Welcher Immobilientyp wird nach Wohnungen in der kommenden Zeit den Cashflow anführen?

Wohnungen sind weiterhin Marktführer

Neben dem stabilen Wirtschaftswachstum verzeichnete der Immobilienmarkt im zweiten Quartal 2024 weiterhin positive Signale, wobei das Neuangebot und das Transaktionsvolumen im Vergleich zum Vorquartal stark anstiegen, nämlich um das Dreifache bzw. das 2,4-fache.

Forschungsdaten der Vietnam Association of Realtors (VARS) zeigen, dass das primäre Wohnungsangebot im letzten Quartal rund 27.335 Produkte umfasste, wobei rund 19.747 neue Produkte angeboten wurden. Auf dem gesamten Markt wurden 14.400 erfolgreiche Transaktionen verzeichnet. Das Transaktionsvolumen stieg aufgrund der Angebotsqualität und der gestiegenen Nachfrage stark an, wobei der Schwerpunkt auf Wohnungsbauprojekten lag. Die Marktnachfrage, einschließlich der Investitionsnachfrage, stieg im Vergleich zum Vorquartal um rund 30 %, und die reale Nachfrage verbesserte sich mit der allmählichen Erholung des Marktvertrauens.

VARS merkte außerdem an, dass Wohnungen bislang noch immer das Segment mit der höchsten Marktliquidität sind. Mehr als 70 % des Angebots und 75 % des Transaktionsvolumens des primären Immobilienmarktes im zweiten Quartal 2024 entfallen auf das Wohnungssegment. Neu eröffnete Wohnungsprojekte, insbesondere Projekte mit Preisen über 50 Millionen VND/m2, die sich auf Hanoi konzentrieren, verzeichneten allesamt bereits kurz nach der offiziellen Eröffnung sehr gute Absorptionsraten von bis zu 90 %, obwohl die Primärpreise weiter stiegen.

Der Wohnungspreisindex zeigt weiterhin einen Aufwärtstrend und verzeichnet in Hanoi die höchste Wachstumsrate. Ab Mitte/Ende 2023 begann die Wachstumsrate der Verkaufspreise auf dem Wohnungsmarkt von Hanoi zu steigen und übertraf den Preisanstieg auf dem Markt von Ho-Chi-Minh-Stadt. Im zweiten Quartal 2024 erreichte der durchschnittliche Verkaufspreis für Erstwohnungen in Hanoi fast 60 Millionen VND/m2. Im Vergleich zu 2019 verzeichneten die Verkaufspreise für Erstwohnungen in Hanoi einen Anstieg von über 58 %, mehr als das Doppelte der Steigerungsrate (27 %) auf dem Markt von Ho-Chi-Minh-Stadt.

Darüber hinaus hat auch der Wohnungspreisindex in Da Nang wieder zu steigen begonnen. Die Preissteigerungsrate im zweiten Quartal 2024 übertrifft die von Ho-Chi-Minh-Stadt. Der durchschnittliche Verkaufspreis für Wohnungen ist hier jedoch immer noch niedriger als in den beiden Sonderstadtgebieten.

VARS geht davon aus, dass die Preise für Erstwohnungen weiterhin nur schwer sinken werden, insbesondere angesichts des überwältigenden Angebots an Luxuswohnungen. Gleichzeitig steigen die Baukosten, und bei Wohnraum und Versorgungsleistungen wird zunehmend in Qualität investiert. Investoren werden weiterhin Grundstücke für den gewerblichen Wohnungsbau im Zentrum und in den Vororten im Wohnungssegment erschließen, um den Investitionsbedarf und den realen Wohnbedarf der „Reichen“ zu decken. Was den Erwerb von Wohneigentum betrifft, werden Personen mit niedrigem und mittlerem Einkommen weiterhin auf Sozialwohnungen angewiesen sein. Dieses Segment wird jedoch in einem Umkreis von weniger als 30 km um das Zentrum kaum verfügbar sein.

Dieser Einheit zufolge wird das Wohnungssegment jedoch angesichts der noch nicht vollständig erholten Immobilienmärkte und des weiterhin knappen Angebots weiterhin eine attraktive und risikoarme Wahl für Investoren bleiben. Denn die Schwankungen der bisherigen Lösung sind eine teure Lektion für neue Investoren, aber auch für „erfahrene“ Investoren, die beim Kauf von Häusern als Investition strengere Anforderungen stellen, insbesondere beim Einsatz finanzieller Hebelwirkung.

Der Cashflow kann möglicherweise seine Richtung ändern.

Laut VARS wird sich der Cashflow nach sorgfältiger Berücksichtigung von Mikrofaktoren allmählich anderen Arten zuwenden, wobei Faktoren wie Standort, Entwicklungspotenzial und sauberer Rechtsstatus eine Rolle spielen.

Die Lage ist der wichtigste Faktor bei Immobilieninvestitionen und bestimmt den Wert und die potenzielle Preissteigerung des Produkts. Dabei handelt es sich um Produkte im Zentrum, in Gegenden mit gutem Wirtschaftswachstum, Entwicklung im Zusammenhang mit Industrie, Handel und Dienstleistungen; mit einem bequemen Verkehrssystem und in der Nähe von Annehmlichkeiten wie Schulen, Krankenhäusern, Einkaufszentren und Unterhaltungsvierteln.

Darüber hinaus besteht bei Immobilien in Gebieten mit effektiver Entwicklung und Planung, attraktiven Investitionsanziehungsrichtlinien und einem mutigen Angebot an synchronem Verkehr ein klares Preissteigerungspotenzial. Allerdings ist es notwendig, den Entwicklungsplan für dieses Gebiet in Zukunft sorgfältig zu prüfen.

Schließlich sind auch Immobilienprodukte mit roten/rosa Büchern oder Zertifikaten für legale Landnutzungsrechte ein wichtiger Faktor. Oder das Produkt wird von namhaften Investoren entwickelt, verfügt über eine moderne, synchrone Infrastruktur und ein Versorgungssystem oder Produkte mit einem erstklassigen Service-Ökosystem, die auf Elite-Wohngemeinschaften abzielen.

Prognosen zufolge könnte sich der Cashflow aus Immobilieninvestitionen möglicherweise ändern.

VARS ist der Ansicht, dass der Immobilienmarkt sicherlich Zeit braucht, um die Inhalte der neuen Gesetze vollständig zu „verarbeiten“. Darüber hinaus benötigen Immobilienprojekte Zeit, um Hindernisse zu beseitigen, da das Gesetz fünf Monate früher als die vorherige Entscheidung in Kraft trat, und um Verfahren abzuschließen, zu starten und neu umzusetzen, bevor neue Angebote auf den Markt kommen. Daher wird sich der Cashflow kurzfristig neben dem Wohnungssegment schrittweise auf Produkte verlagern, die „bereit“ zum Verkauf stehen und über hervorragende Faktoren verfügen.

Zunächst sind hier die niedrigen Produkte namhafter Investoren zu nennen, die bereits übergeben wurden oder bereits auf dem Sekundärmarkt vertreten sind. Als nächstes dürfen wir die Grundstücksart nicht unerwähnt lassen – den „König der Investitionskanäle“ mit attraktiven Renditen. Parzellenförmige Grundstücke in erschlossenen Industrie-, Handels- und Dienstleistungsgebieten mit vollständiger Infrastruktur und nicht zu hohen Preisen werden auch weiterhin bei Investoren gefragt sein.

Die attraktivsten Grundstücke werden in städtischen Gebieten und Wohngebieten versteigert, da sie sauber sind, nicht in Streitigkeiten oder Rechtsstreitigkeiten verwickelt, nicht überbaut und nicht vermietet werden, insbesondere mit roten Büchern und vorhandener Infrastruktur. Investoren können auf diesen Grundstücken problemlos Häuser zur Miete bauen und so monatliche Einnahmen erzielen.

Tatsächlich wurden in letzter Zeit in städtischen Gebieten und neuen Wohngebieten häufiger Grundstücksauktionen durchgeführt als im gleichen Zeitraum zuvor. Bei den Grundstücksauktionen herrschte in einigen Bereichen reger Betrieb, die Zahl der erzielten Rekorde schoss in die Höhe, wobei die erzielten Preise zwischen 20 % und dem Zehnfachen des Startpreises lagen.

In der kommenden Zeit wird sicherlich weiterhin Geld in versteigertes Land „fließen“, wenn Methoden zur Organisation vieler Auktionen zur Erzielung von Haushaltseinnahmen eingeführt werden.

„Richtige Investitionen helfen den Anlegern nicht nur, ihr Vermögen zu erhalten, Gewinne zu erzielen und den Wert für die Gesellschaft zu steigern, sondern tragen auch dazu bei, dass sich der Immobilienmarkt langfristig gesünder und effektiver entwickelt, als es bei Grundstücksprodukten mit vielen verschiedenen Preisen der Fall ist“, kommentierte VARS.

Quelle: https://www.congluan.vn/sau-can-ho-chung-cu-loai-hinh-bat-dong-san-nao-se-dan-dat-dong-tien-trong-giai-doan-toi-post304256.html