Le faible taux de natalité et son impact sur le marché immobilier vietnamien

Selon les données de VARS, le taux de fécondité au Vietnam est passé de 3,8 enfants par femme en 1989 à seulement 1,91 enfant en 2024.

L'Association vietnamienne des agents immobiliers (VARS) a récemment publié un rapport controversé intitulé « Baisse du taux de natalité et impact à long terme sur le marché du logement », qui soutient que le Vietnam entre dans une période où les facteurs démographiques commencent à influencer la demande immobilière. Cependant, nombreux sont ceux qui estiment qu'à court terme, des facteurs « concrets » tels que les prix des logements, l'offre et les coûts d'emprunt sont plus déterminants.

D'après les données de l'enquête VARS, le taux de fécondité au Vietnam est passé de 3,8 enfants par femme en 1989 à seulement 1,91 enfant en 2024. Dans les grandes villes comme Hanoï et Hô Chi Minh-Ville, ce taux approche le seuil de « fécondité extrêmement faible » (moins de 1,3 enfant par femme). Par conséquent, le nombre de nouveaux ménages, principal moteur du marché immobilier, devrait diminuer progressivement dans les années à venir, notamment dans le segment des grands appartements, destinés aux familles nombreuses.

VARS prévoit que si cette situation persiste, le Vietnam pourrait être confronté à un risque de déséquilibre entre l'offre et la demande immobilières similaire à celui de la Corée du Sud ou du Japon, pays fortement touchés par le vieillissement de leur population et des taux de natalité extrêmement bas.

Le Dr Pham Viet Thuan, directeur de l'Institut des ressources naturelles et de l'environnement, a approuvé ces prévisions, déclarant : « À long terme, la liquidité du marché immobilier est influencée par de nombreux facteurs : la législation, le coût des intrants, les crises économiques et la démographie. Si la population ne croît pas, notamment en raison d'un faible taux de natalité, la demande de logements diminuera progressivement, entraînant ainsi une baisse de la liquidité. »

D'un autre point de vue, Mme Vo Nhat Lieu, PDG de Propiin Real Estate Finance Technology Academy, a souligné : « Le faible taux de natalité n'est pas seulement un problème démographique, mais aussi un facteur clé qui modifie la structure du marché immobilier. On a souvent tendance à se concentrer uniquement sur les taux d'intérêt, le crédit ou la légalité, mais les facteurs démographiques sont les variables les plus profondes et les plus durables. »

Cependant, les données de l'Office général des statistiques montrent que le nombre de nouveaux ménages à Hanoï et à Hô Chi Minh-Ville continue d'augmenter de 2 à 3 % par an. Cela indique que la demande de logements n'a pas disparu, mais qu'elle est freinée par des facteurs économiques. Selon Mme Pham Thi Mien, directrice adjointe de l'Institut vietnamien de recherche immobilière (VARS IRE), la principale raison de la baisse de liquidités n'est pas un manque de nouveaux ménages, mais le coût prohibitif des logements. Elle cite un prix moyen de 75 à 80 millions de VND/m² à Hanoï et de 85 à 89 millions de VND/m² à Hô Chi Minh-Ville ; un appartement de 2 à 3 milliards de VND est donc hors de portée pour la classe moyenne.

Outre le prix de vente, le taux d'intérêt des prêts immobiliers constitue également un obstacle majeur. Actuellement, le taux d'intérêt moyen oscille entre 8 % et 12 % par an. Certaines banques proposent des taux promotionnels de 6 % à 7 % durant les premières années, mais cela reste bien supérieur aux taux pratiqués au Japon (1 % à 2 %) ou à Singapour (2 % à 4 %). Pour un prêt de 1,5 milliard de VND sur 30 ans, à un taux d'intérêt de 10 %, l'acquéreur doit rembourser entre 15 et 20 millions de VND par mois, une somme hors de portée pour de nombreux jeunes ménages.

Par ailleurs, le fait que beaucoup de gens ne souhaitent pas fonder une famille tôt engendre également des besoins différents en matière de logement. « Ils ont besoin d’espaces multifonctionnels, à la fois pour vivre et pour travailler, et ne sont plus intéressés par les appartements de 60 à 70 m² avec un agencement fixe », a déclaré Mme Lieu.

D'après les experts, pour débloquer le marché, le Vietnam doit s'attaquer simultanément à deux problèmes. À court terme, il est nécessaire d'accroître l'offre de logements abordables, de réduire les taux d'intérêt et d'améliorer les procédures de crédit. À long terme, il faut se préparer au vieillissement de la population, à la baisse de la natalité et à l'évolution des besoins en logement. « Si nous nous concentrons uniquement sur les données démographiques et négligeons les politiques et les produits, nous commettrons une erreur de diagnostic. Nous avons besoin de logements abordables et de mécanismes de prêt plus avantageux », a déclaré M. Tran Khanh Quang, directeur de la société immobilière Viet An Hoa.

Source : https://nld.com.vn/ti-suat-sinh-thap-va-nut-that-thanh-khoan-196250825201816875.htm