マンション価格は実際の価値をはるかに上回り、取引件数はタウンハウスや土地の取引件数を上回り、 ハノイ中心部のマンションは2025年に最高の収益を約束している…これらは最新の不動産ニュースです。
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| プライマリーマンションの価格は上昇を続けており、止まる気配はなく、セカンダリーマンションの価格は実質価値をはるかに上回る高値を維持している。（写真：リン・アン） |
2024年に最も成長するトップ3都市
ベトナム不動産ブローカー協会（VARS）の報告によると、2024年の不動産市場は最も困難な段階を過ぎた。
2024年全体では、市場は約81,000点の製品が販売され、2023年と比較して40％以上増加しました。このうち、65,376点が新製品で、2023年の約3倍ですが、2018年の数の約7％にすぎません。2024年の第4四半期だけで、市場は28,000点の新製品の販売を記録し、前四半期の2倍、2023年の同時期の4倍になりました。
2024年の取引量は、供給の改善に伴い着実に増加を続けました。2024年全体では、市場全体で47,000件を超える取引が成立し、吸収率は72%に達しました。
特に、多くの市場でアパート価格が急騰しています。VARSが選定した150のプロジェクトを対象とした調査によると、2024年末までにハノイの平均販売価格は2019年第2四半期と比較して72.4%上昇しました。これに続き、 ダナンでは49.9%の上昇が見られました。一方、ホーチミン市では約34.3%の緩やかな上昇となりました。
一次市場の価格は継続的に上昇しており、止まる気配はなく、二次市場のアパート価格は実際の価値をはるかに上回る高値を維持しています。
それに伴い、土地の分割・売買に関する規制強化により土地供給量が減少する中、法的書類が完備された分譲地の価格も回復し、力強く上昇しました。特に、インフラ整備が進んだ都市や開発計画のある都市において、1平方メートルあたり3,000万ドン以下という低価格帯の土地は人気が高く、前年末比で15%上昇しました。
VARSの報告書はまた、投資家はインフラや都市計画の恩恵により価格が手頃で大きな成長の可能性がある郊外の省や都市の住宅地を求める傾向がある一方で、ハノイとホーチミン市という2つの主要都市の住宅地価格は継続的に上昇し、新たな高水準を記録し、ほとんどの顧客がアクセスできないほどになっていると指摘している。
ベトナム不動産ブローカー協会のグエン・ヴァン・ディン会長は、不動産市場は依然として好調であるとコメントしました。市場の流動性は高級住宅分野で若干低下傾向にあるものの、実際の住宅ニーズを満たし、価格も手頃な住宅商品のおかげで安定を保っています。
VARS は、市場が安全で健全かつ持続可能な方向に回復し発展するためには、投資家は短期的な利益に焦点を当てるのではなく、価格が市場の購買力と一致していることを確認する必要があると考えています。
2つのセグメントが投資家の関心を集めるでしょう。
OneHousingの事業開発ディレクターであるトラン・クアン・チュン氏によると、マクロ経済政策、プロジェクト開発計画、投資家による製品発売の変化により、2025年の不動産市場には投資家の注目を集める2つのセグメントが生じるだろうとのことです。
まず、アパートがあります。これは、キャッシュフロー投資家と価格上昇を狙う投資家の両方のニーズを満たすでしょう。アパートは、総投資額が比較的手頃なセグメントであるため、多くの投資家にとって購入しやすく、将来的にも需要が非常に高いといえます。同じ投資額で比較した場合、アパートは賃貸利回りと価格上昇の面で、タウンハウスや土地物件に比べて優れた価値を示しています。
OneHousingの市場調査・顧客インサイトセンターによると、2024年第1四半期以前は、ハノイにおけるマンションと土地の取引比率は約40～60%でした。しかし、2024年第2四半期以降、マンションの需要が急増したことで、このバランスは逆転し、マンションの取引が土地の取引を上回りました。
多くの投資家がターゲットとする2つ目のセグメントは、大規模プロジェクト内の低層物件、あるいは住宅開発が可能なインフラ整備の整った土地です。2025年の市場では、このセグメントのシェアも拡大すると予想されます。
専門家は、投資家に対し、現時点で市場に参入する際には資金を慎重に検討し、物件購入から引き渡しまでの2～3年間という長期投資を視野に入れるようアドバイスしています。あるいは、短期的な投機的な投資は極めてリスクが高く、持続不可能な投資形態であるため、資産の保有や賃貸収入を得ることを目的として購入すべきです。
2025 年に最も利益を上げるセグメントはどれでしょうか?
ベトナム不動産ブローカー協会のグエン・ヴァン・ディン会長は、ハノイ中心部のアパートは投資家にとって検討すべき選択肢の一つだと考えています。この商品ラインは、投資の収益性を大きく左右する多くの特徴を備えています。
ベトナム不動産ブローカー協会会長によると、2018年から2023年にかけて、ハノイ中心部のマンション供給量は、ハノイ全体の供給量減少に伴い、一貫して低水準にとどまっていた。2024年までにハノイのマンション供給量は再び増加に転じたものの、主に市内中心部から離れた郊外に集中し、その90%以上を占めた。
ホアンキエム区、バーディン区、ドンダー区、ハイバーチュン区を含む中心部のマンション供給は依然として非常に不足しています。2024年の暫定値によると、中心部の新規着工戸数は約400戸、新規プロジェクトはわずか3件で、2023年の約30%に過ぎません。
ハノイ中心部のマンション供給は依然として低迷しており、開発用地の減少と建物の高さや密度に関する厳格な規制により、供給不足が深刻化しています。その結果、市場に流入する供給量が限られており、供給不足が深刻化しています。特に中心部の不動産価格は、 経済開発と都市開発による旺盛な需要に牽引され、上昇傾向にあります。ハノイ中心部の4つの地区の平均マンション価格は、2019年初頭から倍増し、市全体の平均上昇率を30%上回りました。中でも、ハイバーチュン地区とドンダー地区は、過去5年間で最も高い価格上昇を記録しました。
過去3年間に発売された新規プロジェクトも、販売フェーズごとに約10%の継続的な価格上昇が見られました。特に2024年には、中心部で新たに発売された高級マンションプロジェクトの価格は、1平方メートルあたり1億2,500万VNDから始まるのが一般的でした。
サービスアパートメントの価格は、1平方メートルあたり約8,800万VND（VATおよび管理費を除く）です。賃貸価格は急上昇しており、一般的な傾向と物件不足により市場全体の上昇率を上回っており、昨年同期比で約15%上昇すると推定されています。
ディン氏によると、中心部のマンション需要は、投資目的と居住目的の両方において、特に高級物件を中心に依然として高い水準を維持している。供給量は限られており、新規ユニットの少量供給で十分に消化されている。
2024年の新規供給の吸収率は暫定的に50%と予測されています。賃貸マンションの入居率は一貫して80%を超えており、着実に上昇傾向にあります。この地域では、一次供給が限られているため、取引は主に二次市場で行われています。
ディン氏は、ホアンキエム区、バーディン区、ドンダー区、ハイバーチュン区の4つの中心部地区は、その好立地と最高品質の近代的な社会インフラにより、常に投資家から人気を集めていると強調しました。これらの地区には、大企業、大企業、大使館の本社も集まっています。
その結果、これらのエリアに位置する物件は、レストラン、カフェ、ショッピングモール、国際病院、エンターテイメント施設へのアクセスが容易で、ハイエンドテナントのニーズに応えています。特に、2030年までの4つの中心街区計画は、2050年を見据え、質の高い居住空間を集積したエリアの創出を目指しており、居住者にとって理想的な居住環境を創出しています。
ハノイに隣接する地区で競売にかけられた土地は、1平方メートルあたり7,600万ドンを超える最高値で落札された。
クオックオアイ地区土地開発センターは、第5号国立株式オークション会社と連携し、ハノイ市クオックオアイ地区タンフーコミューンイエンクアン村の土地使用権オークションエリアDG31/2019で26区画の土地（LK2、LK6）を最近オークションにかけ、成功裏に落札しました。
競売にかけられた土地の面積は73.2～101.5平方メートルで、開始価格は1平方メートルあたり470万ドンとなっている。
約14時間を経て、26区画の土地のオークションは無事終了しました。最高落札価格は7,670万VND/m²で、開始価格の約16倍、最低落札価格は4,070万VND/m²で、開始価格の8.6倍以上となりました。
クオックオアイ地区は今回のオークションで約1330億ドンを集めたが、開始価格と比較すると1210億ドン以上の差があった。
11月初旬、クオック・オアイ地区はタンフー村イエン・クアン村の数十区画の土地を競売にかけ、落札しました。最高落札価格は1平方メートルあたり9,470万ドン、最低落札価格は1平方メートルあたり7,070万ドンでした。
クオックオアイ地区人民委員会によると、2024年には6つのプロジェクト、161区画（総面積14,920㎡以上）を対象に7回のオークションが成功裏に開催され、落札総額は8,253億ドンを超えました。
今年1月、国家共同オークション会社第5号は、クオックオアイ地区土地基金開発センターと連携し、クオックオアイ地区人民委員会の資産である26区画の土地（LK1、LK2エリア）の使用権のオークションを継続します。
クオックオアイ県タンフーコミューンイエンクアン村の土地使用権オークションエリアDG31のインフラ建設プロジェクトの一環として、26区画の土地がオークションにかけられます。
土地面積は85～122㎡で、開始価格は1㎡あたり470万VND（3億9,950万～5億7,300万VND超）です。
販売およびオークション書類の受け取りの締め切りは1月15日午後5時です。
オークションは複数回の直接投票ラウンドで行われ、最低6ラウンドの投票が必須となります。入札者がいなくなった時点で投票は終了します。入札額は徐々に増加していきます。オークションは1月18日の午前中に開催されます。
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出典: https://baoquocte.vn/bat-dong-san-gia-chung-cu-tang-chong-mat-vuot-xa-gia-tri-thuc-nhan-dinh-phan-khuc-se-mang-lai-loi-nhuan-tot-nhat-nam-2025-299638.html
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