تستمر أسعار الشقق في هانوي بالارتفاع بشكل كبير، ولم يتبق أي شقق بأسعار معقولة؛ ويجري اتخاذ تدابير للحد من التلاعب بالأسعار من قبل سماسرة العقارات في مدينة هو تشي منه.

إن فائض الشقق الفاخرة، ونقص المساكن بأسعار معقولة لغالبية السكان، وتقييم تأثير قائمة أسعار الأراضي الجديدة في مدينة هو تشي منه، وإجراءات شراء وبيع الشقق في عام 2024... هي من بين آخر أخبار العقارات.

آخر أخبار العقارات: في هانوي ومدينة هو تشي منه، لم تعد هناك أي شقق بأسعار معقولة لغالبية السكان. (صورة: هاي آن)

ارتفعت أسعار العقارات بشكل كبير.

قدم الوفد الإشرافي للجمعية الوطنية للتو إلى المندوبين تقريراً عن نتائج إشرافه على "تنفيذ السياسات والقوانين المتعلقة بإدارة سوق العقارات وتطوير الإسكان الاجتماعي من عام 2015 إلى نهاية عام 2023".

بالنظر إلى الفترة من 2015 إلى 2021، شهد السوق نمواً قوياً وحيوياً، مع وفرة في العرض وظهور أنواع جديدة من العقارات مثل: الشقق السياحية (الشقق الفندقية)، وفيلات المنتجعات، وما إلى ذلك. ومع ذلك، خلص فريق المراقبة إلى وجود "قصور" في هيكل المنتجات العقارية، حيث لم تكن منطقية، مع وجود خلل في التوازن بين العرض والطلب، وتستهدف بشكل رئيسي شريحة الأثرياء وأهداف الاستثمار المالي، مع قلة المنتجات المناسبة لدخل غالبية السكان.

خلال الفترة 2022-2023، شهد سوق العقارات تراجعاً، وواجهت الشركات صعوبات جمة نتيجةً لتفاقم أوجه القصور والقيود التي ظهرت خلال الفترة 2015-2021، والتي تفاقمت تحت وطأة جائحة كوفيد-19. في ذلك الوقت، كان المعروض محدوداً للغاية مقارنةً بالفترة السابقة، وارتفعت أسعار العقارات بشكلٍ حادّ مقارنةً بزيادة دخل غالبية السكان.

في هانوي ومدينة هو تشي منه، لم يعد هناك قطاع من المباني السكنية بأسعار معقولة لغالبية السكان.

تُظهر الإحصاءات تفاوتًا متزايدًا في هيكل المنتجات العقارية. فبحسب تقرير صادر عن لجنة الشعب في هانوي، تُشكّل الشقق المتوسطة والراقية غالبية السوق. وفي عام 2022، ارتفعت أسعار الشقق بشكل حاد، لكن حجم المعاملات كان منخفضًا، إذ لم يتجاوز 10% من المنتجات المعروضة في السوق. وظلت أسعار المنازل الفردية مرتفعة، مع شبه انعدام المعاملات.

شهدت مدينة هو تشي منه انخفاضاً حاداً في معاملات العقارات، بينما ارتفعت أسعارها بشكلٍ غير مسبوق، مما أدى إلى اختلال التوازن بين السعر والقيمة. ووفقاً لجمعية هو تشي منه العقارية، لم تعد هناك منذ عام 2021 أي شقق بأسعار معقولة (أقل من 25 مليون دونغ فيتنامي للمتر المربع) في المدينة.

في الوقت نفسه، يواجه عدد كبير من مشاريع العقارات السكنية عقبات وتأخيرات وبطء في التنفيذ وركوداً، مما يؤدي إلى هدر كبير للأراضي ورأس المال المستثمر من قبل الشركات. وهذا يزيد من الصعوبات والتكاليف على المستثمرين، ويرفع أسعار المنتجات.

أشار تقرير الوفد الإشرافي أيضاً إلى قصور السوق، حيث يوجد فائض في المعروض من المساكن الفاخرة والكبيرة الحجم والباهظة الثمن، في حين يوجد نقص في المساكن الاجتماعية والمساكن منخفضة التكلفة التي تلبي احتياجات غالبية السكان. إضافةً إلى ذلك، لا يزال متوسط ​​سعر المساكن الاجتماعية مرتفعاً للغاية مقارنةً بدخل المستفيدين.

علاوة على ذلك، فإن بطء صرف الأموال من حزمة القروض البالغة 120 مليار دونغ فيتنامي المخصصة للإسكان الاجتماعي، وإسكان العمال، وتجديد وإعادة بناء المباني السكنية القديمة، إلى جانب الشروط والإجراءات المعقدة، وأسعار الفائدة المرتفعة، لم يكن فعالاً في جذب المستثمرين ومشتري الإسكان الاجتماعي وتشجيعهم على الاستفادة من هذه الحزمة الائتمانية. وتُشكل هذه العوامل عوائق كبيرة أمام تطوير الإسكان الاجتماعي.

وبناءً على الحقائق المذكورة أعلاه، توصي الهيئة الإشرافية بأن تكون إحدى المهام العاجلة هي اقتراح حلول محددة لتنفيذ مشروع الاستثمار في بناء ما لا يقل عن مليون وحدة سكنية اجتماعية لذوي الدخل المنخفض وعمال المناطق الصناعية في الفترة 2021-2030، بما يضمن التقدم والجودة والملاءمة لاحتياجات وظروف معيشة المستفيدين.

على المدى البعيد، توصي الهيئة الرقابية بالإسراع في إنجاز البحوث والمقترحات المتعلقة بتعديل وتكميل وسنّ قوانين ضريبية جديدة، بما في ذلك أحكام بفرض معدلات ضريبية أعلى على من يستخدمون مساحات شاسعة من الأراضي، أو يمتلكون منازل متعددة، أو يتباطأون في استغلال أراضيهم، أو يتركونها بوراً. سيضمن ذلك التوافق مع التطورات في قانون الأراضي، وتحسين كفاءة إدارة الأراضي واستخدامها، وتحقيق هدف إعادة توزيع الدخل، وتوفير مصادر دخل معقولة ومستقرة لميزانية الدولة، استناداً إلى الممارسات الدولية وبما يتناسب مع الظروف الاجتماعية والاقتصادية في فيتنام.

تستمر أسعار الشقق في هانوي في الوصول إلى مستويات قياسية جديدة.

بحسب بيانات موقع Batdongsan.com.vn، شهدت أسعار الشقق في هانوي ارتفاعاً قياسياً خلال فترة وجيزة. ففي مطلع عام ٢٠١٨، بلغ سعر المتر المربع للشقق في هانوي ٢٧ مليون دونغ فيتنامي، وفي مدينة هو تشي منه ٣١ مليون دونغ فيتنامي. إلا أنه بعد ست سنوات، وتحديداً بحلول عام ٢٠٢٤، وصل متوسط ​​الزيادة في أسعار الشقق في هانوي إلى ٧٠٪، بينما كانت الزيادة في مدينة هو تشي منه أقل، حيث بلغت ٥٥٪.

تؤكد بيانات جمعية سماسرة العقارات في فيتنام الارتفاع السريع في أسعار الشقق في هانوي. فقد ارتفع مؤشر أسعار الشقق في هانوي عام 2023 بنحو 38 نقطة مئوية مقارنةً بعام 2019، بينما لم يتجاوز ارتفاعه في مدينة هو تشي منه 16 نقطة مئوية. وفي الواقع، لا يزال الاتجاه التصاعدي لأسعار الشقق مستمراً، بل ازداد قوةً مؤخراً، بمعدل زيادة يتراوح بين 100 و200 مليون دونغ فيتنامي شهرياً.

في ضوء ما سبق، علّق السيد دينه مينه توان، مدير موقع Batdongsan.com.vn في المنطقة الجنوبية، قائلاً إن متوسط ​​الزيادة في أسعار الشقق السكنية يتراوح بين 8 و12%، وهو ما يُعتبر زيادة إيجابية. أما إذا تجاوزت نسبة الزيادة المتوسط، فإن السوق يُظهر مؤشرات على عدم استدامته.

فيما يتعلق بسوق الشقق في هانوي، يعتقد السيد توان أن أسعار الشقق قد ارتفعت باستمرار في الآونة الأخيرة، بل وقفزت بشكل حاد في فترة وجيزة. لذلك، من المتوقع أن تتوقف أسعار الشقق في هانوي عن الارتفاع في وقت ما، ربما خلال العامين أو الثلاثة أعوام القادمة، أو إذا ارتفعت، فسيكون الارتفاع بطيئًا، بنسبة تتراوح بين 5 و6% فقط.

منع سماسرة الأراضي من استغلال قوائم أسعار الأراضي المعدلة لرفع الأسعار.

فيما يتعلق بقائمة أسعار الأراضي المعدلة التي أصدرتها مؤخراً اللجنة الشعبية لمدينة هو تشي منه والتي تم تطبيقها من 31 أكتوبر إلى 31 ديسمبر 2025، قدم خبراء العقارات تقييماتهم لتأثيراتها.

بحسب السيد لي هوانغ تشاو، رئيس جمعية هو تشي منه العقارية (HoREA)، فقد تم إعداد قائمة أسعار الأراضي المعدلة وفقاً لمبدأ التقييم القائم على السوق. وقد أخذت الجهة المسؤولة عن الصياغة في الاعتبار العديد من المقترحات الواردة من مجتمع الأعمال والخبراء.

بالمقارنة مع المسودة التي تم إصدارها للتعليق العام في نهاية شهر يوليو، يعتقد رئيس مجلس إدارة HoREA أن قائمة أسعار الأراضي الصادرة حديثًا قد تم تعديلها وتغييرها في اتجاه "معقول ومناسب".

فعلى سبيل المثال، في مقاطعة هوك مون، وفقًا للمسودة، ارتفعت أسعار الأراضي في بعض المناطق 50.7 مرة مقارنة بقائمة أسعار عام 2020، ولكن مع قائمة الأسعار المعدلة، فإن هذه الزيادة تبلغ حوالي 40 مرة فقط.

وفيما يتعلق بالتأثير، وفقًا للسيد تشاو، فإن قائمة أسعار الأراضي المعدلة تضمن العدالة بين أولئك الذين أوفوا بالتزاماتهم المالية في الأشهر العشرة الأولى من هذا العام مقارنة بأولئك الذين دفعوا من 31 أكتوبر فصاعدًا.

"لم تؤثر قائمة أسعار الأراضي المعدلة بشكل فوري على سوق العقارات لأن مشاريع الإسكان التجاري تُقيّم حاليًا باستخدام طريقة الفائض. ومع ذلك، بعد فترة، عندما يحصل المطورون على حقوق استخدام الأراضي لتطوير المشاريع، سيرغب الناس في أسعار أعلى من ذي قبل، مما سيؤدي إلى زيادة أسعار المساكن"، هذا ما قاله السيد تشاو.

اقترح رئيس مجلس إدارة HoREA أن الوكالات الحكومية بحاجة إلى اتخاذ تدابير للسيطرة على أنشطة "المضاربين على الأراضي والوسطاء والشركات عديمة الضمير"، لأن هذه المجموعة قد تستغل قائمة أسعار الأراضي المعدلة للمضاربة وتضخيم الأسعار.

إجراءات شراء وبيع الشقق في عام 2024

وفقًا للمادة 160 من قانون الإسكان لعام 2023، يجب أن تستوفي المعاملات التي تنطوي على شراء وبيع المساكن الشروط الستة التالية.

وبالتحديد، (1) لديه شهادة كما هو منصوص عليه في القانون.

(2) غير خاضعة للنزاعات أو الشكاوى أو الدعاوى القضائية الجارية المتعلقة بحقوق الملكية على النحو المنصوص عليه في القانون بشأن تسوية النزاعات والشكاوى والإنكار.

(3) حاليًا ضمن فترة الملكية في حالة ملكية المنزل لفترة محدودة.

(4) غير خاضعة للحجز لإنفاذ الأحكام أو لتنفيذ القرارات الإدارية السارية قانوناً الصادرة عن الهيئات الحكومية المختصة، أو غير خاضعة لتدابير الطوارئ المؤقتة أو التدابير الوقائية التي تقررها المحكمة أو الهيئات الحكومية المختصة.

(5) ليس في الحالات التي يكون فيها قرار باستصلاح الأرض، أو إشعار بهدم المنازل صادر عن سلطة مختصة.

(6) لا تنطبق الشروط المنصوص عليها في البندين (2) و (3) على حالة شراء أو بيع أو تأجير المنازل قيد الإنشاء.

ملاحظة: لا تتطلب معاملات الإسكان التالية شهادة ملكية: شراء وبيع المنازل قيد الإنشاء؛ بيع المنازل في حالات التصفية أو الإفلاس؛ تنظيم التبرع بالمنازل لأغراض خيرية، ومنازل للمحتاجين، ومنازل للتضامن الوطني.

شراء وبيع المساكن القائمة من مطور مشروع بناء المساكن في الحالات التالية: المساكن المملوكة للأصول العامة؛ المساكن الاجتماعية، مساكن القوات المسلحة الشعبية، مساكن إعادة التوطين التي لا تنتمي إلى الأصول العامة؛ المساكن الموروثة.

يتم تنفيذ المستندات التي تثبت الأهلية لإجراء معاملات الإسكان كما هو منصوص عليه في هذا البند وفقًا للوائح الحكومية.

المصدر: https://baoquocte.vn/bat-dong-san-moi-nhat-gia-chung-cu-ha-noi-lien-tuc-leo-dinh-khong-con-can-ho-vua-tui-tien-ngan-co-dat-thoi-gia-o-tphcm-291395.html