住宅購入者のローン障害を取り除く必要性
これを受けて、首相は毎年、ベトナム社会政策銀行における社会住宅の購入または賃貸に対する年4.8%の優遇融資金利に関する決定を公布しています。また、国家銀行総裁も、国家銀行が指定する商業銀行における社会住宅の購入または賃貸に対する年4.8～5%の優遇融資金利に関する決定を公布しています。
しかし、近年、社会住宅購入者のほとんどが優遇融資を受けることができず、年利約9%の商業融資しか受けられていないと多くの人が考えています。これは、2014年の住宅法により、国が指定した信用機関が、世帯や個人が社会住宅を購入または賃貸購入するために優遇融資を行うことが認められていないためです。
さらに、国会常任委員会は、社会政策銀行および国家銀行が指定する4つの商業銀行の借り換えと金利補助のための国家予算支出をまだ割り当てていません。そのため、住宅購入者は優遇融資を受けることが困難であり、年利約9%の商業融資を受けざるを得ません。
優遇融資は社会住宅の整備を促進する重要な要素です。
さらに、2013年1月7日付政府決議02/NQ-CPに基づく30兆ドンの優遇融資パッケージに基づき、10.5億ドン未満の社会住宅および商業住宅の購入のための優遇融資が未済の場合に限り、引き続き優遇金利が適用されます。実際には、多くの社会住宅プロジェクトの販売価格は上記の水準に比べてかなり高く、好立地にあるプロジェクトでさえ、商業住宅プロジェクトよりわずかに低いだけの販売価格となっています。
これらの問題に直面して、ホーチミン市不動産協会は最近、政府と国会常任委員会に文書を提出し、2021年7月28日付国会決議第29/2021/QH15号「2021～2025年中期公共投資計画」を補足し、社会政策銀行の借り換え支出を割り当て、国家銀行が指定した商業銀行に金利を補助し、現在から2025年までに社会住宅への優遇融資を実施し、2021～2020年に100万戸の社会住宅を開発するという目標を達成するよう、国会に提出することを検討するよう求めた。
住宅購入者の金利に加え、100万戸の社会住宅を開発するプロジェクトでは、依然としていくつかの問題が発生している。具体的には、建設認可を受けた社会住宅および労働者住宅プロジェクト100件のうち、総資本需要が約12兆5,000億ドンであるにもかかわらず、融資対象となるのはわずか24件である。
多くの地方自治体は、中長期の資金源として、低所得労働者向けの社会住宅開発への投資を検討してきました。しかし、プロジェクトの実施には多くの新たな問題が生じています。中でも、プロジェクト実施のための土地資金の確保、投資家の発掘、そして用地の整地は非常に困難な問題です。
その他のソリューションを探す
社会住宅開発の促進における障害を段階的に取り除くため、関係機関は近年、実情に合わせて法的諸問題の調整・改正を積極的に記録し、受け入れてきました。例えば、低所得者支援政策に関しては、建設省によると、現在、社会住宅の購入者と賃借者を支援するための2つの信用貸付制度が存在します。
第一のプログラムは、政府決議第11/2022号および国会決議第43/2022/QH15号に基づき、社会政策銀行を通じて個人および世帯が社会住宅、労働者向け住宅の購入、賃貸購入、および社会住宅政策に基づく住宅の新築、改築、修理を行うことを目的とした優遇融資パッケージです。本プログラムの融資総額は15兆ドンです。
公営住宅の問題は徐々に解決されつつある。
ベトナム社会政策銀行の報告によると、復興計画に規定された政令100/2015に従って社会住宅ローンの資本源15兆VNDを計上すると、2023年8月16日時点で、ベトナム社会政策銀行の未払い債務は7兆3,510億VNDに達し、顧客数は約19,900人となった。
2つ目のプログラムは、政府決議第33/2023号に基づくものです。この決議は、100万戸の社会住宅建設プロジェクトを実施するための資金を支援することを目的として、120兆ドンの融資パッケージの解決策を提供しました。
この融資パッケージは、投資家（供給を増やすため）、社会住宅を購入またはリースするために借り入れる個人顧客（需要を支えるため）を対象に、優遇期間中の金利が商業銀行の平均金利より1.5～2％低い条件で、2023～2030年の間に支給される。
建設省はまた、現在、ベトナム国家銀行、ベトナム社会政策銀行、各省庁、支部、地方自治体と緊密に協力し、上記の融資パッケージの実施を促し、指導していると述べた。
特に、社会住宅価格の引き下げ問題に関しては、建設省は、政府が現在住宅法（改正）の草案を受理し、修正中であると述べた。
したがって、草案の第 84 条では、社会住宅の賃貸、分割払い、販売価格の決定について次のように規定しています。販売価格は、補償、支援、移住費用、プロジェクトの範囲内の技術インフラ システムの構築投資費用 (ある場合) など、住宅建設の投資資本を回収するためのすべての費用を計算して決定されます。
社会住宅建設分野における標準利益は10%であり、これには国からの優遇措置および購入者が規定に従って支払うべき維持管理費は含まれません。リース購入価格は販売価格として決定され、住宅法の規定に従って借主が支払う住宅維持管理費は含まれません。賃貸価格は投資家と借主の間で合意されます。
法案第82条では、社会住宅建設投資プロジェクトへの投資家に対する優遇措置も規定されており、具体的には、土地使用料、地代金の免除、税法に基づく税制優遇、土地面積または商業床面積に対する優遇措置、社会住宅価格の考慮義務の免除などである。
上記の規制が可決されれば、投資家の社会住宅開発市場への参加が促進され、このタイプの住宅の価格がより適正なものとなり、低所得者層が選択できる条件が整うことになります。
建設省によると、全国各地でこれまでに181件の社会住宅プロジェクトが完了し、建設規模は約94,390戸、延床面積は約480万平方メートルに達している。また、現在も291件の社会住宅プロジェクトが進行中で、建設規模は約271,500戸、延床面積は約1,452万平方メートルに達している。
さらに、11の地方自治体が120兆ベトナムドンの優遇融資パッケージを借り入れる資格のある24のプロジェクトのリストを発表しており、融資需要は約12兆4000億ベトナムドンとなっている。
[広告2]
ソース
コメント (0)