vente.

De plus, la place de parking est intégrée à la surface habitable de l'immeuble et constitue un élément indispensable du projet. « Il est donc difficile de dissocier le coût de construction d'une place de parking du prix de vente de l'appartement », a déclaré M. Tu.

Bien que de nombreux litiges concernent les places de stationnement dans les immeubles d'habitation, la loi sur le logement en vigueur et le projet de loi révisé, examiné par l'Assemblée nationale lors de sa 5e session, n'ont apporté aucune modification pour les définir précisément. « L'absence de clarté quant à la définition de la propriété commune et privée est à l'origine des conflits entre investisseurs et résidents, ces derniers étant les plus pénalisés », a déclaré M. Tu.

En mars, les résidents du projet Kosmo Tay Ho ont exigé que l'investisseur prenne en charge les frais d'entretien. Photo : Fournie par les résidents

Aucun registre public des bâtiments

M. Tran Khanh, président du Club de gestion immobilière de Hanoï, a souligné les lacunes de la loi actuelle sur le logement et des textes réglementaires qui n'obligent pas les investisseurs à publier les documents juridiques du bâtiment. Par exemple, un certificat de droit d'utilisation du sol pour la propriété privée, un plan approuvé et un règlement de projet (vérifié). Si l'investisseur ne publie pas de documents transparents, les résidents ne disposent pas d'informations suffisantes pour déterminer la répartition des droits de propriété entre les parties communes et privées.

En effet, lors de la remise des documents de construction au syndic, l'investisseur est tenu de fournir des pièces telles que les plans d'achèvement et le plan du parking. Cependant, M. Khanh a indiqué que, ces documents n'étant soumis à aucune obligation de certification ou de légalisation, l'investisseur peut remettre des plans de parking non conformes aux documents originaux. De plus, il est impossible de déterminer si le coût de construction du parking est inclus dans le prix de vente de l'appartement.

La gestion et l'exploitation actuelles des immeubles d'habitation impliquent cinq entités : les agences de gestion publiques, les investisseurs, les conseils d'administration, les unités de gestion et d'exploitation, et les copropriétaires. En cas de litige entre résidents et investisseurs, l'intervention des agences de gestion publiques est requise. « Cependant, avec la réglementation en vigueur, il semble que ces agences restent passives et laissent les investisseurs décider eux-mêmes », a déclaré M. Khanh, soulignant qu'en cas de litige, il est impossible de demander au ministère de la Construction ou au ministère des Ressources naturelles et de l'Environnement de fournir les documents relatifs aux bâtiments.

« Le principal obstacle aux litiges en matière d'appartements est que les organismes d'État ne rendent pas publics les documents de construction. Ce n'est que lorsque les habitants disposent de documents légaux qu'ils peuvent identifier les parties communes et les parties privées, et ainsi résoudre rapidement les litiges », a déclaré M. Khanh.

Outre les raisons évoquées ci-dessus, M. Nguyen Ngoc Tuan, inspecteur en chef du ministère de la Construction, a déclaré que les litiges concernant la propriété commune et privée dans les immeubles d'appartements sont également dus à un manque de connaissances juridiques, à un manque de coopération entre les investisseurs et le conseil d'administration représentant les résidents ; les investisseurs modifient arbitrairement les fonctions, empiètent sur la propriété commune et l'utilisent, ne la cèdent pas ou ne remettent pas l'intégralité des documents relatifs à l'appartement au conseil d'administration.

Prêt Doan

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