Une intervention opportune pour prévenir l'inflation des prix du logement et des terrains.

Alors que le marché immobilier stagne dans de nombreuses localités, la forte hausse récente des prix des appartements et des terrains à Hanoï et dans certaines provinces et villes du nord a surpris les investisseurs. Cependant, le fait que l'acquéreur d'un terrain à Thanh Oai (Hanoï), vendu à plus de 100 millions de VND/m², ait renoncé à son acompte a conduit beaucoup à comprendre qu'il s'agit d'une tactique employée par les spéculateurs pour faire grimper les prix.

Contrôler plusieurs transactions de revente.

Dans un document adressé aux collectivités locales la semaine dernière, le ministère de la Construction a souligné que le marché immobilier s'est récemment développé sur une trajectoire non durable et présente de nombreux facteurs de risque. Il s'inquiète particulièrement du phénomène de certains investisseurs et courtiers qui répandent des rumeurs, achètent et vendent des biens immobiliers sans discernement et créent une confusion informationnelle afin de faire grimper les prix à leur profit.

Le document du ministère fait référence aux ventes aux enchères controversées de terrains en périphérie d'Hanoï. Selon l'agence, les enchères gagnantes, atteignant des prix records et dépassant largement les prix de départ, ont nui au développement socio -économique et à la croissance saine du marché immobilier.

Afin de prévenir cette situation, le ministère de la Construction a demandé aux comités populaires des provinces et des villes relevant de l'administration centrale de se concentrer sur la mise en œuvre de plusieurs mesures. Il s'agit notamment d'inspecter et de contrôler les activités immobilières des entreprises, des investisseurs, des salles de marché et des courtiers dans leurs localités. De plus, les organismes compétents doivent lutter contre les transactions immobilières répétées, en particulier dans les zones, les projets et les ensembles d'appartements connaissant des hausses de prix anormales ; mener des inspections et des enquêtes, et prendre des mesures pour corriger les manipulations de prix, la spéculation et les infractions au droit foncier, au droit immobilier et aux lois connexes.

Immédiatement après le rappel du ministère de la Construction, le Comité populaire de la province de Khanh Hoa a publié la lettre officielle n° 9648 enjoignant les organismes compétents à examiner l’organisation des ventes aux enchères de droits fonciers dans la région afin d’en garantir le respect de la loi, la transparence et l’ouverture ; à détecter rapidement et à sanctionner rigoureusement les cas de violation des réglementations légales relatives aux ventes aux enchères de droits fonciers, notamment les actes de collusion visant à manipuler le marché et à gonfler les prix pour créer un marché défaillant et contraire à la réalité, à des fins d’enrichissement personnel.

Selon M. Tran Hoa Nam, vice-président du Comité populaire de la province de Khanh Hoa, afin de stabiliser le marché immobilier local, la province continuera de promouvoir le développement du logement social, de mettre en œuvre efficacement le projet « Investissement dans la construction d’au moins un million de logements sociaux pour les personnes à faibles revenus et les travailleurs des parcs industriels au cours de la période 2021-2030 » et de mettre en œuvre efficacement le « programme de crédit de 120 000 milliards de VND ».

Par ailleurs, M. Le Quoc Thanh, directeur adjoint du département des finances de la province de Khanh Hoa, a annoncé qu'en 2025, la province mettra aux enchères 41 propriétés (maisons et terrains). Il s'agit de parcelles gérées par le Fonds d'investissement et de développement et le service de gestion urbaine de la ville de Ninh Hoa, dans le but de générer des revenus et de compléter les ressources destinées au développement.

Par ailleurs, la province de Khanh Hoa s'attache à finaliser les plans de zonage (à l'échelle 1/2 000) de trois zones stratégiques : la zone économique de Van Phong (qui comprend une partie du district de Van Ninh et de la ville de Ninh Hoa), la ville de Nha Trang et la nouvelle zone urbaine de Cam Lam. Une fois ces plans finalisés, les appels d'offres et les ventes aux enchères de nouveaux projets pourront être lancés.

De nombreuses agences immobilières proposant des terrains mis aux enchères à des prix exorbitants ont vu le jour dans les banlieues d'Hanoï. Photo : THUY LINH

Augmenter le montant du dépôt et imposer de lourdes pénalités.

Du point de vue de l'industrie, M. Le Dinh Chung, directeur général de SGO Homes Real Estate Consulting and Development Joint Stock Company (Hanoi), estime que pour prévenir la spéculation et la manipulation des prix, l'État doit redéfinir un cadre de prix foncier approprié, car le cadre actuel des prix des terrains mis aux enchères est inférieur au prix du marché.

Par ailleurs, porter le montant de l'acompte à 10-20 % du prix du terrain mis aux enchères permettra de limiter la spéculation et la manipulation des prix par les investisseurs. Plus précisément, M. Chung a conseillé que les personnes qui remportent une enchère mais n'achètent pas le terrain voient leur cote de crédit abaissée ou soient interdites de participer à d'autres ventes aux enchères foncières. « La maîtrise des prix et des méthodes d'enchères est essentielle », a souligné M. Chung.

Selon le Dr Chau Hoang Than, chef du département de droit administratif de la faculté de droit de l'université de Can Tho, pour une efficacité optimale des enchères de droits fonciers, la décision de mettre des terrains aux enchères doit être prise de manière uniforme par le Comité populaire provincial. Il est nécessaire d'examiner et de déterminer le nombre et l'emplacement des parcelles de terrain, et d'élaborer un plan d'enchères adapté, en évitant une approche fragmentée susceptible d'engendrer une pénurie. Une liste des parcelles de terrain à mettre aux enchères doit être établie, organisée et publiée. En particulier, le processus d'enchères doit éviter une offre excédentaire de terrains lors d'annonces massives.

« Il est prématuré de conclure que le fait que les enchères gagnantes aient été largement supérieures au prix de départ, comme lors de la vente aux enchères de terrains dans le district de Hoai Duc à Hanoï, est un signe d'instabilité, mais il y a clairement manipulation des prix dans ce secteur. De plus, fixer un prix de départ trop bas risque de ne pas refléter fidèlement le prix du marché au moment de la vente », a commenté le Dr Chau Hoang Than.

D'un point de vue juridique, l'avocate Nguyen Phuong Lien du cabinet SENLAW suggère, afin de prévenir la manipulation des prix et l'instabilité du marché, de fixer un prix de départ conforme à la valeur marchande. En effet, ce prix sert de base au calcul de l'acompte, et l'adjudicataire ne pourra le récupérer s'il ne paie pas l'intégralité du prix ou s'il ne le fait pas.

Selon l'avocat Lien, bien que le décret 10/2023/ND-CP ait porté le montant de la caution pour participer aux enchères foncières à 20 % de la valeur du terrain ou de la parcelle, calculée sur la base du prix de départ (soit quatre fois plus qu'auparavant), cette mesure est restée inefficace car le prix de départ demeure bas. « Si l'on maintient un prix de départ bas, il est impératif d'augmenter le taux de caution au-delà des 20 % actuels, car les participants aux enchères doivent disposer de ressources financières importantes. »

« Une autre solution consisterait à augmenter l’amende administrative pour le défaut de signature d’un contrat de vente de biens mis aux enchères (abandon du dépôt). Actuellement, ce délit est passible d’une amende de 7 à 10 millions de VND pour les particuliers (conformément au point c, alinéa 1, article 23 du décret 82/2020/ND-CP) », a suggéré Mme Lien.

Par ailleurs, le Dr Ho Quoc Tuan, maître de conférences et directeur du master en finance et comptabilité à l'université de Bristol (Royaume-Uni), a cité des exemples internationaux démontrant que le seul moyen de garantir la stabilité du marché immobilier est d'instaurer une fiscalité raisonnable, fondée sur le principe que les bénéfices réalisés dans l'immobilier doivent être égaux à ceux réalisés dans le commerce de biens et de services. Ceci permettrait de prévenir l'inflation et les fluctuations artificielles des prix.

Point de vente de terrains à bâtir situé en plein cœur des zones de terrains mis aux enchères à la périphérie d'Hanoï. Photo : THUY LINH

Une flambée massive des prix fonciers est peu probable.

M. Bui Minh Thanh, secrétaire du comité du Parti de la ville de Ben Cat, dans la province de Binh Duong, a déclaré que l'on observe depuis peu une « frénésie » foncière localisée dans la région, principalement concentrée le long du fleuve Saigon, dans des quartiers tels qu'An Tay, An Dien, Rach Bap… et aux abords de la rocade n° 4. Ce phénomène est attesté par l'affluence dans les bureaux de notaires et par l'augmentation significative des recettes issues des taxes foncières par rapport à la même période l'an dernier.

Cependant, M. Thanh estime que grâce à la nouvelle loi foncière, la spéculation et la manipulation des prix ont considérablement diminué. De plus, la municipalité encadre rigoureusement l'aménagement du territoire et le zonage fonctionnel, et diffuse activement auprès de la population des informations sur les projets d'aménagement et immobiliers dont le statut juridique est clairement défini.

M. Nguyen Huu Nghia, directeur d'une société immobilière de la province de Binh Duong, a également reconnu que si le marché immobilier connaissait un nouveau boom, la spéculation et la manipulation des prix ne seraient plus aussi répandues qu'auparavant, et ce pour deux raisons importantes : premièrement, la nouvelle loi foncière a encadré les prix des terrains dans chaque zone, limitant ainsi les cas d'« achat d'un terrain de 10 milliards de VND et de déclaration de seulement 100 millions de VND d'impôts » ; et deuxièmement, le processus d'évaluation foncière pour les prêts bancaires est devenu beaucoup plus strict.

Auparavant, les banques créaient leurs propres services d'évaluation, ce qui pouvait parfois aboutir à une valeur réelle du terrain inférieure à leur propre estimation. Désormais, grâce aux services d'évaluation indépendants, le processus, bien que non infaillible, est plus rigoureux qu'auparavant.

Divulguer publiquement les projets qui ne sont pas admissibles à la négociation.

Dans la province de Binh Thuan, afin de prévenir la spéculation et la manipulation des prix dans le contexte de la reprise du marché immobilier, le Département de la Construction a publié une liste de 33 projets immobiliers qui ne remplissent toujours pas les conditions requises pour les transactions. Parmi ceux-ci figurent 17 projets de développement résidentiel et urbain et 16 projets touristiques et de villégiature, aucun ne répondant aux exigences réglementaires applicables aux transactions immobilières. La plupart de ces projets sont situés sur des terrains de premier choix dans la ville de Phan Thiet et les districts et villes limitrophes.

Auparavant, ces 33 projets avaient fait l'objet d'un avertissement de la province, car les investisseurs et distributeurs de certains projets immobiliers de la province de Binh Thuan vendaient et transféraient des biens immobiliers par le biais de réservations, d'inscriptions et d'enregistrements, afin de percevoir des acomptes. Ces pratiques ne sont pas encadrées par la loi sur le logement, la loi sur les transactions immobilières ni par aucune autre réglementation en vigueur.

Source : https://nld.com.vn/kip-thoi-ngan-chan-thoi-gia-nha-dat-196240916203716217.htm