預金金利が再び上昇し始め、融資が目標額を早期に達成する中、多くの商業銀行は、若者の住宅購入を目的とした優遇融資パッケージを削減または停止し始めています。これにより、真に住宅を必要としている多くの世帯、特にホーチミン市などの大都市で住宅購入の機会を探している平均所得層世帯が困難な状況に陥っています。
再計算が必要です
ニャット・クアンさん（32歳）はホーチミン市ビンチュン区でマンションの購入を検討しており、35歳未満の顧客向けの優遇パッケージについて複数の国営商業銀行に問い合わせたという。しかし、担当者からそのプログラムは停止されていると告げられた。「2ヶ月前、 アグリバンクから年6.3%の固定金利を18ヶ月間受けるように勧められました。しかし、今では金利が7%以上に上昇し、若者向けの優遇パッケージも利用できなくなったため、ローンの返済額を再計算しなければなりません」とクアンさんは語った。
国営ラオドン紙の記者によると、現在、アグリバンク、 BIDV 、ヴィエティンバンクといった国営商業銀行は、いずれも若年層顧客向けの優遇住宅ローンプログラムの実施を一時停止している。ホーチミン市のアグリバンクの融資担当者は、「35歳未満の若年層向けの優遇住宅ローンパッケージはすべて一時停止されています。現在、最安金利は最初の18ヶ月間は年7.3%の固定金利です」と述べている。
アグリバンクは最新の発表で、若者向けの優遇住宅ローンパッケージを含むいくつかの優遇住宅ローンプログラムおよび政策の停止を明確に表明した。
同銀行は、土地使用権の譲渡や住宅建設・修繕に対する優遇融資も停止した。35歳未満の若者向けの社会住宅融資パッケージは引き続き実施されており、金利は年約6.1%となっている。
同様に、BIDVは、商業用住宅を購入する若者向けの優遇融資パッケージを一時停止したことも発表しました。これまで、このグループの顧客は、3年間年5.5%の固定金利、最長40年の融資期間、最初の5年間は元金返済不要という優遇措置を受けていましたが、これはこれまで「稀」とされてきた優遇水準です。
一方、他の銀行では、若者向けの優遇融資パッケージを維持しつつ、金利を調整しています。例えば、 ベトコムバンクの担当者によると、優遇期間中の若者向け融資金利は、従来の年6%未満から年7.3%に引き上げられました。一方、通常の融資パッケージの金利は、最初の6ヶ月間は年7.5%、その後12ヶ月間は年8.3%に引き上げられます。
BVバンク、SHBバンク、HDバンクなどの商業銀行および株式会社銀行では、これらの銀行の従業員によると、若者向けの優遇融資パッケージは引き続き提供されているものの、金利は不動産の種類や期間に応じて柔軟に調整されるとのことだ。「金利水準が上昇したため、インセンティブは以前ほど強力ではなくなりました」と、ある融資担当者は説明した。
一部の商業銀行は、若者向け住宅ローンの優遇金利を一時停止または引き上げている。写真：DUY PHU
住宅価格に影響はありますか？
調査によると、銀行が若者への低金利住宅ローンの提供を停止したのは、急速な信用拡大と入力金利の上昇を背景に起きている。住宅ローンを組んでいる人の中には、銀行から金利引き上げの通知を受けたばかりだという人もいる。
金利上昇が不動産価格の上昇を抑制するかとの質問に対し、BIDVのチーフエコノミスト、カン・ヴァン・リュック博士は、影響はあるだろうが、傾向を逆転させるほど強いものではないと述べた。
彼は、BIDVにおける若者向け優遇融資パッケージの最近の支払い遅延は、銀行の融資制限によるものではなく、「適切な住宅供給の不足と依然として高すぎる価格」によるものだと述べた。住宅価格は、融資金利だけでなく、プロジェクト開発コスト、長期にわたる法的手続き、土地競売、そして一部の投資家の過度に高い利益期待によっても左右されるという。
一方、ベトナムの公務員は標準的なアパートを購入するために、約26年間も働き続けなければなりません。そのため、住宅価格の継続的な高騰の根本原因に対処するには、包括的な解決策が必要です。「管理機関は、制度の整備を加速し、土地と不動産市場のデータベースを標準化し、長年続いている欠陥に具体的に対処する必要があります」と専門家は提言しました。
カン・ヴァン・ルック博士は、今後の貸出金利について、政府が金融機関に対し、経済へのショックを回避するため金利水準の抑制を要請しているため、金利上昇幅はそれほど大きくならないと述べた。「銀行は、貸出金利を急激に引き上げるのではなく、運営コストを削減し、利益率を下げ、資本ポートフォリオを再構築せざるを得ないだろう」と、同博士は予測した。
一方、金融専門家のグエン・トリ・ヒュー博士は、プロジェクトの供給は徐々に改善しているものの、住宅価格は依然としてほとんどの人々の手の届かない水準を超えていると警告している。このため、在庫が増加し、市場の流動性は低下しているにもかかわらず、価格は調整されていない。
彼はベトナム国家銀行の2025年10月末時点のデータを引用し、システム全体の信用残高は昨年末比で約15%増加し、年末までに19～20%に達すると予想され、これはここ数年で最高水準となることを示した。このうち、不動産融資は経済全体の未払い債務総額の約24%を占めている。不動産事業向け融資だけでも約24%増加し、消費者向け融資の伸び率の2倍に上る。
「急激な金利上昇は住宅購入者の資本コストも上昇させています。不動産融資を厳格化し、その割合を総債務残高の20%未満に引き下げる必要があります。同時に、中央銀行は銀行の貸出金利引き下げを支援し、個人や企業が容易に資金調達できるようにすることで、経済回復の原動力を創出する必要があります」とヒューウ博士は述べた。
資本は正しい住所に送られなければならない
金融専門家のトラン・グエン・ダン博士は、不動産融資の引き締め提案は不合理ではないと述べた。投機的な投資家への融資が大量に行われれば、キャッシュフローが増大し、住宅価格が手の届かない水準まで押し上げられ、手頃な価格の住宅不足がさらに深刻化するだろう。さらに、現在の不動産融資の高金利は、銀行システムへのリスクも高いことを意味する。不動産市場が低迷すれば、不良債権が連鎖的に発生するリスクは十分に考えられる。
しかし、ダン氏は、全面的な融資引き締めでは住宅価格問題の解決にはならないと指摘した。必要なのは、能力が弱く、負債が大きく、経営の透明性に欠けるプロジェクト開発企業をターゲットに、選択的に融資を引き締めることだ。ダン氏は、企業が資金を借り入れる前に財務安全性基準を満たすことを義務付ける中国の「3つのレッドライン」モデルを例に挙げ、ベトナムもこれを参考に、適宜調整できると述べた。
この専門家によると、実需を刺激するためには、「土地はたくさんあるが資金が少ない」企業や財政難に陥っている投資家に資金を投入し続けるのではなく、初めて住宅を購入する人々や30億ドン以下の手頃な価格の住宅分野への不動産融資を拡大する必要がある。そのためには、投入金利を適切な水準に維持し、銀行システムは融資ニーズを明確に分類し、建設能力が高く、法的地位が透明で、実需の住宅ニーズを満たすプロジェクトへの資金を優先する必要がある。「弱体な企業を救うために融資を利用し続けることはできない。市場が健全に回復するためには、資金は適切な場所に流れなければならない」と、この専門家は強調した。
S. ヌン
出典: https://nld.com.vn/goi-vay-uu-dai-cho-nguoi-tre-bat-ngo-tam-dung-196251205202701948.htm
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