賃貸物件を購入して利益を得るためのポイント：クイックチェックのヒント

不動産の売買と賃貸は、現在ベトナムで人気の不動産投資形態です。安定した収益性と長期的な資産蓄積の可能性により、投資家はこの種のビジネスから多くの利益を得ることがよくあります。

しかし、賃貸物件への投資には一定のリスクも伴います。たとえ物件を所有していても、入居者を見つけたり安定した家賃収入を得たりするのは必ずしも容易ではありません。さらに、管理費、メンテナンス費、修繕費も投資家の収益性に影響を与える可能性があります。

では、賃貸収入を目的とした物件投資の価値があるかどうかを判断する方法はあるのでしょうか？米国最大の不動産投資ソーシャルメディアプラットフォームであるBiggerPocketsは、投資家が潜在的な不動産取引を迅速に評価するのに役立つ「2%ルール」を公開しています。

2% ルールを適用します。

2%ルールは、賃貸物件の収益性を予備的に評価するためのシンプルかつ効果的なツールです。このルールによれば、収益性の高い投資とみなされるためには、物件の月額賃料収入が購入価格の2%以上である必要があります。

まず、税金、手数料、仲介手数料などの関連費用を含め、物件購入に必要な金額を決定する必要があります。次に、予想される賃貸収入を計算する必要があります。

このデータは自分で収集することも、専門の不動産仲介会社を通じて収集することもできます。

月々の賃貸収入が購入価格の 2% 以上であれば、この物件は良い投資になる可能性があります。

月々の賃料収入が購入価格の2%未満の場合、この投資は期待通りの収益を生まない可能性があります。それでもこの物件に投資を継続したい場合は、希望する収益率を達成するために、賃料を調整するか、運営コストを削減する必要があります。

例えば、20億ドンでアパートを購入したとします。2%ルールによれば、高い利回りを確保するための最低月額家賃収入は4,000万ドンです。

ハノイの不動産団地（写真：トラン・カン）。

月額賃料収入が5,000万VNDに達する場合、潜在的に収益性の高い投資であることを示しています。逆に、月額賃料収入が3,000万VNDにとどまる場合は、望ましい投資収益率を達成するために、賃料の調整や経費の削減を検討する必要があります。

しかし、2%ルールはあくまでも概算であり、物件の収益性について絶対的な正確性を保証するものではありません。不動産投資の実際の収益率は、他の多くの要因によって左右されます。例えば、毎月の家賃収入は、物件の種類、立地、規模、設備、そして市場の状況によって異なります。

代替ツール

2%ルールは、多くの投資家が賃貸物件の収益性を素早く判断するために用いるシンプルで人気の高いツールです。しかし、これはあくまで一般的なルールであり、投資を決定する前にはより綿密な分析を行う必要があります。投資前に、より多様な視点を得るために、他にも様々な方法があります。

まず、グロスレントマルチプライヤー（GRM）があります。この指標は、物件購入価格と年間総賃料の比率を計算します。例えば、物件価格が30億VNDで、年間総賃料が3億VNDの場合、GRMは10になります。一般的に、GRMが低いほど、投資機会として魅力的です。しかし、このツールの欠点は、運用コストが考慮されていないことです。

2つ目は、純営業収益（NOI）です。この指標は、税金と住宅ローン返済前の運営費用を差し引いた後の、物件の年間収益率を計算します。NOIは、物件の収益性をより明確に示します。NOIがプラスであれば、その物件は運営費用を賄うのに十分な賃貸収入を生み出していることになります。

3つ目は、キャッシュフロー分析です。キャッシュフロー分析は、賃料収入だけでなく、運営費、利息支払い、税金など、あらゆるキャッシュフローの入出金を考慮します。プラスのキャッシュフローは、流動性を維持し、持続可能な収益性を確保する上で不可欠です。

4つ目は、キャップレート（資本化率）です。この指標は、不動産の年間投資収益率を計算します。キャップレートは、純金利差（NOI）を不動産購入価格で割ることで算出されます。キャップレートが高いほど、投資機会は多くなりますが、通常はリスクも高くなります。

5つ目は将来価値分析です。現在の利益だけに焦点を当てるのではなく、不動産の将来価値を考慮します。ただし、この方法には不動産に関する経験と知識が必要になる場合が多くあります。

これらの選択肢を組み合わせることで、投資家は包括的な投資戦略を構築し、より情報に基づいたバランスの取れた投資判断を行うことができます。

出典: https://dantri.com.vn/bat-dong-san/mua-nha-cho-thue-de-sinh-loi-tot-meo-kiem-tra-nhanh-20240613105018738.htm