Der Bau eines Hauses ist weniger schmerzhaft

Herr Le Trong Tuan (wohnhaft im 12. Bezirk von Ho-Chi-Minh-Stadt) berichtete, dass seine Familie vor einigen Jahren ein 100 Quadratmeter großes Baugrundstück erworben hatte, um dort ein Haus zu bauen und sich niederzulassen. Die Beantragung einer Baugenehmigung gestaltete sich jedoch äußerst schwierig.

Leiden aufgrund der Baupläne.

Herr Tuan war auf die Hilfe eines Dienstleisters angewiesen, um die Baugenehmigung zu erhalten. Das Haus mit Erdgeschoss und Obergeschoss wurde später fertiggestellt, wies aber im Vergleich zur ursprünglichen Planung eine zusätzliche Eingangstür an der Vorderseite auf. Dies führte zu Problemen für den Hausbesitzer bei den Fertigstellungsformalitäten.

Nachdem Herr Tuan immer wieder versucht hatte, die Legalisierung seines Hauses in Anspruch zu nehmen, ihm aber mitgeteilt wurde, dass er dafür mehrere zehn Millionen Dong zahlen müsse, gab er auf. „Seit zwei Jahren denke ich nicht mehr an die Legalisierung des Hauses. Schon die kleinsten Fehler im Zusammenhang mit Haus und Grundstück verursachen enorme Probleme“, klagte Herr Tuan.

Neben den erheblichen Schwierigkeiten, die Bauherren bei der Durchführung von Bauverfahren aufgrund von Abweichungen zwischen den aktuellen Bauplänen für Haus und Grundstück erleben, haben sie auch Probleme, wenn sie Häuser bauen, die kleiner sind als die in der Baugenehmigung angegebene Fläche. Ein Beispiel dafür ist Herr Phan Thanh Vu (im Bezirk Tan Binh).

Im Jahr 2018 erhielt Herr Vu eine Baugenehmigung für ein dreistöckiges Haus mit Zwischengeschoss und Dachterrasse auf einem 55 m² großen Grundstück. Die bebaute Fläche (Erdgeschoss) betrug 50 m², die Gesamtgeschossfläche 206,7 m². Bei Einreichung der Fertigstellungsdokumente im September 2019 wies die ausgewiesene bebaute Fläche jedoch nur 49,64 m² aus, also fast 0,3 m² weniger als in der Baugenehmigung angegeben. Das Grundbuchamt des Bezirks Tan Binh teilte mit, dass die Bearbeitung des Antrags bis auf Weiteres ausgesetzt werde, bis Richtlinien zur Überprüfung der Details im Umgang mit Häusern vorliegen, die kleiner als genehmigt gebaut wurden.

Anschließend wandte sich Herr Vu mit seinen Unterlagen an zahlreiche weitere Regierungsbehörden, jedoch ohne Erfolg. Er erklärte, dass die Tatsache, dass er die Mauer etwas weiter hinten errichtet hatte, um den Gehweg für seinen Nachbarn zu verbreitern, der Grund dafür war, dass er sein Haus jahrelang nicht legalisieren konnte, was die Rechte seiner Familie erheblich beeinträchtigte.

Man braucht keinen Bauplaner.

Die Mängel bei der Beantragung von Baugenehmigungen sowie bei der Durchführung individueller Wohnbauprojekte wurden vom Bauministerium identifiziert und Lösungsansätze zu deren Behebung vorgeschlagen.

Bauprojekt von Einfamilienhäusern im Stadtteil Thanh My Loi, Stadt Thu Duc

Herr Tong Duc Tien, Leiter der Baugenehmigungsabteilung des Bauamts von Ho-Chi-Minh-Stadt, sagte, dass das Bauamt eine Verordnung vorgeschlagen habe, wonach die Baugenehmigungsbehörde diejenige Einheit sei, die den Plan ausstelle; die Bürger müssten keine Zeichnungen anfertigen.

Das Diagramm zeigt die Bauvorgaben (Gebäudegrenzen, Bebauungsdichte, Gebäudehöhe, Geschossanzahl usw.), geht aber nicht auf die Innenausstattung ein. Die Behörden überwachen lediglich die äußere Struktur gemäß den im Diagramm klar dargestellten, genehmigten Vorgaben. Anhand dieses Diagramms können die Bauherren die Fertigstellungsdokumente einreichen und Eigentumsurkunden beantragen.

Die Bürger kommen in die zentrale Anlaufstelle für den Empfang und die Rückgabe von Verwaltungsdokumenten des Volkskomitees der Stadt Thu Duc, um dort administrative Angelegenheiten zu erledigen.

Bezüglich der Behebung von Mängeln unterzeichnete Herr Hoang Tung, Vorsitzender des Volkskomitees der Stadt Thu Duc, kürzlich ein Dokument, das an die zuständigen Stellen versandt wurde. Darin werden Musterentwürfe für den selbstentwickelten Bau von Einfamilienhäusern in der Stadt zur Veröffentlichung freigegeben. Die Anwendung gilt demnach für Einfamilienhäuser von Haushalten und Einzelpersonen mit einer Gesamtfläche von weniger als 250 m² oder weniger als drei Geschossen, die den städtischen Planungs- und Bauvorschriften entsprechen. Die Bauherren tragen die rechtliche Verantwortung für die Qualität des Entwurfs, die Auswirkungen des Bauvorhabens auf die Umwelt und die Sicherheit der Nachbargebäude.

Hoffentlich verbreitet es sich bald.

Im Gespräch mit einem Reporter der Zeitung Nguoi Lao Dong erklärte Herr Hoang Tung, dass die Baugenehmigungszeichnungen früher sehr detailliert waren und man sich genau daran halten musste. Wenn man die Lage von Einrichtungsgegenständen ändern wollte, musste man eine Änderung der Genehmigung beantragen, was sehr umständlich war.

Der stellvertretende Direktor des Bauamtes von Ho-Chi-Minh-Stadt, Le Tran Kien, sagte, dass die Verwendung einer Zeichnung zur Kombination der Verfahren für Baugenehmigung und Eigentumsnachweis als „bahnbrechendes Verfahren in der Verwaltungsreform“ angesehen werde.

Heutzutage ist die Zeichnungsvorlage sehr einfach und umfasst den Gesamtplan, Grundrisse, Straßenbegrenzungen, hintere Grenzabstände, Dachpläne... Die Inneneinrichtung des Hauses, wie z. B. die Lage von Treppe, Küche und Schlafzimmer, wird von den Bauherren selbst festgelegt, ohne dass dies in der Zeichnung für die Baugenehmigung dargestellt werden muss.

Der Vorsitzende des Volkskomitees der Stadt Thu Duc betonte, dass die Bürger mit dem neuen Verfahren zwar das Recht haben, die Position von Innenelementen zu verändern, jedoch sicherstellen müssen, dass die Gesamtgeschossfläche den Vorgaben der Baugenehmigung entspricht. Die Behörden regeln lediglich die Rahmenbedingungen gemäß Planungs- und Architekturstandards, wie z. B. Gesamtgeschossfläche, Grenzabstände zur Vorder- und Rückseite des Gebäudes, Gebäudehöhe, Balkonüberstand usw. Daher genügt es für die Bürger, sich an den Mustern zu orientieren und eigene Pläne zu erstellen, um eine Baugenehmigung zu beantragen; die Beauftragung von Architekten oder Planungsbüros ist nicht erforderlich.

„Dies ist eine bedeutende Verwaltungsreform im Bereich der Baugenehmigungen in Thu Duc. Sie zielt darauf ab, günstige Bedingungen für die Bürger zu schaffen und gleichzeitig die staatliche Bauaufsicht zu gewährleisten. Die Bauherren werden die Details bei Baubeginn umsetzen. Es ist jedoch zu beachten, dass bei Häusern in Projekten, für die bereits ein detaillierter Plan im Maßstab 1:500 vorliegt, dieser Plan strikt eingehalten werden muss“, sagte Herr Hoang Tung.

Herr Hoang Tung sagte, dass die Behörden mit dem neuen Ansatz nur noch den „Rahmen“-Teil nach Planungskriterien verwalten.

Ein weiterer wichtiger Punkt ist das Abschlussverfahren zur Legalisierung des Hauses und zur Ausstellung einer Eigentumsurkunde. Herr Hoang Tung erklärte, die Stadt Thu Duc werde in Kürze entsprechende Anweisungen veröffentlichen, um den Bürgern diesen letzten Schritt zu erleichtern.

Dieser Ansatz hat breite Zustimmung gefunden. Herr Le Minh Ngoc (Einwohner von Thu Duc) zeigte sich sehr erfreut über die Fortschritte der Stadt Thu Duc bei der Verwaltungsreform im Bausektor und befürwortete diese. Die Vereinfachung der Baugenehmigungszeichnungen und in naher Zukunft auch des Fertigstellungsprozesses werde den Bürgern mehr Komfort und Kosteneinsparungen bringen.

„Ich hoffe auch, dass andere Regionen in Ho-Chi-Minh-Stadt bald ähnliche Inhalte umsetzen werden, damit die Bevölkerung der Stadt von synchronen und effektiven Verwaltungsreformen im gesamten Gebiet profitieren kann“, sagte Herr Ngoc.

5 Hin- und Rückfahrten

Bei der Überwachung der Verwaltungsreform im Bereich Land und Bauwesen sagte der stellvertretende Vorsitzende des Rechtsausschusses des Volksrats von Ho-Chi-Minh-Stadt, Le Minh Duc, dass es in der Stadt Thu Duc einen Fall gab, in dem Personen berichteten, dass ihre Akten bis zu fünfmal wegen fehlerhafter Fertigstellungszeichnungen zurückgeschickt wurden.

Anschließend wurden die Betroffenen an eine andere Firma verwiesen, die mit der Erstellung einer neuen Fertigstellungszeichnung beauftragt werden sollte, um das Haus zu legalisieren... Dadurch, so sagte er, sei es unmöglich, keine Fragen nach möglichen Schwierigkeiten und negativen Auswirkungen aufzuwerfen.

Verfahren vereinfachen, Korruption vermeiden.

Auf einer kürzlich abgehaltenen Konferenz zur Umsetzung der Richtlinie 23/2019 des Ständigen Ausschusses des Parteikomitees von Ho-Chi-Minh-Stadt zur Stärkung der Führung und Steuerung zur Verbesserung der Effektivität der staatlichen Bauordnungsverwaltung in der Stadt sagte der Direktor der Bauabteilung, Tran Hoang Quan, dass er dem Volkskomitee der Stadt vorgeschlagen habe, die Verfahren zur Erteilung von Baugenehmigungen für Projekte mit einer Größe von weniger als 250 m² zu vereinfachen.

Laut Herrn Tran Hoang Quan sind für Baugenehmigungen keine Baupläne mehr erforderlich, sondern lediglich ein Diagramm, das die bewohnte Fläche, die Höhe der einzelnen Stockwerke usw. zeigt. „Es ist nicht mehr nötig, die Lage von Esszimmer oder Schlafzimmern detailliert anzugeben, um Situationen zu vermeiden, in denen Prüfer hinterfragen, warum sich Schlafzimmer oder Badezimmer in der Zeichnung an einer bestimmten Stelle befanden, nun aber ins Untergeschoss verlegt wurden… Dies kann leicht zu Korruption und Schikane bei den Inspektionen führen“, sagte Herr Quan.

Herr Phan Thanh Thien, Teamleiter des Inspektionsteams im Bezirk Binh Tan, erklärte, dass sein Team in Fällen, in denen Häuser kleiner als die genehmigte Baugröße errichtet wurden, gemäß den Vorgaben des Bauamts mit den zuständigen lokalen Behörden zusammengearbeitet habe, um Schwierigkeiten zu beheben und den Bewohnern Eigentumsurkunden auszustellen. Dieses Problem sei im Bezirk Binh Tan nun gelöst.

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