Znowelizowane prawo mieszkaniowe, prawo dotyczące obrotu nieruchomościami oraz prawo gruntowe zostały uchwalone i oficjalnie zaczną obowiązywać od 1 stycznia 2025 r. Wielu inwestorów zastanawia się, czy to właściwy moment na inwestowanie z wyprzedzeniem?

„Złoty” czas na inwestowanie?

W rozmowie z reporterem VietNamNet, pan Le Dinh Chung, dyrektor generalny SGO Homes Real Estate Investment and Development JSC, ocenił, że dla indywidualnych inwestorów, tym razem, gdy stopy procentowe gwałtownie spadły, ceny złota są nadal wysokie; chociaż rynek nieruchomości wykazuje oznaki ożywienia... to „złoty” moment dla inwestorów, aby rozważyć „lokowanie pieniędzy” na rynkach oddalonych od Hanoi lub w dużych miastach.

„Do 2025 roku, kiedy wejdą w życie wszystkie trzy ustawy: o nieruchomościach, prawie mieszkaniowym i prawie gruntowym, rynek nieruchomości otworzy nowy rozdział; ceny istniejących produktów nieruchomościowych wzrosną. Inwestując w tym czasie, inwestorzy mają prawo wybierać produkty o odpowiednich cenach i z zachowaniem formalności prawnych” – powiedział pan Chung.

W-real-estate-investment-2.jpg
Czy nadszedł „złoty” czas na inwestowanie w nieruchomości? (Zdjęcie: Hoang Ha)

W wywiadzie dla VietNamNet, Pan Nguyen Anh Que, Przewodniczący Grupy G6, stwierdził, że ustawa o gruntach, ustawa o mieszkalnictwie i ustawa o nieruchomościach oznaczają koniec poprzedniego cyklu i początek nowego.

Można to nazwać „dnem” i stopniowo wkracza w nową fazę. Kiedy „dno” rynku nieruchomości zostanie określone, inwestorzy dysponujący pieniędzmi powinni kupować.

Jednak według pana Que rynek będzie podzielony na 3 rodzaje inwestorów.

Dla inwestorów dysponujących 100% kapitału to właściwy moment na zakup nieruchomości. Jednak dla inwestorów, którzy dysponują „gołymi rękami” lub zbyt dużą dźwignią finansową, to nie jest właściwy moment na inwestowanie, ponieważ płynność jest nadal niska, przynajmniej przez najbliższy rok.

Jeśli chodzi o profesjonalnych inwestorów w nieruchomości, którzy korzystają z umiarkowanej dźwigni finansowej, około 30-50% i nadal planują sprzedaż w krótkim okresie 3-6 miesięcy, zapewniając sobie jednocześnie zysk kapitałowy na poziomie około 10-30%, weszli oni na rynek od początku 2023 roku. Trudno zatem powiedzieć, czy to właściwy moment na inwestycję, ale zależy to również od kwestii finansowych, doświadczenia każdego inwestora i każdego segmentu rynku – analizuje pan Que.

W jaki segment nieruchomości inwestować?

Dyrektor generalny SGO Homes, Le Dinh Chung, powiedział, że w tym roku segmenty wysokich i niskich budynków w dużych miastach są nadal bardzo atrakcyjne dla inwestorów. Jednak w przypadku mieszkań, takich jak w Hanoi, ceny wzrosły o 15-20%. Chociaż nadal istnieje potencjał inwestycyjny, wartość inwestycji jest wysoka. Minimalny poziom inwestycji to 3 miliardy VND dla mieszkań i niskich budynków, a minimalny poziom to 6 miliardów VND lub więcej, więc nie będzie to segment powszechny dla wszystkich.

„W 2024 roku segment gruntów, który ma najniższą cenę, zacznie ponownie rosnąć, przyciągając więcej inwestorów ze względu na swoją odpowiednią wartość, zagwarantowany status prawny i będąc jednocześnie najbardziej optymalnym wyborem w tym momencie. W związku z tym na rynku gruntów będzie wiele pozytywnych czynników, z wyraźniejszymi oznakami wzrostu.

Obecnie jest to segment o największej obniżce cen, więc zakup gruntów na tym etapie będzie jedną z korzyści. Kiedy rynek się odbuduje, wraz z nowymi regulacjami prawnymi, które zaczną obowiązywać od początku 2025 roku, nowe projekty będą miały wysokie ceny” – ocenił pan Chung.

Tymczasem prezes G6 Group stwierdził, że obecnie inwestowanie w nieruchomości kurortowe nie jest wskazane, ponieważ osiągnięcie zysku zajmie bardzo dużo czasu. Podobnie jest z apartamentami, których zakup na wynajem jest obecnie zbyt kosztowny, a czas zwrotu kapitału wynosi około 25 lat. Zakup apartamentu „na surfing” nie jest obecnie odpowiedni.

„Podobna sytuacja ma miejsce w przypadku hal magazynowych i podium, możliwość wynajmu w celu odzyskania kapitału również zajmuje dużo czasu. Jeśli chodzi o nieruchomości przemysłowe, inwestowanie, a następnie wynajem lub odsprzedaż, wciąż jest miejsce, ale nie jest ono tak „płodne” jak w latach 2018–2023, ponieważ ceny są wysokie” – powiedział pan Que.

Bazując na swoim doświadczeniu zawodowym, ten lider uważa, że ​​w każdym cyklu obrotu nieruchomościami istnieją dwa „królewskie” segmenty: grunty, centra handlowe i domy szeregowe.

„Grunty mają niską wartość, wysokie oczekiwania dotyczące zysków kapitałowych i wysoką płynność. Centra handlowe i domy szeregowe to segment inwestycyjny pod wynajem, „królewski” segment na koniec cyklu” – ocenił pan Que.

Lider G6 Group zauważył jednak, że inwestując w tym okresie, inwestorzy muszą zwrócić uwagę na kwestie planowania.

„Nieruchomości należy kupować tylko w miejscach o stabilnym planowaniu lub planowaniu z wyprzedzeniem, jeśli posiada się odpowiednie informacje. Wybierając lokalizację produktu inwestycyjnego, należy ją powiązać z mieszkalnictwem lub kurortem. Jeśli nieruchomość nie jest powiązana z tymi czynnikami, jest to jedynie spekulacja, inwestycja „surfingowa”, a ryzyko dla inwestorów poszukujących płynności jest bardzo wysokie” – zauważył pan Que.

Pan Chung zauważył, że inwestując na tym etapie, inwestorzy muszą zwracać uwagę na wybór produktów z pełną dokumentacją prawną, wybierać rynki wokół Hanoi, ale połączone z parkami przemysłowymi, obszarami mieszkalnymi oraz produkty, które mają na celu zapewnienie mieszkańcom wartości dodanej, z pełną infrastrukturą, taką jak szkoły, parki, szpitale, dogodne połączenia komunikacyjne itp.

Zaoszczędziwszy miliard VND, czy powinienem wpłacić je na konto oszczędnościowe, czy zainwestować w ziemię? Inwestorzy, którzy zaoszczędzili miliard VND, zastanawiają się, czy bardziej rozsądne jest wpłacenie pieniędzy do banku, aby otrzymać odsetki, czy zakup działki na obrzeżach Hanoi lub Ho Chi Minh City w tym momencie?