アジアの不動産投資需要が急減

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サヴィルズ・プロスペクトのデータによると、アジア太平洋地域の不動産投資資金調達は2022年に6%減少する見込みです。これは北米での15%の減少、ヨーロッパでの28%の減少と比較されます。アジアの総投資資本も、世界で動員される総資本のより高い割合を占めています。

サヴィルズ・アジア太平洋地域の調査部長サイモン・スミス氏は、「世界規模で地政学的不確実性が多く存在する中で、投資活動は引き続き困難な状況が続くだろう」とコメントした。

アジアの不動産投資需要は急激に減少している。 — アジアの不動産投資需要は急激に落ち込んだ。（写真：TN）

「しかし、アジアの不動産市場の成長見通しは依然として堅調であり、投資家にとってこの地域は魅力的だ」とサイモン氏は語った。

今日の不動産投資は、インフレ、法律、地政学的な不安定性、成長の鈍化、消費者の習慣やニーズの変化など、投資効率に影響を与える可能性のある無数の要因があり、よりリスクが高まっています。不動産投資家は、正しい判断を下すためにリスクを正確に認識する必要があります。

サイモン氏はまた、構造的リスク、循環的リスク、市場リスクなど、現時点でアジア太平洋地域の不動産投資家が注意を払う必要があるリスクグループを指摘しました。

1 つ目は構造的なリスクです。デジタル化はすでにほとんどの地域で市場構造に大きな変化をもたらしています。クラウドコンピューティング、電子ショッピング、オンラインビデオ、ソーシャルネットワーキングにより、私たちは日々より多くのオンラインアクティビティに参加するようになりました。

この傾向はパンデミック中にさらに加速し、今後さらに急速に拡大すると予想されます。

たとえば、世界最大のオンライン小売ショッピング市場のひとつである韓国では、2022年には取引の37%がオンラインで支払われると予測されており、今後5年間でこの数字は45%に増加すると予想されています。

他の市場では、電子商取引は非常に有望な分野と考えられており、発展の余地も大きいでしょう。オンライン小売業の成長により、データセンターや物流分野への投資家の注目がさらに高まり、小売業、特にオフライン小売業の様相が変化するでしょう。

2つ目は循環リスクです。インフレはアジアだけでなく世界中の不動産投資家が直面している循環リスクです。

過去の金利の急激な上昇は不動産価格を押し上げました。良い面としては、インフレ率は低下している。オーストラリアでは、インフレ率は2022年12月のピークである8.4%から2023年3月には6.8%に緩和しました。

しかし、高金利は原材料費や人件費の上昇と相まって、投資家が懸念すべき大きな問題であり続けるだろう。高い金利は成長に対するリスクももたらします。

国際通貨基金（IMF）によると、世界のGDP成長率は2022年の3.2%、2021年の6%から、2023年には2.7%に減速する見通しだ。高金利が続く限り、成長鈍化のリスクは依然として存在する。

3つ目は、内部市場の問題によるリスクです。不動産市場は常に供給過剰のリスクに直面しており、これがこの分野の活況の欠如の主な理由です。供給過剰は、さまざまな市場や分野で問題になっています。たとえば、中国の小売市場。

サヴィルズ・チャイナの調査・政策担当ディレクター、ジェームズ・マクドナルド氏は次のようにコメントしている。「中国の一部地域では小売スペースの供給過剰が過去最高に達しており、2023年の最初の数か月間に主要市場の空室率は2桁に達する見込みです。

多くの場所には、依然として大量の既存の供給があり、さらに将来的にも大量の供給がある。一方、小売スペースは電子商取引の急成長による圧力を受け続けています。

さらに、その他の市場リスクには法的枠組みが含まれます。中国でも、不動産投資家は政府の政策にもっと注意を払う必要がある。金融規制を緩和する動きにもかかわらず、同国の不動産危機は終息の兆しを見せていない。

一方、インドネシアのような発展途上国では、投資家は市場の透明性に注意を払う必要があります。次に政治的安定です。例えば、タイの政治的不安定は依然として投資に対する大きな障害となっています。

ベトナムでは、今年最初の数か月間に、政府が新たに発行した法令や決議により、不動産分野の難題の解決に明確な支援を示しました。さらに、3月に中央銀行は金融市場の安定と経済成長の加速を支援するために運営金利を引き下げました。

サヴィルズ・ベトナムの副社長、トロイ・グリフィス氏は次のように述べています。「これらの政策は市場にプラスの影響を与えると予想されますが、市場がそれを吸収するには時間が必要です。2023年第3四半期以降には、より明るい見通しが見られるようになると予想されます。」

特に開発中のプロジェクトの場合、より大きな課題は取引の構造と法的書類に関するものです。これは、明確な法的枠組みによる介入と支援を必要とし、それによってベトナムにおける外国投資活動を加速させる必要がある問題でもあります。

それぞれの市場には独自の投資リスクがあることがわかります。リスクグループは明確に区別されるのではなく、重複することがよくあります。これらの困難を解決するには、同期した対策と市場の経験豊富な専門家からのアドバイスが必要です。現在の市場状況を考慮すると、投資家は専門機関と連携して、リスクが投資決定に与える影響を最小限に抑えるためのシナリオを事前に準備する必要があります。

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