Victimes de la crise immobilière en Chine

En août, peu après l'annonce des problèmes de liquidités de Country Garden, Huailan, 38 ans, s'est immédiatement rendue sur un chantier de construction dans la province du Shandong, où la maison qu'elle avait achetée était encore inachevée. La scène l'a profondément attristée.

Les grues étaient à l'arrêt, et des dalles de béton gisaient éparpillées dans l'herbe jusqu'aux genoux. C'était un paysage désolé.

Pour Tom Chen, un fonctionnaire, la peur de se retrouver définitivement sans abri est venue à l'esprit après que l'ancienne plus grande société immobilière de Chine a arrêté la construction d'un immeuble d'appartements pour lequel sa famille était indemnisée dans la province du Zhejiang.

Pendant ce temps, Fu, un ouvrier du bâtiment de la province du Guangdong, a eu recours à la solution la plus extrême : la grève, n’ayant pas reçu son salaire depuis deux mois. « Je me fiche des difficultés de l’entreprise. Je veux récupérer mon argent durement gagné », a-t-il déclaré à Bloomberg.

Un projet de Country Garden dans la ville de Yangzhou, province du Jiangsu (Photo : Bloomberg).

Les acheteurs de maisons, les travailleurs, les promoteurs immobiliers et le gouvernement chinois ont tous contribué au bond économique au fil des ans.

Depuis plus de deux décennies, l'immobilier est un moteur de croissance majeur, la valeur du secteur atteignant 52 000 milliards de dollars en 2019, contribuant ainsi à 25 % du produit intérieur brut du pays. Les investisseurs internationaux n'ont pas tardé à s'y intéresser, investissant plus de 180 milliards de dollars dans l'achat d'obligations.

Mais au cours des trois dernières années, la stratégie de réduction de la dépendance à l'argent emprunté pour le marché immobilier a été vigoureusement mise en œuvre par le gouvernement chinois, provoquant la chute de ce marché dans une période extrêmement difficile où il a perdu sa « principale source de vie ».

Country Garden est l'une des entreprises les plus importantes en période de prospérité, mais aussi la plus difficile lorsque le marché est en baisse.

À son apogée, l'entreprise employait 130 000 personnes et fournissait des logements à des dizaines de milliers de familles à travers le pays. Aujourd'hui, elle ne peut même pas honorer une échéance de plusieurs dizaines de millions de dollars, due la semaine dernière, ce qui la met en faillite.

« Avec un important défaut de paiement d'entreprise, ainsi qu'une baisse des ventes et des prix sur l'ensemble du marché, le marché immobilier n'a pas encore vu la lumière », a déclaré à Bloomberg Alicia Garcia Herrero, économiste en chef pour l'Asie- Pacifique chez Natixis SA.

Country Garden est « victime du modèle même de financement du marché immobilier que la Chine a adopté depuis de nombreuses années », a-t-elle ajouté.

Le président Yeung Kwok Keung (au centre) sur un projet à Guangzhou, 2019 (Photo : AP).

Aspirations éteintes

L'espoir d'une hausse constante des prix de l'immobilier est ancré dans l'esprit de millions de Chinois, et cette attente met désormais en péril la carrière, la famille, les espoirs, l'avenir et les finances personnelles de nombreuses personnes. Huailan ne fait pas exception.

À Huailan et ailleurs, l'accession à la propriété est devenue la principale source d'inspiration pour de nombreux jeunes et pour des millions de foyers depuis que le gouvernement chinois a levé de nombreuses restrictions sur les transactions immobilières, en vigueur depuis des décennies. Country Garden est l'une des entreprises pionnières dans ce domaine.

Fondée en 1992 dans la province du Guangdong, Country Garden est rapidement devenue le nom le plus important du marché avec une stratégie d'intégration de nombreuses commodités telles que des écoles de haute qualité, des gymnases,... dans les locaux du projet.

Le fondateur Yeung Kwok Keung est devenu un modèle parmi les hommes d'affaires du Guangdong, car son approche commerciale unique a été adoptée par de nombreuses autres entreprises, notamment la création d'une société de gestion de services indépendante pour chaque projet.

Le marché immobilier chinois a été pleinement commercialisé en 1998. Trois ans plus tard, le pays a été admis à l'Organisation mondiale du commerce (OMC). En 2005, le PIB du pays avait plus que doublé.

Parallèlement au développement économique rapide, l'activité de construction a également explosé. Des millions de personnes ont afflué vers les grandes villes, entraînant une augmentation de la demande de logements. Les champs et les terrains vagues ont progressivement été remplacés par de nouvelles zones urbaines modernes.

Le chiffre d'affaires de Country Garden a plus que quintuplé en seulement trois ans, de 2004 à 2007, ce qui en fait l'une des entreprises les plus rentables du marché immobilier chinois à cette époque.

L'entreprise a même résisté à la crise financière mondiale de 2008-2009, alors que la tendance à l'urbanisation de la Chine se poursuivait sans relâche.

À l'époque, Huailan ne voyait aucun « nuage noir » planer sur le marché immobilier. Les investisseurs internationaux non plus. Les obligations émises par les sociétés immobilières chinoises, dont Country Garden, sont devenues un produit très prisé sur le marché.

Une scène animée lors d'une exposition de construction organisée à Pékin en 1998 (Photo : Getty Images).

Cependant, l'économie chinoise a commencé à ralentir en 2015, et l'activité de construction s'est concentrée sur la rénovation des vieilles villes. La maison de Tom Chen était vouée à la démolition, et la municipalité a promis d'indemniser sa famille en lui fournissant six autres appartements dans le cadre d'un projet de construction de Country Garden, dont l'achèvement est prévu pour 2023. Ils ont accepté avec joie.

La croissance rapide de la Chine au cours des dernières décennies s'est accompagnée d'une dépendance croissante à l'immobilier. Selon une enquête de 2020, 80 % des actifs du pays sont immobilisés dans l'immobilier.

Un penchant passé pour la spéculation a rendu les prix de l'immobilier inaccessibles à de nombreux jeunes, compromettant ainsi l'objectif du gouvernement de réduire les écarts de richesse. Le vieillissement de la population et le faible taux de natalité laissent présager une surabondance future de logements en Chine.

En fait, les banques ont resserré les prêts aux promoteurs immobiliers depuis fin 2020, lorsque le groupe China Evergrande a déclaré faillite.

C'est le résultat de la stratégie des trois lignes rouges initiée par le gouvernement central pour réduire la dette immobilière, qui a mis plus de 100 000 entreprises du secteur en difficulté. Les ventes de logements ont ensuite continué de baisser, et la pandémie de Covid-19 a été la goutte d'eau qui a fait déborder le vase.

Les investissements dans le secteur immobilier n’ont cessé de diminuer depuis le défaut de paiement d’Evergrande (Photo : Bloomberg).

Tempête

En mai 2021, Country Garden a étendu ses activités à Juye, dans la province du Shandong, ville natale de Huailan. Elle a été subjuguée par les publicités prestigieuses concernant le complexe le plus cher de la région, promettant un style de vie 5 étoiles.

« La conception du bâtiment m'a vraiment impressionnée », a déclaré Huailan. « Je pense que c'est une vraie maison. Mes deux filles auront leurs propres chambres. »

L'inauguration a été un immense succès, avec des lanternes rouges et une foule immense. On lui a même déconseillé de se rendre à l'événement en voiture, faute de places de stationnement. Le projet a rapidement affiché complet.

Mais elle n’avait aucune idée que, derrière ce faste, une tempête de difficultés de liquidités se formait.

Il y a quelques mois, depuis le défaut de paiement d'Evergrande, l'opinion sur le marché obligataire immobilier chinois, évalué à 200 milliards de dollars, a complètement changé.

Avec un accès limité aux prêts et des ventes au ralenti, même les entreprises dites « les plus saines » sont « malades ».

Country Garden ne fait pas exception, bien qu'étant une société immobilière « nationale » en Chine. La stratégie de concentration sur les petites villes, appliquée depuis de nombreuses années, a finalement échoué. La mentalité des acheteurs de ces localités est plus facilement ébranlée que dans les grandes villes, si bien que les ventes immobilières y ont connu un déclin « lamentable ».

Country Garden a même dû demander au gouvernement provincial du Guangdong de lier les ventes immobilières aux unités appartenant à l'État à des prix réduits pour obtenir plus de liquidités.

Mais l'activité de l'entreprise ne pouvait pas résister au marché. À son apogée, de nombreux acheteurs refusaient de payer les prêts hypothécaires de plus de 320 projets inachevés dans 100 villes du pays, y compris ceux de Country Garden.

En octobre, les prix de l'immobilier en Chine ont chuté à leur rythme le plus rapide depuis sept ans. Le gouvernement central a été contraint d'intervenir avec un plan de soutien de 16 points, mais il a été jugé trop tard.

Yeung, président de Country Garden, a prononcé un discours d'une heure pour rassurer les travailleurs, affirmant avoir « vu la lumière au bout du tunnel ». Était-ce vrai ?

Vue d'un projet de jardin de campagne dans la ville de Heyuan, province du Guangdong, en septembre 2023. (Photo : Bloomberg).

La douleur n'a pas encore cessé

Les ventes de Country Garden ont chuté de 81 % sur un an en septembre, un triste constat : la baisse des ventes du groupe a été deux fois plus rapide que celle de ses pairs au cours des huit premiers mois de l'année.

Les actifs de Yang Huiyan, fille du fondateur Yeung Kwok Keung, autrefois la femme la plus riche de Chine, se sont également « évaporés » de 86% pour atteindre seulement 4,6 milliards de dollars, selon Bloomberg Billionaires Index .

Quant à Fu, il a du mal à accepter qu'une grande entreprise comme Country Garden n'ait pas les moyens de payer ses employés. Il attend avec impatience le jour où il recevra 10 000 yuans d'arriérés de salaire. Après cela, il rentrera immédiatement dans sa ville natale du Guizhou.

« Beaucoup de gens de ma ville natale ne veulent plus aller travailler. Et moi non plus », a confié Fu.

Les histoires comme celles de Fu, Huailan et Chen ne sont pas rares en Chine. Sur Douyin, la version chinoise de TikTok, ouvriers du bâtiment et acheteurs de maisons ont publié des vidéos appelant le gouvernement à contraindre Country Garden à reprendre ses projets inachevés et à verser les salaires de ses ouvriers.

Beaucoup d’entre eux ont manifesté devant le siège de l’entreprise mais se sont révélés « impuissants ».

« Si les grandes entreprises immobilières font faillite ou ne paient pas leurs dettes, cela affectera directement les banques et les personnes concernées et, surtout, cela créera des spirales économiques négatives », a déclaré Christopher Marquis, professeur à la Cambridge Judge School of Economics.

Le rêve d’une vraie maison pour beaucoup ne se réalisera pas de sitôt (Photo : Bloomberg).

La « douleur » de la crise continue de se propager. Malgré la situation difficile actuelle, le gouvernement ne s'est montré aucunement disposé à protéger les entreprises immobilières. Selon les statistiques de Bloomberg , fin octobre, environ 100 milliards de dollars, soit plus de 50 % des obligations en circulation des entreprises immobilières chinoises, étaient en défaut de paiement ou contraintes de restructuration.

Cela a érodé la confiance des investisseurs, y compris dans les grands fonds tels que Pacific Investment Management Co et Fidelity International Ltd. Evergrande pourrait même devoir liquider des actifs pour rembourser ses dettes, selon une décision de justice de Hong Kong.

La crise du marché immobilier a également provoqué une chute des revenus des collectivités locales, certaines écoles de sa région n'étant même pas en mesure de payer les enseignants, a déclaré Chen.

Quant à Huailan, ses mensualités hypothécaires sont devenues un fardeau lorsqu'elle a perdu son emploi plus tôt cette année. La maison pour laquelle elle avait signé un contrat de vente a perdu un quart de sa valeur. Si elle voulait vendre, elle aurait du mal à trouver un acheteur.

« Quand ma fille m'a demandé quand nous allions emménager dans notre nouvelle maison, je ne savais pas quoi répondre », a-t-elle dit tristement. « Si j'avais une seconde chance, je ne ferais entièrement confiance à aucune agence immobilière, même à une grande entreprise comme Country Garden », a-t-elle ajouté.

Source: https://dantri.com.vn/bat-dong-san/nhung-nan-nhan-cua-khung-hoang-bat-dong-san-o-trung-quoc-20231106074256072.htm