Une intervention opportune pour prévenir l'inflation des prix du logement et des terrains.

Dans un contexte de marché immobilier encore fragile dans de nombreuses localités, la forte hausse récente des prix des appartements et des terrains à Hanoï et dans certaines provinces et villes du nord a surpris les investisseurs. Cependant, lorsque l'acquéreur d'un terrain à Thanh Oai (Hanoï) ayant remporté l'enchère à plus de 100 millions de VND/m² s'est désisté, beaucoup ont compris qu'il s'agissait d'une manœuvre de spéculateurs.

Contrôler plusieurs transactions de revente.

Dans un document adressé aux collectivités locales la semaine dernière, le ministère de la Construction a indiqué que le marché immobilier s'est récemment développé sur une trajectoire non durable et présente de nombreux risques potentiels. Il a notamment souligné que certains investisseurs et agents immobiliers ont propagé des rumeurs, acheté et vendu des biens immobiliers, semant la confusion dans le but de faire grimper les prix et de réaliser des profits indus.

Le document du ministère mentionnait les ventes aux enchères de terrains qui ont suscité une vive polémique dans la banlieue d'Hanoï. Selon l'agence, les prix d'adjudication records, largement supérieurs aux prix de départ, ont nui au développement socio -économique et à la bonne santé du marché immobilier.

Afin de prévenir une telle situation, le ministère de la Construction a demandé aux comités populaires des provinces et des villes relevant de l'administration centrale de se concentrer sur la mise en œuvre de plusieurs mesures. Il s'agit notamment de contrôler et d'examiner les activités immobilières des entreprises, des investisseurs, des salles de marché et des courtiers locaux. De plus, les autorités doivent contrôler les transactions immobilières, en particulier dans les zones, les projets et les immeubles d'habitation où les prix ont connu des hausses anormales ; inspecter, contrôler et prendre des mesures pour corriger les pratiques de surfacturation, de manipulation des prix et de spéculation, et lutter contre les infractions au droit foncier, au droit immobilier et aux lois connexes.

Dès l'émission d'un rappel écrit du ministère de la Construction, le Comité populaire de la province de Khanh Hoa a publié la circulaire officielle n° 9648 chargeant les organismes compétents d'examiner l'organisation des ventes aux enchères de droits fonciers dans la région afin d'en garantir le respect de la loi, la publicité et la transparence ; de détecter rapidement et de sanctionner rigoureusement les violations de la réglementation en vigueur lors de ces ventes, notamment les actes de collusion visant à manipuler le marché, à gonfler les prix pour créer un marché déviant et à réaliser des profits indus.

Selon M. Tran Hoa Nam, vice-président du Comité populaire provincial de Khanh Hoa, afin de stabiliser le marché immobilier local, la localité continuera de promouvoir le développement du logement social, de mettre en œuvre efficacement le projet « Investir dans la construction d’au moins un million d’appartements de logements sociaux pour les personnes à faible revenu et les travailleurs des parcs industriels au cours de la période 2021-2030 » et de mettre en œuvre efficacement le « programme de crédit de 120 000 milliards de VND ».

Par ailleurs, M. Le Quoc Thanh, directeur adjoint du département des finances de la province de Khanh Hoa, a annoncé qu'en 2025, la province mettra aux enchères 41 maisons et terrains. Ces parcelles, gérées par le Fonds d'investissement pour le développement et le département de l'aménagement urbain de la ville de Ninh Hoa, visent à générer des revenus et à compléter les ressources pour le développement.

Par ailleurs, la province de Khanh Hoa s'attache également à finaliser les plans de zonage (à l'échelle 1/2 000) de trois zones stratégiques : la zone économique de Van Phong (qui comprend une partie du district de Van Ninh et la ville de Ninh Hoa), la ville de Nha Trang et la nouvelle zone urbaine de Cam Lam. Une fois ces plans finalisés, de nouveaux projets pourront faire l'objet d'appels d'offres et d'enchères.

De nombreuses agences immobilières proposant des terrains mis aux enchères à des prix exorbitants ont vu le jour dans les banlieues d'Hanoï. Photo : THUY LINH

Augmenter le montant du dépôt et imposer de lourdes pénalités.

Du point de vue d'un expert du secteur, M. Le Dinh Chung, directeur général de SGO Homes Real Estate Consulting and Development Joint Stock Company (Hanoï), a déclaré que pour prévenir les comportements spéculatifs et « l'inflation des prix », l'État doit redéfinir un cadre de prix foncier approprié, car actuellement le cadre de prix des terrains mis aux enchères est inférieur au prix du marché.

Par ailleurs, le montant du dépôt devrait être relevé à un niveau plus élevé, pouvant représenter de 10 % à 20 % de la valeur du terrain mis aux enchères, afin de limiter la spéculation et la hausse des prix. En particulier, pour les personnes qui remportent l'enchère mais n'achètent pas le terrain, M. Chung recommande de baisser leur cote de crédit ou de leur interdire de participer à d'autres ventes aux enchères de terrains. « Il est essentiel de maîtriser les prix et le déroulement des enchères », a souligné M. Chung.

Selon le Dr Chau Hoang Than, chef du département de droit administratif de la faculté de droit de l'université de Can Tho, pour que les enchères de droits fonciers soient optimales, la décision de mettre des terrains aux enchères doit être prise de manière cohérente par le Comité populaire provincial. Il est nécessaire d'examiner et de déterminer la quantité et l'emplacement des parcelles et lots de terrain ; il est également nécessaire d'élaborer un plan d'enchères adapté afin d'éviter une pénurie due à une distribution trop rapide. Enfin, il convient d'examiner, d'organiser et de publier la liste des parcelles et lots de terrain pour une vente aux enchères efficace. En particulier, il est essentiel d'éviter la surabondance de biens mis en vente lors d'annonces massives.

« Il est imprudent de conclure hâtivement que les résultats des enchères sont largement supérieurs au prix de départ, comme ce fut le cas pour les ventes de terrains dans le district de Hoai Duc à Hanoï, un marché instable où l'inflation des prix est manifeste. Quant au prix de départ, s'il était trop bas, il pourrait ne pas refléter le prix réel du marché au moment de la vente », a commenté le Dr Chau Hoang Than.

D'un point de vue juridique, l'avocate Nguyen Phuong Lien, du cabinet SENLAW, a suggéré que, pour prévenir l'inflation des prix et l'instabilité du marché, il est nécessaire de fixer un prix de départ conforme aux prix du marché. En effet, ce prix de départ sert de base au calcul de l'acompte, et si l'adjudicataire ne paie pas ou ne paie pas l'intégralité du prix d'adjudication, l'acompte ne sera pas remboursé.

Selon l'avocat Lien, bien que le décret 10/2023/ND-CP stipule que le dépôt de garantie pour participer aux enchères foncières doit être porté à 20 % de la valeur du terrain, la superficie est calculée sur la base du prix de départ (quatre fois supérieur à celui d'avant), ce qui rend la mesure inefficace. « Si le prix de départ reste bas, le taux de dépôt doit être augmenté au-delà des 20 % actuels, car les participants aux enchères doivent disposer de ressources financières importantes. »

Par ailleurs, une autre solution consiste à alourdir l'amende administrative pour le défaut de signature d'un contrat de vente de biens mis aux enchères (entraînant la perte de l'acompte). Actuellement, ce délit est passible d'une amende de 7 à 10 millions de VND pour les particuliers (conformément au point c, alinéa 1, article 23, décret 82/2020/ND-CP) », a suggéré Mme Lien.

Parallèlement, le Dr Ho Quoc Tuan, maître de conférences et directeur du programme de master en finance et comptabilité à l'université de Bristol (Royaume-Uni), a cité des exemples internationaux démontrant que le seul moyen de stabiliser le marché immobilier est d'instaurer une fiscalité raisonnable, fondée sur le principe que les bénéfices réalisés dans l'immobilier sont égaux à ceux du commerce de biens et de la prestation de services. Dès lors, il est possible de prévenir l'inflation des prix et la manipulation des prix.

Point de vente de terrains à bâtir situé en plein cœur des zones de terrains mis aux enchères à la périphérie d'Hanoï. Photo : THUY LINH

Une flambée massive des prix fonciers est peu probable.

M. Bui Minh Thanh, secrétaire du comité du Parti de la ville de Ben Cat, dans la province de Binh Duong, a déclaré que récemment, une véritable « fièvre foncière » s'était emparée de la région, principalement concentrée le long du fleuve Saigon, notamment dans les quartiers d'An Tay, d'An Dien et de Rach Bap, ainsi que dans la zone bordant le périphérique n° 4. Ce phénomène se traduit par un afflux important de personnes se rendant dans les cabinets notariés, et par une nette augmentation des recettes budgétaires provenant des taxes foncières par rapport à la même période.

Cependant, M. Thanh a indiqué que grâce à la nouvelle loi foncière, la spéculation et l'inflation des prix ont considérablement diminué. De plus, la municipalité encadre rigoureusement l'aménagement du territoire et le zonage fonctionnel, et diffuse activement auprès de la population des informations sur les projets d'aménagement et immobiliers dont le statut juridique est clairement défini.

M. Nguyen Huu Nghia, directeur d'une société immobilière de la province de Binh Duong, a également reconnu que si le marché immobilier « s'emballe » à nouveau, la spéculation et l'inflation des prix ne seront pas aussi galopantes qu'auparavant, pour deux raisons importantes : premièrement, la nouvelle loi foncière a encadré les prix des terrains dans chaque zone, limitant ainsi la possibilité d'« acheter un terrain de 10 milliards de VND et de déclarer 100 millions de VND d'impôts » ; deuxièmement, les critères d'évaluation des terrains pour les prêts bancaires sont devenus beaucoup plus stricts.

Auparavant, la banque disposait de son propre service d'évaluation, et il arrivait que la valeur réelle du terrain soit inférieure à l'estimation de la banque. Désormais, un service d'évaluation indépendant est en place ; bien que son pouvoir ne soit pas absolu, il sera plus rigoureux qu'auparavant.

Divulguer publiquement les projets qui ne sont pas admissibles à la négociation.

Dans la province de Binh Thuan, afin de prévenir la spéculation immobilière lors de la reprise du marché, le Département de la Construction a publié une liste de 33 projets immobiliers non autorisés à la transaction. Parmi eux, 17 projets résidentiels et urbains et 16 projets touristiques et de villégiature ne sont pas éligibles aux transactions immobilières conformément à la réglementation. La plupart de ces projets sont situés dans des zones de grande valeur, notamment à Phan Thiet et dans les districts et communes limitrophes.

Auparavant, ces 33 projets avaient été sanctionnés par la province car les investisseurs et distributeurs de certains projets immobiliers de la province de Binh Thuan avaient procédé à la vente et au transfert de biens immobiliers par le biais de réservations, d'enregistrements de localisation et d'acomptes versés aux acheteurs. Or, ces pratiques ne sont pas encadrées par la loi sur le logement, la loi sur les transactions immobilières ni par la réglementation en vigueur.

Source : https://nld.com.vn/kip-thoi-ngan-chan-thoi-gia-nha-dat-196240916203716217.htm