A demanda por moradias em Hanói continua reprimida.
O relatório da Savills sobre o mercado imobiliário de Hanói no primeiro trimestre de 2024 mostra que a oferta de apartamentos registrada no primeiro trimestre de 2024 aumentou 41% em relação ao trimestre anterior e 99% em relação ao mesmo período do ano passado, totalizando 4.062 unidades. A oferta primária no trimestre atingiu 12.928 unidades, um aumento de 9% em relação ao trimestre anterior, mas uma queda de 34% em relação ao mesmo período do ano passado.
O desequilíbrio entre oferta e demanda no segmento de apartamentos persiste. O mercado continua registrando escassez de imóveis abaixo de 30 milhões de VND/m² (Classe C), que representam apenas 4% da nova oferta e já estão esgotados. Desde 2020, a oferta de imóveis de Classe C diminuiu 47% ao ano.
A Sra. Do Thu Hang, Diretora Sênior de Consultoria e Pesquisa da Savills Hanoi, comentou: “A oferta está concentrada principalmente em apartamentos de Classe B, representando quase 90%. Apartamentos de Classe C no mercado primário e apartamentos de Classe A representam uma proporção muito pequena. Além disso, de agora até o final do ano, embora leis importantes tenham sido aprovadas, a oferta de novos imóveis não conseguiu melhorar.”
(Fonte: Internet)
Entretanto, tanto em Hanói quanto na Cidade de Ho Chi Minh , a demanda natural anual por moradias gira em torno de 50.000 unidades. Isso se deve à imigração, à saída de adultos de seus lares e à diminuição do número médio de pessoas por residência. Essa demanda não tem sido atendida pela oferta limitada há algum tempo, gerando uma demanda reprimida por moradias. Além disso, fatores macroeconômicos como a volatilidade do mercado de ouro e as baixas taxas de juros têm levado os investidores a buscar canais de investimento mais rentáveis e de longo prazo, o que aumentou, ainda que indiretamente, a demanda por apartamentos no mercado de Hanói.
Ao comparar diferentes linhas de produtos, os compradores com reais necessidades habitacionais podem constatar que os preços dos apartamentos ainda são mais acessíveis do que os de imóveis com terreno no mesmo empreendimento, como vilas e casas geminadas. Isso explica o aumento na demanda e nos preços de venda dos apartamentos no primeiro trimestre de 2024. O relatório da Savills referente ao trimestre mostra que o preço de venda dos apartamentos em Hanói atingiu VND 59 milhões/m², um aumento de 3% em relação ao trimestre anterior e de 14% em relação ao mesmo período do ano passado.
Além disso, sob a condição de que os preços primários se mantenham ancorados em um patamar elevado, o mercado secundário também registrou um aumento no volume de transações e nos preços em comparação com os períodos anteriores. O mercado secundário, no período anterior, apresentava um nível de preços mais razoável do que o mercado primário; contudo, com o aumento da demanda por imóveis, os preços secundários nos primeiros meses de 2024 também registraram alta.
Segundo a Sra. Hang, a psicologia dos compradores mudou. A visão de que apartamentos são "bens de consumo" parece ser coisa do passado, mas agora essa perspectiva mudou. Os compradores estão gradualmente percebendo que apartamentos em grandes cidades também representam um investimento. Mesmo que, no passado, a decisão de comprar um apartamento exigisse muita reflexão, devido ao alto valor envolvido, atualmente os compradores não esperam tanto para tomar essa decisão. A decisão de compra agora é tomada mais rapidamente, assim como o pagamento da entrada.
No entanto, ela também explicou que essa não é a realidade de todo o mercado: “Em empreendimentos de apartamentos onde o preço não condiz com a qualidade do produto, os compradores podem não tomar uma decisão rápida. Os projetos do primeiro trimestre de 2024 que atraem a atenção do mercado são todos de investidores renomados, com produtos que, uma vez lançados no mercado, possuem certa garantia de qualidade, além de outros fatores legais. Ao mesmo tempo, esses investidores costumam utilizar marcas e consultorias líderes, desde escritórios de design e paisagismo até design de produto. Muitos projetos contaram até mesmo com investidores optando por empresas estrangeiras renomadas para fortalecer a reputação do próprio empreendimento. Bons projetos, investidores renomados e legalidade garantida são a base de projetos que registram um volume positivo de transações.”
Deslocamento da demanda para áreas acessíveis.
Diante da escalada dos preços, alguns projetos foram precificados acima de seu valor real. A Sra. Hang aconselhou os compradores a considerarem cuidadosamente o valor de uso e a razoabilidade do projeto.
“Em geral, se os preços continuarem a subir, os compradores levarão em consideração sua situação financeira. Embora a demanda real por moradias ainda represente a maior parte do mercado, se os preços continuarem a subir, os compradores podem considerar e optar por alugar apartamentos no centro da cidade ou aceitar a transferência da demanda para a oferta em províncias vizinhas de Hanói com preços razoáveis”, disse a Sra. Hang.
Sra. Do Thu Hang, Diretora Sênior de Consultoria e Pesquisa da Savills Hanoi
Graças ao desenvolvimento da infraestrutura, os compradores com reais necessidades habitacionais podem optar por fontes de oferta em localidades vizinhas, como Hung Yen ou Bac Ninh , na região 4 ou na região 3.5. A infraestrutura continua sendo o principal fator na mudança da estrutura de valores do mercado imobiliário. O desenvolvimento da infraestrutura aproximará as áreas suburbanas do centro da cidade, ajudando a reduzir o tempo de deslocamento. Além disso, em províncias vizinhas ou áreas suburbanas, os investidores podem acessar terrenos a custos mais baixos, criando uma oferta de moradias mais acessível.
Sabe-se que os empreendimentos imobiliários das províncias vizinhas atenderão cada vez mais às necessidades habitacionais de Hanói. Hung Yen e Bac Ninh disponibilizarão cerca de 203.000 apartamentos entre 2024 e 2026. Espera-se que as leis revisadas facilitem o desenvolvimento do mercado imobiliário e tragam melhorias significativas à oferta. A partir de 2025, o mercado contará com cerca de 84.400 apartamentos disponíveis para venda, distribuídos em 101 empreendimentos.
N.Giang
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