住宅購入者のローン障害を取り除く必要性
これを受けて、 首相は毎年、ベトナム社会政策銀行における社会住宅の購入または賃貸に対する年4.8%の優遇融資金利に関する決定を公布しています。また、国家銀行総裁も、国家銀行が指定する商業銀行における社会住宅の購入または賃貸に対する年4.8～5%の優遇融資金利に関する決定を公布しています。
しかし、近年、社会住宅購入者のほとんどが優遇融資を受けることができず、年利約9%の商業融資しか受けられていないと多くの人が考えています。これは、2014年の住宅法では、国が指定した信用機関が、世帯や個人が社会住宅を購入または賃貸購入するために優遇融資を行うことがまだ認められていないためです。
さらに、 国会常任委員会は、社会政策銀行および国立銀行が指定する4つの商業銀行の借り換えと金利補助のための国家予算支出をまだ割り当てていません。そのため、住宅購入者は優遇融資を受けることが困難で、年利約9%の商業融資を受けざるを得ません。
優遇融資は社会住宅の整備を促進する重要な要素です。
さらに、2013年1月7日付政府決議02/NQ-CPに基づく30兆VNDの優遇融資パッケージに基づく、10.5億VND未満の社会住宅および商業住宅の購入に対する優遇融資残高に限り、引き続き優遇金利が適用されます。実際には、多くの社会住宅プロジェクトの販売価格は上記の水準よりもかなり高くなっていますが、立地の良いプロジェクトでも、商業住宅プロジェクトよりもわずかに低い程度の販売価格となっているものもあります。
提起された問題に直面して、ホーチミン市不動産協会は最近、政府と国会常任委員会に文書を提出し、2021年7月28日付国会決議第29/2021/QH15号「2021～2025年中期公共投資計画」の補足を国会に提出することを検討するよう求めた。この補足では、社会政策銀行の資本増強支出と、国家銀行が指定した商業銀行への利子補助金を配分し、現在から2025年までに社会住宅への優遇融資を実施し、2021～2020年に100万戸の社会住宅を開発するという目標を達成することを目指している。
住宅購入者の金利に加え、100万戸の社会住宅を開発するプロジェクトでは、依然としていくつかの問題が発生している。具体的には、建設認可を受けた100の社会住宅および労働者住宅プロジェクトのうち、必要な総資本が約12兆5,000億ドンであるにもかかわらず、融資の対象となるのはわずか24のプロジェクトである。
多くの地方自治体は、中長期資金源として、低所得労働者向けの社会住宅開発への投資を検討してきました。しかし、プロジェクトの実施にあたっては、新たな問題が数多く発生しています。中でも、プロジェクト実施のための土地資金の確保、投資家の発掘、そして用地の整地は、非常に困難な問題となっています。
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社会住宅開発の促進における障害を段階的に取り除くため、関係機関は近年、法規制上の諸問題を積極的に記録・吸収し、実情に合わせて調整・改正を進めている。例えば、低所得者支援政策に関しては、建設省によると、現在、社会住宅の購入者と賃借者を支援するための2つの信用貸付制度が存在する。
第一のプログラムは、政府決議第11/2022号および国会決議第43/2022/QH15号に基づき、社会政策銀行を通じて個人および世帯が社会住宅、労働者向け住宅の購入、リース購入、および社会住宅政策に基づく住宅の新築、改築、修理を行うことを目的とした優遇融資パッケージです。本プログラムの融資総額は15兆VNDです。
公営住宅の問題は徐々に解決されつつある。
ベトナム社会政策銀行の報告によると、復興計画に規定された政令100/2015に従って社会住宅ローンの資本源15兆VNDを計上すると、2023年8月16日時点で、ベトナム社会政策銀行の未払い債務は7兆3,510億VNDに達し、顧客数は約19,900人となった。
2つ目のプログラムは、政府決議第33/2023号に基づくものです。この決議は、100万戸の社会住宅建設プロジェクトを実施するための資金を支援することを目的として、120兆ドンの融資パッケージの解決策を提供しました。
この融資パッケージは、投資家（供給を増やすため）、社会住宅を購入またはリースするために借り入れる個人顧客（需要を支えるため）を対象に、2023年から2030年にかけて支給され、優遇期間中の金利は商業銀行の平均金利より1.5～2％低くなります。
建設省はまた、現在、ベトナム国家銀行、ベトナム社会政策銀行、各省庁、支部、地方自治体と緊密に連携し、上記の融資パッケージの実施を促し、指導していると述べた。
特に、社会住宅価格の引き下げ問題に関しては、建設省は、政府が現在住宅法（改正）の草案を受理し、修正中であると述べた。
したがって、草案の第 84 条では、社会住宅の賃貸、分割払い、販売価格の決定について次のように規定しています。販売価格は、補償、支援、再定住コスト、プロジェクトの範囲内の技術インフラ システムの構築投資コスト (ある場合) など、住宅建設の投資資本を回収するためのすべてのコストを計算して決定されます...
社会住宅建設分野における標準利益は10%であり、これには国からの優遇措置および購入者が規定に従って支払うべき維持管理費は含まれません。リース購入価格は販売価格として決定され、住宅法の規定に従って購入者が支払うべき住宅維持管理費は含まれません。賃貸価格は投資家と借主の間で合意されます。
法案第82条では、社会住宅建設投資プロジェクトへの投資家に対する優遇措置も規定されており、具体的には、土地使用料、地代金の免除、税法に基づく税制優遇措置、土地面積または商業床面積に対する優遇措置、社会住宅価格への計上義務の免除などである。
上記の規制が可決されれば、投資家が社会住宅開発市場に参加することが奨励され、このタイプの住宅の価格がより適切になることが保証され、低所得者層が選択する機会が得られます。
建設省によると、全国各地でこれまでに181件の社会住宅プロジェクトが完了し、建設規模は約9万4,390戸、延床面積は約480万平方メートルに達している。また、現在も291件の社会住宅プロジェクトが着工中で、建設規模は約27万1,500戸、延床面積は約1,452万平方メートルに達している。
さらに、11の地方自治体が120兆ドンの優遇融資パッケージを借り入れる資格のある24のプロジェクトのリストを発表しており、融資需要は約12兆4000億ドンとなっている。
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