賃貸住宅を購入して利益を得るためのクイックチェックのヒント

不動産の購入と賃貸は、今日のベトナムで人気のある不動産投資の形態です。投資家は、安定した利益の可能性と長期資産を蓄積する能力があるため、このタイプのビジネスから利益を得ることがよくあります。

ただし、賃貸不動産への投資には一定のリスクも伴います。たとえ家を所有していたとしても、入居者を見つけたり、賃貸することで安定した収入を得たりするのは必ずしも簡単ではありません。さらに、管理、保守、修繕費用なども投資家の利益に影響を与える可能性があります。

では、賃貸物件に投資する価値があるかどうかを判断する方法はあるのでしょうか?アメリカ最大の不動産投資ソーシャル ネットワークであるBiggerPockets は、投資家が潜在的な不動産取引を迅速に評価するのに役立つ 2% ルールを公開しています。

2%ルールを適用する

2% ルールは、賃貸物件の収益性を大まかに評価するために使用されるシンプルですが効果的なツールです。このルールによれば、良好な投資収益率と見なされるためには、物件の毎月の賃貸収入が物件購入額の 2% 以上である必要があります。

まず、税金、手数料、仲介サービスに関連する費用を含め、不動産を所有するために必要な金額を決定する必要があります。次に、賃貸から得られる予想収入を計算する必要があります。

このデータは自分で収集することも、専門の不動産仲介会社を通じて収集することもできます。

月々の賃貸収入が購入価格の 2% 以上であれば、その物件は良い投資になる可能性があります。

月々の賃貸収入が購入価格の 2% 未満の場合、投資は期待される収益を生まない可能性があります。それでもこの物件に投資したい場合は、希望する利益率を達成するために、賃貸価格を調整するか、運営コストを削減する必要があります。

たとえば、20億VNDでアパートを購入するとします。2%ルールによれば、十分な利益を確保するための最低月間賃貸収入は4000万VNDになります。

ハノイの不動産街（写真：Tran Khang）。

賃貸によるキャッシュフローが月額 5,000 万 VND に達した場合、これは潜在的な投資であることがわかります。逆に、賃料が月額 3,000 万 VND しかない場合は、希望する利益率を達成するために賃料を調整するか、コストを削減することを検討する必要があります。

ただし、2% ルールはあくまでも大まかな基準であり、あらゆる資産の利益の可能性について絶対的な正確性を保証するものではありません。不動産投資の実際の収益には、他の多くの要因が影響します。たとえば、毎月の賃貸キャッシュフローは、物件の種類、場所、規模、設備、市場の状況によって異なります。

その他の代替ツール

2% ルールは、賃貸物件の収益性を素早く判断するために多くの投資家が使用するシンプルで人気の高いツールです。ただし、これは単なる一般的なルールであり、お金を投資するかどうかを決定する際には、さらに慎重に分析する必要があります。投資する前に、より多様な視点を得るために他のいくつかの方法を使用できます。

1 つ目は、総賃料乗数 (GRM) です。この指標は、不動産の購入価格と年間賃料総額の比率を計算します。たとえば、物件価格が 30 億 VND で、年間賃料総額が 3 億 VND の場合、GRM は 10 になります。通常、GRM が低いほど、より魅力的な投資機会であることを示します。ただし、このツールの欠点は、運用コストが考慮されていないことです。

2つ目は営業純利益（NOI）です。この指数は、税金控除と住宅ローン支払い前の運営コストを差し引いた後の不動産の年間利益を計算します。 NOI は、物件の収益性をより明確に示します。 NOI 率がプラスの場合、その物件は運営コストをカバーするのに十分な賃貸収入を生み出しています。

3つ目はキャッシュフロー分析です。キャッシュフロー分析では、賃貸収入だけでなく、運営費、利息、税金などを含むすべてのキャッシュフローを考慮します。プラスのキャッシュフローは、流動性を維持し、持続可能な利益を確保するための重要な要素です。

4つ目は、キャップレート（資本還元率）です。この指標は、不動産の総投資額に対する年間収益率を計算します。キャップレートは、NOI を不動産購入価格で割ることによって計算されます。キャップ レートが高いほど、投資機会は増えますが、通常はリスクも高くなります。

5つ目は将来価値分析です。現在の利益だけに焦点を当てるのではなく、不動産の将来的な価値を考慮してください。ただし、この方法では不動産に関する経験と知識が必要になる場合が多くあります。

これらの選択肢を組み合わせることで、投資家は包括的な投資戦略を構築し、より包括的で情報に基づいた投資決定を行うことができます。

出典: https://dantri.com.vn/bat-dong-san/mua-nha-cho-thue-de-sinh-loi-tot-meo-kiem-tra-nhanh-20240613105018738.htm