不動産価格は上がりやすく下がりにくい、2025年の2つの市場シナリオを予測、ハノイの新しい土地価格表は連鎖反応を起こすだろう

不動産価格が下がる可能性は低い、専門家は2025年に2つの市場シナリオを予測、 ハノイの新しい土地価格表は連鎖反応を起こして住宅価格水準を活性化させるだろう…などが最新の不動産ニュースです。

今後2～3年で、不動産市場は価格変動や投資家と住宅購入者双方の需要調整など、大きな変化により、より明確な様相を呈するようになるだろう。（写真：アン・フオン）

供給は増加、不動産価格は依然として下落困難

2024年の新規マンション供給戸数は約3万5000戸に達し、従来の2万2000～2万4000戸の予測を上回る見込みです。2025年には、主要市場であるハノイとホーチミン市の両方で、供給戸数は4万戸に増加すると予測されています。しかし、専門家は概ね、供給が大幅に増加しても不動産価格を「落ち着かせる」ことは依然として難しいと指摘しています。

CBREベトナムのCEO、ドゥオン・トゥイ・ドゥン氏は、2025年の不動産市場予測について、住宅価格は下落はしないものの、近年ほど急激に上昇することはないだろうと述べた。上昇幅は2024年比で5～8%程度になる可能性がある。人々の支払い能力に適した価格設定をいかに実現するかは依然として難しい問題であり、市場にとって依然として大きな課題であり、現時点では答えは見つかっていない。

ズン氏の分析によると、ハノイのマンション価格指数は2019年第2四半期と比較して64%上昇し、ホーチミン市の2倍の上昇率となった。平均販売価格は1平方メートルあたり6,000万ドンに迫った。

経済専門家のディン・チョン・ティン准教授も同様の見解を示し、2024年はハノイのマンション価格が急騰する時期だとコメントしました。マンション価格は、2022年の平均4,000万VND/㎡から、2024年第3四半期末には7,000万VND/㎡を超えるまで上昇しています。注目すべきは、6,000万VND/㎡を下回る物件は市場に存在せず、中価格帯の物件では1億VND/㎡を超える物件も数多く見られるようになったことです。

好景気時には、販売価格は日々、週ごとに上昇する傾向がありますが、流動性は高い水準を維持しています。住宅と投資に対する潜在需要は、顧客と投資家の市場への信頼回復を促す多くのインセンティブによって解放されます。供給が依然として不足しているにもかかわらず、旺盛な需要が価格を押し上げています。

専門家によると、ハノイのマンション価格の上昇は鈍化しているものの、土地価格の高騰により、2025年には販売価格の引き下げは困難になる見込みです。実際、ハノイの住宅市場はホーチミン市の成長シナリオを踏襲しています。今後2～3年で、不動産市場は価格変動や投資家と住宅購入者双方の需要調整など、大きな変化を伴い、より明確なものとなるでしょう。2025年には、ハノイにおける主要供給はすべてハイエンドおよびラグジュアリーセグメントとなり、そのうちラグジュアリーセグメントは36%を占めると予測されています。

ビジネスの観点から、フンティン社の副社長であるゴ・ヒュー・チュオン氏は、今後不動産価格の下落は難しいと述べた。その理由の一つは、プロジェクトの承認プロセスに時間がかかることが多く、投資コストが上昇することだ。

不動産価格について、ベトナム不動産協会のグエン・ヴァン・ディン副会長は、現在から2025年末までは新法の規定が完全に適用されておらず、依然として旧来の問題から搾取されていると指摘した。そのため、地価は適正水準にとどまると予想される。しかし、2026年から2027年にかけて、今からそれまでに適切な調整が行われなければ、価格への「押し上げ」圧力はさらに強まるだろう。

ディン氏によると、不動産市場には2つのシナリオが考えられる。適切な規制があれば、2026年から2027年にかけて市場は安定を維持するだろう。しかし、適切な技術的調整がなければ、不動産価格はより高騰し、より不当な水準に達する可能性がある。そうなると、市場は再び厳しい状況に陥るだろう。

市場は最も困難な時期を経験した。

建設省は、2024年の建設業界の10のハイライトを発表しました。特に、2024年は成長の面で重要な節目となり、2020年以来最高の約7.8～8.2％に達し、政府が決議第01号で設定した目標（6.4～7.3％）を上回りました。

これは、経済全体のGDP成長を牽引する建設業界にとって、2020年以降最高の成長率でもあります。都市化率は44.3%に達し、国会が設定した目標値43.7%を上回りました。建設業界は、政府から課された他の2つの目標、すなわち下水収集・処理率18%と、全国の平均住宅面積1人当たり26.5平方メートルという目標も達成しました。

建設省は昨年の不動産市場を評価し、市場の困難を解消するために多くの同時的な解決策が実施されたと述べた。首相直轄の不動産プロジェクト実施における困難と障害の解消に関する作業部会は、地方自治体や不動産企業と協力し、情報や状況を把握し、個々のプロジェクトを精査して、実施における困難と障害の解消に向けた協議、指導、対応を行った。

建設省は「不動産市場は最も困難な時期を乗り越え、回復と発展の勢いを増し、前向きな変化を見せている」と強調した。

昨年のもう一つのハイライトは、社会住宅の発展に特別な配慮が払われたことです。5月24日、事務局は新たな状況下における社会住宅の発展における党の指導力強化に関する指令第34号を発布しました。

建設省は、社会住宅開発のための優遇資金源に関する決議案を政府に提出しています。これに基づき、債券資本による社会住宅融資に対し、5年間有効の100兆ドン相当の優遇措置を実施することを提案しています。これらの取り組みは、今後、全国規模で社会住宅開発を加速させるための基盤となるでしょう。

ハノイの新しい土地価格表の影響

最近発行された2024年12月20日から有効なハノイの土地価格リストによると、ハノイの一部の地域の土地価格は、2019年に発行された土地価格リストよりも2〜6倍高くなっています。特に、最も高い土地価格は、ホアンキエム地区のいくつかの道路に属し、1平方メートルあたり約7億VNDに達しています。

ハノイ市が新たな土地価格表を適用したことで住宅価格が引き続き上昇する可能性があるとの意見もある。

建設省の報告書によると、2024年土地価格表が適用されると、不動産プロジェクトの土地利用コストは以前に比べて大幅に増加すると予想されています。その理由は、住宅・不動産価格に影響を与える主なコストとして、用地取得補償費、土地使用料、住宅・不動産などのプロジェクト建設費、税金、関連費用などが挙げられるためです。

特に、土地使用料に関連するコストは、住宅プロジェクトの総コストの大きな割合を占めることが多く、高層マンションプロジェクトでは 7 ～ 20 %、別荘やタウンハウスプロジェクトでは 25 ～ 50 % の範囲になります。

建設省によると、新地価公示の適用は連鎖反応を引き起こし、不動産・住宅価格は従来より15～20％上昇する見通しだ。

ダット・サン・ミエン・バック社のヴー・クオン・クエット総局長は、企業にとって土地価格表の存在は、市場価格に忠実な土地価格査定の手続きを支援すると述べた。調整された土地価格表は、企業が土地税を決定する上で重要な根拠となる。

しかし、土地税を市場価格に応じて決定すると、企業の土地利用転換税が高くなり、その結果、購入者にとっての出力不動産販売価格が高くなります。

新しい規制の下で分割払いで支払っているアパートを売却できますか?

アパートを分割払いで購入することは、一度に多額の出費をせずに住宅を所有したいという多くの人々のトレンドです。では、アパートを分割払いで購入する際に、どのような規制を満たす必要があるのでしょうか？

分割払いによるアパートの売買は、2023年住宅法第167条で次のように規制されています。

- 当事者間で合意され、住宅購入契約書に明記されていること。

- 分割払い期間中は、別途合意がない限り、またはアパートの保証期間中は、アパート購入者が使用し、メンテナンスの責任を負います。

特に、2023年住宅法第167条第2項は、次のように明言しています。分割払いまたは分割払いで住宅を購入する購入者は、当事者間に別の合意がない限り、住宅の全額を支払った後にのみ、この住宅を他の人と売買、寄付、交換、抵当、または資本提供するための取引を行うことができます。

この規制によれば、現在分割払いをしているアパートの購入者がそれを他の人に売却したい場合、当事者間に別の合意がない限り、購入者は売主に購入価格全額を支払わなければなりません。

したがって、投資家と分割払いでアパートを購入する場合、または売主に分割払いでアパートを購入する場合、アパートの購入価格の全額を支払った場合にのみ、当事者間に別の合意がない限り、購入者はそれを他の人に売却することが許可されます。

同様に、銀行の分割払いローンを抵当に入れている場合、それを他人に売却したいときは、2015年民法第321条第5項に基づき、抵当権者は銀行の同意または法律の規定に従って、銀行に抵当に入れたアパートを他人に売却することができます。

したがって、当事者が合意するか、銀行が分割払いでアパートを販売することに同意する場合は、次の方法を使用できます。

- 投資家は、証明書の発行を政府機関に申請せずに、アパートの売買契約譲渡書類に署名しました。

- 当事者は、アパートの古い分割購入契約を解除するために署名し、売主は新しい買主とアパートの購入契約を直接締結するか（古い買主がレッドブックを譲渡していない場合）、古い買主、売主、新しい買主の3者間でアパートの分割販売に関する書面による合意を締結します。

- 銀行、買主、売主の三者間で、銀行が分割払い中のアパートを別の人に売却することに同意する契約を締結します。同時に、当該物件の抵当権を解除し、売買契約を再締結し、レッドブックを新しい買主に譲渡します。

この場合、当事者は、2015年民法第370条の規定に従って、銀行の融資債務を他の人に譲渡することができます。

したがって、上記の分析に従って売主の同意がある場合、または分割払いが全額支払われた場合、または当事者の合意に従って、買主は分割払いでアパートを売却することができます。

出典: https://baoquocte.vn/bat-dong-san-gia-dia-oc-de-tang-kho-giam-du-bao-2-kich-ban-thi-truong-nam-2025-bang-gia-dat-moi-o-ha-noi-se-co-tac-dong-day-chuyen-299222.html