„Frânarea bruscă” a creditului imobiliar nu poate reduce prețurile locuințelor

Ministerul Construcțiilor solicită comentarii cu privire la proiectul de rezoluție al Guvernului privind mecanismul de control și reducere a prețurilor la proprietăți imobiliare. Proiectul propune aplicarea unei limite la creditele pentru achiziționarea unei a doua locuințe sau a mai multor locuințe (un credit de maximum 50% din valoarea contractului de achiziție pentru o a doua locuință și un credit de maximum 30% pentru o a treia locuință).

Într-un interviu acordat ziarului electronic de investiții - Baodautu.vn , un expert economic a declarat că înăsprirea creditării imobiliare pentru a doua și a treia oară va reprezenta o frână bruscă pentru creditul imobiliar, ceea ce poate duce la o scădere bruscă a lichidității și la blocarea pieței. În trecut, înăsprirea creditării a dus și la o criză a pieței imobiliare.

„Acum mai bine de un deceniu, în perioada 2011 - 2013, piața imobiliară a intrat și ea în criză, parțial din cauza înăspririi creditului imobiliar de către bănci, în timp ce bula imobiliară a explodat în 2009 - 2010. În acea perioadă, creditarea imobiliară a fost clasificată de Banca de Stat drept «sector neproductiv» și a fost obligată să limiteze creditarea. Drept urmare, prețurile imobiliarelor au scăzut, dar și lichiditatea a fost foarte liniștită, piața aproape înghețând. A doua și a treia înăsprire a creditului imobiliar, dacă ar fi implementată în perioada actuală, nu ar reduce neapărat prețurile locuințelor, din cauza ofertei limitate, dar ar face ca piața să intre într-o criză de lichiditate înainte de a-și reveni complet”, a spus acest expert.

Dr. Le Xuan Nghia, expert economic.

Dr. Le Xuan Nghia, membru al Consiliului Consultativ Politic al Primului Ministru , a declarat, de asemenea, că această măsură nu ar trebui aplicată. De la începutul anului, Partidul și Guvernul au emis o serie de rezoluții, schimbând mentalitatea de la managementul administrativ la creația proactivă, în serviciul cetățenilor și al întreprinderilor. În ceea ce privește creditul, Primul Ministru a solicitat, de asemenea, Băncii de Stat să piloteze eliminarea spațiului de creditare în 2026. În acest context, aplicarea unei limite de împrumut pentru o a doua sau mai multe proprietăți imobiliare este necomercială.

În plus, potrivit acestui expert, în conformitate cu reglementările legale actuale, băncile comerciale au dreptul de a decide singure limitele de creditare pentru clienți, Banca de Stat sau orice agenție de management neputând interfera cu libertatea de activitate a întreprinderilor. Banca de Stat poate oferi doar instrumente tehnice pentru a asigura funcționarea sigură și sănătoasă a băncilor (de exemplu, reglementări privind ratele de siguranță a capitalului, limitele de credit, clasificarea datoriilor etc.).

În ultimele decenii, Banca de Stat a avut la dispoziție numeroase soluții pentru a controla riscurile de credit imobiliar, de exemplu, creșterea/diminuarea coeficientului de risc imobiliar (uneori până la 250%), reducerea proporției de capital pe termen scurt utilizat pentru împrumuturi pe termen mediu și lung de la 60% la 30%... De fapt, multe instrumente de control al creditului imobiliar sunt ineficiente, iar capitalul bancar încă intră puternic în acest domeniu.

Totuși, potrivit Dr. Le Xuan Nghia, aproape nicio țară nu previne speculațiile imobiliare prin înăsprirea politicilor de creditare, ci mai ales prin politici fiscale. Impozitarea proprietăților imobiliare secundare poate fi aplicată doar atunci când există o bază de date imobiliară completă. Având în vedere situația actuală din Vietnam, acest lucru este imposibil.

„Băncile nu sunt autorități, așa că nu pot ști câte proprietăți dețin debitorii. Nici măcar impozitarea proprietăților secundare nu este ușoară. China a aplicat odată o taxă pe locuințele secundare, dar a eșuat pentru că nu a putut controla informațiile și nu a putut reduce prețurile locuințelor”, a declarat dr. Le Xuan Nghia.

Potrivit acestui expert, procesul de colectare a datelor imobiliare și de clasificare a proprietăților imobiliare de clasa întâi, a doua sau a treia necesită o cantitate imensă de resurse umane, tehnologie și timp și nu poate fi realizat imediat.

Mai mult, amploarea creditului imobiliar din țara noastră (aproximativ 4 milioane de miliarde VND, reprezentând 24% din datoria totală restantă a întregului sistem) nu este prea mare. În multe țări dezvoltate, acest raport poate ajunge până la 40%. Desigur, în alte țări, creditul imobiliar este destinat în principal persoanelor fizice, care se împrumută pentru a cumpăra case, investitorii găsind adesea capital pe piețele de obligațiuni și acțiuni.

Cel mai important, potrivit acestui expert, chiar dacă creditul imobiliar este înăsprit sau locuințele secundare sunt impozitate, prețurile imobiliarelor nu pot scădea dacă oferta continuă să fie limitată așa cum este în prezent.

Prin urmare, experții recomandă ca, în loc să înăsprim creditarea pentru locuințe secundare și terțe, să ne concentrăm pe cea mai fezabilă și fundamentală soluție la problemă, și anume creșterea ofertei de proprietăți imobiliare, în special locuințe sociale și locuințe accesibile pentru persoanele cu venituri mici.

Pentru a crește oferta de locuințe sociale și locuințe cu costuri reduse, cea mai importantă problemă constă în eliminarea obstacolelor legale și în elaborarea unor politici de sprijin pentru cumpărătorii de locuințe. În prezent, Banca de Stat are un pachet de 145.000 de miliarde VND pentru credite pentru locuințe sociale, dar rambursarea este încă foarte mică. Pe lângă condițiile stricte și subiectele de creditare, numărul mic de proiecte și ratele ridicate ale dobânzii (din cauza lipsei de sprijin bugetar) se numără printre motivele care au condus la această situație.

Sursă: https://baodautu.vn/phanh-gap-tin-dung-bat-dong-san-cung-khong-the-lam-giam-gia-nha-d408655.html