Les banques ne peuvent pas être innocentes

Les investisseurs s’associent aux banques ?

En fait, il existe de nombreux projets où, avant de vendre des maisons aux clients, l’investisseur hypothèque l’ensemble du projet auprès de la banque. Au lieu de libérer l'hypothèque et de vendre aux clients, l'investisseur ne l'a pas fait et n'a pas payé la dette, ce qui a conduit la banque à saisir les prêts immobiliers des gens. Même dans de nombreux immeubles de grande hauteur, l’investisseur, après avoir vendu la maison au client, continue d’hypothéquer cette maison auprès de la banque pour emprunter de l’argent à d’autres fins. Ce n'est que lorsqu'ils ne peuvent pas payer la dette et que la banque saisit la maison pour récupérer le capital et les intérêts que les résidents tombent à plat ventre. Il n’est donc pas possible de réaliser un livre rose pour chaque appartement.

Un immeuble d'appartements à Ho Chi Minh-Ville a hypothéqué les carnets roses des résidents à la banque.

Un habitant dont la maison a été soudainement saisie a demandé : « Lorsqu'un particulier emprunte de l'argent, la banque vérifie très attentivement le bien hypothéqué en termes de légalité, de valeur, de documents... Je ne comprends pas pourquoi les investisseurs peuvent facilement emprunter de l'argent sur des appartements vendus et passer malgré tout les barrières procédurales de la banque ? » C’est également la question que se posent de nombreuses personnes lorsqu’elles sont témoins de la scène ironique ci-dessus.

En effet, selon la réglementation, lors de la signature d'un contrat de vente et d'achat immobilier avec un client, si l'investisseur hypothèque le bien immobilier auprès de la banque, il doit libérer l'hypothèque. Lors de la remise de la maison au client, la maison doit être inspectée et répondre à toutes les conditions. Après un certain temps, l’investisseur est responsable de la délivrance du livre rose au client. C'est la réglementation, mais en réalité, de nombreux appartements n'ont pas été testés pour répondre aux conditions d'occupation, même sans tests de prévention et de lutte contre l'incendie, et le projet a été construit sans permis, mais est quand même vendu et remis aux clients pour qu'ils y emménagent. En particulier, la situation de « vente d'appartements non cuits » est également l'une des raisons qui conduisent au risque que les résidents perdent leur logement. Concrètement, dès le début du projet, avant même que les procédures ne soient terminées et que le terrain soit déjà disponible, de nombreux investisseurs ont ouvert à la vente. Les acheteurs peuvent payer en une seule fois ou en plusieurs versements en fonction de l'avancement du projet. Ainsi, sur le papier le projet est au nom de l’investisseur, mais en réalité le bien appartient au client. Dans de nombreux cas, les banques savent que les investisseurs ont vendu des maisons à des clients, mais elles « ferment les yeux » et laissent les investisseurs les hypothéquer pour emprunter de l'argent.

L'avocat Nguyen Mau Thuong, directeur adjoint du cabinet d'avocats Hoang Thu, a déclaré : « Il y a des cas où les investisseurs hypothèquent d'abord des biens immobiliers, puis les vendent à des clients à leur insu. » Il existe également des cas où des investisseurs ont vendu des maisons à des clients, puis ont continué à hypothéquer le projet auprès de la banque pour emprunter de l’argent. Car lors de la vente aux clients, le contrat de vente n'est enregistré auprès d'aucune agence mais est uniquement stocké dans l'entreprise, de sorte que la banque ne sait pas si l'investisseur a vendu le bien au client ou non. Il est également possible que l'investisseur ait intentionnellement dissimulé la situation et que la banque n'ait pas procédé à une évaluation approfondie, de sorte qu'elle a prêté de l'argent à l'investisseur, alors que ces appartements ont en fait été vendus.

« Pendant la construction, l'investisseur manquait de capitaux et a hypothéqué les droits d'utilisation du terrain et les futurs actifs, des maisons, auprès de la banque. L'acheteur n'avait aucun moyen de savoir que l'appartement qu'il avait acheté était hypothéqué. La banque qui a accepté l'hypothèque aurait dû publier l'information afin que le public le sache. Ce n'est qu'après la mainlevée de l'hypothèque que l'acheteur a pu signer le contrat de vente. Or, l'investisseur a contourné la loi en signant de manière ambiguë un contrat de coopération ou un contrat de promesse d'achat et de vente. Maintenant que l'incident a été révélé, l'acheteur a subi toutes les pertes. Il est clair que le bien immobilier était hypothéqué auprès de la banque, mais l'investisseur l'a quand même vendu à des clients, prouvant ainsi qu'il a fraudé ces derniers. L'investisseur doit être poursuivi pénalement. Même la banque est responsable dans cette affaire, elle ne peut être innocente », a analysé l'avocat Nguyen Mau Thuong.

Si l'investisseur a entièrement annoncé le projet hypothéqué mais que le client l'achète quand même, le client est responsable. Au contraire, si l’investisseur dissimule l’hypothèque du projet mais le vend quand même aux clients, ce sont les clients qui en sont victimes. Dans le cas où l'appartement a été vendu au client mais est hypothéqué, l'investisseur est en faute et la banque est également en faute pour ne pas avoir fait une évaluation approfondie. Le client est alors innocent et protégé. L’État doit donc délivrer des carnets roses aux clients ; L’investisseur et la banque traiteront ensemble ou s’attaqueront en justice.

M. Le Hoang Chau, président de l'Association immobilière de Hô-Chi-Minh-Ville

Obligation de délivrer un livret rose aux acheteurs de maisons

En termes d'analyse juridique, M. Le Hoang Chau, président de l'Association immobilière de Hô Chi Minh-Ville, a déclaré que la loi sur les affaires immobilières de 2006 n'est pas aussi stricte que la loi sur les affaires immobilières de 2024, car la loi interdit uniquement aux investisseurs de mobiliser et de s'approprier illégalement des capitaux auprès des acheteurs et des locataires-acheteurs. La loi permet également que les projets soient commercialisés une fois terminés ou formés dans le futur.

« Or, le Code civil stipule qu'un bien immobilier ne peut être échangé deux fois. Si l'immeuble entier a été hypothéqué auprès de la banque, il ne peut être vendu à des clients. Si l'hypothèque a été accordée à la banque et que l'investisseur continue de le vendre à des clients, il enfreint la loi. La banque est également fautive, car lorsqu'elle accepte l'hypothèque, elle doit gérer le bien hypothéqué et ne peut prétendre ignorer que l'investisseur l'a vendu à des clients. En particulier lorsque le bien hypothéqué est une maison construite ultérieurement, elle doit redoubler de vigilance pour surveiller la source du prêt afin de s'assurer qu'il est utilisé et déboursé aux fins prévues. Ainsi, la banque est fautive, responsable ; et l'acheteur est la partie de bonne foi, la victime », a analysé M. Chau, ajoutant : « Si l'investisseur a entièrement divulgué le projet hypothéqué, mais que le client l'achète quand même, ce dernier est responsable. À l'inverse, si l'investisseur dissimule l'hypothèque du projet et le vend quand même au client, ce dernier est la victime. Dans le cas d'un appartement vendu au client et L'investisseur est en droit de faire une réclamation. L'erreur et la banque sont également fautives pour ne pas avoir procédé à une évaluation approfondie. À ce stade, le client est innocent et protégé. Par conséquent, l'État doit délivrer des carnets roses aux clients ; l'investisseur et la banque devront se concerter ou se poursuivre en justice.

« Depuis 2013, nous avons fait une telle recommandation, mais jusqu'à présent, les droits légitimes des gens n'ont toujours pas été protégés », a souligné M. Le Hoang Chau.

L'avocat Vu Anh Tuan (Barreau de Ho Chi Minh-Ville) a également affirmé : L'investisseur a vendu des biens immobiliers à des particuliers et a également hypothéqué la propriété à la banque, ce qui est une fraude. Les banques et les acheteurs immobiliers doivent déposer une plainte contre l’investisseur auprès de la police et intenter une action civile contre l’investisseur devant le tribunal pour protéger les clients. Lorsque la banque poursuit l’investisseur, ce sont les acheteurs de la maison qui ont les droits et obligations qui en découlent, et ces droits seront examinés et résolus par le tribunal. En particulier si l'investisseur est considéré et traité dans une affaire pénale, la partie civile de la banque et des acheteurs de maison sera également résolue, il ne peut y avoir de saisie des maisons des clients.

On sait qu'à ce jour, à Ho Chi Minh-Ville, il y a encore environ 60 000 maisons qui n'ont pas reçu de livret rose, y compris de nombreux projets où les investisseurs ont hypothéqué les maisons des gens pour emprunter de l'argent aux banques mais n'ont pas pu rembourser la dette et ont vu leurs livrets roses confisqués par les banques. Récemment, le Conseil populaire de Ho Chi Minh-Ville a également tenu une réunion pour interroger le Comité populaire de Ho Chi Minh-Ville sur la responsabilité dans la gestion des appartements et la délivrance des livrets roses. En conséquence, outre les violations de l’investisseur et de la banque, il y a aussi une part de responsabilité des autorités lorsqu’elles ne gèrent pas et ne punissent pas strictement, montrant même des signes de dissimulation et de tolérance des actes répréhensibles. Il est donc nécessaire de séparer le traitement des infractions par les investisseurs et les banques de la délivrance des carnets roses aux acheteurs de logements.

Source : https://thanhnien.vn/bong-dung-bi-ngan-hang-siet-nha-ngan-hang-khong-the-vo-can-185240624210628743.htm