Prévention opportune de l'inflation des prix du logement et des terrains

Dans un contexte de marché immobilier encore difficile dans de nombreuses localités, la récente forte hausse des prix des appartements et des terrains à Hanoï et dans certaines provinces et villes du nord a surpris les investisseurs. Cependant, lorsque le gagnant de l'enchère pour un terrain de plus de 100 millions de VND/m² à Thanh Oai (Hanoï) a abandonné son dépôt, beaucoup ont compris qu'il s'agissait d'une arnaque des spéculateurs.

Contrôler l'achat et la revente à plusieurs reprises

Dans un document envoyé aux localités la semaine dernière, le ministère de la Construction a déclaré que le marché immobilier avait récemment évolué sur une trajectoire intenable et présentait de nombreux risques potentiels. En particulier, certains investisseurs et courtiers ont répandu des rumeurs et acheté et vendu des biens immobiliers, semant la confusion dans l'information afin de faire grimper les prix à des fins lucratives.

Le document du ministère mentionne les ventes aux enchères de terrains qui ont suscité un vif intérêt dans l'opinion publique des banlieues de Hanoï. Selon l'agence, les prix record, bien supérieurs aux prix de départ, ont affecté le développement socio -économique et le bon développement du marché immobilier.

Pour éviter cette situation, le ministère de la Construction a demandé aux comités populaires des provinces et des villes de se concentrer sur la mise en œuvre de nombreuses missions. Celles-ci incluent le contrôle et l'analyse des activités immobilières des entreprises, des investisseurs, des salles de marché et des courtiers locaux. De plus, les autorités doivent contrôler régulièrement les achats et les ventes de biens immobiliers, notamment dans les zones, les projets et les immeubles résidentiels où les prix augmentent anormalement ; inspecter, contrôler et prendre des mesures pour corriger les cas d'inflation, de manipulation des prix et de spéculation, et lutter contre les infractions au droit foncier, au droit immobilier et aux lois connexes.

Dès que le ministère de la Construction a émis un rappel écrit, le Comité populaire de la province de Khanh Hoa a publié le communiqué officiel n° 9648 chargeant les agences compétentes de réviser l'organisation des enchères de droits d'utilisation des terres dans la région afin de garantir le respect de la loi, la publicité et la transparence ; détecter rapidement et traiter strictement les violations des réglementations légales dans les enchères de droits d'utilisation des terres, en particulier les actes de collusion pour manipuler le marché, gonfler les prix pour créer un marché malsain, non fidèle à la réalité pour le profit...

Selon M. Tran Hoa Nam, vice-président du Comité populaire provincial de Khanh Hoa, pour stabiliser le marché immobilier local, la localité continuera à promouvoir le développement du logement social, à mettre en œuvre efficacement le projet « Investir dans la construction d'au moins un million d'appartements de logements sociaux pour les personnes à faible revenu et les travailleurs du parc industriel au cours de la période 2021-2030 » et à mettre en œuvre efficacement le « programme de crédit de 120 000 milliards de VND ».

Par ailleurs, M. Le Quoc Thanh, directeur adjoint du Département des Finances de la province de Khanh Hoa, a déclaré qu'en 2025, la province mettrait aux enchères 41 maisons et terrains. Il s'agit de terrains gérés par le Fonds d'investissement pour le développement et le Département de la gestion urbaine de la ville de Ninh Hoa afin de générer des revenus et de compléter les ressources de développement.

Par ailleurs, la province de Khanh Hoa s'attache à finaliser les plans de zonage (à l'échelle 1/2000) dans trois zones importantes : la zone économique de Van Phong (qui fait partie du district de Van Ninh et de la ville de Ninh Hoa), la ville de Nha Trang et la nouvelle zone urbaine de Cam Lam. Une fois ces plans finalisés, de nouveaux projets pourront faire l'objet d'appels d'offres.

De nombreuses agences immobilières proposent des terrains aux enchères dans les banlieues de Hanoï. Photo : THUY LINH

Caution augmentée et lourdes amendes

Du point de vue d'un initié de l'industrie, M. Le Dinh Chung, directeur général de SGO Homes Real Estate Consulting and Development Joint Stock Company (Hanoï), a déclaré que pour empêcher le comportement spéculatif et « l'inflation des prix », l'État doit redéfinir un cadre de prix des terrains approprié, actuellement le cadre de prix des terrains aux enchères est inférieur au prix du marché.

Parallèlement, le montant du dépôt devrait être relevé, pouvant représenter 10 à 20 % de la valeur du terrain mis aux enchères, afin de limiter la spéculation et l'inflation des prix. M. Chung recommande notamment aux personnes qui remportent le prix du terrain mais n'achètent pas par la suite d'abaisser leur cote de crédit ou de ne pas les autoriser à participer à d'autres enchères foncières. « Il est essentiel de gérer le prix et la méthode d'enchères », a-t-il souligné.

Selon le Dr Chau Hoang Than, chef du département de droit administratif de la faculté de droit de l'université de Can Tho, pour que les enchères de droits d'usage des terres soient efficaces, la décision de mettre des terres aux enchères doit être prise de manière cohérente par le comité populaire provincial. Il est nécessaire d'examiner et de déterminer la quantité et l'emplacement des parcelles et des lots ; il est nécessaire d'élaborer un plan d'enchères adapté afin d'éviter toute pénurie due à un « goutte à goutte ». Il est nécessaire d'examiner, d'organiser et de publier la liste des parcelles et des lots pour une vente aux enchères efficace. En particulier, les enchères doivent éviter les excédents de biens lorsqu'elles sont annoncées en masse.

« Nous ne pouvons pas conclure hâtivement que les résultats des enchères sont bien supérieurs au prix de départ, comme lors de la vente aux enchères de terrains dans le district de Hoai Duc, à Hanoï, qui est instable, mais il y a clairement une inflation des prix dans la région. Quant au prix de départ fixé trop bas, il pourrait ne pas refléter le prix réel du marché au moment de l'enchère », a commenté le Dr Chau Hoang Than.

D'un point de vue juridique, l'avocat Nguyen Phuong Lien du cabinet SENLAW a suggéré que, pour prévenir l'inflation des prix et l'instabilité du marché, il est nécessaire de fixer un prix de départ cohérent avec celui du marché. Ce prix de départ servant de base au calcul de l'acompte, l'acompte ne sera pas restitué si l'adjudicataire ne paie pas ou ne paie pas l'intégralité du prix d'adjudication.

Selon l'avocat Lien, bien que le décret 10/2023/ND-CP ait stipulé d'augmenter le dépôt de garantie lors de la participation aux enchères foncières à 20 % de la valeur du terrain, la superficie du terrain est calculée en fonction du prix de départ de l'enchère (quatre fois plus élevé qu'auparavant), mais ce prix étant bas, il n'est pas efficace. « Si le prix de départ reste bas, le taux de dépôt doit être augmenté au-delà des 20 % actuels, car les participants aux enchères doivent être très bien préparés financièrement. »

En outre, une autre solution consiste à augmenter l'amende administrative pour le fait de ne pas signer un contrat d'achat et de vente d'actifs mis aux enchères (perte d'un dépôt). Actuellement, cet acte n'est passible que d'une amende de 7 à 10 millions de VND pour les personnes physiques (conformément au point c, clause 1, article 23, décret 82/2020/ND-CP) – a suggéré Mme Lien.

Parallèlement, le Dr Ho Quoc Tuan, maître de conférences et directeur du programme de formation en finance et comptabilité de l'Université de Bristol, au Royaume-Uni, a cité l'expérience internationale montrant que le seul moyen de stabiliser le marché immobilier est d'instaurer une fiscalité raisonnable, partant du principe que les bénéfices de l'immobilier sont égaux aux bénéfices du commerce de biens et de la prestation de services. Ainsi, il est possible d'éviter l'inflation des prix ou les prix virtuels.

Un point de vente de terrains, juste à côté des terrains mis aux enchères dans la banlieue de Hanoï. Photo : THUY LINH

Il est peu probable que la fièvre de la terre se produise

M. Bui Minh Thanh - Secrétaire du Comité du Parti de la ville de Ben Cat, province de Binh Duong - a déclaré qu'il y a eu récemment une « fièvre foncière » locale dans la région, principalement concentrée le long de la rivière Saigon, comme dans les quartiers d'An Tay, d'An Dien, de Rach Bap... et dans la zone le long de la rocade 4. Cela se voit au nombre de personnes venant effectuer des transactions dans les bureaux de notaires animés, tandis que les recettes budgétaires provenant des taxes d'utilisation des terres ont également augmenté plus clairement qu'à la même période.

Cependant, M. Thanh a déclaré que grâce à la nouvelle loi foncière, la spéculation et l'inflation des prix ont considérablement diminué. De plus, la localité gère rigoureusement l'aménagement du territoire et le zonage fonctionnel, et diffuse activement des informations sur les projets d'urbanisme et immobiliers, avec un statut juridique clair.

M. Nguyen Huu Nghia, directeur d'une société immobilière de la province de Binh Duong, a également reconnu que si l'immobilier « s'échauffe » à nouveau, la spéculation et l'inflation des prix ne seront pas aussi galopantes qu'avant, pour deux raisons importantes : la nouvelle loi foncière a resserré les prix des terrains dans chaque zone, elle limitera donc « l'achat d'un terrain de 10 milliards de VND mais la déclaration de 100 millions de VND d'impôt » ; deuxièmement, le travail d'évaluation des prix des terrains pour les prêts bancaires est devenu beaucoup plus strict.

Auparavant, la banque établissait sa propre unité d'évaluation, et il arrivait que la valeur réelle du terrain soit inférieure à celle estimée par la banque. Il existe désormais une unité d'évaluation indépendante, qui, bien que non absolue, sera plus stricte qu'auparavant.

Faire connaître les projets qui ne sont pas éligibles à la négociation

Dans la province de Binh Thuan, afin d'éviter la spéculation sur les prix lors de la reprise du marché immobilier, le Département de la Construction a publié une liste de 33 projets immobiliers non encore éligibles à la transaction, dont 17 projets résidentiels et urbains et 16 projets touristiques de villégiature. La plupart de ces projets sont situés dans des zones privilégiées de la ville de Phan Thiet et des districts et villes environnants.

Auparavant, ces 33 projets avaient été « sifflés » par la province, car les investisseurs et les distributeurs de certains projets immobiliers de la province de Binh Thuan effectuaient la vente et le transfert de biens immobiliers par le biais de réservations, de réservations et d'enregistrements de localisation afin de percevoir des sommes auprès des acheteurs. Or, ces formes de réservation ne sont pas réglementées par la loi sur le logement, la loi sur les activités immobilières et les réglementations connexes.

Source : https://nld.com.vn/kip-thoi-ngan-chan-thoi-gia-nha-dat-196240916203716217.htm