ราคาอสังหาฯ จะลดลงหรือไม่ เมื่อมีกฎหมายใหม่บังคับใช้?

จากการนำตารางราคาที่ดินมาใช้ในกฎหมายที่ดิน พ.ศ. 2567 ราคาอสังหาริมทรัพย์อาจปรับตัวสูงขึ้นอย่างต่อเนื่องเนื่องจากต้นทุนการผลิตที่เพิ่มขึ้น อย่างไรก็ตาม การเพิ่มขึ้นนี้ยังสามารถควบคุมได้

ราคาบ้านจะยังคงสูงขึ้นต่อไป

“ราคาอสังหาริมทรัพย์อาจปรับตัวสูงขึ้นหลังวันที่ 1 สิงหาคม 2567 เนื่องจากกฎหมายที่ดินฉบับใหม่จะใช้บัญชีราคาที่ดิน ซึ่งจะส่งผลให้ค่าชดเชยและค่าธรรมเนียมการใช้ที่ดินสูงขึ้น ปัจจัยเหล่านี้จะส่งผลให้ต้นทุนการลงทุนในโครงการต่างๆ สูงขึ้น” นายโว ฮง ถัง ผู้อำนวยการฝ่ายการลงทุนของกลุ่มบริษัท DKRA กล่าวในการสัมมนา “การค้นหาโอกาสการลงทุนในช่วงครึ่งหลังของปี” ซึ่งจัดโดยหนังสือพิมพ์ด้านการลงทุน

นายถังกล่าวเพิ่มเติมว่า เมื่อพิจารณาโครงสร้างเงินทุนของโครงการลงทุน อัตราส่วนปกติจะอยู่ที่ 2:4:4 กล่าวคือ เงินทุนส่วนของผู้ถือหุ้นคิดเป็นประมาณ 20% เงินกู้จากธนาคารและกองทุนรวมคิดเป็น 40% และอีก 40% ที่เหลือมาจากลูกค้าที่ชำระเงินล่วงหน้า

คุณโว ฮง ถัง ผู้อำนวยการฝ่ายการลงทุนของกลุ่มบริษัท DKRA เชื่อว่าโอกาสในการลงทุนมักปรากฏขึ้นในตลาดอยู่เสมอ ภาพ: ชิ ควง

อย่างไรก็ตาม ตามกฎหมายธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ฉบับใหม่ เงินมัดจำสำหรับการซื้อบ้านจะไม่เกิน 5% ของมูลค่าทรัพย์สิน จากเดิม 30% ตามกฎหมายปัจจุบัน ก่อนรับมอบบ้าน ผู้ซื้อจะต้องจ่ายเพียง 50% เท่านั้น ซึ่งลดลง 20% เมื่อเทียบกับก่อนหน้านี้

“เมื่อเงินทุนที่ระดมได้จากลูกค้าลดลง เงินทุนจากเจ้าของโครงการและเงินกู้จากสถาบันการเงินจะเพิ่มขึ้น ในจุดนี้ ‘อำนาจการตัดสินใจ’ จะอยู่ในมือของหน่วยงานบริหารของรัฐ เนื่องจากต้นทุนทางการเงินจะได้รับอิทธิพลอย่างมากจากระยะเวลาในการออกใบอนุญาตโครงการ” ผู้อำนวยการฝ่ายการลงทุนของ DKRA Group กล่าว

จากคำอธิบายของคุณถัง หากกฎหมายใหม่ช่วยเร่งการขจัดอุปสรรคทางกฎหมาย ต้นทุนทางการเงินก็จะลดลง ส่งผลให้ต้นทุนการลงทุนของโครงการ "ลดลง" เมื่อโครงการต่างๆ ได้รับการแก้ไขไปพร้อมๆ กัน ความเชื่อมั่นของนักลงทุนก็จะเพิ่มขึ้น และแน่นอนว่าจะมีเงินไหลเข้าสู่ตลาดอสังหาริมทรัพย์มากขึ้น

หัวหน้ากลุ่ม DKRA ให้ความเห็นว่า ตั้งแต่ตอนนี้จนถึงสิ้นปี กฎหมายอสังหาริมทรัพย์ใหม่ทั้งสามฉบับจะยังไม่ส่งผลกระทบอย่างลึกซึ้งต่อภาคส่วนต่างๆ โดยเฉพาะอย่างยิ่งในบริบทของสถานการณ์เศรษฐกิจมหภาคที่ซับซ้อน กฎหมายเหล่านี้จะต้องใช้เวลาอย่างน้อย 6-12 เดือนจึงจะสามารถแทรกซึมเข้าสู่ตลาดได้อย่างแท้จริง

ถึงเวลาลงทุนในอสังหาริมทรัพย์แล้วหรือยัง?

ผู้เชี่ยวชาญในการสัมมนาของหนังสือพิมพ์ด้านการลงทุนต่างเห็นพ้องต้องกันว่า โอกาสในการลงทุนเกิดขึ้นเสมอในตลาด ไม่ว่าสถานการณ์จะเป็นอย่างไรก็ตาม ตัวอย่างเช่น ตลาดอพาร์ตเมนต์เก่าใน ฮานอย เฟื่องฟูเป็นพิเศษในช่วงที่ผ่านมา นักลงทุนจำนวนมากที่คว้าโอกาสและ "เก็งกำไร" ในเวลานั้นได้รับผลตอบแทนที่น่าดึงดูดใจมาก

“ตลาดอยู่ในภาวะทรงตัวมานานกว่าสองปีแล้ว อัตราดอกเบี้ยในปัจจุบันต่ำมาก ดังนั้นนักลงทุนที่มีเงินสำรองและมีความรู้ด้านตลาดควรพิจารณาลงทุนในผลิตภัณฑ์ที่มีราคาเหมาะสม อย่างไรก็ตาม ด้วยความไม่แน่นอนหลายประการในสภาพแวดล้อม ทางเศรษฐกิจมหภาค ผู้ที่ใช้เงินกู้ยืมทางการเงินต้องใช้ความระมัดระวังเป็นอย่างยิ่ง” นายถังกล่าวแนะนำ

จากรายงานของ DKRA พบว่า ตั้งแต่ปลายปี 2023 ตลาดเริ่มแสดงสัญญาณการฟื้นตัว แต่กระจุกตัวอยู่เฉพาะในกลุ่มอพาร์ตเมนต์ระดับ B และ C ในเมืองใหญ่เท่านั้น คาดว่ากลุ่มนี้จะยังคงเป็นผู้นำตลาดในช่วงครึ่งหลังของปีนี้

อย่างไรก็ตาม นายถังยอมรับอย่างตรงไปตรงมาว่า การฟื้นตัวในปัจจุบันยังไม่แข็งแกร่งอย่างแท้จริง จากข้อมูลสำรวจในช่วงหกเดือนแรกของปีนี้ในนครโฮจิมินห์และพื้นที่โดยรอบ พบว่าอุปทานห้องชุดใหม่มีจำนวน 15,000 ยูนิต แต่ยอดขายกลับอยู่ที่ประมาณ 3,300 ยูนิต เพิ่มขึ้นเพียง 8% เมื่อเทียบกับช่วงเดียวกันของปีที่แล้ว

“แม้ว่าอุปสงค์และอุปทานโดยรวมจะเพิ่มขึ้น แต่จำนวนก็ยังน้อยมาก คิดเป็นเพียง 15-20% ของปี 2019 นอกจากนี้ นักลงทุนควรทราบว่าบางภาคส่วนยังไม่แสดงสัญญาณการฟื้นตัว เช่น อสังหาริมทรัพย์ประเภทรีสอร์ท” นายถังประเมิน

ปัจจุบัน สภาวะตลาดแบ่งออกเป็นสองขั้วสุดขั้ว ประการแรก นักลงทุนที่ใช้ประโยชน์จากเงินกู้ในรอบที่ผ่านมายังคงถือครองกำไรไว้ รอโอกาสที่เหมาะสม ประการที่สอง นักลงทุนบางส่วนที่มีเงินสดจำนวนมากกำลังรอและดูว่าตลาดจะพัฒนาไปอย่างไรต่อไป

นายถังกล่าวว่า “ตัวเลขที่ธนาคารกลางเวียดนามเปิดเผยในช่วงหกเดือนแรกของปีนี้แสดงให้เห็นว่า ยอดเงินฝากรวมสูงกว่า 13.6 ล้านล้านด่อง แม้ว่าอัตราดอกเบี้ยจะต่ำมากก็ตาม แนวคิดการลงทุนแบบระมัดระวังนี้ทำให้สภาพคล่องของตลาดอสังหาริมทรัพย์เพิ่มขึ้น แต่ก็ยังคงมีข้อจำกัดอยู่”

ที่มา: https://baodautu.vn/batdongsan/gia-bat-dong-san-co-giam-khi-cac-luat-moi-duoc-thuc-thi-d220855.html