Die Wohnungspreise in Hanoi steigen unaufhörlich – wird das neue Gesetz die Wohnungspreise „eindämmen“?

Die Wohnungspreise in Hanoi steigen unaufhörlich.

Laut einem Bericht von Savills Vietnam bleibt der Wohnungsmarkt in Hanoi auch im ersten Halbjahr 2024 der Hotspot des Immobilienmarktes. Besonders das Segment der Apartments verzeichnete ein stark gestiegenes Interesse, was zu einem deutlichen Preisanstieg auf dem Gebrauchtmarkt führte.

Frau Do Thi Thu Hang, Senior Director für Beratung und Forschung bei Savills Hanoi, sagte: Es ist bekannt, dass die Wohnungspreise auf dem Sekundärmarkt in Hanoi im vergangenen Halbjahr um durchschnittlich 25 % gestiegen sind, wobei die Segmente B und C sogar einen stärkeren Anstieg verzeichneten, der zwischen 27 % und 29 % schwankte.

Die Wohnungspreise in Hanoi steigen ohne neues Gesetz, die Hauspreise werden steigen, Bild 1 — Die Wohnungspreise auf dem Zweitmarkt in Hanoi sind in den letzten sechs Monaten um durchschnittlich 25 % gestiegen, wobei die Segmente B und C mit Zuwächsen zwischen 27 % und 29 % sogar noch höhere Steigerungsraten verzeichneten. (Foto: ST)

Unterdessen sind die Wohnungspreise im Neubausegment weiter gestiegen. Seit 2020 hat sich der durchschnittliche Neubaupreis um 18 % pro Jahr erhöht, der Gebrauchtpreis um 14 % pro Jahr. Bis Mitte 2024 wird der Neubaupreis für Wohnungen voraussichtlich 65 Millionen VND/m² erreichen, was einem Anstieg von 10 % gegenüber dem Vorquartal und 24 % gegenüber dem Vorjahr entspricht.

Frau Hang erklärte, dass das begrenzte Angebot und das Ungleichgewicht zwischen Angebot und Nachfrage die Hauptgründe für den kontinuierlichen, starken Anstieg der Wohnungspreise seien.

Laut Frau Hang ging das Angebot an neuen Einheiten im zweiten Quartal 2024 im Vergleich zum Vorquartal um 34 % und im Vergleich zum Vorjahr um 25 % auf 2.697 Einheiten zurück. Das Angebot an Bestandseinheiten sank um 20 % gegenüber dem Vorquartal und um 49 % gegenüber dem Vorjahr auf 10.317 Einheiten.

Die meisten Wohnungstransaktionen in den ersten sechs Monaten des Jahres entfielen auf das Segment der Klasse B. Klasse B machte 96 % der insgesamt 5.085 verkauften Einheiten aus. Dieses Segment bietet hochwertige Dienstleistungen, die den Bedürfnissen des täglichen Lebens gerecht werden und Käufern helfen, ein Gleichgewicht zwischen Wohnkosten und Lebensqualität zu finden.

Werden die Hauspreise sinken?

Laut Frau Hang wird der Wohnungsmarkt in Hanoi voraussichtlich in einen „neuen Zyklus“ eintreten, da das Landgesetz, das Wohnungsgesetz und das Immobilienwirtschaftsgesetz am 1. August offiziell in Kraft getreten sind.

Frau Hang analysierte, dass mit dem baldigen Inkrafttreten des Gesetzes viele Marktprobleme gelöst und die Auswirkungen schneller eintreten werden. Es sei jedoch auch zu beachten, dass selbst bei einem baldigen Inkrafttreten des Gesetzes die Lösung des Angebotsengpasses noch Zeit in Anspruch nehmen werde, da Projekte derzeit noch auf die entsprechenden Richtlinien warten.

Aktuell befinden sich die Preise im Wohnungssektor auf einem hohen Niveau, was Investitionsentscheidungen und die Marktliquidität erheblich beeinflusst. Mit der schrittweisen Veröffentlichung der Richtlinien wird eine Stabilisierung der Preise erwartet, und die Interessen der Verbraucher werden besser geschützt sein, beispielsweise durch die Festlegung von Bedingungen und Vorschriften für den Verkauf zukünftiger Immobilien.

Bisher nicht genehmigte Projekte erhalten damit eine Grundlage für eine Lösung, und viele weitere Probleme können gelöst werden, darunter die Berechnung der Landnutzungsgebühren, die Verpachtung von Grundstücken und der Bau von Sozialwohnungen...

Laut Experten von Savills wird die frühzeitige Verabschiedung des Gesetzes dem Markt frühzeitig Unterstützung bieten und sich positiv auf die Psychologie der Käufer und Investoren auswirken. Dies trägt dazu bei, dass sie in naher Zukunft mehr Vertrauen in ihre Entscheidungen sowie ihre Geschäfts- und Entwicklungspläne haben.

Das Immobiliengesetz sieht in der Regel vor, dass Investoren nur Anzahlungen von maximal 5 % des Immobilienwerts verlangen dürfen. Darüber hinaus ist die Annahme von Anzahlungen nur zulässig, wenn das Haus oder das Bauvorhaben alle Voraussetzungen für die gewerbliche Nutzung gemäß den Bestimmungen des Immobiliengesetzes 2023 erfüllt.

„Dies schützt Käufer vor dem Risiko der Kapitalenteignung vor Abschluss der notwendigen rechtlichen Verfahren und gibt ihnen mehr Zeit, ihre Finanzen vorzubereiten. Gleichzeitig trägt diese Regelung dazu bei, das Vertrauen in Transaktionen am Markt zu stärken“, betonte Frau Hang.

Darüber hinaus wird in der kommenden Zeit aufgrund der begrenzten Landreserven, Projekte und des begrenzten Angebots im Stadtzentrum der Trend zur Abwanderung in die Vororte weiterhin stark zunehmen und sich auf die Wohnungssegmente auswirken.

Bei Wohnungen kommt der Großteil der Nachfrage aus der Mittelschicht. Für diese Gruppe sind Wohnungen unter 3 Milliarden VND erschwinglich, doch der Markt in Hanoi bietet in dieser Preisklasse nur wenige Alternativen. Daher ziehen Käufer Projekte in den Vororten wie Nam Tu Liem, Ha Dong und Gia Lam in Betracht, die bis zu 93 % des Angebots in diesem Segment abdecken.

Frau Hang erläuterte diesen Trend wie folgt: „In diesem Zusammenhang ist die Stadt gezwungen, in den Ausbau der Infrastruktur entlang des Gürtels in Richtung Zentrum zu investieren, um die Innenstadt zu entlasten und die Bevölkerung in die Randgebiete zu verteilen. Derzeit entstehen in Gebieten weit außerhalb des Zentrums neue Stadtviertel mit einer gut ausgebauten und hochwertigen Infrastruktur, in die investiert wird. Durch die steigende Anzahl an Transaktionen werden immer mehr Menschen bereit, in diese Gebiete zu ziehen.“

„Die Nachfrage kommt auch von Menschen, die ortsunabhängig arbeiten können, nicht viel reisen müssen, aber trotzdem Zugang zu synchronen Versorgungsleistungen und einer guten Landschaftsinfrastruktur haben möchten“, fügte Frau Hang hinzu.

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