Les banques ne peuvent pas être innocentes

Les investisseurs s’associent aux banques ?

En réalité, de nombreux projets immobiliers ont été réalisés dans lesquels, avant de vendre les logements à leurs clients, l'investisseur a hypothéqué l'intégralité du projet auprès de la banque. Au lieu de libérer l'hypothèque et de vendre aux clients, l'investisseur ne l'a pas fait et n'a pas remboursé la dette, ce qui a conduit la banque à saisir les dettes immobilières des locataires. Dans de nombreux immeubles de grande hauteur, l'investisseur, après avoir vendu le logement à ses clients, a continué à l'hypothéquer auprès de la banque pour emprunter de l'argent à d'autres fins. Ce n'est que lorsque la dette n'a pas pu être remboursée que la banque a saisi le logement pour recouvrer le capital et les intérêts, que les résidents ont été mis à l'écart. Par conséquent, le livret rose pour chaque appartement n'a pas pu être établi.

Un immeuble d'appartements à Ho Chi Minh-Ville a hypothéqué les carnets roses des résidents à la banque.

Un habitant dont la maison a été soudainement saisie a demandé : « Lorsqu'un particulier emprunte de l'argent, la banque vérifie très attentivement la légalité, la valeur et les documents du bien hypothéqué… Je ne comprends pas pourquoi des investisseurs peuvent facilement emprunter de l'argent sur des appartements vendus et passer outre les obstacles procéduraux de la banque ? » C'est également la question que se posent de nombreuses personnes confrontées à cette situation délicate.

En effet, conformément à la réglementation, lors de la signature d'un contrat de vente et d'achat immobilier avec un client, si l'investisseur hypothèque le bien auprès de la banque, il doit lever l'hypothèque. Lors de la remise du logement au client, celui-ci doit être inspecté et déclaré apte à l'emménagement. Après un certain temps, l'investisseur est tenu de délivrer un livret rose au client. La réglementation est telle, mais en réalité, de nombreux appartements n'ont pas été inspectés et déclarés aptes à l'emménagement, même sans inspection de prévention et de lutte contre l'incendie, et le projet a été construit illégalement. Pourtant, ils sont vendus et remis aux clients. La vente d'appartements « à prix cassés » est l'une des raisons pour lesquelles les résidents risquent de perdre leur logement. En effet, dès le début du projet, avant même la finalisation des procédures, de nombreux investisseurs, ne disposant que du terrain, ont ouvert la vente. Les acheteurs peuvent payer en une seule fois ou par versements échelonnés selon l'avancement du projet. Ainsi, sur le papier, le projet est au nom de l'investisseur, mais en réalité, le bien appartient déjà au client. Souvent, les banques savent que des investisseurs ont vendu des maisons à leurs clients, mais ferment les yeux et les laissent hypothéquer ces maisons pour emprunter de l'argent.

Maître Nguyen Mau Thuong, directeur adjoint du cabinet Hoang Thu, a déclaré : « Il existe des cas où l'investisseur a d'abord hypothéqué le bien immobilier, puis l'a vendu au client à l'insu de ce dernier. Il existe également des cas où l'investisseur a vendu la maison au client, puis a continué à hypothéquer le projet auprès de la banque pour emprunter de l'argent. En effet, lors de la vente au client, le contrat de vente n'a été enregistré auprès d'aucune agence, mais uniquement conservé par la société, de sorte que la banque ne savait pas si l'investisseur avait vendu le bien immobilier au client ou non. Il est également possible que l'investisseur ait intentionnellement dissimulé l'affaire, et que la banque n'ait pas examiné attentivement le dossier, lui accordant ainsi un prêt alors que les appartements étaient effectivement vendus. »

« Pendant la construction, l'investisseur manquait de capitaux et a hypothéqué les droits d'utilisation du terrain et les futurs actifs, des maisons, auprès de la banque. L'acheteur n'avait aucun moyen de savoir que l'appartement qu'il avait acheté était hypothéqué. La banque qui a accepté l'hypothèque aurait dû publier l'information afin que le public le sache. Ce n'est qu'après la mainlevée de l'hypothèque que l'acheteur a pu signer le contrat de vente. Or, l'investisseur a contourné la loi en signant de manière ambiguë un contrat de coopération ou un contrat de promesse d'achat et de vente. Maintenant que l'incident a été révélé, l'acheteur a subi toutes les pertes. Il est clair que le bien immobilier était hypothéqué auprès de la banque, mais l'investisseur l'a quand même vendu à des clients, prouvant ainsi qu'il a fraudé ces derniers. L'investisseur doit être poursuivi pénalement. Même la banque est responsable dans cette affaire, elle ne peut être innocente », a analysé l'avocat Nguyen Mau Thuong.

Si l'investisseur a entièrement divulgué le projet hypothéqué, mais que le client l'achète quand même, ce dernier est responsable. À l'inverse, si l'investisseur dissimule l'hypothèque du projet, mais le vend quand même au client, ce dernier est la victime. Dans le cas d'un appartement vendu au client et hypothéqué, l'investisseur est en faute, tout comme la banque, car l'évaluation n'a pas été approfondie. Dans ce cas, le client est innocent et protégé. Par conséquent, l'État doit lui délivrer un certificat d'authenticité ; l'investisseur et la banque traiteront ensemble ou s'attaqueront en justice.

M. Le Hoang Chau, président de l'Association immobilière de Hô-Chi-Minh-Ville

Obligation de délivrer un livret rose aux acheteurs de maisons

D'un point de vue juridique, M. Le Hoang Chau, président de l'Association immobilière de Hô-Chi-Minh-Ville, a déclaré que la loi de 2006 sur les activités immobilières n'était pas aussi stricte que celle de 2024, car elle interdisait uniquement aux investisseurs de mobiliser et de s'approprier illégalement des capitaux auprès d'acheteurs et de locataires-acquéreurs. Elle autorisait également l'exploitation de projets une fois achevés ou formés ultérieurement.

« Or, le Code civil stipule qu'un bien immobilier ne peut être échangé deux fois. Si l'immeuble entier a été hypothéqué auprès de la banque, il ne peut être vendu à des clients. Si l'hypothèque a été accordée à la banque et que l'investisseur continue de le vendre à des clients, il enfreint la loi. La banque est également fautive, car lorsqu'elle accepte l'hypothèque, elle doit gérer le bien hypothéqué et ne peut prétendre ignorer que l'investisseur l'a vendu à des clients. En particulier lorsque le bien hypothéqué est une maison construite ultérieurement, elle doit redoubler de vigilance pour surveiller la source du prêt afin de s'assurer qu'il est utilisé et déboursé aux fins prévues. Ainsi, la banque est fautive, responsable ; et l'acheteur est la partie de bonne foi, la victime », a analysé M. Chau, ajoutant : « Si l'investisseur a entièrement divulgué le projet hypothéqué, mais que le client l'achète quand même, ce dernier est responsable. À l'inverse, si l'investisseur dissimule l'hypothèque du projet et le vend quand même au client, ce dernier est la victime. Dans le cas d'un appartement vendu au client et L'investisseur est en droit de faire une réclamation. L'erreur et la banque sont également fautives pour ne pas avoir procédé à une évaluation approfondie. À ce stade, le client est innocent et protégé. Par conséquent, l'État doit délivrer des carnets roses aux clients ; l'investisseur et la banque devront se concerter ou se poursuivre en justice.

« Depuis 2013, nous avons fait une telle recommandation, mais jusqu'à présent, les droits légitimes des gens n'ont toujours pas été protégés », a souligné M. Le Hoang Chau.

Me Vu Anh Tuan (Barreau de Hô-Chi-Minh-Ville) a également affirmé : « L'investisseur a vendu un bien immobilier à des particuliers et l'a également hypothéqué auprès de la banque, ce qui constitue une fraude. La banque et les acquéreurs du bien immobilier doivent porter plainte contre l'investisseur auprès de la police et intenter une action civile contre lui afin de protéger leurs clients. Lorsque la banque poursuit l'investisseur, les acquéreurs du bien immobilier sont ceux qui ont des droits et obligations connexes, et ces droits seront examinés et résolus par le tribunal. En particulier, si l'investisseur est poursuivi au pénal, les poursuites civiles contre la banque et les acquéreurs du bien seront également résolues ; il ne peut y avoir de saisie des maisons des clients. »

On sait qu'à ce jour, à Hô-Chi-Minh-Ville, environ 60 000 logements n'ont toujours pas obtenu de livret rose. Parmi eux, de nombreux projets où des investisseurs ont hypothéqué des logements pour emprunter de l'argent auprès des banques, mais n'ont pas pu rembourser leurs dettes, et les banques ont conservé les livrets roses. Récemment, le Conseil populaire de Hô-Chi-Minh-Ville a également tenu une réunion pour interroger le Comité populaire de Hô-Chi-Minh-Ville sur sa responsabilité dans la gestion des appartements et l'octroi de livrets roses. Par conséquent, outre les infractions commises par les investisseurs et les banques, les autorités sont également responsables de leur gestion et de leur sanction non strictes, voire de la dissimulation et de la tolérance de leurs actes. Il est donc nécessaire de dissocier le traitement des infractions commises par les investisseurs et les banques de l'octroi de livrets roses aux acquéreurs.

Source : https://thanhnien.vn/bong-dung-bi-ngan-hang-siet-nha-ngan-hang-khong-the-vo-can-185240624210628743.htm