環状4号線の建設が始まる、ハノイの不動産業界は波紋を呼ぶか？

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総投資額85兆8,130億ドン超、全長112.8キロメートル、ハノイ、フンイエン、バクニンの3つの省市を通過する首都圏環状道路4号線の建設が6月25日に開始された。

その直後から、周辺地域の不動産市場は活況を呈した。

メリン区の不動産ブローカー、トラン・ヴァン・アン氏によると、6月末以降、メリン区のプロジェクトに興味を持つ顧客の数が再び増加しているという。アン氏は毎日、価格の問い合わせや物件の内覧希望の電話を受けている。しかし、顧客が関心を持つのは、法的書類がきちんと整備され、価格が適正で、大幅な割引が適用されるプロジェクトだけだという。

「先週末、メリン区の隣接する2区画を2人の投資家に売却しました。年初から現在まで、市場はほぼ停滞していましたが、環状4号線の建設が始まって以来、取引が活発になり始めています。以前ほど活気はありませんが、明らかに活気づいてきています」とアン氏は語った。

現在、メリン省でプロジェクトを配給しているダットサン北部ベトナム社の従業員であるハイ氏によると、以前は月に1、2区画しか売れなかったが、環状4号線プロジェクトが始まった後の1週間で、同社は週に7～8区画を売れたという。

ハイ氏は、環状4号線沿いという要素に加え、このプロジェクトにはすでに土地所有権証明書や完全なインフラがあり、現在の価格は1平方メートルあたり3,000万～4,000万ドンとそれほど高くはなく、早期に支払いを行い、製品価値の10％で契約を結ぶ顧客には年間最大19％の割引が適用されると述べた。

ソーシャルメディアの不動産グループでは、環状4号線付近の土地販売情報が絶えず掲載されています。例えば、ある仲介業者は次のように投稿しています。「投資額を2倍、あるいは5倍にする絶好のチャンスが到来しました。環状4号線プロジェクトの建設が正式に開始されました。環状4号線に隣接し、タンロン通りから2kmのソンフォン・ホアイドゥック地区の土地は、1平方メートルあたりわずか200万ドンからご利用いただけます。50年ものの庭園のような土地で、用途変更を待っています。所有権は新所有者に譲渡済みです。すぐにご連絡ください…」

または、「 500万ドン強、環状4号線のすぐ隣、車3台が楽に通れる幅。所有権証書は所有者名義。」または、「お金が必要なので、新しく始まった環状4号線プロジェクトの隣にある非常に美しい土地を販売します。正方形で、奥の方が広く、家やビジネスを建てる可能性があります。」

販売価格に関しては、多くの仲介業者や投資家は、全国の多くのホットスポットの非常に投機的な土地市場で価格が20〜40％下落しているのに比べ、首都圏の環状4号線付近の土地は土地ブームのピーク時と比較して10〜15％の下落にとどまり、下落幅は最も小さいと述べている。

Batdongsan.com.vnによると、2023年6月までに、メリン地区やハフォン、シエンコ5などの一部の都市部では、主要立地の土地価格はピーク時と比較して約15%下落する傾向にあり、一般的には1平方メートルあたり4,500万～5,500万ドンの範囲となっています。ハドンでは、イエンギア地区の土地など、ハノイ環状4号線の恩恵を受ける地域でも、1平方メートルあたり6,300万～7,000万ドンから、1平方メートルあたり5,800万～6,300万ドンの範囲に下落しました。

一方、シエンコ5と環状4号線の交差点付近のクケ地区（タンオアイ）では、土地価格は5,500万～6,000万ドン/平方メートルで推移しており、2022年末と比較して約10～12％下落している。ビンミンの土地区画は4,000万ドン/平方メートルで売りに出されており、土地ブームのピーク時と比較すると約5～10分の1に下落している。

注目すべきは、ダンフオン地区のタンラップ通り沿いの土地価格は依然として1平方メートルあたり4,800万～5,500万ドンで推移しているものの、昨年半ばと比較すると3～6分の1に下落している点です。タンホイ通り沿いの土地も約5分の1に下落し、1平方メートルあたり約5,000万ドンとなっています。

この「熱狂」が再び起こる可能性は低い。

専門家によると、環状4号線プロジェクトが開始されたにもかかわらず、この地域の不動産が再びブームや新たな成長の波を経験する可能性は低いとのことだ。

ダットサン北ベトナム不動産サービス株式会社（ダットサン北ベトナム）のヴー・クオン・クエット社長はVTCニュースに対し、この環状道路はハノイ市内だけでなく、バクニン省、バクザン省、フンイエン省などの省間でも高い接続性を持っていると語った。

環状3号線周辺のプロジェクトはほぼ満室で、人口は急速に増加しており、ハノイへの移住者流入も顕著です。そのため、環状4号線周辺の不動産市場の成長見通しは非常に高いものの、インフラ整備に依存するため、価格の急上昇は困難です。

「現在の市場は非常に低迷しています。環状4号線沿いの不動産価格は過去に急騰しており、投資家は安全な物件を求めているため、現時点で市場が急騰することは難しいでしょう。環状4号線が完成しても、この地域の不動産価格が上昇し安定するには2～3年かかるでしょう」とクイエ氏は予測しました。

ハノイ不動産クラブ副会長のグエン・テ・ディエップ氏によると、これは大規模な不動産投資家や企業にとってのチャンスです。不動産市場は現在厳しい状況にありますが、戦略的なビジョンと安定した資本を持つ一部の大企業にとって、今は環状4号線周辺でプロジェクトを開発する絶好の機会です。

「数社の企業が『競争』に参入すれば、その地域のインフラが整備され、不動産価格の上昇につながります。それに伴い、他の企業も『追随』し、環状4号線周辺の一等地は、ハノイやプロジェクトが通過する各省において、不動産の『ホットスポット』へと変貌を遂げるでしょう」とディープ氏は述べた。

ディエップ氏はまた、住宅と投資の需要が引き続き高いことから、特に当該地域のインフラ整備が包括的に進めば、回復は時間の問題だと予測した。特に、改正土地法と有利な政策メカニズムは、環状4号線沿いの不動産価格の回復を後押しするだろう。ひいては、市の東部と西部で新たな価格水準が確立される可能性もある。

より慎重な観点から、ベトナム不動産ブローカー協会会長のグエン・ヴァン・ディン博士は、市場に「波を起こす」ために、「市場操作者」はしばしば好材料に頼って価格をつり上げ、土地投機を煽ると率直に述べています。したがって、投資家は極めて慎重になり、市場を慎重に評価し、計画規制と流動性を理解して資金の拘束リスクを回避する必要があります。そして、第一に価格上昇の可能性、第二にインフラ整備の進捗状況という2つの基本的な問題を把握する必要があります。

「投資を決定する前に、投資家は現在の価格の妥当性を評価する必要があります。投資家が考慮すべき2つの要素は、過去1～2年間のプロジェクトの取引価格とインフラ整備状況です。そして、これらを市場全体の平均価格変動率と比較することで、現在の価格の妥当性を客観的に評価することができます」とディン氏は述べた。

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