倉庫・工場市場が活況

南部の既成倉庫・工場市場は、停滞期を経て、多くの取引が見られるようになり、長期的には明るい見通しが多く見られます。

需要はよりポジティブ

2024年第3四半期には、南部地域の近代的な既設倉庫セグメントに、BWIDとベトナム工業団地によって開発された103,000平方メートルを超える新しい倉庫が登場する予定です。

具体的には、BWID は、総面積 64,000 平方メートルの 2 階建て倉庫プロジェクトを完了し、ロンアンでの存在感を示しました。一方、ベトナム工業団地は、ホーナイ工業団地（ ドンナイ）とフーアンタン工業団地（ロンアン）でプロジェクトの第2フェーズを同時に開始し、倉庫と生産の両方の目的に役立つ約40,000平方メートルの多機能スペースを提供しました。

資産転換の傾向は前四半期も引き続き記録されました。 JLLベトナムの報告によると、 ビンズオン省の北部地域では、1万8000平方メートル以上の既設倉庫プロジェクトが既設工場に転換されているという。 2024年第3四半期末までに、近代的な既設倉庫の総供給量は200万平方メートルに達し、前四半期比4.4%増、前年比14.7%増となった。そのうち、BWID と Mapletree はそれぞれ総供給量の 30% と 20% を占めています。

産業用不動産市場はかつては主に国内投資家によって開発された伝統的な市場でした。しかし、近年ではシンガポール、韓国、タイなどの海外投資家からの関心と投資が高まっています。

- ホーチミン市CBREリサーチ・コンサルティング部門責任者、ファム・ゴック・ティエン・タン氏

供給は増加し、入居率もプラス。 JLLによると、南部の物流市場は停滞期を経て、今年後半には純吸収量がプラスとなり、2024年第3四半期には約16万平方メートルに達した。新規賃貸契約は主に、製造業者やサードパーティロジスティクス（3PL）プロバイダーなど、国内市場にサービスを提供するテナントによって締結された。そのため、ホーチミン市へのアクセスが便利な中心地にある施設は、引き続き求められています。

CBREはまた、前四半期に倉庫型と既設工場型の両方で活発な賃貸活動を記録しました。倉庫の平均占有率は前四半期比 7% 増加して 68% となりました。既設工場の稼働率は前四半期比3％増の84％となった。南部の既設倉庫に対する需要を持つ顧客は、ハイテク、電子部品、物流分野のメーカーに加え、電子商取引分野の企業の拡大も挙げられます。

ナイトフランク・ベトナムのCEO、アレックス・クレイン氏は、外部要因により投資家は市場に慎重にアプローチしているが、市場には依然として回復の兆しが見られるとコメントした。同氏は、供給の改善と募集賃料の若干の上昇は、市場の長期的見通しに対する企業の信頼が高まっていることを示していると述べた。

「既設工場の継続的な開発と活用は前向きな兆候であり、テナント企業にベトナムを投資や事業拡大の適切な目的地として検討する動機をさらに与える」とアレックス・クレイン氏は述べた。

さらに、この専門家によると、南部の倉庫市場は主に輸出需要と国内消費の伸びに依存している。 2024年以降、世界選挙、特に米国大統領選挙が終了すると、市場の需要がより明確になり、南部の倉庫需要が高まる可能性があります。

流動性を刺激するための割引

倉庫・工場分野の市場流動性は大幅に改善しましたが、コンサルティング・リサーチ担当シニアディレクター（JLLベトナム）のトラン・レ氏は、昨年末と比較すると需要はまだ比較的低いと認めました。 「輸出はまだ完全に回復していないため、年末の通常の商品需要の急増に備えて配送センターを拡張するのではなく、現在の規模を維持している。」

トラン氏は、流動性を維持するために、賃貸実績の低い一部のプロジェクトでは、賃貸価格を下げるというより強力な景気刺激策を採用していると述べた。特に、中心部以外の新興地域では、第3四半期の賃料価格が前四半期に比べて大幅に下落したのに対し、中心部では価格が安定的に推移しました。

南部の近代的な既設倉庫の平均募集賃料は月額4.85米ドル/平方メートルとなり、前四半期比0.4%減となったものの、前年比では3.1%増となった。

「市場が低迷する中、地主はテナントを支援するために柔軟に対応し、交渉を円滑に進めています。新築倉庫の中には、3年間の賃貸契約で6ヶ月以上の賃料無料期間を設けているところもあります」とトラン氏は付け加えた。第 4 四半期は通常ピークシーズンであるため、年末の賃貸状況は改善すると予想されますが、予想される改善はそれほど劇的ではありません。

アレックス・クレイン氏も同じ見解で、短期的には倉庫市場は供給増加と吸収減少によりいくつかの困難に直面するだろうが、南部の産業用不動産の中長期的な見通しは依然として非常に明るく、手頃な賃料で質の高いプロジェクトが多数あると同氏は考えていると述べた。

ナイトフランクの専門家は、2025年までに市場は大幅に回復すると予測している。前回遅延していたいくつかのプロジェクトが現在完了しており、投資家の信頼も高まっているため、工業用地の需要が増加すると予想されます。この地域の戦略的な立地、改善されたインフラ、優遇政策は、今後も外国直接投資を誘致し、経済成長を促進する上で重要な役割を果たすだろう。

出典: https://baodautu.vn/batdongsan/thi-truong-nha-kho-nha-xuong-khoi-sac-d227553.html