肯定的なシグナル
地方自治体に開始価格を引き下げる許可を与えたり、不動産事業信用を緩和したりするなど、州のマクロ調整により、土地オークション部門は回復の兆しを見せている。
不動産市場が凍結している状況下、2023年最初の数か月間は、競売土地関連の取引も低調でした。2021年および2022年と比較すると、2023年の最初の9か月間は、競売土地関連の商品数および取引件数が大幅に減少し、同時期比でわずか30%の減少にとどまりました。競売に出されている土地はあるものの、買い手が見つかっていない状況です。
しかし、最近、同州での土地オークションには明るい兆しが多く見られるようになった。
具体的には、ティンソン村（ドーロン）は8区画の土地をオークションに出品し、28人の顧客が購入登録し、7区画が売却された。トゥオンソン村は15区画の販売を計画し、41人の顧客が登録し、9区画を売却した。クアンソン村は16区画の販売を計画し、41人の顧客が登録し、9区画を売却した。ナムソン村は16区画の販売を計画し、64人の顧客が登録し、9区画を売却した。ラックソン村は13区画の販売を計画し、61人の顧客が登録し、13区画を売却した。ボイソン村は16区画の販売を計画し、62人の顧客が登録し、14区画を売却した。
ドゥルオン郡で多くの土地区画の競売を主催する司法省不動産競売サービスセンターの代表者は、「ドゥルオン郡で開発目的で競売にかけられる土地区画には、それぞれ3～4件の登記ファイルがあります。以前に比べると売却件数は減少していますが、これは全体的な水準と比較すると非常に好ましい兆候です。競売価格は開始価格と最低価格（10～20%の範囲）に比べてそれほど上昇していませんが、ドゥルオン地域は省全体の土地競売の活況を保っています」と述べました。
第3四半期の初めから、明るい兆候はギロック県や他のいくつかの地域に広がっている。ギロック県財政計画局のグエン・ファン・コイ副局長は次のように語った。「県は2023年に、総額約2,200億ドンで約200区画の土地を開発する予定だ。しかし、8月末までに、県は計画を超えて約4,000億ドンの金額でオークションを完了した。以前とは異なり、多くの土地オークションには買い手がつかなかったり、オークションが成立しても土地購入者が手付金を放棄するのではないかと懸念したりしていたが、上記の現象は減少しており、買い手は主に地元の人々で、購入後、すぐに保証金を得るためにお金を支払っている。」
7月以来、ギロック郡の土地競売市場は活況を呈している。具体的には、ギトゥアン村人民委員会本部前の土地が競売にかけられ、完売した。その後、さらに4区画が競売にかけられ、開始価格と比較して7％の価格差で、これらもすぐに売却された。クアンハン町では4/4区画が売却された。ギフォン村では、第1集落での第1回競売で34/38区画が売却され、競売価格は開始価格と比較して25％上昇した。第2回競売では、ギフォン村が引き続き29/29区画を競売にかけ、開始価格と比較して22％上昇した。ギサ村は競売にかけられた36区画のうち34区画を売却した。フックトー村は14区画のうち14区画を売却した。ギ・チュオン村は40件の書類を競売にかける予定だったが、400セットもの書類が売れた。
さらに詳しく調査したところ、 ゲアン省の土地競売市場は全体的にかなり静かであり、投資家は慎重な姿勢を見せているものの、特定の地域や地区では改善の兆しが見られることが分かりました。具体的には、6月末にギアダン郡がギアダン町タンホン街区で40/40区画の土地を競売にかけました。一方、ナムザン村（ナムダン）では3回の競売で72/72区画が落札され、平均価格は1区画あたり700～15億ドンでした。
勢いを生み出すには後押しが必要
入札の展開と結果は、ゲアン省の土地競売市場が回復の兆しを見せていることを示しています。しかし、投資家によると、これらはあくまでも個別的な事例であり、今後の市場動向を反映するものではないとのことです。
各地区では土地競売がほぼ再開しているものの、ヴィン市、クアロー町、ホアンマイ町、タイホア町では市場は依然として「低調」な状態です。ヴィン市タイホア町、ホアンマイ町、クアロー町の競売には買い手がいません。
ヴィン市土地基金開発センター所長のグエン・ヴァン・トゥ氏は、「計画によると、市は今年1,000件以上の土地を売りに出し、土地基金開発による予算収入は1兆2,000億ドンに達すると見込まれています。しかし、9月末までに市が競売にかけた土地は約10件にとどまり、いずれの競売にも買い手がつきませんでした。7月以降、各区やコミューンは開始価格の引き下げを提案してきましたが、値下げ幅が小さいため、市場は改善していません」と述べました。
市は今年末までに約300区画の土地を競売にかける予定で、その中にはフンドン村の50区画、ギキム村の60区画、フンドゥン区の60区画、ギドゥック村の30区画、そしてギアン村の約100区画が含まれます。しかし、開始価格が依然としてかなり高く、特にギアン村キムチュン集落の最新の55区画は1区画あたり平均20億～46億ドンと、投資家を誘致するのは容易ではありません。
タイホア、ホアンマイ、クアロの各町の土地競売状況はほぼ同様です。タイホア町財務計画部長のグエン・ゴック・トゥアン氏は、「タイホアは省の特別な制度を利用しており、土地使用料の100%を都市インフラへの投資に充てることができます。そのため、町は最近、4つの区にある約100区画の土地を競売にかけるためのインフラ整備と手続きを緊急に完了させましたが、市場は非常に閑散としており、開始価格も依然として高いため、買い手は多くありません」と述べています。
ゲアン省不動産協会のグエン・クオック・カーン会長は、「都市部の土地の開始価格は現在、2021年末から2022年初頭の土地熱の高まり時の価格水準に基づいているため、購入する人が少ない。地方での経験から、適正な開始価格が設定されれば、以前のように投機目的で買い漁る投資家ではなく、地元の人々が購入するだろう」と述べた。
投資家によると、一部の地区では土地オークション市場が回復の兆しを見せており、これは非常に好ましい情報に支えられている。特にドゥルオン地区は、近い将来に町となることが見込まれ、インフラへの投資が相次いでいることから、好調な市場となっている。ドゥルオン地区が各コミューンでオークションに出品した土地は、いずれも交通の便が良く、美しい立地であることから、投資家から高い評価を得ている。
ヴィン市のある投資家はさらに分析した。「ギロック地区で多くの買い手がいる土地は、フックトー、ギフォン、あるいは隣接するヴィン市など、ヴィン市にすべて統合されようとしている。さらに、ギロックとディエンチャウでは、WHAやVSIPといった工業団地インフラ投資公社が拡張投資を行っており、土地を借りる投資家が増えることを意味している。そのため、ギトゥアン、ギサ、ギロン（ギロック）、ディエントー、ディエンアン（ディエンチャウ）の各コミューンにおける労働者や専門家向けの住宅用地の需要が投資家心理に影響を与えている。」
一部の地区の土地オークション市場は回復の兆しを見せているものの、全体的な背景は経済不況であり、企業、特に中小企業は2年間の新型コロナウイルス感染症流行で大きな影響を受けているため、不動産市場全体、特に土地オークション市場が短期的に回復するのは非常に困難です。遅くとも年末から2024年初頭までに、国家のマクロ経済調整政策が発効し、不動産事業融資条件が緩和され、預金金利と貸出金利が低下し、経済が困難を克服し、投資資金が不動産チャネルに再び流入することで、不動産市場は活況を呈し、回復するはずです。
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