ภาษีการโอนอสังหาริมทรัพย์: ผลกระทบสองเท่าและความคาดหวังในระยะยาว

เป้าหมายคือการจำกัดการเก็งกำไร ส่งเสริมการถือครองระยะยาว และเพิ่มรายได้ให้กับงบประมาณ อย่างไรก็ตาม หลายฝ่ายมองว่าตลาดอสังหาริมทรัพย์ที่แข็งแรงไม่ใช่ตลาดที่ถูกควบคุมด้วยภาษีหนัก แต่เป็นตลาดที่มีสภาพคล่องที่ดี การดำเนินงานที่โปร่งใส และเป็นธรรมสำหรับทั้งนักลงทุนและผู้ที่มีความต้องการที่แท้จริง ภาษีการโอนอสังหาริมทรัพย์นั้นกล่าวกันว่ามีผลกระทบสองด้าน แต่หากนโยบายมีความเหมาะสม ก็จะส่งผลในระยะยาว

บีบคั้นการเก็งกำไรหรือบีบคั้นตลาดรอง?

เมื่อเร็ว ๆ นี้ ในร่างกฎหมายภาษีเงินได้บุคคลธรรมดา (ฉบับแก้ไข) กระทรวงการคลัง ได้เสนอวิธีการคำนวณภาษีเงินได้บุคคลธรรมดาจากการโอนอสังหาริมทรัพย์โดยคำนวณจากกำไรสุทธิ - ราคาขาย ลบด้วยราคาซื้อและค่าใช้จ่ายที่เกี่ยวข้อง ดังนั้น อัตราภาษีที่เสนอคือ 20% ของรายได้ที่ต้องเสียภาษี ซึ่งคำนวณจากการโอนแต่ละครั้ง หากไม่สามารถระบุราคาซื้อและค่าใช้จ่ายได้ ภาษีจะถูกคำนวณโดยตรงจากราคาขาย โดยมีอัตราภาษีแบบก้าวหน้าตามระยะเวลาการถือครอง ดังนี้ 10% หากถือครองน้อยกว่า 2 ปี และ 6% สำหรับ 2-5 ปี, 4% สำหรับ 5-10 ปี และ 2% สำหรับมากกว่า 10 ปี หรือทรัพย์สินที่ตกทอดมา

ผู้เชี่ยวชาญกล่าวว่าข้อเสนอนี้ถือเป็นความพยายามสำคัญในการกระชับการเก็งกำไรในระยะสั้นและเพิ่มความโปร่งใสในการกำหนดราคาโอน โดยบังคับให้ผู้ขายต้องแจ้งราคาต้นทุนและต้นทุนที่แท้จริงอย่างครบถ้วน ช่วยให้ระบบข้อมูลสะท้อนถึงมูลค่าที่แท้จริงได้

อย่างไรก็ตาม ผู้เชี่ยวชาญหลายคนเชื่อว่าหากนโยบายภาษีไม่ได้ถูกออกแบบอย่างเหมาะสม จะทำให้ตลาดรอง ซึ่งปัจจุบันมีบทบาทสำคัญในการสร้างสภาพคล่อง ซบเซาลง นักลงทุนรายย่อยจะถูกผลักออกจากตลาด และธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ ธนาคาร และตลาดการเงินก็จะได้รับผลกระทบเช่นกัน

ดร. เหงียน วัน ดิ่งห์ ประธานสมาคมนายหน้าอสังหาริมทรัพย์เวียดนาม (VARS) กล่าวว่า จำเป็นต้องกำหนดวัตถุประสงค์ของนโยบายให้ชัดเจน แม้ว่าในช่วงแรกอาจมีปฏิกิริยาเชิงลบเกิดขึ้น แต่สิ่งนี้ก็เป็นสิ่งจำเป็นเพื่อให้มั่นใจว่าตลาดจะเติบโตอย่างยั่งยืน แข็งแรง และตอบสนองความต้องการที่แท้จริง ไม่ใช่เพื่อสนับสนุนกิจกรรมเก็งกำไรและแสวงหากำไรอย่างต่อเนื่อง อัตราภาษีนี้จะบังคับให้นักลงทุนจำนวนมาก โดยเฉพาะผู้ที่มีเป้าหมาย "เล่นเซิร์ฟ" ต้องพิจารณากลยุทธ์การลงทุนของตนใหม่

ในความเป็นจริง นโยบายภาษีใหม่จะทำให้ปริมาณธุรกรรมในตลาดอสังหาริมทรัพย์ลดลงอย่างแน่นอน ส่งผลกระทบต่อระบบตลาดทั้งหมด ตั้งแต่กิจกรรมทางธุรกิจขององค์กรไปจนถึงนักลงทุน ในระยะสั้น เมื่อโครงการที่มีราคาขายสูง การดำเนินการจะยากขึ้นเนื่องจากความต้องการที่ลดลง

นี่จะเป็นหนึ่งในผลกระทบที่หลีกเลี่ยงไม่ได้ที่ตลาดจะต้องเผชิญหากมีการออกนโยบายภาษีในปัจจุบัน อย่างไรก็ตาม คุณดิงห์กล่าวว่า การออกนโยบายภาษีเป็นสิ่งจำเป็นเพื่อควบคุมตลาดให้อยู่ในทิศทางที่ดีขึ้น ยกตัวอย่างเช่น สิ่งนี้บังคับให้นักลงทุนต้องพิจารณากลยุทธ์การกำหนดราคาใหม่ ซึ่งจากจุดนี้ โอกาสในการปรับระดับราคาในตลาดอาจปรากฏขึ้น...

ต้องการแผนงานที่ชัดเจน เปิดเผย และโปร่งใส

ผลสำรวจล่าสุดที่จัดทำโดย Batdongsan.com.vn มีผู้สนใจซื้ออสังหาริมทรัพย์ 1,000 คน พบว่าผู้เข้าร่วมการสำรวจมากถึง 95% ซื้ออสังหาริมทรัพย์เพื่อการลงทุนเป็นหลักมากกว่าเพื่ออยู่อาศัย ในบรรดาผู้ตอบแบบสอบถามเหล่านี้ ผู้ที่เป็นเจ้าของอสังหาริมทรัพย์และตั้งใจจะขายภายใน 1 ปีมีสัดส่วนสูง แสดงให้เห็นว่าปัจจุบันชาวเวียดนามให้ความสนใจในการลงทุนอสังหาริมทรัพย์เป็นอย่างมาก แต่ระยะเวลาถือครองอสังหาริมทรัพย์ค่อนข้างสั้น และมักจะ "ขายเมื่อราคาเหมาะสม" จึงสามารถโอนเงินทุนไปยังสินทรัพย์อื่นที่ให้ผลกำไรมากกว่าในแต่ละช่วงเวลาได้อย่างยืดหยุ่น

คุณดิงห์ มิญ ตวน ผู้อำนวยการประจำภาคใต้ของ Batdongsan.com.vn ให้ความเห็นว่า การคำนวณภาษีจากกำไรนั้นมีความสมเหตุสมผลในเชิงหลักการมากกว่า แต่การกำหนดกำไรที่แท้จริงนั้นทำได้ยาก เนื่องจากจะมีค่าใช้จ่ายอื่นๆ ที่เกี่ยวข้องมากมาย เช่น ค่านายหน้า ค่าตกแต่งภายใน ค่าผ่อนชำระ... โดยไม่มีใบแจ้งหนี้หรือเอกสารที่ถูกต้องตามกฎหมายมาหักภาษี เมื่อเผชิญกับสถานการณ์เช่นนี้ คุณตวนกังวลว่าหากไม่มีการควบคุมที่ชัดเจน ผู้เสียภาษีจะต้องเสียภาษีในอัตราที่สูงกว่าความเป็นจริง

การปรับอัตราภาษีการโอนอสังหาริมทรัพย์ยังคงมีความจำเป็นเพื่อสร้างสมดุลและเพิ่มรายได้ให้กับงบประมาณ อย่างไรก็ตาม ด้วยอัตราภาษีที่เสนอไว้ที่ 10-20% ของกำไร จึงจำเป็นต้องออกแบบกลไกสาธารณะที่โปร่งใสและสมเหตุสมผล รวมถึงแผนงานที่เหมาะสม เพื่อหลีกเลี่ยงผลกระทบต่อตลาดและภาระอันหนักอึ้งของประชาชน ผู้เชี่ยวชาญจาก Batdongsan.com.vn ได้วิเคราะห์ไว้

ทนายความ เล่อ เฉา ทนายความผู้จัดการสำนักงานกฎหมาย FDVN ให้ความเห็นว่า กฎหมายจะมีประสิทธิภาพสูงสุดได้ก็ต่อเมื่อสอดคล้องกับความเป็นจริง ดังนั้น ก่อนการประกาศใช้นโยบายภาษี จำเป็นต้องพิจารณาและประเมินนโยบายภาษีอย่างรอบคอบ เพื่อคาดการณ์และแก้ไขสถานการณ์ที่อาจเกิดขึ้นจริง

นอกเหนือจากการกำหนดอัตราภาษีที่เหมาะสมแล้ว ยังจำเป็นต้องมีกฎระเบียบเฉพาะเพื่อหลีกเลี่ยงข้อพิพาทในกระบวนการกำหนดปัจจัยต่างๆ เช่น ต้นทุนที่เหมาะสม ราคาซื้อ-ราคาขาย ระยะเวลาถือครอง ฯลฯ ในขณะเดียวกัน กฎหมายยังควรมีบทบัญญัติพิเศษเพื่อให้แน่ใจว่ามีความยุติธรรมสำหรับกรณีพิเศษอีกด้วย

“หัวใจสำคัญของการบริหารจัดการตลาดอสังหาริมทรัพย์ รวมถึงนโยบายภาษี คือการสร้างระบบข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ที่โปร่งใสและเป็นหนึ่งเดียวทั่วประเทศ ปัจจุบันยังคงมีข้อบกพร่องหลายประการ เช่น อสังหาริมทรัพย์จดทะเบียนในชื่อบุคคลอื่น เงินไหลเข้าอสังหาริมทรัพย์อย่างไม่โปร่งใส หรือกลุ่มผลประโยชน์ที่เข้ามาแทรกแซงตลาด จนก่อให้เกิดการบิดเบือนมูลค่าอสังหาริมทรัพย์อย่างร้ายแรง” ทนายความ Le Cao กล่าว

ดังนั้น ทนายความท่านนี้จึงกล่าวว่า ความโปร่งใสของข้อมูลจึงเป็นหนึ่งในข้อกำหนดเบื้องต้น เมื่อมีการจัดตั้งแพลตฟอร์มการจัดการข้อมูลที่ชัดเจน การทำธุรกรรมต่างๆ จะถูกติดตามได้ง่าย และมูลค่าอสังหาริมทรัพย์จะใกล้เคียงกับมูลค่าที่แท้จริง เมื่อถึงเวลานั้น ตลาดจะดำเนินงานได้อย่างยั่งยืนมากขึ้น ผู้คนจะเข้าถึงอสังหาริมทรัพย์ที่ตรงกับความต้องการที่แท้จริงได้ง่ายขึ้น และปรากฏการณ์เก็งกำไรที่ส่งผลกระทบต่อตลาดจะถูกจำกัด ระบบการจัดการที่มีรายละเอียดและโปร่งใสไม่เพียงแต่ช่วยควบคุมธุรกรรมเท่านั้น แต่ยังทำหน้าที่เป็น "เกราะป้องกัน" เพื่อจำกัดข้อพิพาทและความเสี่ยงที่อาจเกิดขึ้นในอนาคตอีกด้วย

ที่มา: https://doanhnghiepvn.vn/kinh-te/thue-chuyen-nhuong-bat-dong-san-tac-dong-hai-mat-va-ky-vong-dai-han/20250728054844445

การแสดงความคิดเห็น (0)