Welcher Immobilientyp wird nach Wohnungen in der kommenden Zeit den Cashflow anführen?

Wohnungen sind weiterhin Marktführer

Neben dem stabilen Wirtschaftswachstum verzeichnete der Immobilienmarkt im zweiten Quartal 2024 weiterhin positive Signale: Das Neuangebot und das Transaktionsvolumen stiegen im Vergleich zum Vorquartal stark an, nämlich um das Drei- bzw. 2,4-Fache.

Forschungsdaten der Vietnam Association of Realtors (VARS) zeigen, dass das primäre Wohnungsangebot im letzten Quartal rund 27.335 Produkte umfasste, wobei rund 19.747 neue Produkte angeboten wurden. Auf dem gesamten Markt wurden 14.400 erfolgreiche Transaktionen verzeichnet. Das Transaktionsvolumen stieg aufgrund der verbesserten Angebotsqualität und Nachfrage stark an, wobei der Schwerpunkt auf Wohnungsbauprojekten lag. Die Marktnachfrage, einschließlich der Investitionsnachfrage, stieg im Vergleich zum Vorquartal um rund 30 %, und die reale Nachfrage verbesserte sich mit der allmählichen Erholung des Marktvertrauens.

VARS gab außerdem an, dass Wohnungen bislang noch immer das Segment mit der höchsten Marktliquidität sind. Mehr als 70 % des Angebots und 75 % des Transaktionsvolumens des primären Immobilienmarkts im zweiten Quartal 2024 entfallen auf das Wohnungssegment. Neu eröffnete Wohnungsprojekte, insbesondere Projekte mit Preisen über 50 Millionen VND/m2, die sich auf Hanoi konzentrieren, verzeichneten allesamt bereits kurz nach der offiziellen Verkaufseröffnung sehr gute Absorptionsraten von bis zu 90 %, obwohl die Primärpreise weiter stiegen.

Der Wohnungspreisindex zeigt weiterhin einen Aufwärtstrend und weist in Hanoi die höchste Wachstumsrate auf. Seit Mitte/Ende 2023 steigt die Wachstumsrate der Verkaufspreise auf dem Hanoi-Wohnungsmarkt und übertrifft den Preisanstieg auf dem Markt in Ho-Chi-Minh-Stadt. Im zweiten Quartal 2024 liegt der durchschnittliche Verkaufspreis für Erstwohnungen in Hanoi bei fast 60 Millionen VND/m². Im Vergleich zu 2019 verzeichneten die Verkaufspreise für Erstwohnungen in Hanoi einen Anstieg von über 58 %, mehr als doppelt so viel wie die Steigerungsrate (27 %) auf dem Markt in Ho-Chi-Minh-Stadt.

Darüber hinaus hat auch der Wohnungspreisindex in Da Nang wieder zu steigen begonnen, wobei die Preissteigerungsrate im zweiten Quartal 2024 die von Ho-Chi-Minh-Stadt übertraf. Der durchschnittliche Wohnungspreis ist hier jedoch immer noch niedriger als in den beiden Sonderstädten.

VARS geht davon aus, dass die Preise für Erstwohnungen weiterhin nur schwer sinken werden, insbesondere angesichts des überwältigenden Angebots an Luxuswohnungen. Gleichzeitig steigen die Baukosten und es wird zunehmend in hochwertige Flächen und Versorgungseinrichtungen investiert. Investoren im Wohnungssegment werden weiterhin Grundstücke für den gewerblichen Wohnungsbau im Zentrum und in den Vororten erschließen und so den Investitions- und Wohnbedarf der Reichen decken. Was den Erwerb von Wohneigentum betrifft, werden Gering- und Mittelverdiener weiterhin auf Sozialwohnungen zurückgreifen. Dieses Segment wird jedoch in einem Umkreis von weniger als 30 km um das Zentrum kaum verfügbar sein.

Dieser Einheit zufolge wird das Wohnungssegment jedoch angesichts der noch nicht vollständig erholten Immobilienmärkte und des weiterhin knappen Angebots weiterhin eine attraktive und risikoarme Wahl für Investoren bleiben. Denn die Schwankungen der bisherigen Lösung sind eine teure Lektion für neue Investoren, aber auch für „erfahrene“ Investoren, die beim Kauf von Häusern als Investition strengere Anforderungen stellen, insbesondere wenn sie einen finanziellen Hebel einsetzen.

Es ist wahrscheinlich, dass der Cashflow die Richtung ändert.

Laut VARS wird sich der Cashflow nach sorgfältiger Berücksichtigung von Mikrofaktoren allmählich anderen Arten zuwenden, wobei Faktoren wie Standort, Entwicklungspotenzial und sauberer Rechtsstatus eine Rolle spielen.

Die Lage ist der wichtigste Faktor bei Immobilieninvestitionen und bestimmt den Wert und die potenzielle Preissteigerung des Produkts. Dabei handelt es sich um Produkte im Zentrum, in Gegenden mit gutem Wirtschaftswachstum, Entwicklung im Zusammenhang mit Industrie, Handel und Dienstleistungen; mit einem bequemen Verkehrssystem und in der Nähe von Annehmlichkeiten wie Schulen, Krankenhäusern, Einkaufszentren und Unterhaltungsvierteln.

Darüber hinaus besteht bei Immobilien in Gebieten mit effektiver Entwicklung und Planung, attraktiven Investitionsanziehungsrichtlinien und einem mutigen Angebot an synchronem Verkehr ein klares Preissteigerungspotenzial. Allerdings ist es notwendig, den Entwicklungsplan für dieses Gebiet in Zukunft sorgfältig zu prüfen.

Schließlich sind auch Immobilienprodukte mit roten/rosa Büchern oder Zertifikaten für legale Landnutzungsrechte wichtige Faktoren. Oder das Produkt wird von seriösen Investoren entwickelt, verfügt über eine synchrone und moderne Infrastruktur und ein Versorgungssystem oder Produkte mit einem erstklassigen Service-Ökosystem, die auf Elite-Wohngemeinschaften abzielen.

Prognosen zufolge könnte sich der Cashflow aus Immobilieninvestitionen möglicherweise ändern.

VARS ist der Ansicht, dass der Immobilienmarkt sicherlich Zeit braucht, um die Inhalte der neuen Gesetze vollständig zu „verarbeiten“. Darüber hinaus benötigen Immobilienprojekte Zeit, um Hindernisse zu beseitigen, da das Gesetz fünf Monate früher als die vorherige Entscheidung in Kraft trat, und um Verfahren abzuschließen, zu starten und neu umzusetzen, bevor neue Angebote auf den Markt kommen. Daher wird sich der Cashflow kurzfristig neben dem Wohnungssegment schrittweise auf Produkte verlagern, die „bereit“ zum Verkauf stehen und über hervorragende Faktoren verfügen.

Zunächst sind hier die niedrigen Produkte namhafter Investoren zu nennen, die bereits übergeben wurden oder unter Übergabebedingungen angeboten werden und sich auf dem Sekundärmarkt behaupten. Als nächstes dürfen wir die Grundstücksart nicht unerwähnt lassen – „die Königsklasse der Investitionskanäle“ mit attraktiven Renditen. Parzellenförmige Grundstücke in erschlossenen Industrie-, Handels- und Dienstleistungsgebieten mit vollständiger Infrastruktur und nicht zu hohen Preisen werden auch weiterhin bei Investoren gefragt sein.

Die attraktivsten Grundstücke werden in städtischen und Wohngebieten versteigert, da sie sauber, unverbaut, unvermietet und unverpachtet sind, insbesondere wenn sie über rote Listen und eine vorhandene Infrastruktur verfügen. Investoren können auf diesen Grundstücken problemlos Häuser zur Miete bauen und so monatliche Einnahmen erzielen.

Tatsächlich wurden in letzter Zeit in städtischen Gebieten und neuen Wohngebieten häufiger Grundstücksauktionen durchgeführt als im gleichen Zeitraum zuvor. Die Zahl der Anträge ist in manchen Bereichen sprunghaft angestiegen, und die erzielten Preise liegen zwischen 20 % und dem Zehnfachen des Startpreises.

In der kommenden Zeit wird das Geld sicherlich weiterhin in den Auktionsbereich „fließen“, wenn die Organisation vieler Auktionen zu Haushaltseinnahmen führt.

„Richtige Investitionen helfen Anlegern nicht nur, Vermögenswerte zu erhalten, Gewinne zu erzielen und einen Mehrwert für die Gesellschaft zu schaffen, sondern tragen auch dazu bei, dass sich der Immobilienmarkt langfristig gesünder und effektiver entwickelt, als es bei Grundstücksprodukten und vielen Arten von Preisen der Fall ist“, kommentierte VARS.

Quelle: https://www.congluan.vn/sau-can-ho-chung-cu-loai-hinh-bat-dong-san-nao-se-dan-dat-dong-tien-trong-giai-doan-toi-post304256.html