市場は閉まっています…
具体的には、ホーチミン市建設局が最近発表した2023年第4四半期および通年の不動産市場に関する報告書によると、不動産事業活動は依然として多くの困難に直面しているものの、徐々に回復しており、次の四半期のマイナス成長は前四半期よりも縮小している。特に、今年最初の6ヶ月間は11.58%のマイナス成長、最初の9ヶ月間は8.71%のマイナス成長、通年ではわずか6.38%のマイナス成長にとどまった。
供給状況について言えば、ホーチミン市では2023年第4四半期だけで4つの商業用住宅プロジェクトがあり、3,700戸以上の住宅が市場に投入される見込みです。供給の100%が高級マンションセグメントです。2023年の供給量は2022年の同時期と比較して20.6%増加し、これらの住宅はすべて完売し、在庫はゼロとなっています。
ケントン・ノード・プロジェクトだけでも、約1,600戸の未販売アパートがある。
建設省によると、在庫は、不動産が事業開始可能となった日から1年後、まだ販売されていない、あるいは販売されていない時点から計算されます。ホーチミン市建設局が報告書の中で、取引が依然として非常に低迷し、市場が依然としてマイナス成長であるにもかかわらず、在庫がないという、前述の通り「好ましい」数字を示したのは、このためかもしれません。しかし、DKRAグループの研究開発担当副部長であるヴォ・ホン・タン氏は、多くの新規プロジェクトが認可を受けており、販売資格の通知を受けていないにもかかわらず、企業が「青田売り」をしているため、この規制は現実に近くないと述べています。プロジェクトが販売可能になる頃には、在庫はなくなってしまっています。
むしろ、数十年も販売が続いているプロジェクトでも、未だに売れ残っている在庫が数多くあります。そのため、より正確には、プロジェクトが販売可能となり、投資家が市場に製品を投入した時点で在庫を計算する必要があります。このように計算された在庫量は、統計期間ごとに変動します。したがって、建設省の現在の計算方法は、市場の実態を反映していない可能性があります。在庫は販売時点から始まり、プロジェクトが100%消費されるまで、数年かけて蓄積していく必要があります。
上記の議論を踏まえ、ヴォ・ホン・タン氏は、ホーチミン市建設局の報告書は正確ではないと指摘しました。実際には、市内の新旧の在庫量は非常に多いからです。最も明確な証拠は、年初から現在に至るまで、取引が非常に少なく、売れ残り、在庫物件が多数あることです。
ある不動産専門家も断言した。「ホーチミン市に不動産在庫がないというのは不条理だ。2023年を通して購買力が低いからだ。顧客ニーズを満たし、実際の顧客をターゲットにしたプロジェクトは1、2件しか売れていない。残りの高級不動産プロジェクトは売れ行きが非常に鈍い、あるいは全く売れていない。市場に適したプロジェクトに在庫がないと言うのが妥当なら妥当だが、市場全体に在庫がないというのはあり得ない」。「フロアや親戚を通じて販売される多くのプロジェクトは、100%完売と発表できるが、実際にはフロアは再販のために『商品を保管』している」とこの専門家は指摘した。
…しかし、企業にはまだ売れ残った商品がある
統計によると、2023年9月末までの不動産企業10社の財務報告書では、総在庫額が300兆VNDを超え、同時期比5％増となった。No Va Real Estate Investment Group Joint Stock Company（ Novaland ）の2023年第3四半期末の在庫額は137兆7550億VNDを超えた。Khang Dien Companyは17兆1520億VNDの在庫を記録した。Nam Long Groupの在庫は16兆8000億VNDだった。Dat Xanh Groupの在庫は14兆7880億VNDだった。Quoc Cuong Gia Laiの在庫も7兆1000億VNDだった... DKRAグループの統計によると、ホーチミン市では現在までに、アパート部門だけで7890戸の在庫があり、2022年と比較して13.2％増加している。タウンハウス・ヴィラ部門では、現在までの在庫数は2,904戸です。
最近、民間経済発展研究委員会（委員会IV）は、証券取引所に上場している1,579社（10業種）の財務諸表を予備的に分析した結果、2022年半ばから2023年第2四半期末にかけて、すべての業種の売上高が減少したと発表した。最も深刻なのは不動産と建設グループで、在庫日数と売掛金日数（販売後、債権を回収するまでの平均時間）が数倍に増加し、キャッシュフローの問題が最も大きい2つのグループである。分析結果によると、2023年第1四半期の不動産在庫日数は平均で最大5,662日、企業によっては最大54,334日に達し、つまり、企業がすべての製品を売り切るのに最大149年かかったことになる。
ホーチミン市の不動産市場は依然として低迷
企業の困難を解決するため、第4委員会は、資本へのアクセス、事業拡大、コスト削減を通じて企業のキャッシュフローを支援することに重点を置いた政策を提言しています。これにより、企業は少なくとも2023年後半、あるいは来年前半までは短期的なキャッシュフローを確保できるでしょう。また、第4委員会は、金融政策に加えて、総需要を押し上げるための景気循環に配慮した財政政策も必要だと考えています。例えば、公共投資の促進、大規模インフラへの重点的な投資、社会住宅の整備などです。一方では、建設・建材・不動産業界の企業を支援し、他方では、労働者の真のニーズに応えます。さらに、今は国民の体力を温存する時期であるため、税金やその他のコストの削減と延長も必要です。
長期的には、第4委員会は、成長が信用に過度に依存することを避けるため、近代的な資本市場の発展に重点を置くことを提言する。企業の発展を支援する予算収入の増加という目標を確実に達成するため、各収入規模グループおよび産業に適した法人所得税政策を策定するための分析を継続する。
不動産専門家のファン・ミン・チャン氏は、不動産在庫が非常に膨大であることが現実だと指摘した。例えば、ニャーベ区のケントン・ノード・プロジェクトだけでも、1,600戸もの未販売物件がある。また、トゥドゥック市のプロジェクトでは、数千もの物件が発売されているにもかかわらず、販売が低迷している。実際、取引の減少と流動性の低さにより、在庫が増加している。不動産セグメントは主に投資家向けの高級物件である。それだけでなく、法的問題、債券による資金調達の難しさ、信用資金へのアクセスの制限、キャッシュフローの困難なども、不動産在庫の増加につながっている。
企業を「救い」、市場の早期回復を支援するために、専門家は、在庫の解消、法的問題の解決、そして未完の不動産プロジェクトの「解放」に向けた取り組みを強化することが今最大の解決策であると提言しています。解決策は、単なる空虚なスローガンではなく、実践的なものでなければなりません。
全国の不動産在庫が減少
53/63地域の報告によると、2023年第4四半期のプロジェクトにおける不動産在庫は約16,315戸（アパート、戸建住宅、土地を含む）で、そのうちアパートは2,826戸、戸建住宅は5,173戸、土地区画は8,316区画であった。在庫の割合は主にプロジェクトの戸建住宅と土地区画の不動産セグメントに集中していた。2023年第4四半期のアパートセグメントの在庫は、2023年第3四半期と比較して約88.42％であった。土地区画セグメントの在庫は第3四半期と比較して約115.66％、戸建住宅セグメントの在庫は第3四半期と比較して約78.93％であった。
このように、2023年には、マンション・アパート、戸建住宅、土地セグメントのプロジェクトにおける不動産在庫が減少する傾向にあることがわかります。
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