La banque ne peut être tenue pour responsable.

Le promoteur immobilier est-il partenaire de la banque ?

En réalité, dans de nombreux projets immobiliers, avant même la vente des logements, l'intégralité du bien est hypothéquée auprès d'une banque. Au lieu de lever l'hypothèque avant la vente, le promoteur ne l'a pas fait et n'a toujours pas remboursé sa dette, ce qui a conduit la banque à saisir les logements des résidents. Même dans de nombreux immeubles de grande hauteur, après la vente des appartements, le promoteur continue de les hypothéquer auprès de la banque pour obtenir des fonds à d'autres fins. Ce n'est que lorsqu'ils sont incapables de rembourser leur dette et que la banque procède à la saisie pour recouvrer le capital et les intérêts que les résidents prennent conscience de la situation. C'est pourquoi il est impossible de délivrer des titres de propriété individuels pour chaque appartement.

Un immeuble d'appartements à Hô Chi Minh-Ville utilise les certificats de propriété de ses résidents comme garantie pour des prêts bancaires.

Un habitant dont le logement a été saisi subitement s'est interrogé : « Lorsqu'un particulier emprunte de l'argent, les banques examinent très attentivement les biens mis en garantie, vérifiant leur statut juridique, leur valeur et les documents associés… Je ne comprends pas pourquoi les promoteurs immobiliers peuvent si facilement utiliser des appartements déjà vendus comme garantie et ainsi contourner les procédures bancaires ? » Nombreux sont ceux qui se posent cette question face à cette situation paradoxale.

En réalité, la réglementation exige que, lors de la signature d'un contrat de vente immobilière, le promoteur lève l'hypothèque si le bien est grevé d'une hypothèque auprès d'une banque. Lors de la remise des clés au client, le logement doit être inspecté et jugé conforme à toutes les exigences. Après un certain délai, le promoteur est responsable de l'obtention du titre de propriété (carte grise) pour le client. Telle est la réglementation, mais dans les faits, de nombreux immeubles, même ceux qui n'ont pas encore été inspectés et jugés conformes, ou même ceux dépourvus de certification de sécurité incendie, ou encore des constructions illégales, sont vendus et remis aux clients. Cette pratique de « vente prématurée d'appartements » est notamment l'une des causes du risque d'expulsion pour les résidents. Concrètement, avant même la fin du projet et la finalisation des procédures, alors que seul le terrain est disponible, de nombreux promoteurs commencent à vendre. Les acheteurs peuvent payer en une seule fois ou par versements échelonnés en fonction de l'avancement du projet. Ainsi, bien que le projet soit officiellement enregistré au nom du promoteur, le bien appartient en réalité au client. Dans de nombreux cas, les banques savent que le promoteur a déjà vendu les maisons à des clients, mais elles ferment les yeux, permettant ainsi au promoteur d'hypothéquer les propriétés pour emprunter de l'argent.

L'avocate Nguyen Mau Thuong, directrice adjointe du cabinet Hoang Thu, a déclaré : « Il arrive que le promoteur hypothèque le bien immobilier au préalable, puis le vende à l'insu des clients. Il arrive aussi que le promoteur ait déjà vendu les logements, puis hypothèque le projet auprès d'une banque pour obtenir un prêt. Comme les contrats de vente ne sont enregistrés auprès d'aucun organisme et sont seulement conservés par l'entreprise, la banque ignore si le bien a effectivement été vendu. Il est également possible que le promoteur ait intentionnellement dissimulé ces faits, et que l'évaluation bancaire soit insuffisante, ce qui a permis l'octroi de prêts au promoteur alors même que ces appartements avaient été vendus. »

« Durant la construction, le promoteur, à court de capitaux, a hypothéqué les droits d'utilisation du terrain et les actifs futurs (les logements) auprès de la banque. Les acheteurs ignoraient que les appartements qu'ils achetaient étaient hypothéqués. Idéalement, la banque détentrice de l'hypothèque aurait dû rendre cette information publique. Les acheteurs n'auraient dû signer le contrat de vente qu'après la levée de l'hypothèque par le promoteur. Or, ce dernier a contourné la loi en signant de manière vague des accords de coopération ou des promesses de vente. Maintenant que l'affaire a été révélée, les acheteurs en subissent toutes les conséquences. Le fait que les biens immobiliers aient été hypothéqués auprès de la banque et que le promoteur les ait malgré tout vendus prouve clairement qu'il a escroqué ses clients. Le promoteur doit être tenu pénalement responsable. La banque est également responsable dans cette affaire ; elle ne peut être exonérée », a analysé l'avocate Nguyen Mau Thuong.

Si le promoteur a pleinement divulgué l'existence d'une hypothèque sur le bien et que l'acheteur procède malgré tout à l'acquisition, ce dernier en est responsable. En revanche, si le promoteur dissimule l'existence de cette hypothèque et vend néanmoins le bien, l'acheteur est lésé. Si un appartement a déjà été vendu mais est hypothéqué, le promoteur est fautif, de même que la banque pour une évaluation insuffisante. Dans ce cas, l'acheteur est innocent et protégé. Par conséquent, l'État devrait délivrer des titres de propriété aux acheteurs ; le promoteur et la banque devraient régler le différend à l'amiable ou saisir les tribunaux.

M. Le Hoang Chau, président de l'Association immobilière de Hô Chi Minh-Ville

Les propriétaires doivent recevoir un certificat de propriété.

Analysant les aspects juridiques, M. Le Hoang Chau, président de l'Association immobilière de Hô Chi Minh-Ville, a déclaré que la loi de 2006 sur les activités immobilières était moins contraignante que celle de 2024, car elle interdisait seulement aux promoteurs de lever illégalement des fonds et de les détourner auprès des acheteurs et des locataires. Elle autorisait également la commercialisation des projets après leur achèvement ou ultérieurement.

« Toutefois, le Code civil stipule qu'un bien ne peut faire l'objet d'une double cession. Si l'intégralité d'un immeuble a été hypothéquée auprès d'une banque, elle ne peut être vendue à des clients. Si le promoteur continue de vendre le bien hypothéqué, il enfreint la loi. La banque est également en faute car, en acceptant une hypothèque, elle est tenue de gérer le bien hypothéqué ; elle ne peut prétendre ignorer que le promoteur le vend à des clients. En particulier, si le bien hypothéqué est un futur logement, il doit être surveillé de près afin de garantir que les fonds du prêt sont utilisés et décaissés conformément à leur destination. Ainsi, la banque est fautive et responsable, tandis que l'acheteur est une partie innocente, une victime », a analysé M. Chau, ajoutant : « Si le promoteur a pleinement divulgué que le projet était hypothéqué et que le client l'a malgré tout acheté, ce dernier est responsable. Inversement, si le promoteur a dissimulé l'hypothèque et a tout de même vendu le projet à des clients, ce dernier est une victime. Dans le cas où un appartement a été vendu à un client puis hypothéqué, le promoteur et la banque sont tous deux en faute. » Une évaluation insuffisante a également constitué une faute. Dans ce cas, le client est innocent et protégé. Par conséquent, l'État doit délivrer des titres de propriété foncière aux clients ; le promoteur et la banque devraient régler la question eux-mêmes ou s'attaquer mutuellement en justice.

« Nous formulons de telles recommandations depuis 2013, mais à ce jour, les droits légitimes des citoyens ne sont toujours pas protégés », a souligné M. Le Hoang Chau.

L'avocat Vu Anh Tuan (Barreau de Hô Chi Minh-Ville) a également affirmé : il est frauduleux pour un promoteur de vendre un bien immobilier en utilisant ce bien comme garantie pour un prêt bancaire. Les banques et les acheteurs doivent porter plainte contre le promoteur auprès de la police et engager des poursuites civiles afin de protéger leurs clients. Lorsqu'une banque poursuit un promoteur, les droits et obligations des acquéreurs sont pris en compte et tranchés par le tribunal. De plus, si le promoteur fait l'objet d'une enquête et de poursuites pénales, les aspects civils impliquant la banque et les acquéreurs sont également traités ; les biens des clients ne peuvent être saisis.

On sait qu'à ce jour, environ 60 000 logements à Hô-Chi-Minh-Ville n'ont toujours pas reçu de titre de propriété. Nombre de ces projets concernent des promoteurs qui ont hypothéqué les logements des résidents pour obtenir des prêts bancaires, mais qui n'ont pas remboursé ces prêts, ce qui a entraîné le refus des banques de délivrer les titres de propriété. Récemment, le Conseil populaire de Hô-Chi-Minh-Ville a également tenu une réunion pour interroger le Comité populaire sur sa responsabilité dans la gestion des immeubles d'habitation et la délivrance des titres de propriété. Par conséquent, outre les infractions commises par les promoteurs et les banques, les autorités portent également une part de responsabilité pour leur gestion et leur application laxistes, voire pour avoir tenté de dissimuler et de tolérer des malversations. Il est donc nécessaire de dissocier le traitement des infractions commises par les promoteurs et les banques de la délivrance des titres de propriété aux acquéreurs.

Source : https://thanhnien.vn/bong-dung-bi-ngan-hang-siet-nha-ngan-hang-khong-the-vo-can-185240624210628743.htm