Welche Immobilienart wird nach Wohnungen in der kommenden Zeit den größten Cashflow generieren?

Wohnungen sind nach wie vor marktführend.

Parallel zum stabilen Wirtschaftswachstum verzeichnete der Immobilienmarkt im zweiten Quartal 2024 weiterhin positive Signale: Das Angebot an neuen Objekten und das Transaktionsvolumen stiegen im Vergleich zum Vorquartal sprunghaft um das Dreifache bzw. 2,4-fache.

Konkret zeigen Forschungsdaten des vietnamesischen Immobilienverbands (VARS), dass das Angebot an neuwertigen Wohneinheiten im letzten Quartal rund 27.335 Objekte erreichte, davon etwa 19.747 neu auf den Markt kamen. Insgesamt wurden 14.400 erfolgreiche Transaktionen verzeichnet. Das Transaktionsvolumen stieg aufgrund der hohen Angebotsqualität und der gestiegenen Nachfrage, insbesondere bei Wohnprojekten, deutlich an. Die Marktnachfrage, einschließlich der Investitionsnachfrage, erhöhte sich im Vergleich zum Vorquartal um rund 30 %. Sowohl die tatsächliche Nachfrage als auch die Realnachfrage verbesserten sich mit der allmählichen Erholung des Marktvertrauens.

VARS merkte zudem an, dass Wohnungen weiterhin das wichtigste Segment für die Marktliquidität darstellen. Mehr als 70 % des Angebots und 75 % des Transaktionsvolumens des Primärimmobilienmarktes im zweiten Quartal 2024 entfielen auf das Wohnungssegment. Neu eröffnete Wohnungsprojekte, insbesondere solche mit Preisen über 50 Millionen VND/m², die sich auf Hanoi konzentrieren, verzeichneten trotz weiter steigender Preise sehr gute Vermietungsquoten von bis zu 90 % innerhalb kurzer Zeit nach der offiziellen Eröffnung.

Der Wohnungspreisindex verzeichnet weiterhin einen Aufwärtstrend mit der höchsten Wachstumsrate in Hanoi. Seit Mitte bis Ende 2023 steigt die Wachstumsrate der Verkaufspreise auf dem Wohnungsmarkt in Hanoi deutlich an und übertrifft die des Marktes in Ho-Chi-Minh-Stadt. Im zweiten Quartal 2024 erreichte der durchschnittliche Verkaufspreis von Erstwohnungen in Hanoi fast 60 Millionen VND/m². Im Vergleich zu 2019 verzeichneten die Verkaufspreise von Erstwohnungen in Hanoi einen Anstieg von über 58 %, mehr als doppelt so hoch wie die Steigerungsrate (27 %) auf dem Markt in Ho-Chi-Minh-Stadt.

Darüber hinaus ist der Wohnungspreisindex in Da Nang wieder angestiegen, wobei die Preissteigerungsrate im zweiten Quartal 2024 diejenige von Ho-Chi-Minh-Stadt übertraf. Der durchschnittliche Verkaufspreis von Wohnungen liegt hier jedoch weiterhin unter dem der beiden Sonderstädte.

VARS geht davon aus, dass die Preise für Wohnungen im mittleren Preissegment weiterhin schwer zu senken sein werden, insbesondere angesichts des Überangebots an Luxuswohnungen. Hinzu kommen steigende Baukosten und Investitionen in hochwertige Ausstattung und Infrastruktur. Investoren im Wohnungssegment werden weiterhin Grundstücke für gewerbliche Wohnbauprojekte im Zentrum und in den Vororten erschließen und damit den Investitions- und Wohnbedarf der wohlhabenden Bevölkerungsschicht decken. Menschen mit niedrigem und mittlerem Einkommen werden weiterhin auf Sozialwohnungen angewiesen sein. Diese werden jedoch im Umkreis von weniger als 30 km um das Stadtzentrum kaum verfügbar sein.

Laut dieser Einschätzung bleibt das Wohnungssegment angesichts des noch nicht vollständig erholten Immobilienmarktes und des weiterhin knappen Angebots eine attraktive und risikoarme Anlageoption. Die Schwankungen der vorherigen Einschätzung waren nämlich eine teure Lektion für neue und auch für erfahrene Investoren, die beim Kauf von Anlageimmobilien – insbesondere bei Fremdkapitalfinanzierung – strengere Kriterien anlegen.

Der Cashflow kann sich potenziell in eine andere Richtung entwickeln.

Laut VARS wird sich der Cashflow nach sorgfältiger Berücksichtigung mikroökonomischer Faktoren allmählich in andere Arten umwandeln, wobei Faktoren wie Standort, Entwicklungspotenzial und einwandfreier Rechtsstatus eine Rolle spielen.

Die Lage ist der wichtigste Faktor bei Immobilieninvestitionen und bestimmt den Wert und das Wertsteigerungspotenzial des Objekts. Es handelt sich hierbei um Objekte in zentraler Lage, in wirtschaftlich starken Regionen mit einer positiven Entwicklung in Industrie, Handel und Dienstleistungen. Sie verfügen über eine gute Verkehrsanbindung und befinden sich in der Nähe von Einrichtungen wie Schulen, Krankenhäusern, Einkaufszentren und Freizeiteinrichtungen.

Darüber hinaus besteht für Immobilien in Gebieten mit effektiver Entwicklung und Planung, attraktiven Investitionsförderungsmaßnahmen und einer vorausschauenden Verkehrsanbindung ein deutliches Wertsteigerungspotenzial. Allerdings ist es notwendig, den zukünftigen Entwicklungsplan des jeweiligen Gebiets sorgfältig zu prüfen.

Schließlich spielen auch Immobilienprodukte mit entsprechenden Zertifikaten (z. B. rote oder rosafarbene) oder gültigen Nutzungsrechten eine wichtige Rolle. Ebenso wichtig sind Produkte, die von renommierten Investoren entwickelt wurden, über eine moderne, gut vernetzte Infrastruktur und Versorgungssysteme verfügen oder ein erstklassiges Service-Ökosystem bieten und sich an gehobene Wohnanlagen richten.

Es wird erwartet, dass sich der Investitions-Cashflow in Immobilien möglicherweise verändern wird.

VARS geht davon aus, dass der Immobilienmarkt Zeit benötigt, um die neuen Gesetze vollständig zu verarbeiten. Auch Immobilienprojekte brauchen Zeit, um Hindernisse zu beseitigen, da das Gesetz fünf Monate früher als die vorherige Entscheidung in Kraft trat. Zudem müssen die Verfahren abgeschlossen, die Projekte gestartet und neu umgesetzt werden, bevor neue Objekte auf den Markt kommen können. Daher wird sich der Cashflow kurzfristig – neben dem Wohnungssegment – ​​zunehmend auf marktreife Objekte mit herausragenden Merkmalen verlagern.

Zunächst sind hier die Flachbauprojekte seriöser Investoren zu nennen, die sich in einem guten Zustand befinden oder bereits übergeben wurden und auf dem Sekundärmarkt gefragt sind. Nicht zu vergessen ist auch die Art von Grundstücken – der „König der Investitionskanäle“ mit attraktiven Renditen. Parzellierte Grundstücke in erschlossenen Gebieten mit Industrie-, Handels- und Dienstleistungssektor, vollständiger Infrastruktur und moderaten Preisen werden weiterhin bei Investoren begehrt sein.

Die attraktivsten Grundstücke werden in städtischen und Wohngebieten versteigert, da sie in der Regel unbelastet sind, nicht in Streitigkeiten oder Rechtsstreitigkeiten verwickelt, nicht von Überbauungen betroffen und nicht zur Vermietung angeboten werden. Besonders hervorzuheben sind Grundstücke mit eingetragenen Grundstückslisten und vorhandener Infrastruktur. Investoren können auf diesen Grundstücken problemlos Häuser zur Vermietung errichten und so monatliche Mieteinnahmen erzielen.

Tatsächlich haben die Kommunen in letzter Zeit die Durchführung von Grundstücksauktionen in städtischen Gebieten und neuen Wohngebieten deutlich verstärkt. Die Auktionsaktivitäten verliefen teilweise sehr erfolgreich, die Anzahl der Rekordpreise schnellte in die Höhe, wobei die erzielten Preise 20 % bis 10 Mal über dem Startpreis lagen.

In der kommenden Zeit wird das Geld sicherlich weiterhin in versteigerte Grundstücke fließen, wenn die Methoden zur Organisation vieler Auktionen zur Erzielung von Staatseinnahmen genutzt werden.

„Eine sinnvolle Investition hilft Anlegern nicht nur dabei, Vermögen zu erhalten, Gewinne zu erzielen und den Wert für die Gesellschaft zu steigern, sondern trägt auch dazu bei, dass sich der Immobilienmarkt langfristig gesünder und effektiver entwickelt, anstatt nur Grundstücke mit vielen verschiedenen Preisen anzubieten“, kommentierte VARS.

Quelle: https://www.congluan.vn/sau-can-ho-chung-cu-loai-hinh-bat-dong-san-nao-se-dan-dat-dong-tien-trong-giai-doan-toi-post304256.html