環状4号線の建設が開始、ハノイの不動産業界は波紋を呼ぶか？

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総投資額85兆8130億ドン超、ハノイ、フンイエン、バクニンの3つの省市を通過する全長112.8キロメートルの首都圏環状4号線の建設が6月25日に始まった。

ほぼ即座に、その地域の不動産は急騰した。

メリン区の不動産ブローカー、トラン・ヴァン・アン氏は、6月末以降、メリン区のプロジェクトに興味を持つ顧客の数が再び増加していると語った。アン氏は毎日、価格を尋ねる電話や、プロジェクト見学の申し込みをする顧客からの電話を受けている。しかし、顧客は、法的に良好なステータス、適正な価格、大幅な割引のあるプロジェクトにのみ興味を持っています。

「先週末、メリン区の隣接する2区画を2人の投資家に売却しました。年初から市場はほぼ凍結状態でしたが、環状4号線の建設が始まって以来、取引が活発になり始めています。以前ほど活気はありませんが、かなり活気づいてきました」とアン氏は語った。

Dat Xanh Mien Bac社の従業員であるハイ氏によると、同社は現在、メリン省でプロジェクトを展開しているという。以前は月に1～2区画しか販売できなかったが、環状4号線の建設が始まってから1週間以内に、週に7～8区画を販売できるようになった。

環状4号線という要素に加え、ハイ氏は、これはレッドブック付きのプロジェクトであり、インフラが完成しており、現在の価格は3,000万〜4,000万VND/m2でそれほど高くなく、早期支払いをして製品価値の10％を支払い、すぐに契約に署名する顧客に対しては最大19％/年の割引があると述べた。

不動産グループやソーシャルネットワークでは、環状四号線付近の土地販売の情報が絶えず出回っています。例えば、あるブローカーは次のように書いています。「キャッシュフローを2倍、あるいは5倍にする絶好の機会が到来しました。第4環状道路プロジェクトの建設が正式に開始されました。ソン・フォン – ホアイ・ドゥック地区の土地は第4環状道路に隣接し、タンロン通りから2km、価格は1平方メートルあたりわずか200万ドンからです。築50年の庭園のような土地が、用途変更を待っています。レッドブックは所有者名義に変更されました。すぐにご連絡ください…」。

または、「わずか500万ドン超、環状4号線近く、3台が快適にすれ違える。所有者名義のレッドブック」または、「お金が必要なので、新しく始まった環状道路 4 号線プロジェクトの隣にある、非常に素晴らしい土地を販売します。広さは正方形で、裏側には土地が広がっており、住宅やビジネスに利用できる可能性があります」...

販売価格に関しては、多くの仲介業者や投資家が、全国の多くのホットスポットの投機的な土地市場が20〜40％下落しているのに比べ、首都圏の環状4号線付近の土地価格は、土地熱の時期と比べて10〜15％の下落で、最も下落率が低いと述べた。

Batdongsan.com.vnによると、2023年6月までに、メリン地区やハフォン、シエンコ5などの一部の都市部では、美しい場所の土地価格はピーク時に比べて約15％下落する傾向にあり、一般的に4,500万～5,500万VND/m2の間で変動する。ハドンでは、イエンギアの土地などハノイ環状4号線の恩恵を受ける場所の価格も、1平方メートルあたり約6,300万～7,000万ドンから、1平方メートルあたり5,800万～6,300万ドンの一般的なレベルまで下がった。

一方、シエンコ5号線と環状4号線の交差点に近いクケー地区（タンオアイ）では、土地価格は依然として5,500万～6,000万ドン/㎡で推移しており、2022年末と比べて約10～12％下落している。一方、ビンミン地区の土地は4,000万ドン/㎡で売りに出されており、土地熱が高まった時期と比べて約5～10分の1に下落している。

特に、ダン・フオンのタンラップ通りの土地価格は依然として4,800万～5,500万ドン/m2を維持しているものの、この価格は昨年半ばと比較すると3～6分の1に下落しており、タンホイ通りの土地も約5分の1の5,000万ドン/m2に下落している。

再び熱を出すのは難しい

専門家によると、環状4号線の建設は始まっているものの、この地域の不動産市場が再び「活況」を呈したり、新たな波が起こったりすることはまずないだろう。

VTCニュースに応えて、ダット・サン・ミエン・バック不動産サービス株式会社（ダット・サン・ミエン・バック）のヴー・クオン・クエット社長は、同環状道路はハノイだけでなく、バクニン、バクザン、フンイエン省など省間の地域との接続性が高いと語った。

環状3号線周辺のプロジェクトはほぼ満床で、人口が急増する一方でハノイへの移住者数もかなり多いため、環状4号線周辺の不動産の成長見通しは非常に大きいですが、価格が急上昇するのは非常に難しく、インフラ整備次第です。

「現在の市場環境は非常に落ち着いており、環状4号線の不動産価格は過去に急騰したことがあり、現在の投資家心理は安全な商品を求める傾向にあるため、現時点では市場に波乱が起きにくい。今後2～3年で環状4号線が完成すれば、この地域の不動産価格は上昇し、安定する可能性がある」とクイエ氏は予測した。

ハノイ不動産クラブ副会長グエン・テ・ディエップ氏によれば、これは大規模な不動産投資家や企業にとってのチャンスだという。不動産市場は厳しい状況ですが、戦略的なビジョンと安定した資本を持つ一部の大企業にとって、今は環状4号線周辺でプロジェクトを開発する理想的な時期です。

「いくつかの企業がこの『競争』に参入すると、その地域のインフラが整備され、不動産価格の上昇につながります。それに伴い、他の企業も『追随』し、環状4号線周辺の美しい立地条件を備えた地域は、ハノイやプロジェクトが通過する省において、不動産の『ホットスポット』へと押し上げられるでしょう」とディープ氏は述べた。

ディエップ氏はまた、住宅と投資に対する市場の需要は依然として大きく、特にその地域のインフラが同時に発展すれば、回復は時間の問題だと予測した。特に、改正土地法とその有利な政策メカニズムは、環状4号線沿いの不動産価格が再び上昇するのに役立つでしょう。市内の東部と西部で新たな価格レベルを確立することも可能です。

より慎重な観点から、ベトナム不動産ブローカー協会会長のグエン・ヴァン・ディン博士は、市場に「波を起こす」ために、「牽引役チーム」は価格をつり上げ、土地熱を生み出すための良い情報に頼ることが多いと率直に述べた。したがって、投資家は極めて慎重になり、市場の「脈動」を注意深く読み、計画と流動性を理解して資本の埋蔵リスクを回避すると同時に、2つの最も基本的な問題を把握する必要があります。 1 つ目は価格上昇の余地、2 つ目はインフラの進歩です。

「投資家は『財布の紐を緩める』前に、現在の価格の妥当性を評価する必要があります。特に、投資家が考慮すべき2つの要素は、過去1～2年間のプロジェクトの取引価格とインフラ整備状況です。次に、この指標を市場全体の平均価格変動率と比較することで、現在の価格の妥当性を客観的に評価することができます」とディン氏は述べた。

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