En signant un contrat de vente de 3 ans, les clients ne reçoivent que le capital.
Selon le jugement de première instance n° 309/2022/DS-ST du 14 novembre 2022 relatif au « litige relatif à un contrat de vente et d'achat d'appartement » du tribunal populaire du district de Tan Phu, M. NLV, un client ayant acheté un appartement dans le projet A5 - Diamond Alnata Apartment Complex (appartenant au projet Celadon City - Tan Thang Sports and Residential Complex, quartier Son Ky, district de Tan Phu, Ho Chi Minh-Ville), a poursuivi l'investisseur, Gamuda Land Joint Stock Company (Gamuda Land), pour violation des termes du contrat.
Plus précisément, après la signature du contrat de vente en juin 2019, M. V. a versé à Gamuda Land trois acomptes pour un montant total supérieur à 1,7 milliard de VND. La livraison de l'appartement était prévue pour le 7 août 2021. Au moment du quatrième versement, M. V. disposait des fonds nécessaires, mais n'a reçu aucun avis de paiement de la part de l'investisseur. Il a donc adressé à Gamuda Land un document lui demandant d'émettre un avis de paiement pour le versement suivant, comme convenu.
Le 16 septembre 2020, Gamuda Land a répondu par écrit, invoquant des difficultés financières, ne procédant plus à aucun nouvel avis de paiement et demandant la suspension des paiements jusqu'à l'achèvement de la construction du 6e étage. Cet investisseur a également proposé de négocier un ajustement du délai de livraison des logements et d'obtenir une réduction, sans toutefois préciser la durée de cet ajustement.
Le projet Celadon City rencontre actuellement de nombreux problèmes juridiques ainsi que des litiges avec les clients.
En raison de son désaccord avec la demande susmentionnée, M. V. a adressé une réponse écrite à Gamuda Land, indiquant que les difficultés financières ne constituaient pas un cas de force majeure. De plus, le retard dans la remise de la maison aurait des répercussions sur le domicile et l'activité professionnelle de sa famille.
M. V. a également indiqué qu'à la date de remise des clés prévue au contrat, Gamuda Land n'avait fourni aucune explication quant au retard de livraison. Le 10 août 2021, conformément aux termes du contrat de vente, M. V. a notifié à Gamuda Land sa résiliation unilatérale du contrat et a réclamé une indemnisation selon les modalités convenues, en raison du retard de livraison. Cependant, le 9 novembre 2021, Gamuda Land s'est contentée de rembourser le capital perçu, sans aucune pénalité pour rupture de contrat. Malgré l'envoi d'une lettre de demande d'explications par le client, Gamuda Land n'a pas répondu.
En première instance, après examen du dossier et des pièces du procès, le tribunal populaire du district de Tan Phu a conclu que Gamuda Land avait retardé la livraison de l'appartement à M. V. Le représentant de la société a expliqué que la pandémie de COVID-19 avait affecté l'avancement des travaux. Cependant, les restrictions de déplacement et de rassemblement n'ont été que de courte durée en 2021.
Auparavant, en mai 2020, Gamuda Land avait publié un document demandant une prolongation du délai de livraison des maisons jusqu'en février 2022, ce qui prouve que l'avancement des travaux de construction de la société Gamuda était en retard par rapport aux engagements contractuels, et non pas jusqu'à l'apparition de l'épidémie.
Conformément aux termes du contrat de vente de l'appartement, la livraison est prévue pour août 2021. À cette date, le gros œuvre doit être achevé. Par conséquent, lorsque l'épidémie a éclaté, la période de distanciation sociale (du 31 mai au 30 septembre 2021) n'a affecté que l'état d'avancement du projet.
De nombreux résidents ayant signé des contrats d'achat d'appartements dans le lotissement Diamond Alnata ont intenté des poursuites contre l'investisseur pour faire valoir leurs droits.
Lors du prononcé de la sentence, le tribunal populaire du district de Tan Phu a partiellement accepté la demande de M. NLV, exigeant que Gamuda Land verse à M. V. plus de 500 millions de VND d'amendes pour violation (30 % du montant total payé selon les termes du contrat) et des intérêts pour retard de paiement du principal.
Cependant, le différend entre M. V. et Gamuda Land ne s'est pas arrêté là. Début janvier 2023, le tribunal populaire de Hô Chi Minh-Ville a ouvert une audience d'appel complète suite à l'appel interjeté par Gamuda Land. Lors de cette audience, le représentant du parquet populaire de Hô Chi Minh-Ville a déclaré que le retard de Gamuda Land dans la livraison de l'appartement était lié à un cas de force majeure, à savoir la pandémie de COVID-19.
Le tribunal populaire de Hô Chi Minh-Ville a partiellement accepté l'appel de M. V., exigeant que Gamuda Land paie les intérêts de retard sur le principal de plus de 10 millions de VND, et n'acceptant pas la pénalité de 30 % pour rupture de contrat comme l'avait déclaré le tribunal de première instance.
Demande d'annulation du contrat de vente pour cause de vente de la maison sans autorisation ?
Suite aux audiences susmentionnées, certains clients ayant acheté des maisons dans le cadre du projet Celadon City poursuivent l'investisseur, affirmant que les représentants de Gamuda Land ont avancé des arguments fallacieux pour se soustraire à leurs obligations. En effet, se fondant sur l'absence de permis de construire, ils ont demandé au tribunal de déclarer le contrat de vente nul et non avenu, et donc de se contenter de rembourser le capital versé par les clients.
Lors de l'audience de première instance, le représentant de Gamuda Land a demandé au tribunal de déclarer le contrat de vente d'appartement nul. Il a fait valoir qu'au moment de la signature du contrat, la société Gamuda n'avait pas encore obtenu de permis de construire auprès de l'autorité compétente. Par conséquent, le contrat de vente était nul dès sa signature. Le règlement des conséquences d'un contrat nul implique la restitution à l'autre partie des biens reçus.
Gamuda Land a restitué à M. V. la somme de plus de 1,7 milliard de VND. Si M. V. accepte une médiation, Gamuda Land versera une contribution de 400 millions de VND afin de résoudre le litige. Dans le cas contraire, Gamuda Land saisira le Tribunal populaire afin qu'il tranche le différend conformément à la loi.
Le représentant de Gamuda Land a demandé au tribunal de première instance de déclarer le contrat de vente invalide car il n'y avait pas de permis de construire au moment de la signature du contrat.
Concernant l'avis de l'investisseur, M. V. a déclaré avoir acheté l'appartement de Gamuda Land par l'intermédiaire du courtier de la société et, faisant confiance à la réputation de cette dernière, ne pas avoir examiné attentivement les aspects juridiques. Lors de la mise en vente de l'appartement, la société s'était engagée auprès de ses clients à garantir la conformité juridique. L'argument avancé par Gamuda Land lors de la signature du contrat avec M. Van et Mme Vy, à savoir l'absence de permis de construire, est donc sans fondement.
Au moment de la conciliation, Gamuda Land venait de fournir au tribunal un permis de construire délivré en mai 2021. Ceci démontre que M. V., l'acquéreur de l'appartement, ne pouvait savoir que Gamuda Land avait signé le contrat avec lui sans permis de construire. Par conséquent, cela ne constitue pas un motif d'annulation du contrat au moment de sa signature. C'est pourquoi M. V. a refusé la conciliation.
Selon M. P.D.T., un client ayant acheté un appartement dans le complexe A5 et qui s'apprête à intenter une action en justice contre Gamuda Land : « Après avoir pris connaissance du contenu du procès de M. V., la demande de l'investisseur d'annuler le contrat au motif qu'il aurait été signé sans permis de construire nous a fait perdre confiance et les négociations sont vouées à l'échec. J'attendrai donc la décision du tribunal. Les infractions commises par Gamuda Land ayant été prises en charge par les autorités, le retard de livraison est désormais clairement établi. La défense de mes droits et de ceux d'autres clients lors des prochains procès aura certainement une issue très différente. Nous ne pouvons pas les laisser retenir une somme importante pendant des années, pour finalement récupérer le montant exact à cause de leurs propres agissements. »
Le 13 avril, le Comité populaire de Hô Chi Minh-Ville a infligé une amende à Gamuda Land pour des infractions commises dans le cadre du projet d'aménagement urbain de Celadon City. Cet investisseur a enfreint la loi en signant un contrat d'achat et de vente d'appartements dans le complexe résidentiel A5 de ce projet sans disposer d'un document du Département de la construction attestant de son droit de vendre et de louer des logements conformément à la loi.
Conformément à la clause 4, article 58 du décret 16/2022 du gouvernement , le Comité populaire de Ho Chi Minh-Ville a décidé d'infliger une amende de 900 millions de VND à Gamuda Land pour mobilisation illégale de capitaux.
En outre, cette société doit également prendre des mesures correctives pour restituer le capital mobilisé en violation de la réglementation. Elle dispose de dix jours à compter de la réception de la décision pour mettre en œuvre ces mesures. Tous les frais liés à leur mise en œuvre sont à la charge de la société.
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